物業(yè)管理的盈利模式

1、物業(yè)管理的盈利模式知名的房地產(chǎn)公司幾乎都有自己的優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍。 深圳幾大地產(chǎn) 巨頭之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)漫延到物業(yè)管理的輸出上了。 可是大多物業(yè)公司 是虧損。物業(yè)管理盈利模式探討了物業(yè)管理的最新經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，幫 助我們摒棄錯(cuò)誤的思想，建立一支盈利的物業(yè)管理部隊(duì)一、明確物業(yè)管理定義物業(yè)管理的定義明確是為全體業(yè)主和用戶提供服務(wù)的， 在公共契 約里都 這樣一條條款：“物業(yè)管理的根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶 提供及保持良好 的生活、工作環(huán)境，并盡可能地滿足他們的合理要 求。”在實(shí)際操作中，物業(yè) 管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分， 即交付使用前后兩種服務(wù)。（一）物業(yè)交付使用前，管理公司的服務(wù)對(duì)象是大業(yè)主，即發(fā)展

2、 商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括：1、從物業(yè)管理角度，就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議2、制定物業(yè)管理計(jì)劃包括計(jì)算管理份額3、制定物業(yè)管理組織架構(gòu)4、制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計(jì)劃5、制定第一年度物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算6、參與工程監(jiān)理7、參與設(shè)備購(gòu)置8、參與工程驗(yàn)收9、擬定物業(yè)管理文本（二）交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是個(gè)體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾方面：1、樓字及設(shè)備維修保養(yǎng)2、樓字保險(xiǎn)事宜3、保安服務(wù)4、清潔服務(wù)5、綠化環(huán)境保養(yǎng)6、緊急事故處理7、處理住戶投訴8、財(cái)務(wù)管理 根據(jù)住戶要求還可提供一些有償服務(wù)， 如代理租售 業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔月 i 送督、郵遞復(fù)他商務(wù)服務(wù)等等。

3、二、組織物業(yè)管理的嚴(yán)密架構(gòu)一個(gè)嚴(yán)密的組織架構(gòu)是物業(yè)管理公司維持高效動(dòng)作的基本保證， 管理公司的 日常工作都是比較簡(jiǎn)單的。因此，對(duì)于普通員工來(lái)說(shuō)只 要分工到位，職責(zé)明確就可以了，關(guān)鍵是協(xié)調(diào)和應(yīng)變，這就需要高層 管理人員具有相當(dāng)?shù)乃刭|(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。 管理公司的組織架構(gòu)通常包含以 下幾個(gè)部門：1、行政部：總經(jīng)理，副總經(jīng)理，行政秘書(shū)，文員，電腦操作員。負(fù)責(zé)整個(gè)公司的統(tǒng)籌、 協(xié)調(diào)工作；人事安排及處理投訴咨詢事務(wù)。2、財(cái)務(wù)部：經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，出納，采購(gòu)員。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)結(jié)算；代收管理費(fèi)；制作收支平衡報(bào)告；采購(gòu)。3、工程部：經(jīng)理，電腦工程師，機(jī)電工程師，技術(shù)員。負(fù)責(zé)所有設(shè)備的日常操作及維護(hù)保養(yǎng)；處理突發(fā)事故。4、保安部

4、：經(jīng)理，保安員。負(fù)責(zé)日常保安工作；處理突發(fā)事件5、清潔部：經(jīng)理，園藝師，清潔員。負(fù)責(zé)公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護(hù)。6、業(yè)務(wù)部：經(jīng)理，業(yè)務(wù)員，公關(guān)員。負(fù)責(zé)租售代理及其他有償服務(wù)；公共關(guān)系維系及拓展在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模大小適當(dāng)調(diào)整部門設(shè)置， 如規(guī)模小的可將財(cái)務(wù)部和業(yè)務(wù)部歸并到行政部， 如同時(shí)管理幾個(gè)物業(yè) 的，則可在行政部之上設(shè)總經(jīng)理公室或?qū)⑷耸虏开?dú)立到總部去等等。 各部門人員的配置是要根據(jù)物業(yè)規(guī)模 的大小來(lái)定，通常保安部和清 潔部需要人員最多。 行政部，工程部和保安部應(yīng)該 有負(fù)責(zé)人 24 小時(shí) 輪流值班以備不測(cè)。三、進(jìn)行物業(yè)管理定位（一）物業(yè)管理定位的考慮因素物業(yè)管理既然成

5、為營(yíng)銷的一部分，那就同樣存在著定位的問(wèn)題。 在當(dāng)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣中，物業(yè)管理已經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置， 人們既買物業(yè)又買服務(wù)的認(rèn)識(shí)在迅速提高。 因此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)推 廣的促進(jìn)作用正與日俱增， 尤其是寫字樓， 物業(yè)管理服務(wù)的重要性更 加突出。物業(yè)管理定位要與項(xiàng)目定位以及目標(biāo)客戶的身份、品味相協(xié)調(diào)， 否則就會(huì)幫倒 忙。比如，項(xiàng)目定位是高級(jí)別墅，而物業(yè)管理費(fèi)每戶 每月只收 50 元，這樣就牛頭不對(duì)馬嘴了。反之，低價(jià)位普通住宅又 說(shuō)是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎體現(xiàn)物業(yè)管理定位的無(wú)外乎三個(gè)內(nèi)容：一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二是服務(wù)內(nèi)容；三是管理水平。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是直接體現(xiàn)檔次的，這是第一感覺(jué)。但光有收費(fèi)沒(méi)有內(nèi) 容

6、就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于 管理水平，客戶在入住前是體會(huì)不到的，但這并不意味著就說(shuō)不清楚， 看你怎么去說(shuō)。比如指明物業(yè)管理是由某著名的物業(yè)管理公司來(lái)管 理，該公司人員的素質(zhì)、以往的業(yè)績(jī)，就基本上可以表示物業(yè)管理的 水平。而像“酒店式管理”這樣說(shuō)法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說(shuō)不清楚了，不如具體地說(shuō)明管理人員經(jīng)過(guò)了 消防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓(xùn)練這樣更加具體形象，或者干脆將 員工守則和操作 程序公之于眾，也可以大致反應(yīng)管理水平。 總而言 之，只有將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了， 才算是完善的物業(yè)管理 定位。（二）物業(yè)管理品牌效應(yīng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)

7、主要是體現(xiàn)在對(duì)銷售的促進(jìn)作用上。 物業(yè)管 理不同于口 香糖，它是一項(xiàng)實(shí)在的服務(wù)。因此，在品牌的創(chuàng)建上面 沒(méi)有太大的想象空間。一間物業(yè)管理公司的良好信譽(yù)，也不是憑一兩 個(gè)好創(chuàng)意就可以，它是經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際經(jīng)營(yíng)，日積月累起來(lái)的。在銷 售當(dāng)中，名聲響亮、口碑良好的餓物業(yè)管理公司是使人們對(duì)所售物業(yè) 產(chǎn)生信任及對(duì)將來(lái)的服務(wù)感到安心的重要因素之一。物業(yè)管理根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和目標(biāo)客戶背景的不同，在創(chuàng)建品牌時(shí)， 其側(cè)重點(diǎn)會(huì) 有所不同。工薪階層對(duì)物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項(xiàng)目要求 并不高。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外，其他的能免 則免，關(guān)鍵是要收費(fèi)低。而有錢人家則不同，交多些錢無(wú)所謂，關(guān)鍵 是要舒服，還要讓人羨

8、慕；高檔寫字樓因?yàn)樵O(shè)施先進(jìn)，功能多，故而 客戶可能會(huì)在技術(shù)方面對(duì)管理公司有更高的要求， 因?yàn)樗麄冎兰夹g(shù) 不過(guò)關(guān)將會(huì)使管理成本大大增加。 面對(duì)這些不同的客戶， 用同樣的管 理理念顯然很不恰當(dāng)，因此創(chuàng)建品牌時(shí)就必須充分考慮 到上述各種 因素。四、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立法人。應(yīng)實(shí)行 " 自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自 負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微 利性的行業(yè)， 當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外， 大部分企業(yè)處于 虧本經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，資金緊張，金費(fèi)問(wèn)題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的 “瓶頸” 那么，物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢渠道A:收費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)規(guī)定，根據(jù)

9、所提供服務(wù)的性 質(zhì)、特點(diǎn)檔次、內(nèi)容、 質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物 價(jià)部門批準(zhǔn)。這是長(zhǎng)期穩(wěn)定 的收入來(lái)源。渠道B:小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金 用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不 能靠日常管理收費(fèi)來(lái)解決，應(yīng) 以基金的形式提取。1）維修基金的籌集對(duì)于商品房，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳納合 同。購(gòu)房者購(gòu)房款的 2%一 3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房 單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計(jì)入住宅銷售收 入；對(duì)于售后公房，售方單位和購(gòu)房者雙向籌集。售房單位按照一定 比例從售房款中提取，多層不低于 20%，高層不低于 30%。如因特殊 原因，維修基

10、金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，可臨時(shí)向業(yè)主籌集維修 費(fèi)用。2）維修基金的使用維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ?， 明確維修基金歸全體業(yè)主 所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托物業(yè) 管理企業(yè)實(shí)際操作使用； 業(yè)主委員會(huì)成立前， 維修基金可由政府主管 部門代營(yíng)；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作 它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管， 企業(yè)是短期行為， 基金是長(zhǎng)期使用。 如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭 到解聘，不交回基金，會(huì)引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另 外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債和其它潔律法

11、規(guī)允許的投資渠道。 另外維修基金利息 凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。3）建立完善的監(jiān)督機(jī)制對(duì)于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的， 各地應(yīng) 在制定維修基主管理辦法細(xì)則中明確責(zé)任和懲罰辦法， 否則，由開(kāi)發(fā) 商或售房單位代收的維修基金不能及時(shí)交給政府主管部門或業(yè)主委 員會(huì)，缺乏監(jiān)督機(jī)制。4）建立物業(yè)管理維修基金管理中心建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心， 將全市 的物業(yè)維修基金像公積金一樣， 集中起來(lái)專門管理， 使之保值、增值， 解決居民的后顧之憂。渠道C:多種經(jīng)營(yíng)收人物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費(fèi)求得生存， 必須走向市 場(chǎng)，依靠多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。要

12、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域， 通過(guò)間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開(kāi)辟物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)渠 道，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和加強(qiáng)管理降低成本， 減輕住戶的直接物業(yè)管理費(fèi) 用。多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道， 也是最有市場(chǎng)前 景的發(fā)展方向渠道D:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管 理企業(yè)提供啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用， 即開(kāi)發(fā)商應(yīng)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè) 成本中提取 1一 2作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動(dòng)資金；或按建筑面積 的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè) 管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費(fèi)維修的權(quán)利，以節(jié)約費(fèi)用。渠道E:政府多方面的支持

13、（1）制定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)管理。目前除市場(chǎng)上的高檔商品房 外，普通住宅小區(qū)還不能完全按市場(chǎng)價(jià)收費(fèi)。（2）對(duì)房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等 共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和更新等費(fèi)用，減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。（3）在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。（4）撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，用于小區(qū)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。（5）在舊小區(qū)內(nèi)，在規(guī)劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以 成本價(jià)或低價(jià)的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)， 增加住宅小區(qū)購(gòu)物、 家政 服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。渠道F:介人物業(yè)出租代理物業(yè)管理企業(yè)利用自身對(duì)物業(yè)熟悉的優(yōu)勢(shì)， 為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)

14、的專業(yè)服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對(duì)三方都有好 處：對(duì)于租房者，不用和業(yè)主直接見(jiàn)面，計(jì)價(jià)還價(jià)，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會(huì)上當(dāng)受騙；對(duì)業(yè)主 來(lái)說(shuō)，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報(bào)；對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)來(lái)說(shuō)， 則可利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)獲得一定的餓中介利潤(rùn)。 物業(yè)管理 企業(yè)如果能惜鑒國(guó)外成熟的做潔， 從事租售代理業(yè)務(wù)， 在增加物業(yè)管 理企業(yè)收益的同時(shí)，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。五、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素因素A:物業(yè)管理規(guī)模小原因分析：目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上 是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒(méi)有形成所致。處理對(duì)策: 加快物

15、業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程， 充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn) 行資源優(yōu)化配置。因素B:物業(yè)管理人員配置不合理原因分析: 物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面: 一是 物業(yè)管理人員配置過(guò)多， 光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi)， 有的甚至還不 夠；二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。處理對(duì)策： 一方面物業(yè)管理公司要精減人員， 按崗位合理配置人 員，提高工作效率；另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時(shí)加 強(qiáng)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)， 提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì)， 進(jìn)而 提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。因素 c ：物業(yè)管理收費(fèi)低原因分析： 物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè)， 它的服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)基本上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)， 其市場(chǎng)盈利性功能

16、未能全部體 現(xiàn)。因素D:物業(yè)管理收費(fèi)難原因分析：業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要有以下五種情況： 一是人們 思想觀念未能轉(zhuǎn)變， 部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處， 他們對(duì) 物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解， 產(chǎn)主抵觸情緒； 二是物業(yè)管理公 司服務(wù)質(zhì)量差， 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意； 三是物業(yè)管理法規(guī) 不健全，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā) 爭(zhēng)議；部分業(yè)主把對(duì)開(kāi)發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。處理對(duì)策:一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人 心并得到廣大群眾的支持和贊同； 二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)， 特別 要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則， 少物業(yè)管理收費(fèi)爭(zhēng)議； 三是通過(guò)市 場(chǎng)

17、競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂(lè)意交費(fèi)，接收服務(wù)； 四是提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量， 消除業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量 等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺(jué)性和警覺(jué)性。因素E:物業(yè)管理配套役施不齊全，物業(yè)管理難度太原因分析：現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃、設(shè)計(jì) 時(shí)沒(méi)有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設(shè)施不齊備，物 業(yè)管理隱患多， 這給物業(yè)管理帶來(lái)了一定的難度， 造成物業(yè)宮理成本 高，物業(yè)管理難以提高水平、提高檔次。處理對(duì)策: 各新建小區(qū)在規(guī)劃、 設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到日后的物 業(yè)管理，做到配套設(shè)施齊備。 最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介 入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。對(duì)一些配

18、套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū)，要 加大資金投入， 如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來(lái)改善 小區(qū)配套設(shè)施。因素F:物業(yè)管理手段落后，管理成本高原因分析: 我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理， 管理 層次低，智能化水平低，基本上處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗費(fèi) 大量的人力和物力，因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。處理對(duì)策: 新建小區(qū)要加強(qiáng)小區(qū)智能化實(shí)施建設(shè)， 舊小區(qū)也要盡 量加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造， 增加現(xiàn)代科技含量， 提高物業(yè) 管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。因素G:物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目單一，牧業(yè)管理公司自身造血功能差原因分析：物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)， 除開(kāi)展

19、常規(guī)的物 業(yè)管理項(xiàng)目外，還應(yīng)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。處理對(duì)策：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力 支持，如提供一定具有造血功能的經(jīng)營(yíng)牲用房等。同時(shí)，物業(yè)管理公 司也要想方設(shè)法根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的實(shí)際需求， 開(kāi)展多種項(xiàng) 目服務(wù)，使其服務(wù)功能滲透到居民生活的方方面面， 以此來(lái)提高自身 的造血功能，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。六、締造物業(yè)管理新概念概念A(yù):零干擾服務(wù)汽車開(kāi)到住宅區(qū)門口，門就自動(dòng)開(kāi)了，主人走到樓門口。樓道門 也應(yīng)聲而開(kāi)， 路口電子屏流動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通 知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。 抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是 “無(wú) 人化”的。 1999 年出

20、現(xiàn)在景田城市花園的“零干擾服務(wù)”是物業(yè)管 理的一種新突破。概念B:氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文 明、現(xiàn)代的生活方式， 從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。 由中海物業(yè)首先實(shí)踐的 “氛圍管理” 迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘 揚(yáng)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。概念C:個(gè)性化服務(wù)在萬(wàn)科俊園率先采用的 “個(gè)性化服務(wù)” 能根據(jù)不同的住戶提供不 同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告 訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。概念D:“管理報(bào)告”制我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方所花的錢值不值當(dāng)不當(dāng) 1999 年 3 月

21、萬(wàn)科物業(yè)推出“管理報(bào)告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何 花銷、住宅區(qū)管理得好不好。概念E:產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999 年 11 月下旬，一群學(xué)主走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位； 一批金地物業(yè)的管理骨干，則走進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考 場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)， 完成理論與實(shí)踐相結(jié) 合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過(guò)嚴(yán) 格的考試和考評(píng)走上了新的管理崗位。概念F: “一拖N'管理中海物業(yè)在管理跨度上加大、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的 “ 1 拖N'的管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過(guò)去“小而全”的不足?！?拖N'即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心， 由

22、它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí) 行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一調(diào)度、分點(diǎn)駐守，管理統(tǒng)一標(biāo) 準(zhǔn)、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“ 4 統(tǒng) 4 分”的管理運(yùn) 作?！?1拖N使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低 了 22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)平均減少了 2 成 以上。七、物業(yè)管理扭虧為盈秘訣秘訣A:業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的“共管式模式”1991 年，該公司在惜鑒國(guó)外同行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，率先在天景花 園推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理， 成立了國(guó)內(nèi)首家業(yè)主社團(tuán)法人組織 一一“業(yè)主管理委員會(huì)”。秘訣B “寓管理于服務(wù)之中”的模式1994 年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務(wù)

23、”，安全員身著 迎賓服裝， 使出入大廈的業(yè)主 （來(lái)賓）感受到一種和諧、 溫馨、親善、 愉悅的人文氣氛。秘訣c：“無(wú)人化管理”模式公司率先在萬(wàn)科城市花園營(yíng)理處推行“無(wú)人化管理”。 “無(wú)人化 管理”可以簡(jiǎn)單用一個(gè)公式概括為：“無(wú)人化管理” =“智能化” + 專業(yè)化服務(wù)程序。 “無(wú)人化管理”不僅可以節(jié)省人力成本開(kāi)支，更重 要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導(dǎo)致的矛盾。秘訣D: “個(gè)性化管理服務(wù)”模式在剛剛接手管理的萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓高 160 多米，被公認(rèn)為國(guó)內(nèi) 領(lǐng)先并達(dá)國(guó)際水準(zhǔn)的深圳頂級(jí)超高層豪華住宅一一“萬(wàn)科俊園”，首 次推出“個(gè)性化管理服務(wù)” 管理新模武。個(gè)性化管理服務(wù)是一種新型 管理服務(wù)模式:是對(duì)原有模式的延伸。作為一種服務(wù)模式，其宗旨不 僅在于針對(duì)業(yè)主的某些個(gè)性需求策劃一些特別的服務(wù)， 重要的是改變 一種管理服務(wù)與策劃的觀念與方法， 開(kāi)拓一種新的管理模式而不單單 是提供一些服務(wù)項(xiàng)目， 模式的建構(gòu)是要建立一種個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目能動(dòng) 式的孵化機(jī)制，建立信息（包括業(yè)主需求信息）輸入或服務(wù)輸出的動(dòng) 態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。秘訣E:人才理念和顧客理念一一 “以人為本”“以人為本” 包括兩方面: 對(duì)顧客，強(qiáng)調(diào)“尊重顧客， 善待顧客， 讓顧客滿競(jìng) 容是朋友”的原則，并明確提出“我們