國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)路徑綜合

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)路徑2016年8月20日Page 12摘要：當(dāng)前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多，國(guó)土面積占到約2-3萬(wàn)平方公里，但真正有效利用的園區(qū)少之又少，土地大量閑置的現(xiàn)象比比皆是。同時(shí)，由于配套嚴(yán)重滯后，很多園區(qū)都出現(xiàn)“產(chǎn)城分離、工業(yè)孤島”的問(wèn)題。如何讓大片沉寂的土地復(fù)活，構(gòu)建產(chǎn)城融合的新園區(qū)，本文將試圖為迷茫中的園區(qū)尋求一些轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑。一、前言各類(lèi)園區(qū)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要載體，成就了今日中國(guó)制造的輝煌。從1979年我國(guó)建立第一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的工業(yè)園區(qū)-蛇口工業(yè)區(qū)，至今歷經(jīng)35年的滄桑之后，目前，僅批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)園區(qū)就有3000多家，國(guó)土面積大概能占到2-3萬(wàn)平方公里，這些園區(qū)的存量足以承

2、載未來(lái)4億多農(nóng)民工進(jìn)城的問(wèn)題。但實(shí)際上，這些園區(qū)的土地利用強(qiáng)度極不理想，據(jù)國(guó)土部對(duì)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)結(jié)果（2012年），分別有15%的開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地綜合容積率都在0.5以下（最高達(dá)3.36）、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度在2000萬(wàn)元/公頃以下（最高達(dá)36820萬(wàn)元/公頃），20%的工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度在3000萬(wàn)元/公頃以下（最高達(dá)249100萬(wàn)元/公頃），園區(qū)土地集約利用形勢(shì)緊迫。同時(shí)，隨著我國(guó)淘汰過(guò)剩產(chǎn)能、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的日益推進(jìn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)正逐漸暴露出產(chǎn)城分離等系列相關(guān)問(wèn)題，如：配套嚴(yán)重滯后造成園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎為空城，產(chǎn)業(yè)與城市融合度低，園區(qū)發(fā)展后勁乏力。因此，提升產(chǎn)業(yè)

3、園區(qū)的土地利用效率，推進(jìn)產(chǎn)城融合，重新激發(fā)園區(qū)活力，是目前園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要途徑。而為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，在安邦（ANBOUND）研究人員看來(lái)，關(guān)鍵是要完善園區(qū)配套、靈活土地利用、借力共建共享等。二、以產(chǎn)城融合的理念構(gòu)建完善的園區(qū)配套因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)大都遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不便，為就近上班，很多工人（尤其是外地人）就住在園區(qū)或租住周邊民房。由于缺少影院、商場(chǎng)、餐廳、醫(yī)院等配套設(shè)施，工人下班后無(wú)地消遣，職工正常生活也不能得到保障，一定程度上加劇了企業(yè)“招不到人、留不住人”的窘境，對(duì)園區(qū)的招商和投資環(huán)境也造成了不利影響。那么，產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)30多年的發(fā)展，為何至今仍存在配套不足的問(wèn)題呢？究其原因，主要為以下幾點(diǎn)：一

4、是歷史原因。由于早期對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)識(shí)偏頗，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)即以工廠(chǎng)集聚為主，居住、商業(yè)、休閑等生活配套服務(wù)設(shè)施可有可無(wú)，即使有，也是僅提供員工宿舍等基本服務(wù)，以致大部分園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中配套嚴(yán)重滯后。如今因土地資源有限，且性質(zhì)不易變更，所以，增加配套難度重重，不少園區(qū)仍呈現(xiàn)出“產(chǎn)城分離、工業(yè)孤島”的問(wèn)題。二是園區(qū)商業(yè)配套的特殊性。由于園區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模一般難以支撐大規(guī)模的商業(yè)體量，而零散性的便民商業(yè)，又因?yàn)樯虅?wù)樓宇租金貴、底商擾民等原因而被拒之門(mén)外。即便有商業(yè)及休閑服務(wù)設(shè)施，但因布局過(guò)于分散，也很難形成必要的商業(yè)氛圍。三是園區(qū)管理體制的原因。目前園區(qū)管理大多由管委會(huì)負(fù)責(zé)，不少管委會(huì)除發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)外，還承

5、擔(dān)了諸如社區(qū)服務(wù)等大量繁雜的社會(huì)事務(wù)，這給園區(qū)管理和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。因此，雖然目前有一些園區(qū)已建設(shè)了較為完善的硬件設(shè)施，但由于人員、精力等有限，社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)仍無(wú)法覆蓋全部物業(yè)小區(qū)，導(dǎo)致很多基層社區(qū)工作無(wú)法開(kāi)展。針對(duì)以上問(wèn)題，縱觀(guān)國(guó)內(nèi)外園區(qū)，蘇州工業(yè)園經(jīng)歷了“以產(chǎn)興城”、“產(chǎn)轉(zhuǎn)城升” 與“產(chǎn)城共榮”等階段，在產(chǎn)城融合方面堪稱(chēng)樣本。鄰里中心，作為園區(qū)產(chǎn)城綜合服務(wù)的載體，其規(guī)劃和建設(shè)理念為我們提供了一個(gè)有益借鑒。專(zhuān)欄 蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心“鄰里中心”源于新加坡，是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等社區(qū)服務(wù)于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”為百姓提供“一站式、全方位、多功

6、能”服務(wù)。鄰里中心具有以下鮮明特色：一是服務(wù)對(duì)象以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎?5分鐘步行圈生活理念，確保居民步行10-15分鐘就能到達(dá)，規(guī)模與單位住房比為1：2.7。二是將商業(yè)和公益項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，以12項(xiàng) 12項(xiàng)必備功能分別為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所。必備功能為基礎(chǔ)，主要提供商業(yè)服務(wù)、公益服務(wù)（民眾聯(lián)絡(luò)所、衛(wèi)生所、圖書(shū)館等）、基礎(chǔ)配套服務(wù)和公建配套（社工委、公交站等）四種服務(wù)。三是擯棄沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，也不同于傳統(tǒng)的小區(qū)零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”的區(qū)域性服務(wù)，把所有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了距離，又能

7、滿(mǎn)足多元需求，同時(shí)又可提高區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。蘇州工業(yè)園自1998年建設(shè)第一個(gè)鄰里中心，十幾年中，已建成近20個(gè)鄰里中心。鄰里中心采取政府主導(dǎo)下的公司化（蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司）運(yùn)作，管委會(huì)作為政府代表，是公司第一大投資人，占70%的股份，其他為大型國(guó)企和本地私企。政府并不直接參與經(jīng)營(yíng)，但具有絕對(duì)控股權(quán)，這也就保障了鄰里中心“公益為先”的主張。園區(qū)每個(gè)鄰里中心會(huì)有45%的面積用于社區(qū)公益配套，其中，15%用于設(shè)立“民眾聯(lián)絡(luò)所”，標(biāo)準(zhǔn)化配備社區(qū)工作站、民眾俱樂(lè)部、樂(lè)齡生活館、少兒陽(yáng)光吧、衛(wèi)生服務(wù)站、鄰里圖書(shū)館、鄰里文體站七大類(lèi)功能的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，除衛(wèi)生服務(wù)站由專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)運(yùn)作、鄰里文體

8、站由鄰里中心公司低償經(jīng)營(yíng)外，其他均全天候免費(fèi)開(kāi)放。其運(yùn)作模式，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)招商、建設(shè)，以及長(zhǎng)期的后續(xù)管理來(lái)提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)。鄰里中心出租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，具體服務(wù)則由各種市場(chǎng)主體或社會(huì)組織來(lái)進(jìn)行。其注重產(chǎn)權(quán)持有為主，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理。目前，蘇州工業(yè)園區(qū)“鄰里中心”模式已通過(guò)直接投資、合資合作、租賃經(jīng)營(yíng)、委托管理及品牌輸出等多種形式，被復(fù)制到常熟、南通、日照、南京等多地。從蘇州鄰里中心的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，鄰里中心正好契合目前我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)城融合的發(fā)展訴求。第一，鄰里中心有快速聚集效應(yīng)。其一般創(chuàng)建于沒(méi)人入住的新社區(qū)，依靠其集聚效應(yīng)，使人氣從無(wú)到有，這正好契合了傳統(tǒng)園區(qū)由于規(guī)劃等原因?qū)е抡w缺乏商業(yè)

9、等城市服務(wù)功能配套的現(xiàn)實(shí)。第二，鄰里中心提供區(qū)域性集中式服務(wù)。不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街，而是一種特殊的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，可提供輻射到兩公里半徑的區(qū)域性服務(wù)。而園區(qū)則地域比較大，一般不太適合中心街道這種底商式的商業(yè)配套，所以正需要這種集聚型商業(yè)等配套服務(wù)?？茖W(xué)規(guī)劃鄰里中心還可避免園區(qū)商業(yè)的雜亂無(wú)章，優(yōu)化招商和投資環(huán)境，同時(shí)也利于園區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)與管理。第三，鄰里中心可用市場(chǎng)化形式提供公共服務(wù)。采取公司化運(yùn)營(yíng)，同時(shí)引入市場(chǎng)主體或社會(huì)組織來(lái)承載社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)，大大分擔(dān)了園區(qū)管委會(huì)、民政部門(mén)、街道居委會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的行政事務(wù)，打破了傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)停留在政府民政事業(yè)范疇的局面，使政府可從繁雜的社會(huì)事務(wù)中抽身出來(lái)

10、，集中發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。三、提高進(jìn)入門(mén)檻增強(qiáng)園區(qū)土地利用靈活性工業(yè)園區(qū)土地閑置和粗放使用現(xiàn)象由來(lái)已久，成因復(fù)雜。近年來(lái)，隨著各地土地的后備儲(chǔ)量越來(lái)越緊缺，以及征地難度的加大，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)粗放開(kāi)發(fā)、土地利用低質(zhì)低效的形勢(shì)變得愈發(fā)嚴(yán)峻。園區(qū)土地節(jié)約集約利用的重視度也不斷被提升。自2008年以來(lái)，國(guó)土部已對(duì)全國(guó)各級(jí)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地集約利用組織了三次評(píng)價(jià)工作，國(guó)土部2014143號(hào)文更是規(guī)定，從2016年起，開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)將調(diào)整為一年一次更新，3年一次全面更新。盡管開(kāi)發(fā)區(qū)節(jié)約集約利用土地的意識(shí)已進(jìn)一步加強(qiáng)，土地集約利用也取得一定成績(jī)。但是，評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，目前園區(qū)用地依然存在不少問(wèn)題：一是批復(fù)范圍內(nèi)可開(kāi)發(fā)利用的空

11、間不足，幾無(wú)增量；二是產(chǎn)業(yè)用地比例低，偏離了發(fā)展定位。三是大量土地閑置，土地利用強(qiáng)度不理想等。其中，對(duì)于土地閑置的問(wèn)題，事實(shí)上，我國(guó)的土地管理法、閑置土地處置辦法等法規(guī)都已有相應(yīng)規(guī)定。如根據(jù)土地管理法第三十七條，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。但實(shí)際操作中卻實(shí)施困難。一來(lái)，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、調(diào)整發(fā)展方向，以及規(guī)劃的頻繁變動(dòng)等多種因素雜糅在一起，導(dǎo)致土地閑置的認(rèn)定較難，以致用地企業(yè)打政策“擦邊球”，使政府無(wú)法收回土地。二來(lái)，政府對(duì)于閑置土地的處置難度也較大。一方面閑置土地和利用率不髙的土地大部分為銀行抵押或經(jīng)層

12、層轉(zhuǎn)讓?zhuān)吧矸荨辈磺濉⒗骊P(guān)系復(fù)雜，要改變土地用途或改變經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，會(huì)受多種因素影響。另一方面，近年來(lái)土地價(jià)格飛漲，給政府收購(gòu)整合土地帶來(lái)很大的成本壓力。而對(duì)于土地閑置的處理，又分事前控制和事后監(jiān)管。其中，事前預(yù)防的處理方式一般有以下幾種：一是采取只租不售的形式。如中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)提出的土地統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，對(duì)園區(qū)土地只租不售，以確保企業(yè)的用地不會(huì)偏離園區(qū)定位或閑置，并在3-5年后，重新進(jìn)行評(píng)估，對(duì)發(fā)展不好或倒閉的企業(yè)及時(shí)替換，始終保持園區(qū)活力。二是分期供地。對(duì)一些規(guī)模較大、分期實(shí)施的大中型工業(yè)項(xiàng)目，政府要預(yù)留規(guī)劃用地范圍，按照實(shí)際到賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行分期供地。如阜寧縣澳洋工業(yè)園就規(guī)定：對(duì)宗地面積達(dá)

13、100畝以上，投資強(qiáng)度又不能一次到位的項(xiàng)目，可分期供地。并在出讓合同條款中明確分期各地塊的開(kāi)、竣工、資金到位時(shí)間，經(jīng)驗(yàn)收合格后，才供應(yīng)下一地塊；否則不予供應(yīng)，并收回已供未用的土地。三是嚴(yán)查新的用地申請(qǐng)。對(duì)企業(yè)申請(qǐng)?jiān)鲑Y擴(kuò)建用地的，要優(yōu)先使用已有建設(shè)用地，對(duì)同一企業(yè)有多處土地，且部分土地尚未落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的，或已批土地但尚未建設(shè)的，則不再安排新的用地。四是嚴(yán)控圈地行為。通過(guò)加大項(xiàng)目預(yù)審、采取彈性的土地出讓年期、多元化土地供應(yīng)方式、合同約定退出時(shí)限等，盡量規(guī)避地產(chǎn)商圈而不建或使園區(qū)變住宅的局面，如下專(zhuān)欄上海市工業(yè)用地的出讓新規(guī)。專(zhuān)欄 上海市工業(yè)用地出讓新規(guī)2014年，上海市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂關(guān)于加強(qiáng)本

14、市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行），提出上海市實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓制度：原則上，新增工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)出讓年限不超過(guò)20年；對(duì)于國(guó)家和上海市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，按照上海市相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓?zhuān)罡卟怀^(guò)50年；工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房類(lèi)、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、研發(fā)總部通用類(lèi)用地的最高年限為50年。工業(yè)用地供應(yīng)方式也更加多元，提出依據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目分別施行掛牌方式和公開(kāi)“招拍掛”方式。新規(guī)中明確，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)采取“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌式供應(yīng)；標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房類(lèi)、研發(fā)總部通用類(lèi)則通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”方式供應(yīng)。同時(shí)，鼓勵(lì)采取租賃方式使用土地，逐步實(shí)行工業(yè)用地

15、“租讓結(jié)合，先租后讓”的供應(yīng)方式。為了加塊土地流轉(zhuǎn)，新規(guī)對(duì)于工業(yè)用地采取強(qiáng)制退出機(jī)制。即：土地受讓人在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)按照合同約定的開(kāi)發(fā)利用條件使用土地。如果因企業(yè)自身原因未按時(shí)開(kāi)工、竣工、投產(chǎn)，超過(guò)合同約定最長(zhǎng)時(shí)限的，土地將被收回。而對(duì)于已賣(mài)出土地的事后監(jiān)管，以及閑置土地的處理也有多種方式可借鑒：首先，對(duì)于低效工業(yè)用地，全面加強(qiáng)用地批后監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行低效處置辦法。項(xiàng)目供地后，由國(guó)土資源局對(duì)用地的投資強(qiáng)度、規(guī)模、建筑密度等指標(biāo)進(jìn)行定期嚴(yán)格管控。對(duì)投資強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)的，發(fā)整改通知，限期加大投入；如確實(shí)不能按期投資到位、且閑置土地面積又較大的，則可根據(jù)實(shí)際投資額，按比例予以核減土地面積，核減部

16、分做收儲(chǔ)調(diào)劑使用，重新招引新項(xiàng)目。其次，完善工業(yè)用地供后監(jiān)管的部門(mén)協(xié)作機(jī)制。在各部門(mén)信息共享的基礎(chǔ)上，供后監(jiān)管主要有兩條途徑：一是由國(guó)土部門(mén)動(dòng)態(tài)巡查項(xiàng)目是否按時(shí)開(kāi)竣工、是否達(dá)到土地出讓合同中規(guī)定的容積率、投入產(chǎn)出等；二是由園區(qū)、政府經(jīng)濟(jì)主管部門(mén)定期審核企業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，監(jiān)督核查土地利用狀況。最后，對(duì)于閑置土地，完善退出機(jī)制，并分類(lèi)實(shí)施。按照土地閑置處置辦法等相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)供而未用的項(xiàng)目用地，采取多種形式進(jìn)行管制。如：對(duì)閑置滿(mǎn)一年未滿(mǎn)兩年的，按土地成本價(jià)款20%繳納土地閑置費(fèi)，足額征收土地使用稅，并督促其限期建成投產(chǎn)；閑置滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回其土地使用權(quán)，注銷(xiāo)土地登記，重新安排使用等。專(zhuān)欄 東莞市盤(pán)

17、活閑置土地的做法第一，加強(qiáng)批后監(jiān)管，仔細(xì)調(diào)查摸底，做到“四查四清”。利用衛(wèi)星遙感和土地調(diào)查等資料，采取“圖斑、實(shí)地、批文”三結(jié)合方式開(kāi)展閑置土地全面清查：一查圖斑，做到地塊位置清晰。以土地變更調(diào)查資料為依據(jù)，核查每宗閑置土地的圖斑變化情況及具體位置。二查批文，做到地塊權(quán)屬清晰。通過(guò)查找土地批文、證書(shū)、合同等文件，明確土地權(quán)利人及土地閑置時(shí)間。三查“衛(wèi)片”，做到地塊現(xiàn)狀清晰。應(yīng)用衛(wèi)星遙感影像資料，市局督導(dǎo)組成員、分局調(diào)查員、村國(guó)土員，逐宗實(shí)地查清土地利用現(xiàn)狀。四查臺(tái)帳，做到地塊統(tǒng)計(jì)清晰。按照“一地一冊(cè)”和“一地一策”的要求，建立專(zhuān)門(mén)工作臺(tái)帳，細(xì)化每一宗地的面積、權(quán)屬、期限、處置方式、責(zé)任人等屬性

18、。第二，提出多元化閑置土地處置方式。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際提出了計(jì)征土地閑置費(fèi)、限期開(kāi)發(fā)、地塊置換、退地還耕、協(xié)議收購(gòu)或托管、強(qiáng)制無(wú)償收回等六種處置方式。其中，征收土地閑置費(fèi)是其它處置方式的前提和必要條件，其它處置方式必須在全部繳清閑置費(fèi)后，由用地單位與所在的鎮(zhèn)（街）政府商議，報(bào)市政府審定。第三，多管齊下，采取多種措施，強(qiáng)力推進(jìn)。重點(diǎn)采取了“引、促、限、逼、罰”等五項(xiàng)具體措施：“引”,即利益吸引，解決園區(qū)土地整合成本問(wèn)題。如市財(cái)政提供低息借款5000萬(wàn)元鼓勵(lì)收地，5%為征收經(jīng)費(fèi)，10%上繳省庫(kù)/國(guó)庫(kù)，余下部分市鎮(zhèn)五五分成，允許地塊申請(qǐng)位置調(diào)整，土地重新出讓配置最高使用年限，優(yōu)先安排經(jīng)營(yíng)性用

19、地指標(biāo)等?！按佟?即服務(wù)促進(jìn)。采取限期開(kāi)發(fā)、簽訂保證書(shū)、協(xié)助補(bǔ)辦出讓手續(xù)、推動(dòng)集體土地流轉(zhuǎn)等方式促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)?！跋蕖?即政策限制。對(duì)拒不接受處置的閑置土地，市國(guó)土部門(mén)不辦轉(zhuǎn)讓、不辦出租、不辦抵押；市發(fā)改、建設(shè)、金融部門(mén)分別不予立項(xiàng)、不予報(bào)建、不予貸款?！氨啤?即氛圍逼迫。采取統(tǒng)籌用地指標(biāo)、開(kāi)展聯(lián)合督查、簽訂責(zé)任狀，以及向媒體公告送達(dá)文書(shū)、公告欠費(fèi)名單等措施，營(yíng)造處置工作的強(qiáng)力氛圍，一方面逼使各鎮(zhèn)（街）全力消化閑置土地，另一方面逼使閑置土地者主動(dòng)接受處置?！傲P”,即處罰問(wèn)責(zé)。對(duì)逾期未繳清閑置費(fèi)的，嚴(yán)格依法按日追繳3%的滯納金；對(duì)拒不配合處置的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)強(qiáng)制無(wú)償收回；對(duì)未按時(shí)完成處置任務(wù)的

20、鎮(zhèn)（街），嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。四、通過(guò)共建共享借外部資源助力園區(qū)升級(jí)我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖歷經(jīng)多次整合，目前仍現(xiàn)存3000多家，大到一線(xiàn)城市，小到鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，甚至一個(gè)城市就有五、六個(gè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)、城市間、城市內(nèi)不同園區(qū)間均可能存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。這種情況下，對(duì)于三四線(xiàn)，或更低級(jí)別更偏遠(yuǎn)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在無(wú)區(qū)位、政策、人才等客觀(guān)優(yōu)勢(shì)的條件下，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中招商引資、發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)？尋求合作、借力打力不失為一個(gè)彎道超車(chē)的辦法。（一）園區(qū)共建：蘇州工業(yè)園的經(jīng)驗(yàn)輸出蘇州工業(yè)園，目前轄區(qū)面積約278平方公里，人口70萬(wàn)左右。從1994年成立至今約22年，轄區(qū)范圍不斷擴(kuò)張，功能也從單一、相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)到目

21、前已明確要建設(shè)成為蘇州的一個(gè)綜合商務(wù)城區(qū)。作為中新合作典范，蘇州工業(yè)園區(qū)雖然積累了豐富的人才、資本和招商資源，但受制于發(fā)展空間，難以充分發(fā)揮其效應(yīng)。因此，近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)以多種模式著力實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，曾先后在江蘇省內(nèi)，分別與宿遷、南通建立了蘇宿工業(yè)園和蘇通科技產(chǎn)業(yè)園；在省外，則以市場(chǎng)化形式與安徽滁州建立了蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等。蘇州工業(yè)園區(qū)的輸出，與硬件相比，其更注重“軟件”輸出，合作共建不是簡(jiǎn)單地單向輸血、送干部、給項(xiàng)目，而是全面輸出園區(qū)建設(shè)、招商、社會(huì)公共管理和經(jīng)濟(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)與理念。如蘇州招商團(tuán)隊(duì)會(huì)為合作方帶來(lái)一整套的成熟經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估體系、既有的合作伙伴和項(xiàng)目等。合作模式一般是由蘇州、合作

22、地兩市聯(lián)席會(huì)議決策，共同開(kāi)發(fā)。如蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，由中新集團(tuán)與滁州市政府合資成立中新蘇滁（滁州）開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本8億元，其中，中新集團(tuán)占56%股份，滁州市占44%。按照“成本-收益”原則，以及股權(quán)比例，滁州市將園區(qū)土地收益和稅收留成等收益的55%以上給中新集團(tuán)。開(kāi)發(fā)及管理模式與蘇州工業(yè)園相似，采用政府主導(dǎo)、公司企業(yè)化運(yùn)作的模式。一般由合資公司作為園區(qū)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)主體，負(fù)責(zé)規(guī)劃、招商引資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。同時(shí)，成立管委會(huì)作為市政府派出機(jī)構(gòu)，享受省轄市經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，行使管理主體職責(zé)，負(fù)責(zé)征遷安置、行政管理服務(wù)等工作。如蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，除上所述外，還組建了“一站式服務(wù)中心”，涉企市

23、級(jí)審批事項(xiàng)實(shí)行“二號(hào)公章”管理，實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)作。專(zhuān)欄 蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的合作開(kāi)發(fā)1、合作背景及概況滁州緊臨江蘇南京，有著東部的區(qū)位、中西部的政策，投資環(huán)境優(yōu)越，且近年來(lái)，滁州市以建設(shè)合寧之間新型中心城市為目標(biāo)，大力推進(jìn)大滁城建設(shè)。滁州加速上升的強(qiáng)勁勢(shì)頭、優(yōu)越的區(qū)位交通和政策環(huán)境、及現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這些關(guān)鍵因素正契合了中新集團(tuán)走出去的發(fā)展訴求。2011年，中新集團(tuán)與滁州市政府簽約，合作開(kāi)發(fā)蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。作為中新集團(tuán)走出江蘇的第一個(gè)投資項(xiàng)目，園區(qū)面積約36平方公里，定位為“產(chǎn)城一體”的現(xiàn)代化新城。建設(shè)周期為8-10年，總投資約1300億元，分兩期建設(shè)，首期12平方公里。園區(qū)于2012年開(kāi)建，至201

24、5年已累計(jì)引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目48個(gè)，協(xié)議引進(jìn)資金超200億元，竣工投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資85億元。2、主要經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)突破常規(guī)，延續(xù)并提升蘇州園區(qū)模式。打破常規(guī)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移模式，以引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)和外資為主，不但要引進(jìn)國(guó)際資本和生產(chǎn)能力，更要引進(jìn)的是先進(jìn)技術(shù)和研發(fā)力量。突出規(guī)劃引領(lǐng)，編制高水平產(chǎn)城一體規(guī)劃。委托新加坡邦城規(guī)劃院編制了概念性規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等30項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)、商住、配套用地按照“三個(gè)1/3”理念進(jìn)行整體規(guī)劃布局，明確產(chǎn)業(yè)和城市功能的發(fā)展節(jié)奏和實(shí)施路徑，真正做到一次性規(guī)劃、分期建設(shè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。嚴(yán)控項(xiàng)目質(zhì)量，確保土地集約高效利用。管委會(huì)和合資公司兩支隊(duì)伍聯(lián)動(dòng)招商，其中管

25、委會(huì)以?xún)?nèi)資為主，合資公司以外資為主，重大項(xiàng)目合力攻堅(jiān)。同時(shí)，嚴(yán)把項(xiàng)目投資規(guī)模關(guān)、投入強(qiáng)度關(guān)、產(chǎn)業(yè)定位關(guān)、集約節(jié)約關(guān)、環(huán)境保護(hù)關(guān)，畝均投資強(qiáng)度低于400萬(wàn)元或稅收低于30萬(wàn)元的項(xiàng)目一律不供地，環(huán)保不達(dá)標(biāo)或?qū)Τ鞘邪l(fā)展產(chǎn)生重大影響的項(xiàng)目一律禁止入園。完善綜合配套，力促產(chǎn)城融合發(fā)展。學(xué)習(xí)蘇州工業(yè)園區(qū)，在加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，規(guī)劃建設(shè)鄰里中心，為園區(qū)企業(yè)和居民提供便捷的生活配套服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。引進(jìn)蘇州和喬物業(yè)服務(wù)公司，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式，實(shí)行道路保潔、地下管溝、路燈、公園、廣場(chǎng)、綠化等一體化管理。引進(jìn)南京市瑯琊路小學(xué)合作辦學(xué)，啟動(dòng)九年一貫制中小學(xué)建設(shè)。同時(shí)，引進(jìn)南京鼓樓醫(yī)院集團(tuán)設(shè)立分院。聚焦產(chǎn)業(yè)工人

26、和高端人才兩大主體，建設(shè)藍(lán)白領(lǐng)公寓及相關(guān)配套設(shè)施，積極扶持就業(yè)創(chuàng)業(yè)等。（二）吸引外資：太倉(cāng)中德企業(yè)合作基地德國(guó)是世界科技強(qiáng)國(guó)，是中國(guó)在歐洲的重要合作伙伴。自1978年中德兩國(guó)簽訂政府間科技合作協(xié)定以來(lái)，中德的科技合作進(jìn)展順利。繼全國(guó)首個(gè)中德企業(yè)合作基地-江蘇太倉(cāng)成功打造“中德中小企業(yè)合作示范區(qū)”、“中國(guó)德企之鄉(xiāng)”之后，揭陽(yáng)、青島、沈陽(yáng)等紛紛也建立了中德企業(yè)合作基地。目前，中德雙方互為第四大貿(mào)易伙伴，已結(jié)成的友好省州城市達(dá)81對(duì)。近年來(lái)，德國(guó)工業(yè)4.0與“中國(guó)制造2025”的提出又使中德兩國(guó)有了更多的契合點(diǎn)，中國(guó)制造的“量”與德國(guó)制造的“質(zhì)”的互補(bǔ)正應(yīng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)、工匠精神的迫切需求。因此，探索中

27、德合作不失為地方園區(qū)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的途徑之一。那么，德企有哪些特點(diǎn)，如何才能吸引德企合作呢？以下不妨以太倉(cāng)為例，看看其偏居江蘇一隅，是怎么成為德企首選的。第一，打造德企青睞的生態(tài)環(huán)境。太倉(cāng)雖不是大城市，但和德國(guó)小鎮(zhèn)很像，干凈、整潔，基礎(chǔ)設(shè)施完備。太倉(cāng)有很多綠地（46%），公路兩邊不是挨挨擠擠的商鋪和住房，而是寬闊的綠地，田園式的城市環(huán)境成為太倉(cāng)對(duì)外開(kāi)放的一張生態(tài)“名片”。1993年春,全球著名彈簧生產(chǎn)企業(yè)德國(guó)克恩-里伯斯公司總裁斯坦姆第一次來(lái)到太倉(cāng),就被其安靜、清新的環(huán)境所吸引。于是，他“試探”著在太倉(cāng)投下了50萬(wàn)馬克，創(chuàng)建了第一家德資企業(yè)克恩-里伯斯(太倉(cāng))有限公司。如今，太倉(cāng)的德企數(shù)量已超過(guò)2

28、30家，總投資近20億美元，年產(chǎn)值近300億元，是中國(guó)德資發(fā)展最好、密度最高的地區(qū)之一。第二，做優(yōu)服務(wù)，提供軟性投資環(huán)境。太倉(cāng)周邊不少城市均建設(shè)了高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在硬件設(shè)施處于同一起跑線(xiàn)的情況下，如何能脫穎而出，獲得德企青睞？太倉(cāng)選擇做優(yōu)軟件服務(wù)，針對(duì)德企特點(diǎn)，提出了“三信（心）”原則。首先是誠(chéng)信，注重契約精神，承諾的條件一定不打折扣兌現(xiàn)；另，德國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，太倉(cāng)是“全國(guó)專(zhuān)利保護(hù)重點(diǎn)聯(lián)系基地”的唯一縣級(jí)市，還特成立了知識(shí)產(chǎn)權(quán)法庭。其次是自信，太倉(cāng)城市雖小，但卻秉持雙方互相尊重的原則，對(duì)于不適合太倉(cāng)，或者落戶(hù)條件苛刻的企業(yè)，一定婉拒。最后是耐心，也是最重要的一條。因?yàn)榈缕笾饕侵行∑髽I(yè)

29、，再加上德國(guó)人做事嚴(yán)謹(jǐn)，一開(kāi)始投資規(guī)模不大，后續(xù)才會(huì)按計(jì)劃一步步追加投資。多年來(lái)，周邊的兄弟城市大項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，但太倉(cāng)卻耐住寂寞、從未動(dòng)搖。早年，太倉(cāng)曾為一個(gè)德資項(xiàng)目談了5年，結(jié)果落地后投資才100萬(wàn)美元，但后來(lái)其陸續(xù)增資，如今稅收已超5000萬(wàn)元。目前，在太倉(cāng)，超過(guò)90%的德企均完成了增資擴(kuò)產(chǎn)。隨著德企規(guī)模不斷擴(kuò)大，太倉(cāng)市政府又增加了一條服務(wù)原則，即無(wú)事不擾，有求必應(yīng)。在做好服務(wù)的同時(shí)，充分尊重企業(yè)的私密性，盡量不去打擾。得益于貼心的服務(wù)，太倉(cāng)在德國(guó)的名氣越來(lái)越響，逐漸成為德企來(lái)華的首選之地。第三，引進(jìn)“雙元制”教育，提供與德企匹配的技術(shù)人才。太倉(cāng)落戶(hù)的德企大多是精密制造類(lèi)，對(duì)員工技術(shù)要求

30、很高，本地職校培養(yǎng)出來(lái)的技工，很少能達(dá)到要求。被視為德國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的秘密武器的“雙元制”職業(yè)教育成了太倉(cāng)集聚德企的加速器。所謂“雙元制”教育,是指由職校、企業(yè)雙元主體共同投入場(chǎng)地、設(shè)備和師資,學(xué)校負(fù)責(zé)招生、文化課教學(xué)以及專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課教學(xué)；企業(yè)負(fù)責(zé)采用德國(guó)的考核和課程標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展技能培訓(xùn)的教育模式。2001年，太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與德國(guó)某州政府、企業(yè)，及太倉(cāng)某學(xué)校合作創(chuàng)辦了中國(guó)第一家與德國(guó)職業(yè)技術(shù)教育同步的職業(yè)培訓(xùn)中心，正式引入“雙元制”職業(yè)教育。3年后，首批17名學(xué)員畢業(yè)，被企業(yè)一搶而空。嘗到甜頭后，太倉(cāng)職教、中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校亦分別與德國(guó)政府、企業(yè)、商會(huì)、職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等合作開(kāi)展“雙元制”教學(xué)。如今，又創(chuàng)新采取“

31、定崗雙元”模式，由中德高校及德企共同組辦“本科定崗雙元班”。在班級(jí)招生之前，德企就“預(yù)留”技術(shù)技能型工程師等崗位，學(xué)生入學(xué)初與德企簽訂定崗雙元的“委培協(xié)議”。學(xué)校參照德國(guó)的教學(xué)目標(biāo)與要求以及教學(xué)資料，由德國(guó)專(zhuān)家指導(dǎo)，在課堂、實(shí)訓(xùn)中心和企業(yè)崗位三個(gè)教學(xué)場(chǎng)所開(kāi)展培訓(xùn)教育。同時(shí)構(gòu)建如“4-6輪換”的“定崗雙元”課程體系：4周在學(xué)校學(xué)習(xí)，6周在培訓(xùn)中心或企業(yè)崗位培訓(xùn)。很多畢業(yè)生進(jìn)入企業(yè)后，短短幾年內(nèi)就成為技術(shù)骨干、主管，受到企業(yè)的歡迎和肯定。專(zhuān)欄 太倉(cāng)對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的利用除上述幾點(diǎn)外，太倉(cāng)這個(gè)僅有50萬(wàn)人口、在國(guó)際上名不見(jiàn)經(jīng)傳的縣級(jí)市之所以能聚集百家德企，還在于其將緊鄰大都市區(qū)位優(yōu)勢(shì)的充分放大。太倉(cāng)與上海

32、“一衣帶水”，車(chē)程半小時(shí)，德國(guó)對(duì)話(huà)雜志曾評(píng)論：“太倉(cāng)是中國(guó)大上海邊上最理想的德國(guó)投資領(lǐng)地”。從1993年至今,太倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)借梯上樓,從各領(lǐng)域與上海進(jìn)行全方位、深層次、強(qiáng)滲透的無(wú)縫對(duì)接： 交通接軌，零距離合作。開(kāi)通太倉(cāng)直達(dá)上海軌道交通的惠民公交和城際公交快線(xiàn)，推出與上海公交卡在長(zhǎng)三角共享同等優(yōu)惠的交通“一卡通”，撤除太倉(cāng)市進(jìn)入上海的收費(fèi)站，實(shí)現(xiàn)滬嘉高速免費(fèi)通行等?？萍冀榆?，高起點(diǎn)運(yùn)作。一是近70家太倉(cāng)企業(yè)與復(fù)旦、同濟(jì)等多家一流院校簽訂100多項(xiàng)技術(shù)合作、共同開(kāi)發(fā)、共建聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室等產(chǎn)學(xué)研協(xié)議。二是與院校在新材料、生物醫(yī)藥、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域開(kāi)展廣泛合作，重點(diǎn)集中于解決技術(shù)難題和開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品。三是與

33、上海交大、中科院上海分院等共建“”國(guó)家技術(shù)轉(zhuǎn)移聯(lián)盟太倉(cāng)工作站，引進(jìn)近百項(xiàng)科技成果及科研項(xiàng)目。人才接軌，無(wú)縫隙聯(lián)動(dòng)。充分利用太倉(cāng)市科技創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園等載體，吸引上海院校教授等高層次人才攜帶科技成果來(lái)太倉(cāng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，或幫助企業(yè)解決技術(shù)難題。醫(yī)療接軌，資源性共享。太倉(cāng)醫(yī)療保險(xiǎn)基金結(jié)算中心與上海長(zhǎng)海醫(yī)院簽訂“太倉(cāng)市參保人員赴上海長(zhǎng)海醫(yī)院醫(yī)療費(fèi)用實(shí)時(shí)結(jié)算協(xié)議”，建立并完善“雙向轉(zhuǎn)診”制度，實(shí)現(xiàn)太倉(cāng)參保人員跨省就醫(yī)實(shí)時(shí)結(jié)算。文化接軌，雙贏(yíng)式互補(bǔ)。太倉(cāng)市政府赴上海舉行文化產(chǎn)業(yè)推介會(huì)，建設(shè)太倉(cāng)大劇院，邀請(qǐng)擁有充足文化資源的東上海百老匯劇院管理有限公司，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，迄今為止的17場(chǎng)演出，上座率都在八成以上

34、。（三）擴(kuò)張教訓(xùn)：中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園面臨尷尬園區(qū)擴(kuò)張也有不盡如人意的地方，如中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)年，一方面隨著產(chǎn)業(yè)布局迅速擴(kuò)大，原有土地空間開(kāi)始受限。另一方面，中關(guān)村的入駐企業(yè)在迅速壯大之時(shí)，原有土地資源已經(jīng)飽和，但還想享受同等優(yōu)惠待遇。因此，擴(kuò)建園區(qū)就成為中關(guān)村發(fā)展的內(nèi)在需求。從1991年提出一區(qū)兩園，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園從當(dāng)初的電子一條街到如今的國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的“一區(qū)16園”，北京16個(gè)區(qū)縣均有了中關(guān)村的分園，總收入也從1988年的14億元倍增到2012年的25025億元，成為首都經(jīng)濟(jì)的先鋒隊(duì)。但由于體制之弊，目前仍處于園區(qū)管理“兩張皮”的尷尬。第一，總部與分園間由于無(wú)行政隸屬關(guān)系，“一區(qū)16園”很難一

35、盤(pán)棋發(fā)展。中關(guān)村管委會(huì)與各分園管委會(huì)沒(méi)有上下級(jí)間的行政隸屬關(guān)系，對(duì)各分園的協(xié)調(diào)難度大，無(wú)法統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展，以致16個(gè)園區(qū)各自為政，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)投資、重復(fù)布局的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖幾經(jīng)改革，但效果甚微。且由于各區(qū)縣實(shí)力不均，從而導(dǎo)致弱勢(shì)區(qū)縣的分園很難和強(qiáng)勢(shì)分園抗?fàn)帯Ｗ罱K，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的資金、技術(shù)、人才，以及優(yōu)惠政策、服務(wù)體系和先進(jìn)理念等優(yōu)勢(shì)在分園內(nèi)無(wú)法有效傳遞，分園構(gòu)建的初衷難以實(shí)現(xiàn)。第二，園區(qū)與地方訴求不一致，導(dǎo)致園區(qū)發(fā)展方向易出現(xiàn)偏差。由于各分園的建設(shè)與發(fā)展直屬于各區(qū)縣政府，但與園區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展不同，各區(qū)縣政府關(guān)心財(cái)政收入，項(xiàng)目選擇看中投資額、就業(yè)拉動(dòng)、財(cái)稅貢獻(xiàn)等，以致不少分園雖名為高科技園區(qū)，其

36、本身進(jìn)駐的高新技術(shù)企業(yè)卻少得可憐。如豐臺(tái)分園開(kāi)發(fā)的總部基地，2003年豐臺(tái)區(qū)將其產(chǎn)業(yè)功能定位為“總部經(jīng)濟(jì)”。而事實(shí)上，基地當(dāng)時(shí)位于豐臺(tái)區(qū)南部一個(gè)較偏僻的地方，基礎(chǔ)設(shè)施相當(dāng)落后，項(xiàng)目只是蓋了很多辦公樓，雖然根本談不上高科技，但由于中關(guān)村管委會(huì)對(duì)此項(xiàng)目去留沒(méi)有決定權(quán)，而只能如此。另外，除蘇州工業(yè)園、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)還可選擇產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作。如上海張江高科技園區(qū)、市北高新、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、清華科技園、武漢東湖高新以及天津鑫茂科技投資集團(tuán)等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，目前也在全國(guó)各地進(jìn)行對(duì)外模式輸出，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制與擴(kuò)張。他們主要是以物業(yè)租賃管理和更為專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)培育為特長(zhǎng)，往往通過(guò)孵化器的形式為入園企業(yè)提供法

37、律、政策、投融資等方面的服務(wù)，全面培育孵化企業(yè)成長(zhǎng)。以清華科技園為例，其擁有3種不同的輸出模式：第一種是“投人也投錢(qián)”，由清華科技園自身進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)管理；第二種是“投人不投錢(qián)”，由清華科技園輸出管理團(tuán)隊(duì)；第三種是輸出自身管理服務(wù)模式的“咨詢(xún)模式”。目前，其已在全國(guó)范圍內(nèi)建立超過(guò)30個(gè)分園，還計(jì)劃在未來(lái)6年內(nèi)將分園擴(kuò)張到100個(gè)。而這些，都可以作為地方園區(qū)的合作對(duì)象之選。五、小結(jié)總結(jié)上述蘇州工業(yè)園、上海、東莞、太倉(cāng)、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等地的管理和運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，通過(guò)完善園區(qū)配套、高效土地利用、借力共建共享等多元方式，為目前大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盤(pán)活與轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。一是通過(guò)完善園區(qū)配套，促進(jìn)產(chǎn)城融

38、合。尤其是地處郊區(qū)的園區(qū)，可借鑒蘇州工業(yè)園鄰里中心的商業(yè)及社區(qū)等配套服務(wù)的供給方式，在保障園區(qū)居民基本生活需求的同時(shí)，又可分擔(dān)園區(qū)管理者的部分社會(huì)管理職能，還能帶來(lái)多元的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等先進(jìn)理念。目前其正在全國(guó)進(jìn)行模式復(fù)制與推廣，探索引進(jìn)與合作不失為各地園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的捷徑之一。同時(shí)，對(duì)于后續(xù)新建的園區(qū)，應(yīng)吸取教訓(xùn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)預(yù)留出完善的配套設(shè)施用地，并嚴(yán)格執(zhí)行。二是促進(jìn)園區(qū)土地的集約節(jié)約利用。一方面需加強(qiáng)事前控制，如中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園提出的只租不售，澳洋工業(yè)園的分期供地，上海市提出的加大項(xiàng)目預(yù)審、采取彈性的土地出讓年期、增加掛牌出讓等多元化土地供應(yīng)方式、合同約定退出時(shí)限等土地出讓新規(guī)。另一方面需加強(qiáng)事后監(jiān)管與處置。