資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則(共20頁(yè)).ppt

1、2021-12-81 資產(chǎn)的定義會(huì)計(jì)學(xué)：由過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)學(xué)：特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)評(píng)估：經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制、能以貨幣計(jì)量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述第一章 緒論不可確指資產(chǎn)：商譽(yù)在的資產(chǎn)可確指資產(chǎn)：能獨(dú)立存按獨(dú)立存在整體資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)按綜合獲利能力、土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)：專利、商標(biāo)有形資產(chǎn)按存在形態(tài)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)長(zhǎng)期資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)按流動(dòng)性資產(chǎn) 資產(chǎn)的分類2021-12-82資產(chǎn)評(píng)估的定義資產(chǎn)評(píng)估是專門機(jī)構(gòu)和專門人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特

2、定目的，遵循評(píng)估原則，依照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的方法和統(tǒng)一的價(jià)值尺度，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。第一章 緒論第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)一、現(xiàn)實(shí)性 以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。1、以實(shí)際狀況為依據(jù) 2、以現(xiàn)實(shí)狀況反映未來(lái) 3、強(qiáng)調(diào)客觀存在二、市場(chǎng)性:模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。 1、評(píng)估資料源于市場(chǎng) 2、評(píng)估結(jié)果接受市場(chǎng)檢驗(yàn)三、預(yù)測(cè)性:以資產(chǎn)未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。四、公正性:評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系組 織保證。評(píng)估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行技術(shù)保證。五、咨詢性:評(píng)估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價(jià)意見，無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。最后的

3、成交價(jià)是由買賣雙方討價(jià)還價(jià)決定的。2021-12-83第一章 緒論 資產(chǎn)評(píng)估的要素主體客體假設(shè)原則依據(jù)基準(zhǔn)日目的標(biāo)準(zhǔn)（價(jià)值類型）程序方法第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述資產(chǎn)評(píng)估的目的一般目的：資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值特定目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃資產(chǎn)評(píng)估目的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估方法決定制約2021-12-84非法令評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn) 交易合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)資

4、產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)財(cái)務(wù)報(bào)表訴訟法令評(píng)估稅收國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估2021-12-85第一章 緒論 評(píng)估程序1、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料；6、評(píng)定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述2021-12-86第一章 緒論一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè) 交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)的作用第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12

5、-87 公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公開市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)有眾多買者和賣者的充分競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。買賣雙方都能對(duì)資產(chǎn)的功能用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。適宜做公開市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性第一章 緒論第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-88第一章 緒論 持續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來(lái)的有效性。采用

6、持續(xù)使用假設(shè)的條件： （1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。 （2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-89第一章 緒論 清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假設(shè)說(shuō)明。企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強(qiáng)制出售。清算評(píng)估通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-810第一章 緒論二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解 資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。 價(jià)值

7、與價(jià)格、成本價(jià)格為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-811二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 （一）以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述：重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價(jià)清算價(jià)格（二）從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述：繼續(xù)使用價(jià)值公開市場(chǎng)價(jià)值清算價(jià)值第一章 緒論第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-812二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（三）從資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分：抵押價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值課稅價(jià)值投資價(jià)值清算價(jià)值轉(zhuǎn)讓價(jià)值保全價(jià)值交易價(jià)值兼并價(jià)值拍賣價(jià)值租賃價(jià)值補(bǔ)償價(jià)值第一章 緒論第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-813二、資

8、產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（四）以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件： 市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 二者劃分的標(biāo)準(zhǔn)二者劃分的標(biāo)準(zhǔn) 1、市場(chǎng)條件：公開市場(chǎng)條件還是非公開市場(chǎng)條件。 2、資產(chǎn)的使用狀態(tài)，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。 3、信息和參數(shù)來(lái)源：公開市場(chǎng)信息還是非公開市場(chǎng)信息。第一章 緒論第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-814第一章 緒論二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（五）常見的價(jià)值類型 1 1、公允市場(chǎng)價(jià)值（、公允市場(chǎng)價(jià)值（fair market value)fair market value) 指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格。 公開市場(chǎng)價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收

9、集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-815第一章 緒論2、投資價(jià)值（investment value）指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買者（或所有者）的價(jià)值對(duì)不同的潛在購(gòu)買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價(jià)=公允市價(jià)+“價(jià)值創(chuàng)造”的一部分第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-816第一章 緒論3、賬面價(jià)值（book value）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面價(jià)值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。資產(chǎn)

10、的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因： 1、財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的 2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則2021-12-817第一章 緒論4、重置價(jià)值（replacement value） 指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。 一般在非市場(chǎng)和有限市場(chǎng)條件下運(yùn)用。5、清算價(jià)值 指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。 強(qiáng)制清算與有序清算 與公允市場(chǎng)的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時(shí)間詢價(jià) 清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評(píng)估值低于正常市價(jià)6、在用價(jià)值（va