土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同的效力探討

1、    土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同的效力探討    山朝美摘 要：受實際條件的影響，我國在土地承包權轉(zhuǎn)讓方面，雖然法律規(guī)定較為詳細，但在實際執(zhí)行過程中卻存在著一定的問題，其中以合同的效力性最為主要，是影響土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓順利進行的主要要素。因此本文就土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同的效力進行探討，并總結(jié)出土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓中所存在的問題及其切實有效的解決方案與相關法律合同的效力。關鍵詞：土地；承包；經(jīng)營權；轉(zhuǎn)讓；合同；效力現(xiàn)階段，我國主要的土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓審核標準以中華人民共和國農(nóng)村土地承包法為主。其中明確對土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓等方面問題作出規(guī)定，受經(jīng)濟條件影響，城

2、市土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓條款較少，主要的限制規(guī)范主體以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓為主。該法律在其執(zhí)行過程中，有效的保護了農(nóng)戶的基本權益，使我國農(nóng)業(yè)土地發(fā)展與利用不斷向科學化與合理化發(fā)展。一、土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同的主體限制土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓即涉及到益物權使用的相關問題，在用益物權的使用過程中，需要對使用者的身份進行核對，通常用益物權的權利范圍中心并不具備一定的身份性，這便需要在法律層面給與其一定的保障。受社會實際發(fā)展狀況的影響，我國城市地區(qū)可用于進行承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓的區(qū)域較少，但卻有著完善的社會保障制度。而農(nóng)村地區(qū)作為土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)域，卻存在著社會保障制度不健全的問題，這便導致我國相關法律

3、在其實際的應用過程中產(chǎn)生了一定的問題。與此同時農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)與加工關系到我國糧食產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也影響到食品安全體系的運行，繼而也對現(xiàn)有土地承包經(jīng)營問題造成一定的影響。為此我國曾在法律層面對土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓進行了有效的規(guī)范。在土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓前，首先要確保轉(zhuǎn)讓雙方均未涉及農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)與制造。其次是保證轉(zhuǎn)讓雙方的基本經(jīng)濟收入來源的穩(wěn)定。以此確保農(nóng)戶能夠在實際轉(zhuǎn)讓經(jīng)營過程中得到實惠。按實際的法律標準而言，部分地區(qū)法院在其執(zhí)行過程中，根據(jù)其相關的法律條款，以經(jīng)濟收入來源不穩(wěn)定及未從事農(nóng)業(yè)職業(yè)為直接原因，拒絕承認實際合同的有效性，以此法律便在土地承包經(jīng)營轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)揮其的重要約束作用。而若反之，如轉(zhuǎn)讓

4、方具有較為穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，或亦為農(nóng)業(yè)職業(yè)從事人，則按法理而言，理應肯定合同的有效性，此時即使轉(zhuǎn)讓人外出打工或從事其余行業(yè)，則也應受到土地承包經(jīng)營轉(zhuǎn)讓法律的保護。因而便與法律中所規(guī)定的法律條款相符。雖在法律主體而言，可以有效的保護轉(zhuǎn)人及被轉(zhuǎn)讓人的基本權益，在實際操作過程中，該理解與執(zhí)行仍有待商榷。由于我國在土地管理法對城市用地與農(nóng)村用地的轉(zhuǎn)讓承包等方面問題進行了有效區(qū)分，這便使以上法律條款僅適用于以城市為主體的土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓，而在農(nóng)村的轉(zhuǎn)讓過程中，我國曾明確規(guī)定在涉及公共財產(chǎn)利益時，法律應及時的予以干涉。而若其在明確規(guī)定的范圍內(nèi)，違反的相關的法律原則，則應視相關合同為無效。該規(guī)定的目的在于提

5、高農(nóng)村權益保證力度，并提升農(nóng)戶的經(jīng)濟收益水平。但在實際的法律操作過程中，受社會現(xiàn)代化的影響，工業(yè)環(huán)境不斷對農(nóng)業(yè)環(huán)境造成影響，此時，為使農(nóng)村土地價值能夠得到有效的提升，將工業(yè)發(fā)展引入農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展框架極為必要，成為現(xiàn)代農(nóng)村發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在此階段，便使以上法律的有效性有所下降，難以在現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)代化發(fā)展的環(huán)境發(fā)揮其重要作用。二、發(fā)包方同意土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同效力的影響發(fā)包方即土地承包的甲方，在實際的土地承包經(jīng)營轉(zhuǎn)讓過程中，發(fā)包方起到了絕對的主導作用。若其在簽署轉(zhuǎn)讓合同時，未能及時的取得發(fā)包方的同意，則該合同將在法律層面視為無效。雖以上法律條款能夠有效的維護發(fā)包方的基本權益，但也存

6、在著一定的不公平性，一旦在相關法律機構(gòu)發(fā)布判決決議前，發(fā)包方對合同的簽署表示同意，那么所產(chǎn)生的法律后果由誰來承擔，若由乙方承擔，則在較大程度上有失公允。如要求發(fā)包方承擔，則與實際的法律規(guī)定不符，這便容易造成嚴重的責任不明確問題。意識將決定事件的實際走向，發(fā)包人作為土地承包經(jīng)營轉(zhuǎn)讓的主體，其思想意識直接影響到合同的有效性，所以僅將維護發(fā)包方基本權益的法律作為維護合同平衡的杠桿，這便使法律的存在無法在有效的在實際工作開展中發(fā)揮其重要作用。為能夠提高法律在土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓中所發(fā)揮的效益性，在合同簽署時，若發(fā)包人未對相關的條款信息提出異議，則應視為同意，此時合同便具有實際的法律效益，這便解決了法律在

7、土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓過程中其有效性差的問題。法院是平衡發(fā)包人基本權益的重要機構(gòu)，所以在合同有效性研究過程中，法院應根據(jù)發(fā)包人的實際意圖來決定合同的有效性，以此一方面提高了相關法律的公平性，另一方面也有效的維護了發(fā)包人的基本權益。作為農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要基礎，土地即是農(nóng)業(yè)發(fā)展的最根本所在，所以這一點上，便需要在土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓過程中對農(nóng)村土地的應用法律及條款進行明確，以避免不必要的法律糾紛問題。在現(xiàn)代化社會的發(fā)展過程中，工業(yè)化與電子信息化逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的主要潮流，這便使農(nóng)村土地資源在農(nóng)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟價值有所下降。為能夠有效的推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，對農(nóng)業(yè)土地用地轉(zhuǎn)讓的限制顯然已不適用于現(xiàn)代社會發(fā)展。因此有

8、關部門應根據(jù)現(xiàn)有的實際情況對相關的規(guī)定與法律條文進行一定的調(diào)整與優(yōu)化，以便于其能夠有效的適應現(xiàn)代社會的發(fā)展。三、土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同的書面形式效力性規(guī)范的核心在于國家與社會公共利益，而合同采用一定方式的目的往往是為了提醒當事人行為的重要性、作為書面的證據(jù)等，與國家和社會公共利益無關，其未采用這種方式僅與雙方當事人的利息相關，故其不應影響合同的效力。在合同法上，應當采用書面合同而未采用書面合同的，如果雙方實際履行了權利義務，這種效力上的缺陷也是可以獲得不足的?？傊?，我國合同法以形式自由為原則，以特定形式為例外，形式缺陷亦可以通過履行而補足，并且這種特定形式的要求與國家和社會公共利益無涉，其違反

9、自然不當影響合同的效力。四、用途的改變對土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓合同效力的影響土地承包法禁止改變土地所有權性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，實踐中土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓難以改變土地所有權性質(zhì)，但存在著一些改變農(nóng)業(yè)用途的行為。對于這種情形，實踐中的認定比較統(tǒng)一，往往將這一規(guī)定認定為效力性規(guī)定，從而否定轉(zhuǎn)讓的效力。我國是人口大國，雖然幅員遼闊，但是耕地面積并不多，因此長期以來我國面臨著人多地少的矛盾，糧食安全對我國而言是一個想當重要的問題。土地承包法作此規(guī)定，就是為了保證糧食生產(chǎn)，保障我國的糧食安全?？梢哉f這種認定是符合效力性規(guī)范保護國家及社會公共利益的目的。認定合同效力，應當從合同本身的意思表示、目的等來認定，受讓人的單方行為作為認定的依據(jù)。如果