淺析保障性住房建設(shè)存在的問題和對策

1、    淺析保障性住房建設(shè)存在的問題和對策    陳莉娜（上海大學法學院 上海 200444）【摘要】保障性住房建設(shè)不僅關(guān)乎公民的居住權(quán)，更關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，我國保障性住房建設(shè)在各級部門的重視下取得了很大的成績，但是仍然存在一定的問題，其根本原因是資金問題，筆者認為解決問題的關(guān)鍵是引入ppp模式?！娟P(guān)鍵詞】ppp 保障性住房 政府一、我國保障性住房概述城市保障性住房制度是指是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。據(jù)統(tǒng)計，我國

2、的中低收入者占人口總數(shù)的近80%，因此，保障中低收入者的居住權(quán)，不僅關(guān)系到實現(xiàn)“人人有所居”這一理想，更關(guān)乎到社會的和諧與穩(wěn)定。保障性住房具有社會公益性，建設(shè)保障性住房是政府的責任，是政府保障人民居住權(quán)的基本要求。我國政府重視保障中低收入者的居住權(quán)，相繼出臺了一系列的政策制度來指導和規(guī)制保障性住房的開發(fā)和建設(shè)，如，1994年國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的決定中提到要加強經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，國家在政策上給與支持，同時要求房地產(chǎn)開發(fā)公司每年開發(fā)的經(jīng)濟適用房要占到建房總量的20%。1995年推出安居工程，以期推動經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)。1998年在國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中

3、首次將為最低收入家庭提供廉租房作為住房改革的重點；同時明確規(guī)定經(jīng)濟適用房享受政府無償劃撥的土地和8項稅收減免等優(yōu)惠政策，經(jīng)濟適用房的銷售對象也擴大到中低收入家庭。1999年國家建設(shè)部出臺了城鎮(zhèn)廉租房管理辦法。2010年住建部發(fā)不了關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知等等。目前，我國已經(jīng)形成較為完善的保障性住房制度。二、保障性住房存在的問題在各級政府和部門的支持下 我國的保障房建設(shè)取得了不錯的成績，據(jù)統(tǒng)計，“十二五”期末，我國保障房的覆蓋面將超過城市人口的20%。然而伴隨成績而來的是新的問題，從保障房的建設(shè)情況和分配方式來看，主要體現(xiàn)以下幾個方面：（一）分布空間過于邊緣化目前，我國的保障性住房

4、大多處于城市邊緣地區(qū)，這主要是因為郊區(qū)的地價較市區(qū)而言，相對便宜。較低的地價降低了保障房的成本，而又能完成政府制定的硬性指標，這是開發(fā)商喜聞樂見的。但這些地方離市區(qū)較遠，基礎(chǔ)設(shè)施不齊全，對人們的生活、工作帶來很大的不變，增加了生活成本和機會成本，這就造成了有些低收入者寧愿選擇在市區(qū)租房，也不愿意在郊區(qū)買房，這在一定程度上與保障房的目的相違背。另外，這也容易造成地區(qū)歧視和社會不穩(wěn)定。（二）保障房的質(zhì)量監(jiān)管不嚴住房是人們生活的基本場所，住房質(zhì)量直接關(guān)系到人們的人們居住得時間長度和舒適感覺，住房質(zhì)量一直是社會關(guān)注熱點。盡管國家出臺了一系列的措施對保障性住房的質(zhì)量進行把關(guān)。然而，好的政策不一定會得到良

5、好的實施，在大多數(shù)地方政府把保障性住房建設(shè)當作一個硬性指標和政績考核的內(nèi)容的情況下，保障性住房存在著“重指標，輕質(zhì)量”的狀況。一個個豆腐渣工程進入公眾視野，給社會帶來了極其惡劣的影響。（三）進入和退出機制不完善完善的進入和推出機制是衡量保障性住房制度的一個重要標準，它不僅能滿足我國中低收入家庭的住房需求，對社會的和諧與穩(wěn)定也起著重要影響。我國保障性住房的進入和推出機制并不完善。比如，如何衡量和判定“中低收入家庭”，中低收入者的工作和收入來源大多不穩(wěn)定，這對審查與 核實入住者的收入帶來很大的不便，少數(shù)人群甚至為了申請保障性住房偽造文件，隱瞞收入，而有些真正困難家庭卻得不到申請保障性住房的機會。再

6、比如，我國法律規(guī)定，在購買保障性住房五年內(nèi)，不得進行交易，而針對一些特殊情況，比如結(jié)婚、生子等導致住房困難，帶來很大的影響。（四）保障房建設(shè)資金存在困難我國保障性住房建設(shè)的資金來源主要有三個：一是地方財政中的廉租住房保障金；二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后的款項；三是土地出讓凈收益中不低于10%的比例用于廉租住房保障金。而在近些年來，保障性住房的財政撥款遠遠不能滿足保障性住房的建設(shè)，這就導致保障性住房主要依賴地方政府的土地出讓金來支撐，這也是保障性住房產(chǎn)生諸多問題的根本原因。三、完善我國保障性住房建設(shè)的建議（一）優(yōu)化保障性住房的空間布局首先是慎重選址，避免保障性住房過于

7、偏遠和和集中，其次，完善保障性住房周圍的配套設(shè)施，提高保障性住房的社區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境。（二）加強政府對住房質(zhì)量的監(jiān)管政府作為保障性住房建設(shè)的提供者同，時也是保障性住房的責任主體，對保障性住房的質(zhì)量除了負有監(jiān)管責任外，還負有保證責任。政府應當為居民提供合格的保障性住房，這就要求政府對保障性住房的質(zhì)量嚴格把關(guān)，消除安全風險。（三）完善進入和退出機制首先嚴格進入審查，通過個人信息查詢系統(tǒng)，各部門統(tǒng)一配合，實現(xiàn)信息資源的共享，保證申請者的經(jīng)濟狀況能夠得到核實；其次，建設(shè)周密的審核制度，加強信息公開，提高工作的透明度，強化社會監(jiān)督；最后，完善退出機制。統(tǒng)籌設(shè)計保障房退出程序中各環(huán)節(jié)的規(guī)范要求，動態(tài)管理，設(shè)計多樣化的退出方式。（四）完善投資模式筆者認為，解決保障性住房建設(shè)中存在的問題除了政府加強監(jiān)管，加大政策支持之外，最重要的是解決產(chǎn)生問題的根本原因即保障性住房的資金問題。筆者認為可以引入ppp模式，引導社會資本參與保障性住房建設(shè)。這樣既可以節(jié)省政府的財政支出，還可以實現(xiàn)風險共擔和互利共贏。同時，將保障性住房建設(shè)交給社會資本來負責，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，有利于保證保障性住房的質(zhì)量和供給。參考文獻：1張冬梅，葛勵聞. “十二五”期間