房地產(chǎn)估價理論與方法_模擬卷二_2011年版

1、中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 1、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（）。A:交通B:用途C:環(huán)境D:樓層答案:B解析:假想房地產(chǎn)是可以移動的，凡是移動后會改變的因素便是區(qū)位因素。2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/，樓面地價為1200元/，則該宗土地的總價為（）萬元。A:96B:192C:240D:480答案:D解析:土地總價=（1200/5000）×2000=480（萬元）。3、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145，套內(nèi)使用面積為132，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/，

2、則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/。A:3000B:3277C:3295D:3599答案:C解析:住宅總價=套內(nèi)建筑面積×按套內(nèi)建筑面積計算的價格=145×3500=50.75（萬元），建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分攤的公共部分建筑面積=145+9=154 ，按建筑面積計算的價格=總價/建筑面積=50.75×10000/154=3295元/4、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。A:建筑物區(qū)分所有權(quán)B:建筑物共同共有權(quán)C:建筑物按份共有權(quán)D:私有權(quán)答案:A解析:房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。5、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系

3、的表述中，正確的是（）。A:在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B:在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C:在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格D:比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價答案:C6、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/（年末收?。?，出租運營費用為每年50元/。假設(shè)折現(xiàn)率為5，風(fēng)險補償為200元/，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/。A:3300B:3324C:3335D:3573答案:C解析:年凈收益=250元/；期房價

4、格=現(xiàn)房價格從期房到現(xiàn)房期間租金損失風(fēng)險補償。7、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為（）萬元。A:93.75B:115C:293.75D:315答案:D解析:補地價=改變用途后的地價改變用途前的地價8、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（ ）。A:估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B:估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C:估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D:估價對象狀況為

5、現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去答案:C9、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。A:0.52.0B:1.52.0C:0.51.5D:1.01.5答案:A10、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/若折現(xiàn)率為8，則承租人甲當前的權(quán)益價值為（ ）萬元。A:6.19B:6.42C:7.20D:9.58答案:A解析:承租人權(quán)益價值=按市場租金標準計算的價值按合同租金計算的價值11、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方

6、繳納的稅費為正常成交價的7，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（ ）元/。 A:2020.80B:2214.29C:2336.45D:2447.37答案:B解析:正常成交價格=賣方實際得到價格/（1應(yīng)由賣方繳納的稅費）=買方實際付出價格/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費）12、某套住宅建筑面積為100，套內(nèi)建筑面積為92，使用面積為80，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面

7、積的建筑價格為（ ）元。A:2400B:2580C:2607D:2760答案:A解析:每平方米建筑面積的建筑價格=3000×80/100=2400元/。13、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5，2.5，0.5，1.5，2.5，1.0，1.5，1.5，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為（ ）元/。A:2938B:2982C:3329D:3379答案:A解析:3000×（1+2.5%）×（1+0.5%）×

8、;（11.5%）×（12.5%）×（11.0%）×（1+1.5%）×（11.5%）×（1+0%）=2938元/。14、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元/，6700元/和6300元/，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是（ ）元/。A:100B:50C:50D:100答案:B15、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類

9、型可能是（）。A:在建工程抵押估價B:房地產(chǎn)損害賠償估價C:期房市場價值評估D:房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價答案:D解析:復(fù)核性房地產(chǎn)估價都是采用原估價報告對應(yīng)的估價時點及原估價時點對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況。16、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A:統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B:統(tǒng)一付款方式C:統(tǒng)一價格單位D:統(tǒng)一市場狀況答案:C17、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元

10、。A:75.00B:75.60C:83.60D:86.00答案:B解析:統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即扣除房地產(chǎn)以外的價值。18、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A:35.00B:56.29C:86.29D:180.00答案:C解析:損失=改造費用+運營費用的資本化19、某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/，已知該類房地產(chǎn)2009年310月的價格指數(shù)分別為10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008（

11、均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（）元/。A:5110.51B:5307.26C:5549.95D:5638.13答案:A解析:采用環(huán)比價格指數(shù)的公式進行計算。20、報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A:投資率是投資回收與投入資本的比率B:風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C:當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D:當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率答案:D解析:風(fēng)險越大，要求的報酬率越大。21、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（）。A:建筑物竣

12、工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B:在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C:由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D:剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間答案:B22、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A:所有權(quán)B:宅基地使用權(quán)C:抵押權(quán)D:地役權(quán)答案:A解析:所有權(quán)屬于自物權(quán)，其他屬于他物權(quán)。23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。A:2.00%B:2.13

13、%C:2.22%D:2.50%答案:C解析:土地使用前期在建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束前到期，且不可續(xù)期，故采用較短的計算經(jīng)濟壽命。1/45= 2.22.24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A:350.85B:360.49C:362.93D:365.29答案:D解析:先采用未來數(shù)據(jù)資本化法計算出凈收益（每年不變），再根據(jù)此數(shù)據(jù)計算收益價格。25、忽略了房地

14、產(chǎn)租金以外的收入和不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。是（）的缺點。A:毛租金乘數(shù)法B:潛在毛租金乘數(shù)法C:有效毛收入乘數(shù)法D:凈收益乘數(shù)法答案:A26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為()萬元。A:85.45B:87.16C:88.50D:88.90答案:B解析:采用凈收益按一定比率遞增的公式結(jié)合凈收益每年不變的公式進行計算。27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日

15、起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65，正常出租率為90，運營費用為有效毛收入的25。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60。假設(shè)報酬率為8，折現(xiàn)率為14，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為()萬元。A:2281.83B:2474.60C:3798.30D:4119.18答案:C28、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。A:估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B:估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C:估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D:估算開發(fā)期中的利息和利潤答案:D解析:估算開發(fā)期中的利息和利潤只在傳統(tǒng)方法中

16、需要。29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)20052008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為（ ）元/。A:5362B:5374C:5532D:5702答案:C30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（ ）萬元。（采用四三二一法則）A:150.8B:160.8C:170.8D:180.8答案:B解析:前街影響深度總深度×前街路線價/

17、（前街路線價后街路線價）；后街影響深度總深度×后街路線價/（前街路線價后街路線價）。31、下列估價公式中，錯誤的是（ ）。A:土地價格=房地價格-建筑物價格B:房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務(wù)C:建筑物折舊=建筑物重新購建價格建筑物市場價值D:房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成份的價格答案:B解析:房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格債權(quán)+債務(wù)。32、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是（）。A:成本法B:假設(shè)開發(fā)法C:收益法D:比較法答案:A解析:特殊工業(yè)廠房是有特殊設(shè)計或是針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易。33、下列估價基本事項中，僅由

18、委托人決定的事（ ）。A:估價對象B:估價目的C:估價時點D:價值類型答案:B34、成本法中一般不計息的項目是（）A:管理費用B:銷售費用C:開發(fā)成本D:銷售稅費答案:D解析:成本法中計息的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應(yīng)是（ ）。A:謹慎價值B:市場價值C:快速變現(xiàn)價值D:投資價值答案:C36、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。A:增加抵押貸款B:抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C:抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D:

19、處置抵押房地產(chǎn)E:租賃抵押房地產(chǎn)答案:A,B,C,D解析:租賃抵押房地產(chǎn)需要評估的是租賃價值。37、下列法律法規(guī)和標準中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（）。A:中華人民共和國物權(quán)法B:中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C:城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例D:房地產(chǎn)估價規(guī)范E:城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見答案:A,B,D,E38、下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A:對房地產(chǎn)本身進行投資改良B:需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C:通貨膨脹D:外部經(jīng)濟E:提高建造成本答案:B,D39、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受

20、償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A:拖欠建設(shè)工程價款B:已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C:房地產(chǎn)變賣處置費用D:訴訟費用E:其他法定優(yōu)先受償款答案:A,B,E40、下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A:完全產(chǎn)權(quán)價值B:出租人權(quán)益價值C:快速變現(xiàn)值D:承租人權(quán)益價值E:殘余價值答案:C,E41、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。A:最佳規(guī)模B:最佳經(jīng)營手段C:最佳集約度D:最佳管理方式E:最佳投資渠道答案:A,C42、城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于()。A:被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積B:拆遷人提供的被拆遷

21、房屋的面積C:拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D:具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果E:房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積答案:A,C,D,E43、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A:后退道路紅線距離B:土地使用期限C:基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D:容積率E:合并的可能性答案:A,D,E44、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括()。A:土地補償費B:安置補助費C:拙上附著物和青苗的補償費D:土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E:安排被征地農(nóng)民的社會保障費用答案:A,B,C,E45、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的

22、收入或收益有()。A:潛在毛租金收入B:預(yù)估收入C:凈運營收益D:稅前現(xiàn)金流量E:稅后現(xiàn)金流量答案:C,D,E46、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有（ ）。A:土地取得成本B:續(xù)建管理費用C:續(xù)建投資利息D:續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用E:取得在建工程的稅費答案:B,C,D,E47、長期趨勢法的作用主要有（ ）。A:用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等B:用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整C:用于成本法計算重置價格D:用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力E:用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏答案:A,B,D,E48、城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的（ ）。A:容積率B:

23、土地使用稅C:土地開發(fā)程度D:土地使用期限E:征地補償費答案:A,C,D49、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分攤的表述中正確的有（ ）。A:按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%B:按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%C:按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%D:按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%E:按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%答案:A,C,D50、房地產(chǎn)估價程序的作用包括（ ）。A:規(guī)范估價行為B:減少估價過程C

24、:保障估價質(zhì)量D:提高估價效率E:規(guī)避估價風(fēng)險答案:A,C,D,E51、對于房地產(chǎn)的價格水平、供求狀況及價格走勢，在不同地區(qū)之間可能不同，但不會相差太大。（） 答案:False解析:房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。52、一套建筑面積l00、單價3000元/、總價30萬元的住房，在買賣中的付款為從成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付l0萬元，第二期于一年年中一次性支付10萬元，第三期于一年年末一次性支付10萬元，年折現(xiàn)率為5%。則該宗房地產(chǎn)的實際單價是3000元/。（ ） 答案:False解析:實際總

25、價為1010/（15%）0510/（15%）2928（萬元），實際單價為2928元/。53、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（ ）答案:True54、在搜集實例資料時，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（ ）答案:False解析:當能夠知道影響的程度時便可以使用。55、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（ ）答案:False解析:與開發(fā)利用方式有關(guān)。56、因為房地產(chǎn)