規(guī)劃設計中可控成本的要領(lǐng)探討

1、高效率、規(guī)范化房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理與成本控制研究如何以較高效率、合理成本、品質(zhì)定位，最優(yōu)服務地完成項目開發(fā)中的規(guī)劃設計工作，客觀上有很多的問題值得學習研究、分析總結(jié)，高效率的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是什么？高效率-在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價比，以最優(yōu)質(zhì)的客戶服務贏得市場占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計管理-強調(diào)設計與項目運營管理中的所有環(huán)節(jié)營銷策劃、工程與報建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等的有機結(jié)合：項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出，并贏得口碑、實現(xiàn)項目品

2、牌。質(zhì)量質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u價標準，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設計品質(zhì)控制中的設計失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時間時間是對一般的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。就設計而言，合理的規(guī)劃，方案和施工圖設計與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期；成本合理的成本控制（與售價對應，相對的低成本），在項目開發(fā)過程，“目標成本”是成本控制的前提，限額設計（單方造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴格控制設計變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。 開發(fā)企業(yè)要求設計階段的成本控

3、制-對設計人員而言是任務，對成本管理人員而言應前置而持續(xù)，要避免兩種現(xiàn)象：1.不計成本地追求設計效果；2.成本不合理導致品質(zhì)喪失。設計單位認為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進度。合理的成本控制（與售價對應，相對的低成本），要求階段性設計成果中明確建安造價和設計變更的有效控制，其中核心要求是：（1）.縮短開發(fā)周期-用最短的時間使一個項目開盤，a.按項目的規(guī)模來講，小型項目的開發(fā)周期一般要12年，而對于一些大型項目來說，則要用67年甚至更長的時間（2）.減輕甲方資金壓力-從一次性付清地價開始, 開發(fā)商風險加大設計的時效性（3）.防范市場的變化-當前地產(chǎn)千變

4、萬化，時間越長預測市場的難度越大，政策性因素造成的市場風險變幻莫測設計周期及其合理性（4）.壓縮時間成本-時間越長運營成本越高土地及稅費，貸款融資，管理與財務等費用，高成本不一定獲得高回報？在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設計階段是實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段，恰當?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設計公司的工作。設計成本的細節(jié)控制，如部品上限價、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設計變更簽證率，合理的設計費等，合理設計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設

5、計管理與成本控制研究包括以下內(nèi)容：一、設計階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；三、影響建筑產(chǎn)品品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品化設計理念；四、設計設計管理的基本要求；五、甲方設計過程中的成本主動性控制意識和要求；一、設計階段成本控制的重要性與過程簡介上表可以看出， 發(fā)生68%的總投資費用， 決定項目投資的80%。而項目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設置是最重要的。這個階段目標成本的設定對定位有絕對的影響，策劃定位和規(guī)劃設計是目標成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項目階段 策劃定位和總體規(guī)劃 設計 施工 竣工 發(fā)生的費用比例（%） 4-5 2-3

6、90以上 1 決定投資比例（%） 60-65 10-15 5-10 10 1.投資決策階段成本控制項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，據(jù)若干項目竣工資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規(guī)劃，此階段影響項目投資因素占到6065%，單體設計到施工圖，占到1015%，施工階段，通過加強管理，改進技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性510%。因此必須加強項目前期的可行性研究和投資論證；做好市場調(diào)查，技術(shù)方案，投資估算，風險分析等方面內(nèi)容。2.設計階段的成本控制項目投資控制關(guān)鍵是規(guī)劃設計階段，對建安工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟合理的設計，可以

7、降低工程造價5%-10%，甚至可達10%-20%。（1）方案設計階段，做好方案的優(yōu)選工作開展方案招投標工作，在方案評選過程中，根據(jù)項目的定位、市場的實際情況，邀請內(nèi)、外部專家對總體規(guī)劃、建筑設計方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟上進行會審評估，取得即符合市場定位又經(jīng)濟合理的方案，并形成工程造價估算。推行以下辦法獲益非淺： 1.建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法：積極推進設計招標，開展方案評選。2.實行限額設計，有效控制造價，設計管理工作中的成本控制： 前提：要有準確的項目定位和策劃、目標成本控制要求。 重點：強調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟性，針對圖紙能否達到甲方設計招標及方案、擴初、施工圖紙的設計深度，

8、通過對實施過程中設計變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應的處罰與獎勵條款，明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。要求：設計招標和邀標函中及設計合同中，都對設計單位技術(shù)能力的配置，設計資歷,信譽，已完成項目的業(yè)績效果評定，設計計劃推進，設計組織，項目負責人的綜合評定，設計期的服務及施工期的后續(xù)服務等方面綜合評價都有要求。 設計合同中還應有成本控制的要求。如強調(diào)限額設計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標。（2） 項目初步設計和施工圖設計階段這兩個設計階段應分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟指標、各專業(yè)設計要求，及材料使用要求。開發(fā)企業(yè)的相關(guān)技術(shù)人員根據(jù)項目開發(fā)定位要求，制定工程建設成本范圍

9、、質(zhì)量及效果確定各項指標。加強設計圖紙會審與審查。各階段均應對設計單位的設計成果進行審查比對。初步設計階段： 設計的經(jīng)濟合理性體型系數(shù)，窗墻比等指標 布局的合理性、配套設計的合理性、豎向設計的合理性、建筑系統(tǒng)的設計、初步設計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。建筑主體的配置標準如外墻裝飾、保溫、門窗、室內(nèi)設備標準、電器及空調(diào)形式、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面積及交通形式，景觀設計標準如軟、硬景，水景面積控制，單方造價標準等小區(qū)配套設施如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施小學校幼兒園面積及標準，邊界管理體系及設施、通訊及弱電系統(tǒng)；對

10、大量的建筑主體共性部分均要制定標準化設計要求施工圖設計階段：組織專業(yè)各方面人員對圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，對建筑設計主要過程實行多方案比較和精細化控制，減少設計返工和殘次品如梁柱的位置、空調(diào)機位的安排、管線走向的布置與標高關(guān)系等設計細節(jié)。施工圖設計階段，通過設計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫與涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質(zhì)量的前提下控制價格，當然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合根據(jù)市場定位、客戶需求列出交樓標準： 重點：結(jié)構(gòu)設計成本

11、控制的技術(shù)關(guān)鍵點：基礎(chǔ)的選型與成本關(guān)系，建筑結(jié)構(gòu)形式的利用梁布置、梁配筋方式的常見誤區(qū)及優(yōu)化方法方式，如何優(yōu)化剪力墻布置及數(shù)量、剪力墻的長度取多少最經(jīng)濟、剪力墻厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法，異形柱結(jié)構(gòu)中應注意的事項，樓板的厚度對成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少，如何判斷樁及基礎(chǔ)的總量是否合適、如何優(yōu)化樁及基礎(chǔ)的總量，對勘察報告取值及建議的關(guān)注點，各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等； 三材消耗指標-結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制設計說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用審核各專業(yè)間圖紙的矛盾，如景觀設計同建筑設計、場地設計的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設計的矛盾及統(tǒng)一，整合各階段設計積累成果，實

12、現(xiàn)集約采購和戰(zhàn)略合作服務商關(guān)系，如電器設備、建筑材料、欄桿、門窗標準化產(chǎn)品。建筑找坡的成本誤區(qū)及優(yōu)化方式，審圖完成后，各階段應分別形成設計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認真進行設計交底，根據(jù)交底和審圖結(jié)論，進行工程價款調(diào)整（3）設計合同的簽定加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建立相應的經(jīng)濟責任。在合同設計經(jīng)濟條款上增加設計變更及修改的額度限制條件，如設計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設計費（設計質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對設計規(guī)范、設計標準、工程與概（預）算指標等各方面控制的一種舉措。 （4）二次設計問題委托專業(yè)隊伍對于設計院不能完成或完成不好的專業(yè)設計進行二

13、次設計，并完善相關(guān)手續(xù)，如補充合同，與總規(guī)等主要設計公司的配合等。3. 施工階段的設計配合有助于節(jié)約成本(1) 主要是過程中落實動態(tài)成本控制；(2) 認真組織做好施工組織設計的審查工作；(3) 控制設計變更和現(xiàn)場簽證對設計變更進行技術(shù)經(jīng)濟比較，嚴格控制設計變更；嚴控施工現(xiàn)場簽證流程；盡可能減少設計變更，避免浪費。 (4) 繼續(xù)通過設計挖掘節(jié)約造價的可能性；如加強各專業(yè)設計公司的施工現(xiàn)場技術(shù)協(xié)調(diào)工作；二、規(guī)劃和建筑設計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；（一）、主要影響因素     1、概念和方案設計      概

14、念和方案設計-該階段設計是決定建筑物風格、流派、造型乃至造價的第一步，不同的概念和方案會產(chǎn)生不同的效果，當然也影響到建筑成本。如傳統(tǒng)的歐式風格建筑，它除了特有的構(gòu)造以外，其外墻和屋頂附設設計了更多的建筑飾物，給人以特有的印象；而現(xiàn)代建筑風格通常比較簡練，通過各種形式的線條、造型來突出現(xiàn)代人的一種生活方式和追求。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設計不盡相同，甚至大相徑庭，其產(chǎn)生的結(jié)果足以影響建筑成本。當設計公司有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對這種理念從硬件到軟件的支撐體系，就有了自己的成本特性。這種自選動作輔以甲方高效率、規(guī)范化的設計管理模式就會成為新的設計標準，而這些標準是建立開發(fā)企業(yè)自

15、身項目和企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。     2、建筑產(chǎn)品功能的控制      建筑產(chǎn)品功能的控制-對單體建筑物合理功能的控制。每一棟建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、辦公樓、商場等功能要求以人為本，在設計這些建筑物時，設計師應從滿足人的基本需要和國家、地區(qū)的設計規(guī)范、規(guī)劃要點進行考慮。建筑物建成后，功能太低則不能滿足使用者需要；功能過高、不實用，則會增加投資而得不到最終價值的體現(xiàn)，因此，不切合實際的功能設計，其后果只能是增加成本，影響建筑成本的控制。     3、建筑物大小對建

16、筑成本的影響      當建筑物的外形相同時，如果建筑物的尺寸縮小，就會增加建筑面積的造價，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價降低。這是因為建筑物外墻與建筑面積的比例增大或縮小，將會引起內(nèi)部隔墻、裝飾、安裝等的工程量成比例的增加或縮小，同時基礎(chǔ)、屋面沿口、門窗、遮陽板及施工腳手架等費用也會引起相應的增加或縮小。     4、平面形狀對建筑成本的影響      一般來說，在相同的建筑面積條件下，建筑物的外形越簡單，外墻長度就越短，單位造價也就越低；相反，建筑平面外形

17、復雜而且不規(guī)則，則外墻周長和建筑面積之間的比例必將增加，這將引起單位造價的提高。不規(guī)則的建筑外墻，不僅使墻體增加，而且室內(nèi)、外管線工程及基礎(chǔ)費用也會增加。     5、建筑層數(shù)      不同類型的建筑物如別墅、多層、小高層、高層、超高層建筑等，它們都有不同的設計、施工規(guī)范要求，如小高層與多層層高的設計規(guī)范要求就不盡相同，具體地反映在抗震、抗風、防火、增壓等方面。在同一類型的建筑物內(nèi)，由于執(zhí)行的是同一規(guī)范，因此一般不會人為地去提高一個規(guī)范檔次從而引起建筑成本的增加。而不同類型的建筑物，由于規(guī)范要求不同，建筑成本必然

18、不同，特別是介于小高層和高層兩者之間的建筑物，可謂不上不下，但在設計時，設計規(guī)范要求在這種情況下必須執(zhí)行高一個檔次的設計規(guī)范要求時，其增加的成本卻大得多，而這樣的設計在房屋銷售時又不能得到購買人的認同。從價值工程原理這一角度看簡直是一種無謂的浪費。當然，在同一檔次的建筑物內(nèi)，有時增加幾層或減少幾層同樣會引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數(shù)時建筑成本下降，減少層數(shù)時建筑成本上升，但對具體的工程而言，只有經(jīng)過具體的分析和測算時才能了解成本的變化情況。     6、建筑層高      建筑層高的增加，意味著工程

19、實物量的增加，例如墻體、門窗、粉刷、裝飾、管線等。這些增加的實物量分攤在建筑面積上只會引起單位建筑面積造價的增加。因此除了底層或公共活動場所或特別需要之外，在滿足設計規(guī)范后，一般不應盲目的增加層高。     7、建筑材料、設備標準      一般而言，建筑成本隨著建筑標準的變化而變化，建筑材料、設備標準高的，建筑成本隨之增高。但是，在有些情況下也并不完全如此。所謂高標準的建筑材料和設備，其重要的標志是指品牌、價格或是較為稀貴的產(chǎn)品，并產(chǎn)生一定的影響，其成功之處是在于各種要素的巧妙搭配。例如在裝飾房屋墻面時，雖然可取

20、品牌好、價格高的墻紙，但遠不如用顏色和諧、價格大眾化的涂料產(chǎn)生的效果來得更好、更易于為買主接受。因此，不僅僅是材料、設備的品牌好和價格貴就一切都好，有時候注重合理和巧妙的設計手法比單純追求建筑材料、設備的高標準和單純的品牌其效果才能更好。     8、規(guī)劃、建筑設計本身      規(guī)劃、設計本身的收費，它在投資中的比例并不是很高，但對于一個成規(guī)模的建筑物或建筑群體而言，往往差異是很大的，業(yè)主與不同的規(guī)劃、設計公司訂立合同時，費用相差幾十萬元的事例并不少見，因而規(guī)劃、設計本身的收費或多或少地影響著建筑成本。（二）、控

21、制影響因素的主要方法以住宅開發(fā)為例：1、建筑造價構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。 2、戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。（銷售定價要考慮這個因素） 3、層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 4、建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經(jīng)濟。 5、建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。

22、 6、窗墻比：在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟。 7、結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。 8、建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設計方案經(jīng)濟性的一個重要因素。要明確結(jié)構(gòu)工程師的職責，其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約。附表：規(guī)劃設計階段成本控制一覽表：控制要點控制什么怎么控制誰來控制注意事項1、 規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設計¬市場信息搜集和分析­市政狀況信息分析®規(guī)劃要點確立¯可行性研究設計

23、任務書°可行性設計變更設計負責，成本、營銷配合設計單位和主案設計師的選擇，重視總圖設計（2）方案評審¬組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。­未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。設計牽頭、工程、成本、營銷策劃等配合，管理層決策市場、產(chǎn)品定位，成本的提前預控，產(chǎn)品建議書（3）設計成果¬對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整­設備選型方案提前確定設計負責，工程、成本、營銷策劃等部門配合控制（利潤&成本）綜合經(jīng)濟技術(shù)指標及產(chǎn)品分析®根據(jù)提交的設計成果進行投資估算成本負責，設計、工程等部門配合合同鎖定規(guī)劃設計時

24、間，協(xié)調(diào)成本與品質(zhì)、進度關(guān)系2、報批設計（1）設計方案¬根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計負責，營銷策劃、成本等部門協(xié)作­方案設計招投標設計牽頭、工程、成本等部門配合設計概（預）算®方案設計評審專家評審，相關(guān)部門參與，管理層決策拓寬設計院工作面，將材料、構(gòu)件設計納入設計范疇內(nèi)（2）報批¬注意市政設計­注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整前期負責，設計等配合建造成本概預算3、擴初設計影響工程造價的程度約65%（1）擴初設計要求¬對報批設計進一步調(diào)整­設計要求®內(nèi)部審核設計負責，相關(guān)部門配合擴初、

25、施工圖設計周期（2）成本概算¬根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算成本負責，工程、設計等協(xié)助擴初設計任務書­制訂開發(fā)計劃指導書中的資金概要計劃成本與財務負責擴初設計概算（3）擴初設計圖¬根據(jù)擴初設計要求招標­專家評審®內(nèi)部評審借助內(nèi)、外部專家意見，管理層決策，設計成本等部門把關(guān)進一步優(yōu)化限額設計，確保鋼筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌體*m3/m2等含量合理¯設計調(diào)整設計負責，成本審查，工程配合級鋼的應用4、樁基設計（1）地質(zhì)勘察¬搜集權(quán)威地質(zhì)資料­招選專業(yè)公司勘察成本負責，

26、設計等部門協(xié)助勘察設計任務書（2）設計方案評審¬樁基設計2種以上形式­由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審結(jié)構(gòu)型式的確定，樁基型式的確定（3）樁基施工圖¬設計調(diào)整施工圖設計任務書1、 施工圖設計影響工程造價程度為2535%，結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40% 60%（1） 施工圖設計要求¬根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設計要求­建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約設計負責、成本

27、、工程等部門協(xié)助結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)審核（1）輸入信息的審核（2）輸出信息的審核施工圖預算（2） 報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。前期負責，設計等部門協(xié)助施工圖出齊后如何控制成本，目標成本確立（3） 報施圖銷售合同中的戶型圖與施工圖、竣工圖政府的強制性規(guī)定（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商工程負責，設計、成本等部門協(xié)助，知會營銷及銷售代理公司動態(tài)成本明細表（6） 面積測算及房產(chǎn)部門報批手續(xù)設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合前期負責，設計、營銷等部門協(xié)助可售商品房（住宅、商鋪）面積核定、公攤等6、銷售包裝設計¬結(jié)合營銷費用控制­包裝、推廣設計招投標營

28、銷負責，成本等協(xié)助產(chǎn)品、部品確定7、裝修方案設計（1） 方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指導書和實體研究的結(jié)果確定方案設計要求設計負責，營銷、成本等協(xié)助裝修交付標準（2） 材料設備選型成本方案¬市場信息調(diào)研­根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備成本負責，設計等協(xié)助招投標采購（3）®制訂裝修設計目標成本計劃明細表¯裝飾綜合價格拆分分析研究目標市場對某項材料設備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。（4） 招投標制訂設計任務書設計負責，成本、營銷等協(xié)助（5）評審管理層決策招標過程中最高限價合理浮度幅度控制8、功能設計各類綜合、各專業(yè)管線（網(wǎng)）的施工中技術(shù)配合，景觀、智能化產(chǎn)

29、品附加值大（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估¬市場調(diào)研營銷、策劃代理公司負責­有針對性擴充建筑物功能設計負責，營銷、工程、成本等協(xié)助（2）市政配套方案¬市政狀況調(diào)研­爭取政府有利條件前期負責，設計、成本協(xié)助政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，控制壟斷行業(yè)的工程造價。（3）景觀方案設計¬根據(jù)投資估算和報批標準確立景觀設計方案目標成本總額設計負責，營銷、成本等協(xié)助景觀方案成本優(yōu)化­招投標評審，管理層決策硬、軟景成本控制（4）智能化設計¬市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析­智能化內(nèi)容控制設計負責，工程、成本、營銷協(xié)助電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快,價格幅

30、度大,合同條款應采用可調(diào)價款的方式,約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值®招投標，尋找外部合作，爭取雙贏評審，管理層決策（5）銷售承諾保持各部門與營銷的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性營銷負責，物業(yè)公司協(xié)助9、設計變更開工前（1）設計調(diào)整費用由設計變更發(fā)生的費用須按流程和制度辦理設計確認內(nèi)容,成本部核量價減少設計失誤（2）設計變更洽商嚴格按照設計變更流程進行工程負責，設計等協(xié)助減少變更設計簽證10、材料設備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖交圖前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝工程負責，設計、成本等協(xié)助控制材料的品牌與價格，加強報驗、送檢及標設管理（3）采購招

31、投標評審，管理層決策工程設備/材料的提前預控、設計適時提供技術(shù)參數(shù)和圖紙11、設計變更施工中（1）變更評估¬項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調(diào)整。­加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。®各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。¬成本負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。­工程執(zhí)行修改的工期評估。®成本負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。設計變更及現(xiàn)場簽證管理，變更單在保證質(zhì)量的前提下，優(yōu)先采取低價措施。（2）變更的審核簽認¬根據(jù)變更原因?qū)⒃O計變更

32、分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。設計負責，工程、成本配合嚴格控制主體行為、設計不完善、不可預見事件、工程合同等引發(fā)的現(xiàn)場變更。­設計變更通知單。發(fā)生變更項目的設計、工程負責人®變更必須有設計單位、項目公司、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。設計、工程負責工作界面/流程/制度/人員素質(zhì)/合理的變更周期（3）變更的審批¬管理層審批后方可進行變更。工程執(zhí)行成本分析12、施工現(xiàn)場簽證發(fā)生前（1）簽證的必要性¬現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。工程負責、成本監(jiān)控按照流程辦理工程簽證，保證質(zhì)量減少返修率，降低成本。（2）簽證的時限&#

33、172;現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。12、施工現(xiàn)場簽證發(fā)生中（1）簽證的工程量¬認真核對簽證的工程量準確。­簽證的內(nèi)容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。成本負責變更原因并提供數(shù)據(jù)支撐、現(xiàn)場照片等，成本月報（2）簽證的審批¬施工洽商通知單發(fā)生變更項目的工程負責人­必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。管理層、監(jiān)理公司隱性成本控制對策（3）簽證的反饋¬對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。工程、設計等各專

34、業(yè)工程師隱蔽工程簽證要做好工程記錄，減少結(jié)算扯皮現(xiàn)象13、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審¬圖紙多層次會審會簽及審批制度。­各專業(yè)互審互簽制度。®力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。設計、工程、成本、監(jiān)理公司等飄窗、陽臺門、門窗開起方向、樓梯位置、凈高等細節(jié)14、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責任界定¬通過投標確定配合費。­應避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。工程、成本及管理層決策優(yōu)化施工方案以降低成本，杜絕成本隱患及難點的遺留,15、材料供應（1）

35、選型（2）材料供應方式（3）材料計劃（4）預留時間¬施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。設計、工程、成本、設計公司甲供材、甲控乙供材料引入“戰(zhàn)略供應商概念”，逐步建立集團或總部采購模式。­先確定材料供應方式，通過招標確定相關(guān)費用。工程組織成本、監(jiān)理公司參加®限時編制材料計劃。¯材料計劃簽認。工程負責、成本配合¯要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間。工程協(xié)調(diào)16、設計,工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度¬按合同約定執(zhí)行付款。­按進度付款。®多層次多角度審核設計、工程進度。¬設計、工程與監(jiān)理公司

36、審核完成的進度、形象、部位­成本審核設計、工程價值量建立合同付款管理臺賬，嚴格把控合同付款條款及支付時間，杜絕超付款現(xiàn)象。（1）付款的審批¯根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。管理層四甲方設計管理：過程中的成本控制工作 我們強調(diào)限額設計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標 以下是xx公司新完成的合同模板中有關(guān)成本控制部分案例，其中具體要求如下：1. 乙方在提交各階段設計成果文件時，需要同時提交此階段設計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設計成果文件不包括概算書，則視為設計成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概

37、算書時，必須首先對設計成果是否滿足限額指標進行評估，如果滿足限額指標，才能作為合格的設計成果予以提交；如果不能滿足限額指標，乙方必須自行調(diào)整設計，直到乙方認為滿足限額指標要求時，再予以提交。2. 各階段匡算書、概算書應有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應反映設計成果的總體成本水平外，還應對甲方要求乙方應達到的設計限額指標作出明確評估和說明。 3. 乙方應及時向甲方提交各階段概算書，并對其完整性、正確性及真實性負責，具體范圍及要求詳見各階段設計任務書。 4. 乙方應做到所有設計方案經(jīng)理合理，并做到認真計算，如甲方認為乙方在設計過程中存在經(jīng)濟上的不合理現(xiàn)象，有權(quán)向乙方提

38、出質(zhì)疑，必要時可要求乙方提供諸如計算書等技術(shù)資料，乙方應予合理解釋并積極配合。 5. 乙方應采取限額設計。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強度等級、應控制在經(jīng)濟、合理的范圍內(nèi)，且不得超過限額指標。乙方必須編制真實準確完整的方案階段成本匡算書、擴初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價經(jīng)濟指標、鋼筋砼含量等單項經(jīng)濟指標）。乙方進行擴初設計概算的計價規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑工程概算定額（2005）；乙方進行施工圖概算書的計劃規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計價表（2004），設備材料價格按各階段出圖前一個月xx市工程造價管理的信息價（具體材料價格信息出處列表說明）；各設計階段的概算書應視為設計成果文

39、件的一部分（具體要求見設計任務書）。在施工圖紙會審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項目不經(jīng)濟，甲方有權(quán)要求乙方對方案進行優(yōu)化調(diào)整，以達到限額指標的標準。 6. 各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價經(jīng)濟指標必須達到如下要求：表1: 各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟指標18層點式高層建筑 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 58kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.42m³/ 18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 54kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.42m³/ 11層小高層建筑（不含地下室）序號 分

40、部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 45kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.36m³/ 地下室（不含人防）序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 130kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 1.10m³/ 人防地下室（6級人防）序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 1.20m³/ 表2各類建筑建安工程單方造價經(jīng)濟指標（參考值） 序號 分部分項工程 建筑面積（） 單方造價（元/） 總價（萬元） 1 11層小高層建筑 不超過1250 2 18層

41、高層建筑 不超過1350 3 地下室 不超過2500 4 小于2.2米架空層 不超過900 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風其中小高層、高層還包含有發(fā)電機房、水泵房、消防設施設備等、室內(nèi)智能化、 電信、電視。 xxx項目鋼筋混凝土要求 33層點式高層建筑（不含地下室） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 65g/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.48m³/ 33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積

42、 62kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.48m³/ 人防地下室（6級人防） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 1.20 m³/ 7如經(jīng)甲方審核的設計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標，則按以下原則執(zhí)行： 當實際成果大于限額指標，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。 當實際成果大于限額指標，且范圍在3%6%的，乙方在工程實施前20天內(nèi)完成設計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設計調(diào)整后需滿足成本限額指標的要求。 當實際成果大于限額指標、且范圍大于6%的，乙方除應在工程實施前20

43、天內(nèi)完成設計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設計調(diào)整后需滿足成本限額指標的要求。如最終設計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。 8甲方可以約請咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計量標準對乙方的施工圖進行同模型、同條件的計算復核。咨詢結(jié)果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應無條件對施工圖進行優(yōu)化修改。 9乙方對咨詢公司的計算復核有異議的，應與甲方一起對設計計算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計算書進行認真的研究復核。共同找出問題的原因，乙方并對相應設計進行修改優(yōu)化。 10直到乙方完成每階段設計任務，包括完成對設計成果的經(jīng)濟評審，甲方通過經(jīng)濟評審認為乙方的設計成果

44、達到限額設計及限限額指標的要求后，才按每階段的設計成果付款。 五、甲方設計過程中的成本管理 (一)、甲方設計階段成本控制的具體程序是： 專題調(diào)研-設計任務書-方案設計-施工圖任務書-施工圖設計-圖紙會審。 （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關(guān)注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標

45、。 舉例一：xxx項目的基礎(chǔ)設計 專題調(diào)研： 項目公司當?shù)乜疾?，發(fā)現(xiàn)當?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎(chǔ)。 設計院建議：樁基 經(jīng)兩種方案比較，筏板基礎(chǔ)比樁基基礎(chǔ)節(jié)省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎(chǔ)。 比較的關(guān)鍵點：經(jīng)濟、安全、施工方便 一個經(jīng)濟、安全、施工方便的基礎(chǔ)方案是基礎(chǔ)方面成本控制的關(guān)鍵。 (二)設計管理重點是：1、提高全員成本意識 （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確建筑、結(jié)構(gòu)、景觀工程師職責2、加強對設計公司的管理與協(xié)調(diào) （1）合同管理 （2）項目攻關(guān) （3）做好與設計人員的溝通 （4）落實獎懲措施 （5）開展設計公司間的交流與競爭3、建立管理程序與制度 （1）完善甲方設計標準 （2）堅

46、持設計全過程優(yōu)化 （3）建立專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化(二)甲方設計技術(shù)管理重點是： 1、建筑方案的選擇 設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。2、結(jié)構(gòu)方案的選擇 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的確定3、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核（1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地 類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標

47、是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 4、 細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）級鋼的應用 由于級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細部大樣做法的規(guī)范 對設計高層項目中構(gòu)件的細部做法，設計部進行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風險，并

48、對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標。5、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。房地產(chǎn)的開發(fā)模式應該有一個新的改革。(三).甲方設計管理流程是：一般的設計程序包括：方案設計、擴初階段、施工圖階段。由于發(fā)展商最初的定位不明確，導致擺動比較大，很多時候擴初圖和施工圖已經(jīng)出來了，回頭還要改動設計方案。另外，一邊施工一邊設計的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實際上導致設計周期延長。為

49、什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產(chǎn)品牌，專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗。xx上市公司的產(chǎn)品開發(fā)模式：具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新，對土地價值的識別和挖掘，規(guī)劃設計具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標準化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合，全程品質(zhì)管理該上市公司的開發(fā)理念特點：專業(yè)化、細節(jié)化、注重研發(fā)能力，以人文、城市文脈和產(chǎn)品創(chuàng)新并重，支持品牌提升，開發(fā)檔次屬于具較高性價比的中高社區(qū)。其總規(guī)特點：1善于借用城市文脈的元素與成熟生活藍本的嫁接，形成度身定做的概念規(guī)劃，2布局以街區(qū)式圍合為主線，注重街道特色的組團設計，3設計以體現(xiàn)親和性，家

50、的感覺和運用城市規(guī)劃手法，突出文化氛圍 其建筑產(chǎn)品特點：1建筑風格更多引入現(xiàn)代風格的元素，基本也以歐式風格為主線，但氛圍較濃、運用歐式風情生活基本是強項，2建筑形態(tài)以多層為主線，小高層為輔不多見，且層數(shù)不高，風格以文化生活藍本為主，3局部架空層使用較多，宅前花園和退臺方式綠化空間運用較多4戶型設計研發(fā)力較強，戶型設計新穎、創(chuàng)新功能多，5戶型的觀景性，通透性更強其園林景觀環(huán)境特點：1以城市文脈的其它人文景觀作為景觀規(guī)劃的核心，將景觀環(huán)境也賦于文化主題，2建筑景觀重社區(qū)，情趣街道的建筑景觀與環(huán)境融合，3廣場景觀分級又匯合，強調(diào)景觀的和諧性，均衡性，參與性，4景觀環(huán)境強調(diào)的層次，使建筑物從景觀環(huán)境中

51、“生長”出來，5街區(qū)式圍合，組團景觀空間強調(diào)由組團景觀到庭院的半私密到私密的過渡客戶服務管理是該上市公司的品牌核心合理-在科學、準確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價值、帶來經(jīng)濟收益，控制、減少無效成本的發(fā)生。有序-通過精細化的成本管理，用準確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測算、目標成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。到位-設計管理部的全員成本意識的推動性很強，是實現(xiàn)公司經(jīng)營計劃的保證者,設計工作貫穿項目始終，其規(guī)范化運作-成為相關(guān)業(yè)務部門工作的隱形管理者,是項目成本總體控制的先驅(qū)組織者和最終成本效果的

52、責任者之一。(四).一般房地產(chǎn)公司中等開發(fā)規(guī)模的項目公司的設計管理流程 ：4、設計概念與模型確定5、設計專題研究與會審0、顧問公司全程參與6、設計方案自審與修正7、設計方案提交8、設計方案審驗9、設計方案修改10、設計方案細化與確定11、施工圖設計12、施工配合13、效果評估1、合同談判、合同簽定2、設計人員深入了解項目和當?shù)厥袌?、設計概念研討與意見征集、甲方規(guī)劃設計(五).案例分析XX地產(chǎn)公司設計部日常工作中主要事項及存在問題：<1>. 公司內(nèi)部部門間工作協(xié)調(diào)1. 辦理前期手續(xù)中的設計配合-前期部/計劃部 人防面積的計算核實 （人防標準的溝通、協(xié)商） 消防手續(xù)（審批）中的國家規(guī)

53、范條文等解釋 （設計院修改） 施工圖審圖處/審報表/回復意見 房產(chǎn)局 可售商品房（住宅、商鋪）面積核定、公攤等 建委 墻改 節(jié)能 遮陽 規(guī)劃局 （規(guī)劃院）各類總圖 方案文本 /及變更 指標 用地紅線及規(guī)劃要點 專家咨詢及審批手續(xù) 領(lǐng)證2. 工程部施工過程中的設計支撐與協(xié)調(diào)-工程部 圖紙交底 會審 及設計變更 現(xiàn)場測繪 定位放線的核準 設計院結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程師及時到現(xiàn)場解決技術(shù)問題 品質(zhì)監(jiān)控/如景觀、外立面等裝飾用材效果把控 各類綜合專業(yè)管線（網(wǎng)）的施工中技術(shù)配合 工程質(zhì)量 客戶投訴（維修） 竣工驗收 竣工圖紙3. 成本 合約 物資采購-成本部·（與專業(yè)咨詢機構(gòu)共同完成）工程量清單和標底

54、編制中發(fā)現(xiàn)的圖紙問題及時督促設計院回復（補簽、修改等）·各類設計合同的及時簽訂 （合約中費用、標準、進度、要求等說明）·相關(guān)招標文件中技術(shù)參投 （標準、要求等）準確提供·建材設備選用的標準和圖紙資料·工作中扯皮、拖延問題 協(xié)調(diào)4. 營銷 策劃-銷售部 產(chǎn)品建議書>規(guī)劃設計任務書（招標等） 項目定位 目標客戶定位 銷售資料 銷售合同中的貼圖核準 交房標準的技術(shù)部分 銷售代理合同（置業(yè)顧問） 專業(yè)知識培訓 產(chǎn)品研討 技術(shù)專家節(jié)點交流-如開盤產(chǎn)品解析會 核準圖>施工圖>規(guī)劃總圖（正式批復） 景觀方案的參與銷售買點 銷售用模型制作中的技術(shù)指導

55、樓書 套型圖的設計把關(guān) 客戶咨詢中相關(guān)技術(shù)問題的答疑 從市場需求動態(tài)中提出適時適度的方案/擴初設計/施工圖變更 （時效性） 戶型平面圖的深度研究與細節(jié)把控 景觀（觀賞、參與）生態(tài)及功能 銷售買賣提煉<2>. 設計簽紙問題出現(xiàn)的原因（表>里）1. 質(zhì)量、職責（工程、設計）2. 工作界面/流程/制度/人力資源素質(zhì)/合理的設計周期3. 設計部的人員 穩(wěn)定性 工作經(jīng)驗 審圖技巧 （工作態(tài)度、責任心）4. 部門之間的協(xié)調(diào)、配合 （成本/工程/營銷/前期）5. 外部合作單位的圖審/會簽/交底 質(zhì)量（問題） 質(zhì)量 責任認定 獎罰分明 如設計院/施工單位/監(jiān)理公司/甲方各司其職6. 薪酬（設

56、計部專業(yè)技術(shù)人員標準較高）/心態(tài)不平衡（工程部專業(yè)技術(shù)人員標準較低）/出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象7. 工作界面問題多，如多部門重復找設計院 （多頭>無頭管理）麻煩大8. 審圖時間 泛審/詳審，內(nèi)審/外審不及時9. 設計變更/統(tǒng)一的管理制度/合同，制度約束/降低風險10. 限額設計/控制好每平米鋼筋/混凝土/ 砌體的含量，門窗交付標準及最合適的窗墻比11. 報批報建/手續(xù) 如：圖審>報告>回復 （一個部門的自始至終的跟蹤）12. 工程設備/材料的提前預控、適時提供技術(shù)參投和圖紙 如電梯道等標準圖 （合約、工程、營銷）13. 產(chǎn)品研發(fā) 如節(jié)能保溫/防水 外立面用材 產(chǎn)品和部品等深度研究 14. 設計部經(jīng)理不能光是自己水平 要把部門的員工都調(diào)動起來 發(fā)揮部門員工的積極性 用人>謀事>做好事15. 部門之間，部門內(nèi)部多