物業(yè)管理師總結(jié)題1

1、物業(yè)管理早期介入的準備1.了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 （a.物業(yè)的規(guī)劃設計要科學合理，適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護；b.建筑施工質(zhì)量和建筑材料質(zhì)量要好，以減少使用成本；c.配套設施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務；d.環(huán)境安全，方便，優(yōu)美，舒適；e.能為物業(yè)管理提供必要的設施）2.組織技術(shù)力量 3.收集相關(guān)資料 4.確定工作方法 5.準備設備器材和資金。物業(yè)管理早期介入的實施1.立項決策階段的實施2.規(guī)劃設計階段的實施3.施工安裝階段的實施 4.接管準備階段的實施 （a.組織驗收小組， b.明確驗收標準 c 確定驗收方案 d.擬訂日后物業(yè)管理方案和制度e.準備驗收資料 f 參與竣工驗收物業(yè)

2、管理早期介入的意義1.完善物業(yè)規(guī)劃設計方案2.提高物業(yè)建設工程質(zhì)量3.為日后的物業(yè)管理工作打好基礎4.有利于物業(yè)的銷售房地產(chǎn)開發(fā)基本程序1.投資決策階段 2.前期工作階段（） 3.施工建設階段 4.租售營銷階段。制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序成立工作小組，培訓工作人員，準備資料，設備和經(jīng)費，分析項目情況，調(diào)查業(yè)主需要，設計方案要點， 進行可行性評價， 草擬方案文本和圖件， 上報領(lǐng)導審閱，修改方案文本和圖件，提交業(yè)主大會討論通過，行政報批，準備實施物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件1.尊重業(yè)主意愿的原則2.經(jīng)濟適用的原則3.科學規(guī)劃的原則。條件 （1.物業(yè)本身的條件 2.業(yè)主的愿望 3.物業(yè)管理企業(yè)的運作

3、能力）制定物業(yè)管理制度準備工作的流程成立工作小組，明確工作任務和目標，準備相關(guān)資料，了解物業(yè)現(xiàn)狀，了解業(yè)主及使用人情況，分析本企業(yè)情況，學習有關(guān)文獻，擬訂制度體系，擬訂制定制度的方法和程序，上報領(lǐng)導審閱業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備1.確定制度起早人員2.了解物業(yè)情況3.了解業(yè)主及使用人情況4.了解物業(yè)管理企業(yè)情況5.學習有關(guān)文件 . 物業(yè)管理制度的分類1.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度（a.企業(yè)綜合管理制度b.員工管理制度 c 部門職責 d.崗位職責 e 操作規(guī)程） 2.業(yè)主內(nèi)部管理制度3.物業(yè)管理的公共管理制度制定物業(yè)管理制度工作流程確定制度內(nèi)容要點，征求意見，匯總調(diào)整制度要點，草擬制度文本，討

4、論修改，領(lǐng)導審閱，文本定稿，批準實施。制定物業(yè)管理制度的原則1.合法性原則 2.實用性原則 3.規(guī)范性原則 4.市場性原則5.協(xié)調(diào)性原則核算物業(yè)服務費收入1.公共性服務費收入2.公眾代辦性服務費收入3.特約服務費收入擬訂物業(yè)管理費用開支計劃1.確定物業(yè)服務成本的組成2.核算營業(yè)成本（a 直接人工費 b 直接材料費 c 間接費用 d 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用）3.核算管理費用 4.核算財務費用 5.核算所得稅。物業(yè)管理資金籌措計劃的制定1.向銀行借款 2.發(fā)行股票 3.發(fā)生債券 4.動用留存利潤 5.橫向聯(lián)合籌資 6.收取物

5、業(yè)服務費 7.利用外資 8.動用前期投入資金追討物業(yè)服務費的法律訴訟程序1.起訴 2.參加庭審 3.上訴 4.執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度的制定1.學習掌握有關(guān)財務管理的法律法規(guī)2.建立企業(yè)內(nèi)部財務管理制度 （1 憑證賬冊制度 2 財務預算制度 3 借款管理制度 4 報銷審批制度 5 審核管理制度 6 現(xiàn)金管理制度 7 固定資產(chǎn)管理制度8 倉庫管理制度 9材料物資報廢制度10 往來賬目清理制度12 印章使用制度 13 會計檔案的管理制度 14 定期公布制度 15 財務管理安全制度）物業(yè)管理企業(yè)的財務分析1.橫向財務分析 2 縱向分析與綜合分析 （重要財務指標的比較，會計報表金額的比較，會計報表

6、構(gòu)成的比較）3 評價物業(yè)管理的效益物業(yè)管理企業(yè)的財務決策1.籌資決策 2.投資決策 3.利潤分配決策房屋養(yǎng)護計劃的制定1.掌握房屋建筑的完好狀況2.對不同類型的房屋制定不同的養(yǎng)護材料 3.落實費用 4.落實管理人員 5.確定養(yǎng)護工作的時間安排和工作方式。房屋維修計劃的制定1.確定維修范圍 2 計算工程量與費用3 確定工作時間安排房屋附屬設備設施維修養(yǎng)護計劃的制定1.確定維修養(yǎng)護責任人及其職責2.制定維修養(yǎng)護管理制度 3建立各類設備設施檔案4定期組織設備設施養(yǎng)護5 確定維修工程啟動程序房屋附屬設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施1 做好房屋及附屬設備設施的安全檢查2審核維修養(yǎng)護方案和工程預算3 籌措資金，

7、保證物資供應 4 做好房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護施工準備和管理工作5 建立健全計劃管理的機構(gòu)和工作制度， 落實技術(shù)責任制， 崗位責任制 6 加強對人力和材料的管理， 加強成本核算 7 積極做好計劃工作的綜合平衡，監(jiān)督工程質(zhì)量8 確定驗收標準房屋附屬設備設施維修養(yǎng)護計劃體系（年度維修養(yǎng)護計劃， 季度維修養(yǎng)護計劃和月度維修養(yǎng)護計劃）實施房屋維修養(yǎng)護技術(shù)管理的步驟1 配備專業(yè)人員督促指導房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)， 設備的過早損耗和損壞2.定期對房屋進行查勘鑒定， 制定維修養(yǎng)護技術(shù)方案 3.建立房屋維修技術(shù)檔案， 掌握房屋完損狀況4 制定技術(shù)管理制度， 確定責任人 5監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護施工過程的技

8、術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況6監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況 . 安全防范設施管理方案的制度1 物業(yè)項目竣工后，物業(yè)管理企業(yè)須按規(guī)定對安全防范設施進行接管驗收， 不合格的不得接管使用2 安全防范設施的管理方案應包括制度建設， 人員落實，監(jiān)督檢查等部分3 物業(yè)管理企業(yè)負責安全防范設施的管理，公安機關(guān)負責檢查監(jiān)督4 業(yè)主和使用人有義務妥善使用和保護安全防范設施，不得破壞或挪作它用， 對此物業(yè)管理企業(yè)應加強監(jiān)督5 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助公安機關(guān)和消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作6 物業(yè)管理企業(yè)在對安全防范設施進行管理的過程中不能侵犯物業(yè)業(yè)主和使用人的隱私權(quán)等其他權(quán)利。幾種安全防范設施1自動噴水滅火設備

9、2 水幕消防系統(tǒng) 3 燃氣泄漏報警器 4 防火卷簾門系統(tǒng) 5 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)6 電子保安系統(tǒng) 7 電子巡更 8 停車場（庫）管理門禁系統(tǒng)編制房屋維修預算的準備1調(diào)集專業(yè)預算人員組成工程預算編制小組2調(diào)查了解各種市場信息 3 收集施工圖紙， 準備各種施工及驗收標準， 施工圖集 4 收集準備相關(guān)的工程預算定額5 收集施工組織，設計的相關(guān)資料 6 對施工現(xiàn)場進行勘察并確定施工方式編制房屋維修預算的步驟1.熟悉施工圖紙， 2.了解施工現(xiàn)場的作業(yè)環(huán)境，3.計算工程量，4.套用定額， 5.編制維修工程預算表， 6.編制主要材料用量表， 7.計算各項費用（直接工程費直接費其他直接費現(xiàn)場經(jīng)費）8 編寫預算編

10、制說明編制房屋維修預算的原則1 據(jù)實合理 2 厲行節(jié)約 3 市場機制編制房屋附屬設備設施計劃性零修預算的依據(jù)1設備設施清單 2設備設施維修使用說明書 3設備設施的中長期零星維修工作計劃4工程維修養(yǎng)護合同 5有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定 6 材料、零配件、工具及設備的市場價格。編制房屋附屬設備設施計劃性零修預算的步驟1 依據(jù)清單，圖紙和使用說明書制定設備設施的中長期零星維修計劃2 確定設備設施檢修的內(nèi)容， 時間間隔 3 合理安排檢修工時，確定人工工時 4 確定消耗費用 5 確定大型設備的委托維修保養(yǎng)費用 6 計算直接費用 7 計算其他費用8 根據(jù)相關(guān)規(guī)定計劃利潤稅金9 計算總價 10編制設備設施中長期計劃

11、維修預算表11編寫維修預算的說明編制房屋附屬設備設施維修預算的方法1經(jīng)驗估算法 2統(tǒng)計分析法 3成本計算法編制房屋附屬設備設施維修預算的注意事項1 按照一定的順序， 逐一計算，避免出現(xiàn)漏算和重復計算的現(xiàn)象2應選用當?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額3地區(qū)單位估價表是地區(qū)維修工程的預算單價表4 應根據(jù)各地區(qū)現(xiàn)行的相關(guān)取費規(guī)定，計算相關(guān)費用。綜合經(jīng)營服務項目的市場調(diào)查與預測1 做好準備工作 2 進行市場調(diào)查（a 考察項目的地理位置，交通狀況，周邊商業(yè)服務設施條件b 了解物業(yè)類型，規(guī)模及開展綜合經(jīng)營服務項目的條件c 收集服務對象的資料及其服務需求情況d 分析物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢和條件）3 進行市場預測（ a 預測經(jīng)

12、營服務項目的市場需求量 b 預測經(jīng)營服務項目的技術(shù)發(fā)展c 預測本企業(yè)應提供經(jīng)營服務項目的供給量 d 其他預測綜合經(jīng)營服務項目的選擇1選擇常規(guī)項目或進行創(chuàng)新2橫向合作 3優(yōu)先選擇物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢項目綜合經(jīng)營服務項目位置的確定1選擇集中或分散式布局2結(jié)合道路和交通安全等因素考慮 3 避免出現(xiàn)擾民問題綜合經(jīng)營服務項目策劃書的編寫1 撰寫策劃書（ a 目標市場現(xiàn)狀分析與預測b綜合經(jīng)營服務項目組合設計c 發(fā)展目標 d 市場營銷策略 e 開展該組綜合經(jīng)營服務項目所需的條件2 提交領(lǐng)導審批選擇綜合經(jīng)營項目的原則1 日常生活類項目優(yōu)先2 消費周期短，使用頻繁的項目優(yōu)先 3 易損易耗品項目優(yōu)先4 優(yōu)勢特色項目

13、優(yōu)先5 中介服務項目優(yōu)先綜合經(jīng)營服務項目的布局原則1適當集中布置 2布局位置要符合人流走向3盡量縮小服務半徑 4 不能擾民 5 能夠兼顧區(qū)內(nèi)和區(qū)外的門戶位置，以便增加客流量創(chuàng)造開展綜合經(jīng)營服務的條件1籌集資金 2準備經(jīng)營場所 3配備人力資源和管理機構(gòu). 綜合經(jīng)營服務項目的組織和管理1選擇經(jīng)營方式 2對服務收費進行監(jiān)督3監(jiān)控服務質(zhì)量和環(huán)境（ a 制定產(chǎn)品質(zhì)量管理標準b 派出專門人員隨時掌握綜合經(jīng)營服務項目開展運行的情況c 加強環(huán)境監(jiān)控） 4 服務效果考評制定物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略工作流程建立營銷機構(gòu)，調(diào)查分析市場，明確市場定位，確定經(jīng)營戰(zhàn)略，設計營銷策略，制定和實施營銷方案物業(yè)管理項目市場營銷運作流程選定物業(yè)項目，制定營銷計劃，實施營銷計劃，參加投標競爭物業(yè)管理招標工作流程選擇招標方式，編制招標文件，進行招標行政備案，發(fā)出招標信息，提供招標文件，組織現(xiàn)場考察，召開標前會議，收存標書，評標和定標，發(fā)出中標通知，進行定標行政備案，簽訂委托服務合同。物業(yè)管理投標工作流程成立工作小組，獲取招標文件，解讀招標文件，考察物業(yè)現(xiàn)場，參加標前會議，進行投標可行性分析， 編制投標文件， 封送標書，現(xiàn)場答辯，簽訂委托服務合同。制定員工績效考核方案工作流程確立考核目標，明確考核目的，設定考核時間，確定考核內(nèi)容（重要任務，崗位工作，工作態(tài)度）確定考核標準，選擇考核方法，確定考核人