建筑金山區(qū)中小企業(yè)孵化項(xiàng)目實(shí)用教案

1、市場(chǎng)(shchng)概述 受地方稅收政策扶植和“上海世博”、“東海大橋”等利好影響，上海許多地區(qū)“工業(yè)地產(chǎn)”成為行業(yè)熱點(diǎn)。 浦東新區(qū)、奉賢、南匯、青浦、金山等區(qū)域，大量的“地區(qū)總部”紛紛推出，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 相關(guān)政策的不明朗，導(dǎo)致大量廉價(jià)的“工業(yè)用地”打著商務(wù)、商業(yè)的“擦邊球”，高利潤(rùn)驅(qū)使地產(chǎn)巨頭紛紛入局。 “二減三免”成為“標(biāo)配”，“高新激勵(lì)(jl)”也大同小異。 所謂的“企業(yè)扶植、孵化”，基本無法對(duì)接和落實(shí)。目前市場(chǎng)在推的大多數(shù)項(xiàng)目，仍以“賣房直接獲利”為主。第1頁(yè)/共14頁(yè)第一頁(yè)，共15頁(yè)。地理位置(d l wi zh)第2頁(yè)/共14頁(yè)第二頁(yè)，共15頁(yè)。分析(fnx)優(yōu)勢(shì)、交通比較便捷、受地

2、方性優(yōu)惠政策支持、廠、商、住皆宜的類別墅設(shè)計(jì)。劣勢(shì)、單元面積過大、產(chǎn)品配套功能缺乏。、產(chǎn)品形象包裝滯后、推廣手段單一機(jī)會(huì)、“東海大橋”的全線貫通。、得益于政府的“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃。、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶的聚合力。、“世博”的宏觀利好支持。威脅、區(qū)域大盤的競(jìng)爭(zhēng)擠壓。、市場(chǎng)分流、貧血現(xiàn)象嚴(yán)重。、宏觀政策和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不確定性。第3頁(yè)/共14頁(yè)第三頁(yè)，共15頁(yè)。賣點(diǎn)(mi din)羅列 得房率較高，底層凈高(jn o)米，送隔層。 使用功能多樣化。 剪力墻結(jié)構(gòu)，自主空間靈活。 交通比較便捷。 受地方政策優(yōu)惠支持。第4頁(yè)/共14頁(yè)第四頁(yè)，共15頁(yè)。相關(guān)(xinggun)個(gè)案 長(zhǎng)三角物流中心(zhngxn)： 共分

3、三期開發(fā)，總占地畝。首期開發(fā)畝，共套，目前已銷售、預(yù)定約余套。 中心(zhngxn)區(qū)域底層商鋪為元平方米，二層辦公為平方左右小面積，銷售均價(jià)約元平方米；其他區(qū)域?yàn)榫C合性建筑，底層為平方米商鋪，二、三層為平方米的商住房，上下搭賣價(jià)為元平方米。第5頁(yè)/共14頁(yè)第五頁(yè)，共15頁(yè)。相關(guān)(xinggun)個(gè)案 華東電器城： 總占地畝，建成后將是中國(guó)最大的“電器城”。 中心區(qū)域(qy)底層商鋪為元平方米；其他區(qū)域(qy)為綜合性建筑，底層為平方米商鋪，二、三層為平方米的商住房，上下搭賣價(jià)為均價(jià)約元平方米左右。第6頁(yè)/共14頁(yè)第六頁(yè)，共15頁(yè)?？剐苑治?fnx) 區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)壓力過大 單體面積過大 銷售單

4、價(jià)不具優(yōu)勢(shì)(yush)，總價(jià)過高 產(chǎn)品企劃包裝呈弱勢(shì)格局第7頁(yè)/共14頁(yè)第七頁(yè)，共15頁(yè)。客源(k yun)分析 受益“二免三減”政策的新辦企業(yè) “東海大橋”開通后，浙江(zh jin)民營(yíng)企業(yè) 受“價(jià)格因素”制約的私營(yíng)業(yè)主 本區(qū)域內(nèi)的目標(biāo)客源 部分投資客源第8頁(yè)/共14頁(yè)第八頁(yè)，共15頁(yè)。價(jià)格(jig)分析 從目前市場(chǎng)情況看，區(qū)域內(nèi)“總價(jià)壓力帶”明顯。 本案在品牌、產(chǎn)品、面積上壓力同樣明顯，在價(jià)格制定上建議謹(jǐn)慎( jnshn)。 目前元平方米的均價(jià)，合計(jì)高達(dá)萬(wàn)左右。 建議利用“區(qū)隔政策”，拓展價(jià)格空間。第9頁(yè)/共14頁(yè)第九頁(yè)，共15頁(yè)。財(cái)務(wù)(ciw)評(píng)估第10頁(yè)/共14頁(yè)第十頁(yè)，共15頁(yè)。風(fēng)

5、險(xiǎn)(fngxin)提示 市場(chǎng)同類產(chǎn)品較多，可選區(qū)域較大，市場(chǎng)分流嚴(yán)重。 各類似(li s)項(xiàng)目享受的“優(yōu)惠政策”雷同，招商手段亦大同小異。 供求矛盾日益顯現(xiàn)。 后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在管理脫節(jié)。第11頁(yè)/共14頁(yè)第十一頁(yè)，共15頁(yè)。相關(guān)(xinggun)建議 企劃包裝建議： 案場(chǎng)、道具、廣告宣傳等。 營(yíng)銷推廣建議： 銷售計(jì)劃、活動(dòng)、通路、銷控等。 產(chǎn)品價(jià)格建議： 利基點(diǎn)分析(fnx)、價(jià)格策略等。第12頁(yè)/共14頁(yè)第十二頁(yè)，共15頁(yè)。合作(hzu)方式 建議用“純策劃(chu)、企劃”方式，進(jìn)行有償服務(wù)合作。 服務(wù)期限約一年，以銷售總價(jià)的為合作標(biāo)的，合計(jì)約萬(wàn)人民幣。 提供全程策劃(chu)、企劃包裝設(shè)計(jì)方案。 每周例會(huì)形式提供相關(guān)技術(shù)支持。第13頁(yè)/共14頁(yè)第十三頁(yè)，共15頁(yè)。謝謝您的觀看(gunkn)！第14頁(yè)/共14頁(yè)第十四頁(yè)，共15頁(yè)。NoImage內(nèi)容(nirng)總結(jié)市場(chǎng)概述。受地方稅收政策扶植和“上海世博”、“東海大橋”等利好影響，上海許多地區(qū)“工業(yè)地產(chǎn)”成為行業(yè)熱點(diǎn)?！岸p三免”成為“標(biāo)配”，“高新激勵(lì)”也大同小異(d tng xio y)。、市場(chǎng)分流、貧血現(xiàn)象嚴(yán)重。得房率較高，底層凈高米，送隔層。共分三期開發(fā)，總占地畝。本