房地產(chǎn)市場分析報告

1、房地產(chǎn)市場分析報告 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 一、背景介紹 從xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、開展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的 向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有工程企業(yè)預(yù)計300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)工程120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的開展。xx年稅收收入0.9億，xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。 縱觀xx年xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價

2、過快上漲” “遏制局部城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。 我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。 二、影響房價的變動因素 1、房價組成要素： 土地費用：目前這是重要組成局部。政府是土地財政，財政中一大局部源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高， 土地本錢越大，這局部本錢都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央

3、對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供給將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，那么同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。 配上圖：需求供給曲線 稅金及費用：xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要到達600萬，平均每套房多承當(dāng)稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。 房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅

4、，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。 三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。 對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難 求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。 建安本錢、配套

5、設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤 2、社會因素 國民經(jīng)濟的開展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵 其中，國民經(jīng)濟開展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的開展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟開展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟開展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面

6、的迅猛開展。 三、政府的調(diào)控政策 三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。 體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 標(biāo)準(zhǔn)性文件的出臺 國五條細那么中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細那么的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度導(dǎo)致局部有合法證件的房價正再一次漲價。 四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。 一線城市由于經(jīng)

7、歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相比照擬理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，到達銷售目標(biāo)。 對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告xx-09-15 19:34 | #2樓 房地產(chǎn)市場營銷 滁州定遠縣 （11工程 1101021023 ） 摘要：滁州市定遠縣合蚌路15號地塊目前正在進行房地產(chǎn)開發(fā)，通過假期時間對定遠房地產(chǎn)市場進行走訪和查閱網(wǎng)絡(luò)資料的調(diào)研分析，分析合蚌路15號地塊的開發(fā)前景，據(jù)此分析滁州定遠縣房地產(chǎn)市場

8、總體情況。 關(guān)鍵詞：規(guī)劃；土地；競爭；市場； 1定遠概述 1.1概況 定遠縣地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口93.8萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個行政村。 1.2交通 定遠東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠融長江三角洲經(jīng)濟區(qū)。古有“境連八邑，衢通九省”之譽。與經(jīng)濟最興旺的長江三角洲緊密相連，具有明顯的區(qū)位、交通、資源、本錢和市場優(yōu)勢。地理位置優(yōu)越，交通十分方便，淮南鐵路貫穿境內(nèi)，京滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)。建設(shè)中的京滬高速鐵路在定遠穿行，并有設(shè)站?？h城所在地定城距合肥和南京兩機場僅缺乏兩小時路程。

9、 1.3 歷史文化 首秦漢時境內(nèi)曾置陰陵、東城二縣和曲陽候國，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定遠縣。千百年來涌現(xiàn)出一批又一批叱咤風(fēng)云人物。如：“建獨斷之明，出眾人之表”的東吳名將魯肅；明大義，敢直言，察民情，有口皆碑的南宋名相董槐等。定遠縣文墨也曾一度佳譽天下，素有“壽(縣)字,懷(遠)畫,定(遠)文章”之美譽。東吳名將魯肅、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚繼光等均出于此。 2 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃開展 2.1 定遠縣總體開展規(guī)劃 定遠縣城用地開展方向確定為：重點向東、向南開展，控制向北、向西開展。規(guī)劃期內(nèi)，城市用地拓展依托現(xiàn)狀建成區(qū)附近、具有較大開展?jié)摿Φ膮^(qū)域向外拓展，主要用地開展方

10、向：依托東部政務(wù)區(qū)向東開展，依托工業(yè)園區(qū)向南拓展。遠景根據(jù)建設(shè)用地開展需要，重點向南、向東北（不跨越泉塢山），適當(dāng)開展向西南拓展。城市空間開展策略為：“依托老城，南進東擴，緊湊開展”。 居住用地規(guī)劃為：根據(jù)城市用地總體布局結(jié)構(gòu)，依托城市功能分區(qū)組織居住用地，規(guī)劃形成三個居住片區(qū)，即老城、南部、東部共3個居住片區(qū)，10個居住區(qū)。居住總?cè)丝?0萬人。 2.2 城市規(guī)劃開展 從對定遠縣城的整體規(guī)劃分析，目前開展方向是向東、向南。在政務(wù)新區(qū)、城東新區(qū)內(nèi)，新建工程拔地而起，本工程處于縣城開發(fā)重點區(qū)域。本工程所處的合蚌路，屬于縣城形象大道。十里商業(yè)示范街區(qū)前瞻規(guī)劃，目前，財政對于街區(qū)根底建設(shè)的投入巨大，街

11、區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。與城東新區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的工業(yè)園片區(qū)內(nèi)競爭對手較少，這為本工程的開發(fā)成功提供了比擬好的外部因素。 房地產(chǎn)市場營銷 3市場分析 3.1政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的躲避一些工程的開發(fā)風(fēng)險。在定遠，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快縣城開展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，去年底，采取的五項措施有效促進房地產(chǎn)市場開展。分別為：a、科學(xué)把握土地上市節(jié)奏。b、堅持凈地出讓。c、適當(dāng)控制宗地上市規(guī)模。d、加大土地供給

12、信息發(fā)布。e、嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失。 上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)開展有著比擬良好的愿望，這為工程投資開發(fā)來發(fā)提供了良好的外決條件。 3.2宏觀政策對定遠市房地產(chǎn)市場的影響分析 2、在房地產(chǎn)需求方面，目前定遠大局部購房者以自住為主，投機成分極少（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛性需求型客戶為主）。這也給了定遠房地產(chǎn)市場提供了良性開展的市場空間。 3、宏觀政策推出目的是在抑制房產(chǎn)投機及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性開展，因此，就目前定遠的市場情況而言，宏觀政策對定遠房地產(chǎn)市場開展促進作用，整體市場將依縣城及經(jīng)濟開展而開展。 4定遠房地產(chǎn)市場分析 4.1整體概述 （1）概況：目前定遠房地產(chǎn)開

13、發(fā)根本可分為老城區(qū)、城東新區(qū)二大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資分布零散，開發(fā)量較小，主要以多層為主；城東新區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在定滁路一帶，開發(fā)量較大，以多層住宅為主。 （2）住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為二個層次： 城東新區(qū)一帶。隨著定遠縣城南拓東擴，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蠖ㄟh開展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價：3500-4200元/平米。 （3）住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，

14、其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品形態(tài)以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而定遠目前的住宅對居住環(huán)境的考究甚少，缺乏景觀園林、會所、教育配套規(guī)劃等附加值考慮。 4.2土地市場分析 xx年土地成交一覽表 總結(jié)：自xx年以來，定遠縣城土地市場成交量呈上升趨勢，預(yù)示未來開發(fā)量大，市場供給充足。而土地價格成交均價總體呈上升趨勢，預(yù)示著房價將有較大的增浮空間。 5在案個例分析 5.1名仕嘉園 開發(fā)商：滁州銘威置業(yè) 占地面積96416平米 建筑面積：17萬平米 容積率：1.8 建筑密度：30% 綠化率：35% 建筑結(jié)構(gòu)：框架 物業(yè)類型： 多層、高層 面積區(qū)間：85126平米 銷售均價：3150元/平米

15、銷售狀況：年初推出北側(cè)17棟多層，現(xiàn)已售罄。當(dāng)前在售10棟多層，處于持續(xù)銷售階段，去化率70%左右。105平米以上房源去化較為緩慢，高層產(chǎn)品咨詢客戶甚少。小高層、高層產(chǎn)品在定遠市場關(guān)注程度較低，抗性巨大，沒有獨特附加值，難以翻開市場。 5.2偉業(yè)幸福城 開發(fā)商：安徽九華房地產(chǎn)開發(fā)和安徽同濟集團共同投資 建筑面積：40萬平米 物業(yè)類型：精品多層、景觀高層、臨湖別墅、花園洋房 戶型區(qū)間： 74-132平米，其中以74平米兩房、91平米三房最為暢銷 銷售狀況：一期和園 去化率100% 二期澤園去化率90% 三期福源去化率60%。 借鑒點：該地塊在當(dāng)?shù)匕傩招闹校€是較為偏遠的，銷售狀況良好，在于景觀環(huán)

16、境附加值。開發(fā)商投資8000萬的花園湖景觀，給予工程銷售促進作用。 5.3總結(jié) a) 工程以多層為主流、小高層、高層產(chǎn)品稀少。在售的個別小高層產(chǎn)品，銷售狀況也極為一般。個別憑借景觀因素高附加值，獲得年輕購房客戶認可。 b) 市場以90帄米兩房、小三房為主流暢銷產(chǎn)品（70-80平米兩房、總價在15萬，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶較多認可），超過105平米三房產(chǎn)品銷售周期較長。 c) 偉業(yè)新天地帄頂結(jié)構(gòu)的多層產(chǎn)品，一改市場主流的'坡頂多層產(chǎn)品，獲得客戶認可。針對創(chuàng)新產(chǎn)品，可以引導(dǎo)客戶接受，后期更促進銷售。 d) 注重產(chǎn)品包裝的開發(fā)商，憑借專業(yè)營銷籌劃公司進行產(chǎn)品整體籌劃，提升產(chǎn)品形象，獲得市場追捧。 e)

17、 偉業(yè)幸福城坐落位置偏遠，但因景觀環(huán)境的營造，對改善型需求購房客戶影響較大，促進銷售。 f) 對于年輕購房群體而言，小高層產(chǎn)品逐步接受，產(chǎn)品憑借景觀園林等高附加值獲得客戶認可。 6競爭策略分析 1）、創(chuàng)新產(chǎn)品、品質(zhì)取勝 品質(zhì)是工程的生命。在定遠目前在售樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，在售工程產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新、品質(zhì)較為一般。對于合蚌路15號地塊，盡管周邊景觀環(huán)境較為一般，但后期通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅實形象。 2）、低總價，高性價比 通過對在售樓盤調(diào)研分析，可以看

18、到總價的上下將直接決定客戶面。在購房客戶構(gòu)成方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶比例占了絕大多數(shù)（60%）、縣城內(nèi)購房客戶（40%），而以定遠縣的經(jīng)濟實力，能承受高總價的客戶相對較少。 從銷售情況看，在售工程90%為多層住宅產(chǎn)品，由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，較為認可；小高層因物業(yè)管理費、公攤因素，抗性巨大。綜上所述，高品質(zhì)加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。 3）、用營銷和標(biāo)準(zhǔn)的案場管理打動客戶 一個出色的籌劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。在定遠目前銷售的樓盤中，除偉華幸福城、偉華新天地有比擬良好的帄面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個標(biāo)準(zhǔn)的案場執(zhí)行。可以說，銷售人員專業(yè)知