淺論福利房的物業(yè)管理

1、1 淺論福利房的物業(yè)管理烏魯木齊電信物業(yè)中心周愛華隨著我國住房機制的改革和市場經濟體制的不斷完善，物業(yè)管理已發(fā)展為行業(yè)，成為現(xiàn)代居民生活中不可缺少的主要部分，房地產業(yè)的發(fā)展，住宅樓宇的增多，物業(yè)管理從無到有，從小到大。智能化住宅，物業(yè)管理的質量成為百姓選購住房的首選條件之一。物業(yè)管理在我國被喻為朝陽產業(yè)。他在我國的發(fā)展時間雖然很短，但發(fā)展速度很快，截止2000 年底，我區(qū)已登記注冊的物管公司有245 家，從業(yè) 2 萬余人。烏市電信分公司物業(yè)管理中心九六年成立，從當時 10 余人到現(xiàn)在有員工 180 人，臨時工 400 人，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的景象，但是我們應該清醒的看到物業(yè)管理在我國畢

2、竟時間太短，受到國情地況、經濟發(fā)展、業(yè)主素質及消費觀念、消費水平等因素的制約，在發(fā)展經營中出現(xiàn)很多誤區(qū)、盲點，還需要從各方面進一步規(guī)范和完善。一、福利分房存在的問題由于舊房在建造時受到國情、地況、政策、經濟等各方面條件的制約，只能僅僅為滿足住而建房并按住房者的職務大小按類別建造。90 年代的廳級領導的住房標準僅為80100 平方米，那么更多的是百姓居住房面積均為 5070 平方米，而這對當時的人來說能住上就已經滿足了，沒有更高的要求住單位房屋是只管理，不管修不注重房屋質量、使用壽命存在許多使用功能上的問題。隨著住房制度的改革，此類房又已福利分房的形式出售給職工，其實職工購到的是畸形房，也就是說

3、職工不僅買到了房，而且也買到了很多問題。如由于建房時防水質量有問題或前入住者因裝修人為2 破壞了防水層造成房漏水，影響上下樓之間的鄰居關系；建樓時因設計不合理上下水管道狹窄或久用腐蝕，造成管道漏水、不暢，天熱翻臭味；前入住者為了自己的方便改變暖氣管道，加裝暖氣片數(shù)量，加裝過水熱等原因，造成供熱系統(tǒng)不平衡使一個單元或一棟樓取暖溫度下降，因久住失修下雨化雪房頂漏水，即有先天不足，又有后天人為造成等問題均在售房后體現(xiàn)的淋漓盡致，這些問題應由誰來解決？由誰來承擔因此而產生的費用？售房者認為此房的產權已歸購房人擁有， 因此而產生的費用應由房屋產權人承擔，房屋產權人認為物業(yè)管理公司是小區(qū)的管理者應由物業(yè)管

4、理公司承擔，而物業(yè)管理公司是為擁有房屋產權者和使用者提供優(yōu)質的有償服務，并未介入兩者的的房屋交易，沒有理由為房屋質量問題承擔費用，但從服務的角度來說，物管者有責任對此進行協(xié)調解決。二、保證業(yè)主的權益1、由于房屋數(shù)量、房改制度等方面的條件制約，福利房使購房者沒有挑選的余地，只能住什么樣，買什么樣，在購房的同時單位又未向購房者提出質量保證的條件，購房者對質量問題是無可奈何。如何解決這些矛盾，我們認為：（一）對于福利房的售房者來說， 房屋既是商品， 那么售前應對舊房進行一次全方位維修后的評估，使其明明白白的消費，并有一定的售后質保期，在此期間住房所存在的問題由產權人的書面形式上報物業(yè)管理公司，公共配

5、套設施部分由物業(yè)管理者經檢查后已書面形式上報售房者，經審核后可委托物業(yè)管理者做好售房善后工作。質保證期內發(fā)生的維修費用均由售房者承擔。3 （二）質保期過后歸屬個人使用部分所發(fā)生的費用由產權人承擔。屬公共部分及公共配套設施，根據(jù)不同部位共用業(yè)主戶數(shù)的范圍不同承擔費用的渠道不同。如：樓梯、樓內、樓外墻面、房頂?shù)木S修、粉刷均由公共設施維修費中支出，公共設施維修費是由房屋產權人按物價局的標準（2 元/平方年）交給物業(yè)管理公司?？顚Ｓ梅謶粲嫀?，由業(yè)委會監(jiān)督使用。防盜門、電梯等維修更換費用由業(yè)主按共用業(yè)主戶數(shù)進行分攤，業(yè)委會監(jiān)督使用。住宅區(qū)內的配套設施，如：二次給水、供電、照明、上下管線、供暖、供氣管體、

6、小品等等，均由售房者和購房者一次性的公共設施維修基金中支出，使用時需經業(yè)委會同意，物管做出預算，報相關部門批準后，以棟、單元為戶分帳使用。三、加大宣傳力度轉變消費觀念隨著市場經濟的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理作為一種商品已經進入市場，參與競爭。而當前的新的物業(yè)管理體制顯然已經不能適應舊的行政性福利型的房屋管理體制?！耙磺杏烧聛怼钡乃枷胗^念，在人們的頭腦中幾乎已經根深蒂固沒，住戶一時難以接受由過去的政府福利的“受益者”轉變?yōu)楸仨毥患{管理費的消費者，因此要打破舊體制，實施企業(yè)化、專業(yè)化、一體化和經營型的現(xiàn)代物業(yè)管理，其難度和阻力是顯而易見的。因此，它與居民的 /生活密切相關， 與社會的方方面面關系復雜，

7、比較敏感，難度較大。小區(qū)交付使用后，居住區(qū)的道路、管道、車庫、綠地等公共設施要長久使用，它的養(yǎng)護、管理、維修、更新卻是長久的大問題，物業(yè)管理企業(yè)的服務又是市場行為，業(yè)主負擔不起公共設施維修所需的巨額資金等諸多問題4 都給物業(yè)公司的管理工作帶來了很大的難度。公有房屋出售給個人，公共設施大都使用了較長的時間，使用期限縮短，物業(yè)原來的產權單位不可能再用原來福利型管理方式來管理產權發(fā)生變化的房屋及公共設施。原來的房屋管理是作為一種福利由單位負責，房屋的日常管理由單位設立專職機構或專職人員管理，房屋及公共設施小到一個水龍頭，大到房屋及公共設施的維修、翻新、更新都由單位負擔，從房屋的分配、使用到維修、養(yǎng)護

8、都由單位輔導那統(tǒng)一安排，房官人員可以說是大權在握，是房子實際的主人，房屋居住的質量完全要仰仗房管人員，而新的物業(yè)管理體制則不然。產權關系的轉變，使房屋所有人真正成了主人。在新的產權關系下房屋的使用管理、養(yǎng)維修、翻新等關系業(yè)主切身利益的問題使主人真正能夠行使自己的權力。房屋管理實現(xiàn)了新的體制下社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、經營型的飛躍，因此要使物業(yè)管理工作深入人心，就需要物業(yè)公司加大宣傳力度，使業(yè)主盡快轉變消費觀念，使“物業(yè)管理”一詞所代表的新的房屋管理體制、經營理念及服務有償?shù)挠^念被越來越多的業(yè)主理解和接受，使物業(yè)的價值得以體現(xiàn)，使人們安居的愿望得以實現(xiàn)?；诖?，物業(yè)公司和住戶都必須轉變觀念， 這就

9、需要物業(yè)公司加大宣傳力度，及時、準確地將物業(yè)管理知識及公司重大決策、決議公布于眾，做到家喻戶曉、人人皆知。因為宣傳工作至關重要，只有將宣傳工作做到家，小區(qū)業(yè)主才能深刻體會到物業(yè)公司為住戶所做的一切及給業(yè)主帶來的種種便利，因此物業(yè)公司一定要提高宣傳質量，通過宣傳使業(yè)主真正明白雙方的互利關系和市場經濟的生存法則勝者生存，優(yōu)勝劣汰。由于人們對物業(yè)管理還存在認識上的誤區(qū)和偏見，使舊房改造后的物業(yè)管理難度更大，業(yè)主對于物業(yè)公司在服務過程中投入的人力、物力及成本5 等不予支持和接受。因為新的物業(yè)管理體制必然灰和舊的房屋管理體制發(fā)生沖突，產生矛盾，和人們習慣了的舊的房屋居住觀念有沖突，和原來管理人員的管理方

10、式有差別，又由于舊區(qū)的的局限性和我國經濟、生產力水平的不發(fā)達，法規(guī)的不健全，都大大提高了物業(yè)管理的難度，限制了物業(yè)管理水平的正常發(fā)揮，使業(yè)主對物業(yè)管理水平不滿，從而制約了物業(yè)管理市場的培育、形成、發(fā)展和完善。四、建立理念用心服務隨著居民物質文化水平的不斷提高， 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的市場，也對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求。1、建立新的管理理念如何使企業(yè)在市場經濟體制下生存，就必須適應市場經濟規(guī)律， 物業(yè)管理作為一個房改機制下所產生的特殊的服務行業(yè)，它是集勞務、智慧、管理為一體，它管理和服務對象是“人” ，最終目的是“滿足他人的需要”所以，它的經營管理就不同于一般的企業(yè)，在經營管理上應是系

11、統(tǒng)的、科學的、靈活性、充滿人性味的，它不僅涉及自然科學和社會科學還涉及心理學和行為學的廣泛領域，對物業(yè)管理者來說建立全新的管理理念是非常必要的。在未來一個時期內， 物業(yè)管理行業(yè)的競爭必將越來越激烈。如何在市場競爭中取勝，保持持續(xù)的競爭力是我們面臨的問題，因此我們應該狠抓服務質量，在全體員工思想中樹立“用心服務業(yè)主至上”的服務觀念， 建立以人為本， 千方百計滿足葉業(yè)主需求， 使業(yè)主真正享受到“足不出戶，萬事俱成”的全方位優(yōu)質服務，同時引導業(yè)主參與服務的全過程，正確處理好與業(yè)主之間的關系，使業(yè)主提出的問題能夠得到及6 時解決，是今后物業(yè)管理工作得以順利進行?？傊?單位福利房的物業(yè)管理與房地產商的商品房的物業(yè)管理存在著較大區(qū)別。前者建造年限長，使用壽命短，購房時沒有挑選余地，而且購房者均是工薪階層，單位職工質