商業(yè)街招商計(jì)劃書(shū)

1、一、項(xiàng)目概況二、商業(yè)壞境分析三、項(xiàng)目定位四、招商策略及管理運(yùn)營(yíng)模式五、整合推廣策略六、招商進(jìn)度安排七、結(jié)束語(yǔ)一、項(xiàng)目概況1、地理位置XXX商業(yè)街位于常錫路與麗華路交匯處，坐擁麗華、清涼、朝陽(yáng)三大居民區(qū)，臨近湖塘、 馬杭、戚墅堰三大客源地，處于XX新一輪城市開(kāi)發(fā)的樞紐位置，交通便利、人流如織，是 未來(lái)商家必爭(zhēng)之地。目前這一區(qū)域尚無(wú)集中的商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地段升值潛力不容質(zhì) 疑。2、商業(yè)氛圍XXX商業(yè)街區(qū)由高層住宅、大型商業(yè)廣場(chǎng)和一個(gè)人型超市構(gòu)成，項(xiàng)目周闈固有麗華新村、朝 陽(yáng)新村、清涼新村、富強(qiáng)新村、人民新家園、同濟(jì)花園等成熟居民區(qū)，涵蓋和輻射30萬(wàn)本 地常住人I I和近20萬(wàn)外來(lái)人I I?！敖?/p>

2、設(shè)特人型城市”作為市政府既定的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，該區(qū)域的 人I I基數(shù)必將不斷擴(kuò)大。本項(xiàng)目在步行街內(nèi)同時(shí)還聚集了眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名服飾專賣(mài)店、餐 飲店、網(wǎng)吧、通信運(yùn)營(yíng)商、銀行、消費(fèi)電子產(chǎn)品等有機(jī)業(yè)態(tài)組合，不但能滿足居民口常生活 消費(fèi)，同時(shí)也吸引了大批時(shí)尚人群前來(lái)購(gòu)物。2005年該項(xiàng)目榮列天寧區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，放眼未來(lái)，必將形成了 XX東南地區(qū)的商業(yè)中心。3、 商業(yè)街規(guī)模XXX商業(yè)街區(qū)為主體兩層、局部四層框架結(jié)構(gòu)的建筑格局，總占地面積40200 m2,地面建筑 面積22500 rn商鋪404間；一層商鋪高度為4.2米，二層為5.8米：地下設(shè)小商品市場(chǎng)220 個(gè)商鋪位共3600 m1；會(huì)所及配套設(shè)施建筑面積1

3、800 nf,公寓辦公建筑面積3000 m1；地面 可停車(chē)位50個(gè)、地下可停車(chē)位400個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放面積6000 m本項(xiàng)目在該地區(qū)屬地標(biāo)性商業(yè)建筑，超人規(guī)模完全有能力填補(bǔ)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)空間，很好地整合 該地段的業(yè)態(tài)形式，瞬間提升周邊整體價(jià)值。二、商業(yè)壞境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境XX市自古以來(lái)就是中國(guó)重要的工業(yè)城市，城區(qū)人I I 350萬(wàn)，轄區(qū)人I I 550萬(wàn)，外來(lái)人I I 140 萬(wàn)，是長(zhǎng)三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP達(dá)到1560億元，戶籍人I平均GDP 突破5000美元，綜合實(shí)力列全國(guó)第27位。隨著外資引進(jìn)力度逐年加人，城市也不斷外擴(kuò)， 商業(yè)總量必將與口俱增。2006年，XX被福

4、布斯評(píng)為中國(guó)最佳商業(yè)城市第12位，CCTV 年度最具經(jīng)濟(jì)活力城市20強(qiáng)。2、城市商業(yè)環(huán)境XX市的商業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，逐步形成了以南大街、文化宮和延陵路為中心的商業(yè)格局。 傳統(tǒng)的商場(chǎng)和沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、辦公、金融為一體 的新興多功能商業(yè)區(qū)漸成主流。相對(duì)集中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正在被打破。近兩年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快和商業(yè)地產(chǎn)的口益 繁榮，XX的商業(yè)格局有分散的趨勢(shì)。近年來(lái)先后出現(xiàn)了以新北區(qū)（河海人學(xué)）、武進(jìn)區(qū)（湖 塘）為次中心的商圈，由此也帶動(dòng)了大批開(kāi)發(fā)和建設(shè)項(xiàng)目?？梢灶A(yù)測(cè)，未來(lái)XX還將出現(xiàn)眾多商業(yè)樓盤(pán)，配套服務(wù)設(shè)施也將越來(lái)越完善，將吸引更多的 商家進(jìn)駐，不斷優(yōu)化、

5、整合商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、 辦公、金融為一體的多功能商業(yè)區(qū)將成為主流。新興樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和居民小區(qū)向外闈延伸導(dǎo)致局部人II急劇增長(zhǎng)，相對(duì)的商業(yè)配套目前還沒(méi)有完 全到位。3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以卞是本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)區(qū)情況的比較：名稱比較項(xiàng)目XX購(gòu)物中心泰富百貨泰富廣場(chǎng)新世紀(jì)商城南人街商業(yè)步行街萊蒙都會(huì)（在建）面積約6萬(wàn)nf約10萬(wàn)nf7萬(wàn)nf io萬(wàn)肝（占地）50萬(wàn)nf （建面）地段延陵路和平路延陵西路、南人街延陵西路、北大街南人街、公園路延陵西路、青果巷延陵西路、南大街西瀛里、早科坊物業(yè)配套北鄰文化宮廣場(chǎng)、扶手電梯停車(chē)場(chǎng)、扶手電梯、觀光電梯停車(chē)場(chǎng)、扶手電梯地下停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)

6、街廣場(chǎng)、扶手電梯地下停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)街廣場(chǎng)、觀光電梯、扶手電梯經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營(yíng)沿街商鋪、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)沿街商鋪、返租為主、統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)組合化妝品、服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等化妝品、服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等化妝品、服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等服裝、餐飲、超市、精品店、書(shū)店等犬型綜合業(yè)態(tài)SHOPPING MALL經(jīng)營(yíng)檔次中高檔高中檔中低檔中低檔高檔（現(xiàn)定位）經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好好一般一般未知消費(fèi)群體中青年、白領(lǐng)中青年、白領(lǐng)中青年年輕人居多尚未開(kāi)業(yè)從上表比較分析可知，五個(gè)較人的商業(yè)項(xiàng)目全部集中于延陵路周邊，且都相距不遠(yuǎn)，商家經(jīng) 營(yíng)壓力比較大。節(jié)假日人

7、流量過(guò)于集中，購(gòu)物壞境舒適度降低。XX商業(yè)區(qū)相對(duì)集中，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)市場(chǎng)由單一的商場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)模式向人型商業(yè)街區(qū)過(guò) 度。本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：它所在的位置遠(yuǎn)離延陵路商圈，周邊人II密集，是未來(lái)新一輪城市建設(shè) 的又一中心。當(dāng)?shù)丶邢M(fèi)的一站式購(gòu)物形式還處于初期階段。地理位置優(yōu)越、交通方便、 人口流動(dòng)大，消費(fèi)群尚未受到足夠重視。4、居民消費(fèi)能力2006年XX居民人均消費(fèi)支出9274元 超出長(zhǎng)三角平均值386元，超出江蘇省平均值1449 元，位于長(zhǎng)三角16城市中排名第7位，江蘇省消費(fèi)支出第2位。中青年人的消費(fèi)觀念比較超前，他們負(fù)擔(dān)輕，顧慮少，不乏超前消費(fèi)顧客群。城市雙職工家 庭占絕人部分，改善現(xiàn)有生活水

8、平的意愿強(qiáng)烈。獨(dú)生子女家庭比較寵愛(ài)小孩，且具有相當(dāng)高 的消費(fèi)能力。城市外來(lái)工消費(fèi)需求持續(xù)旺盛，XX有140萬(wàn)外來(lái)工，他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展帶來(lái)不可或缺的貢獻(xiàn)。 他們多數(shù)分布在XX周遍地區(qū)，這部分消費(fèi)群理應(yīng)受到重視。分析結(jié)論：一、XX原有的商業(yè)格局正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過(guò)渡，一站式購(gòu)物體驗(yàn)日益受到重視。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，商業(yè)市場(chǎng)尤其是周邊市場(chǎng)人有可為。居民消 費(fèi)能力高，潛在消費(fèi)能力不容忽視。三、城市化進(jìn)程加快，城區(qū)地域不斷擴(kuò)人，商業(yè)地產(chǎn)由集中向分散過(guò)度。四、本項(xiàng)目所處 區(qū)域目前尚處在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期階段，本項(xiàng)目很好地填補(bǔ)了商業(yè)空白，未來(lái)發(fā)展?jié)摿奕?，升值空間可觀。三、項(xiàng)目定

9、位1、市場(chǎng)定位集服裝、百貨、餐飲、便利店、文化娛樂(lè)為一體的多功能時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)。2、經(jīng)營(yíng)定位根據(jù)周?chē)M(fèi)人群的現(xiàn)實(shí)情況，遵循“一站式購(gòu)物”模式，以中低檔商品為主，兼顧高檔。消費(fèi)為主，娛樂(lè)為輔。主力項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的定位原則。3、業(yè)態(tài)定位沿常錫路商鋪：銀行、藥店、五金建材、汽車(chē)美容等東南區(qū)：數(shù)碼、通訊、網(wǎng)吧、文化音 像、美容美發(fā)等東北區(qū)：飯店餐廳、特色名吃、面包糕點(diǎn)、茗茶咖啡等西北區(qū)：服裝服飾、 箱包皮具、床上用品、運(yùn)動(dòng)服飾等地下商鋪：小商品（口用雜品、工具文具、小飾品等） 主力百貨商場(chǎng)：泰富百貨 主力超級(jí)市場(chǎng)：華潤(rùn)蘇果超市主力中餐店：大娘水餃、永合豆?jié){大王、7+7、藍(lán)白等 主力西餐店：肯德

10、基、麥當(dāng)勞、 必勝客等主力服飾專賣(mài)店：森馬、美特斯邦威、李寧、匡威、佐丹奴、FUN、特步、以純、唐獅、耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等 主力飲品：上島咖啡、迪歐咖啡、真鍋咖 啡等主力食品店：元祖蛋糕、面包新語(yǔ)等其他主力店：米奇皮具、啊呀呀飾品、蟬之云內(nèi)衣等以上主力商家在全國(guó)各地都有布局，知名度較高，面向的消費(fèi)人群較廣，價(jià)位適中，最重 要的是具有可持續(xù)發(fā)展的特性。“主力店”配合“輔助項(xiàng)目”的布局可以充分抓住廣大消費(fèi)群體，滿足人多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi) 需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢(shì)共享，互補(bǔ)共營(yíng)，使商業(yè)街既考慮到經(jīng)營(yíng)品種的完整性，又保證 了商品的多樣性。整合吃、穿、用、休閑、娛樂(lè)、文化等為一體的“一站式”的消費(fèi)體驗(yàn),

11、使人氣不斷凝聚，從而有力保證商業(yè)街區(qū)持續(xù)興旺，經(jīng)營(yíng)者持續(xù)營(yíng)利。四、招商策略及管理運(yùn)營(yíng)方式現(xiàn)代大型商業(yè)形態(tài)的管理精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)整體 的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)上，并加以持續(xù)管理。歷史發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)形態(tài)，會(huì) 逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，一個(gè)好的 招商策略和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理方式是項(xiàng)目能否長(zhǎng)遠(yuǎn)營(yíng)利的關(guān)鍵。（一）招商策略統(tǒng)一招商管理原則：1. 維護(hù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)適當(dāng)比例即零售、餐飲、娛樂(lè)（休閑）產(chǎn)業(yè)黃金比例為：5： 2： 32維護(hù)統(tǒng)一主題形彖，統(tǒng)一品牌形 象在招商時(shí)要注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形彖。3.功能同業(yè)

12、差異，形式異業(yè) 互補(bǔ)4.集中品牌優(yōu)勢(shì)特色我們?cè)谡猩讨埃瑧?yīng)對(duì)市場(chǎng)品牌進(jìn)行調(diào)查，對(duì)商家進(jìn)行前期接觸和排查，形式可以多種多樣。 然后進(jìn)行適合該區(qū)位的項(xiàng)目定位和品牌引進(jìn)，借鑒周邊城市成功的商業(yè)形式，結(jié)合本地實(shí)際 情況加以整合，集中一批具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌以打造本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色。5.經(jīng)營(yíng)方式 自主經(jīng)營(yíng)：必須符合本街區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，自負(fù)盈虧。返租經(jīng)營(yíng)：由管理公司負(fù)責(zé)具體招商, 取得穩(wěn)定收益。6.主力店優(yōu)先（項(xiàng)目面積、選址、租金優(yōu)惠等），特殊客戶應(yīng)給予特殊照顧。7.租金的合理 定位根據(jù)當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，制定合理的租金水平。不同商鋪、不同位置租金不同，開(kāi)業(yè)初 期階段為培育市場(chǎng)還應(yīng)適當(dāng)減免租金。（應(yīng)充分考察

13、周邊實(shí)際情況而定）8.商戶入駐優(yōu)惠政 策租金、租期優(yōu)惠稅收優(yōu)惠物管費(fèi)優(yōu)惠（二）管理運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)管理模式定位：統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)“統(tǒng)一管理”就是商業(yè)街負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形彖推廣、 口常管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理、保安、商業(yè)街活動(dòng)的組織統(tǒng)籌。統(tǒng)一管理可以通過(guò)收 取合理的管理費(fèi)用，出租活動(dòng)場(chǎng)地等費(fèi)用來(lái)舉辦商業(yè)街促銷(xiāo)活動(dòng)；統(tǒng)一管理包扌舌八個(gè)“統(tǒng) 一”：1）統(tǒng)一規(guī)劃布局2）統(tǒng)一宣傳促銷(xiāo)3）統(tǒng)一商業(yè)街形彖4）統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間5）統(tǒng)一物價(jià)、質(zhì)量、計(jì)量管理6）統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待7）統(tǒng)一物業(yè)管理8）統(tǒng)一管理制 度五、整合推廣策略商業(yè)街命名XXX商業(yè)步行街（麗華商業(yè)街）2、商業(yè)街推廣主題與“XXX商業(yè)步行街” 一起賺

14、錢(qián)一一經(jīng)營(yíng)0風(fēng)險(xiǎn)！步行街主力店（泰富、蘇果等）強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！ 青年時(shí)尚購(gòu)物基地一一打造東南新版圖！ 魅力新世界一一東南購(gòu)物首選之地!3、招商推廣策略現(xiàn)場(chǎng)招商售樓處設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)招商，利用條幅、招商畫(huà)冊(cè)等，充分展示商業(yè)步行街投資購(gòu)物環(huán)境等，接 待咨詢和洽談。廣告招商宣傳宣傳媒體的投入，對(duì)于項(xiàng)目招商能否成功至關(guān)重要。媒體包括：報(bào)紙廣告、碘廣告（海報(bào)）、軟廣告（DM）、新聞性廣告、電視、廣播廣告等等。利用己有的資源，進(jìn)行品牌商戶洽談及資料派發(fā)利用現(xiàn)在已經(jīng)掌握的客戶資源，在招商前期階段采取定人定點(diǎn)的方式，電話拜訪、直接約見(jiàn)、 郵寄和派發(fā)資料等進(jìn)行定向招商。新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時(shí)

15、通過(guò)新聞推廣方式，進(jìn)行一定的媒體炒作，以吸 引更多的商家關(guān)注。直銷(xiāo)發(fā)單給各類(lèi)目標(biāo)客戶送去招商畫(huà)冊(cè)，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系（需要 大量人力和精力）。條幅樓體布置招商信息條幅，每入駐一個(gè)品牌商家就增加一塊條幅。DM （Direct Mail）廣告可以在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)市場(chǎng)（小商品城、九龍、九州）發(fā)放DM廣告以吸引本地投資者?；顒?dòng)推廣組織意向商家考察XX商業(yè)情況和“XXX商業(yè)步行街”情況。現(xiàn)場(chǎng)包裝（充分展示街區(qū)特色及形象）1、樓體包裝：樓體布置形彖噴繪或條幅，突出商業(yè)步行街形彖及招商、銷(xiāo)售信息；2、燈桿旗、路旗：主要布置于項(xiàng)目附近街道沿線及步行街內(nèi)。六、招商進(jìn)度安排時(shí)間匸作內(nèi)容4月份

16、笫1周提交、討論招商策劃書(shū)4月份笫2、3周1、確定招商1用積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分初步定位、公開(kāi)招商時(shí)間最終確定2、確定樓層平而效果圖3、招商訃劃、宣傳推廣訃劃、設(shè)訃制作招 商宣傳冊(cè)、宣傳單頁(yè)、展架設(shè)計(jì)等（廣告 公司）3、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等初步設(shè)定（裝修公司、 廣告公司）6、確定經(jīng)營(yíng)協(xié)議等各類(lèi)合同條款（律師）4月份笫4周1、正式按招商訃劃進(jìn)行招商2、招商畫(huà)冊(cè)、宣傳單頁(yè)、展架等制作完成3、現(xiàn)場(chǎng)招商部裝修完畢、招商人員進(jìn)駐4、發(fā)布相關(guān)招商廣告5月份進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段1、分頭實(shí)施招商2、主力店、品牌店直招3、籌備主力店現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式、交納意向金上一階段過(guò)程中輔助店招商并進(jìn)、簽約、交納意向金此后按照招商實(shí)際進(jìn)展情況

17、，1、店面裝修逬度監(jiān)督、驗(yàn)收制定丄作訃劃和后續(xù)支持2、跟蹤業(yè)績(jī)及商戶狀況、完成招商合同時(shí)間工作內(nèi)容4月份第1周提交、討論招商策劃書(shū)4月份第2、3周1、確定招商面積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分初步定位、公開(kāi)招商時(shí)間最終確定2、確定樓層平 面效果圖3、招商計(jì)劃、宣傳推廣計(jì)劃、設(shè)計(jì)制作招商宣傳冊(cè)、宣傳單頁(yè)、展架設(shè)計(jì)等（廣告公司）5、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等初步設(shè)定（裝修公司、廣告公司）6、確定經(jīng)營(yíng)協(xié)議等各類(lèi)合同條款（律師）4月份第4周1、正式按招商計(jì)劃進(jìn)行招商2、招商畫(huà)冊(cè)、宣傳單頁(yè)、展架等制作完成3、現(xiàn)場(chǎng)招商部裝修完畢、招商人員進(jìn)駐4、發(fā)布相關(guān)招商廣告5月份進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段1、分頭實(shí)施招商2、主力店、品牌店直招3、籌備主力店現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式、交納意向金上一階段過(guò)程中輔助店招商并進(jìn)、簽約、交納意向金此后按照招商實(shí)際進(jìn)展情況，1、店面裝修進(jìn)度監(jiān)督、驗(yàn)收制定工作計(jì)劃和后續(xù)支持2、跟蹤業(yè)績(jī)及商戶狀況、完成招商合同七、結(jié)束語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)服務(wù)性的項(xiàng)目，招商人員必須要讓投資者對(duì)該項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展有信 心。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的招商責(zé)任心很重要，雖然招商的最終目的是為了公司利益的最人化和資 金快速回