光谷地塊市場(chǎng)前景分析

1、光谷地塊市場(chǎng)前景分析“五一”期間，受集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)委托，針對(duì)武漢光谷大道地塊進(jìn)行了相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)搜集及在售樓盤(pán)實(shí)地走訪，現(xiàn)對(duì)該地塊市場(chǎng)前景進(jìn)行如下分析。鑒于個(gè)人能力及資源有限，有關(guān)數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)難免存在一定的局限性，僅供領(lǐng)導(dǎo)決策參考。地塊簡(jiǎn)況：該地塊位于光谷大道中環(huán)線外，北臨正在開(kāi)發(fā)中的當(dāng)代國(guó)際花園，根據(jù)規(guī)劃，地塊西北為光谷二中用地，并與萬(wàn)科城市花園相望，西南為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，南為濕地公園，東隔光谷大道與中原電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)相望。地塊可開(kāi)發(fā)面積230畝，可建25萬(wàn)平方米，容積率。地塊位于規(guī)劃中武漢科技新城的中心區(qū)，交通較為便利，區(qū)域內(nèi)光電子產(chǎn)業(yè)和高校較集中，周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益熱烈，但地塊較缺乏景觀元素，周邊

2、尚缺乏居住氛圍。光谷概況：武漢“中國(guó)光谷”于2001年被國(guó)家計(jì)委、科技部批準(zhǔn)成立，同年5月武漢市政府正式批準(zhǔn)武漢中國(guó)光谷新城規(guī)劃，科技新城的規(guī)范范圍西至中環(huán)線，東至外環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸，總面積128km2。2006年，東湖高新區(qū)工商注冊(cè)企業(yè)累計(jì)11647家，比2005年增加1754家，平均每個(gè)工作日新注冊(cè)6、7家企業(yè)。全年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)131家，高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到1900多家。年銷售收入過(guò)億元的企業(yè)有70多家，過(guò)10億元企業(yè)8家。民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量達(dá)到7000多家。2006年，高新區(qū)從業(yè)人員14.5萬(wàn)人，從業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。目前光谷地區(qū)總?cè)丝诩s6

3、0萬(wàn)人。據(jù)楚天金報(bào)報(bào)道，光谷地區(qū)目前共有高等院校42所，各類科研院所50余家，各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬(wàn)人。根據(jù)“十一五”規(guī)劃，光谷地區(qū)至2010年將達(dá)到100萬(wàn)人口，其中年增約10萬(wàn)人。2006年12月，富士康科技集團(tuán)入駐光谷，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)15-20萬(wàn)人就業(yè)。光谷地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：2001-2005年，光谷地區(qū)年均完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)150萬(wàn)平方米，2006年完成開(kāi)發(fā)200萬(wàn)平方米。根據(jù)東湖高新區(qū)“十一五”規(guī)劃，至2010年，區(qū)內(nèi)新供住宅用地8平方公里，預(yù)計(jì)建成住宅1200萬(wàn)平方米建筑面積。若按光谷地區(qū)每年新增10萬(wàn)人，每人住宅需求35平米計(jì)，每年新增住宅需求350萬(wàn)平方米，四年共新增住宅需求140

4、0萬(wàn)平方米，大致與供應(yīng)量相當(dāng)。由于東湖高新區(qū)住宅開(kāi)發(fā)用地來(lái)源較為復(fù)雜，本次調(diào)研未能掌握高新區(qū)全面的土地供應(yīng)信息，因此采取對(duì)光谷地區(qū)52個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的方法，試圖得出相對(duì)準(zhǔn)確的住宅供應(yīng)量數(shù)據(jù)。光谷在售樓盤(pán)銷售數(shù)據(jù)（2007年5月5日房產(chǎn)局備案數(shù)據(jù)）物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售臥龍劍橋世家洪山東湖開(kāi)發(fā)區(qū)珞喻路葉麻店普通住宅4795元/平方米 高武漢臥龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3538815831240280宜家湯臣莊園1896江夏陽(yáng)光大道特1號(hào)別墅不詳新雅集團(tuán)武漢弘福置業(yè)有限公司 36367226107119光谷坐標(biāo)城洪山東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山大道與南湖

5、南路交匯處普通住宅4100元/平方米 均湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 735（一期）62939謂語(yǔ)城洪山民院路與南湖南路交界處普通住宅4400元/平方米 均武漢佳境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 91863456270186現(xiàn)代森林花園洪山馬鞍山森林公園對(duì)面普通住宅4500元/平方米 均湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 99758913754138保利淺水灣洪山雄楚大道卓刀泉南路方家咀普通住宅3800元/平方米 均武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 105510944771153劍橋立方寓洪山武昌珞瑜路華中科技大學(xué)新體育館對(duì)面普通住宅4100元/平方米 均武漢臥龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 38416244144100宏

6、德嘉園江夏紙坊街古驛道168號(hào)城北小區(qū)旁普通住宅2000元/平方米 均武漢宏德房地產(chǎn)有限公司 40000528259208宜家龍臣江夏藏龍島科技園內(nèi)普通住宅3000元/平方米 均新雅集團(tuán)達(dá)明置業(yè)有限公司 35660358176174美院coast江夏廟山開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道鄔樹(shù)村，湯遜湖畔別墅不詳湖北中天鴻源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 無(wú)備案恒源卓悅假日洪山卓刀泉南路45號(hào)（華師東門虎泉）公寓7000元/平方米 均武漢恒源置業(yè)有限公司府華庭江夏紙坊街城關(guān)村普通住宅不詳泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 284803112503富麗暢馨園江夏武昌大道普通住宅2300元/平方米 均武漢市富麗園

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 86500480238189觀瀾逸墅江夏湯遜湖藏龍島科技園內(nèi)普通住宅120萬(wàn)元/套 高武漢鳴鴻科技發(fā)展有限公司峰時(shí)代洪山魯磨路附6號(hào)寫(xiě)字樓5800元/平方米 均武漢聯(lián)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 世界城尚都洪山東湖開(kāi)發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)東公寓不詳利嘉置業(yè)（武漢）公司 未開(kāi)盤(pán)梓洲花苑城市綠洲洪山關(guān)山二路與雄楚大街交匯處商住樓3400元/平方米 均武漢市科達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3467032125252天倫華公館洪山東湖高科技開(kāi)發(fā)區(qū)珞喻路特1號(hào)普通住宅5900元/平方米 均武漢虹景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4736922720412東湖公館洪山卓刀泉北路普通住宅5500元/

8、平方米 均武漢洪利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 246361608163萬(wàn)豪水岸楓林江夏藏龍科技園藏龍大道西普通住宅5500元/平方米 均湖北萬(wàn)豪置業(yè)發(fā)展有限公司 23660014031086317物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售智源財(cái)富中心 (已售完)洪山雄楚大道229號(hào)（武漢理工大學(xué)旁）商住樓3800元/平方米 均武漢泛亞投資有限公司 不詳水天居江夏藏龍島科技園藏龍大道玉葉路普通住宅2700元/平方米 均藏龍島科技園開(kāi)發(fā)有限公司 2515429311959光谷中心花園洪山魯巷廣場(chǎng)的北角商住樓4300元/平方米 均東盛地產(chǎn) 115856115311114藍(lán)巢逸品 (已

9、售完)洪山華工南二門對(duì)面光谷規(guī)劃步行街上普通住宅4260元/平方米 高武漢城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 382703823643光谷國(guó)際洪山東湖開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路456號(hào)（珞瑜路與華光大道交匯處）寫(xiě)字樓4000元/平方米 均武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司 791001050鳳凰花園洪山關(guān)鳳大道九鳳城市公園正對(duì)面普通住宅3200元/平方米 均武漢藏龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 38600019151330204金地陽(yáng)光城洪山民院路與新莊路的交界處普通住宅3750元/平方米 均武漢市洪華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 1387551267869318銀河灣二期洪山光谷藏龍島科技園花園洋房3200元/平方米 均武漢市鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2

10、69000948723225紫菘楓林上城洪山雄楚大街與民院路交匯處東普通住宅4888元/平方米 均武漢紫菘房地產(chǎn)建筑集團(tuán)股份有限公司 不詳洪福家園洪山東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)雄楚大街156號(hào)（717所對(duì)面）普通住宅3700元/平方米 均武漢洪順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 98954766543182綠汀雅境洪山雄楚大街456號(hào)（洪山供電局后面）普通住宅4000元/平方米 均湖北新鑫鼎物業(yè)發(fā)展有限公司 15100016631135407美加湖濱新城洪山中國(guó)光谷·湯遜湖畔高尚住宅3600元/平方米 均斯米克集團(tuán)美加置業(yè)（武漢）有限公司 133566927598232東創(chuàng)仕際 (已售完)洪山華中科技大學(xué)正

11、前門（關(guān)山路、東信路交匯處）商住樓3200元/平方米 起武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司 不詳當(dāng)代國(guó)際花園洪山關(guān)山二路與城市中環(huán)線交匯處普通住宅4500元/平方米 均武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 21746816961013575藏龍新城 (已售完)江夏藏龍島洋湖大道特6號(hào)（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院對(duì)面）普通住宅2000元/平方米 均武漢藏龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4793845641046光谷宇峰家園洪山關(guān)山二路19號(hào)普通住宅3300元/平方米 均湖北宇峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 47981634373261佳源花都江夏湖口村湖北教院新校地址對(duì)面普通住宅2800元/平方米 均武漢順民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 1029602

12、2889531215梅南山居江夏江夏大道特一號(hào)普通住宅85萬(wàn)元/套 起武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司 133000112976931巴黎豪庭洪山珞瑜路與關(guān)山二路交匯處普通住宅4000元/平方米 起南益置業(yè)（武漢）有限公司 28500065457183國(guó)際企業(yè)中心洪山光谷關(guān)山二路特一號(hào)寫(xiě)字樓3180元/平方米 均武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司 2723468956898物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售萬(wàn)科城市花園洪山東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山一路南端大學(xué)園路1號(hào)普通住宅4800元/平方米 均武漢市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 75117（一期）32392852326學(xué)雅芳鄰 (已售

13、完)洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面普通住宅3500元/平方米 均武漢市洪華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 16039517471449171保利花園 (已售完)洪山關(guān)山一路74號(hào)(原湖北電機(jī)廠)普通住宅3600元/平方米 均保利（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 13183134782851333華工鏡湖園 (已售完)江夏藏龍島科技園普通住宅2700元/平方米 高武漢華工大學(xué)科技園發(fā)展有限公司 683662842768關(guān)山春曉洪山關(guān)山一路特一號(hào)普通住宅3800元/平方米 均武漢漢盛地產(chǎn)有限公司 18020014891069353湯孫湖山莊江夏東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)湯遜湖畔普通住宅2118元/平方米 起武漢市江夏亞太房

14、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 284000692458133錦繡龍城洪山東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)民族大道與中環(huán)線交匯處普通住宅3850元/平方米 均湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 48043（a區(qū)）32823890沁香書(shū)院 (已售完)江夏紙紡路古驛道普通住宅1450元/平方米 均江夏區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 3180028519925新域檸檬特區(qū) (已售完)洪山卓豹路魯巷廣場(chǎng)后門普通住宅4500元/平方米 高湖北新域置業(yè)有限公司 4437143642210南域花語(yǔ)城 (已售完)洪山烽火村普通住宅3200元/平方米 均武漢凌鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 不詳光谷未來(lái)陽(yáng)光海岸 江夏廟山開(kāi)發(fā)區(qū)(兩湖大道與江夏大道交匯點(diǎn))普通住宅2600元

15、/平方米 均武漢福達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司 143972626514112山水華庭云頂居 洪山廟山兩湖大道中南政法前行300米普通住宅2900元/平方米 均武漢市鑄久置業(yè)有限公司 58648404237147（以上建筑面積不包括部分未開(kāi)盤(pán)面積，總套數(shù)包括商業(yè)和寫(xiě)字樓物業(yè)套數(shù)）根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，52個(gè)在售樓盤(pán)總供應(yīng)量至少達(dá)到480萬(wàn)平方米，加上部分未開(kāi)盤(pán)量，以上樓盤(pán)總面積應(yīng)在600萬(wàn)平方米以上；其中已開(kāi)盤(pán)而未售的套數(shù)總和約7700套，加上未開(kāi)盤(pán)部分，以上樓盤(pán)未來(lái)供應(yīng)量在一萬(wàn)套以上。以上樓盤(pán)的拿地時(shí)間，從2002年至2005年不等，銷售主要集中在2005年與2006年，從開(kāi)發(fā)規(guī)模上，顯示光谷地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)

16、發(fā)展仍先于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開(kāi)發(fā)量超過(guò)需求量。但從銷售上看，近年來(lái)銷售趨旺，顯示出消費(fèi)者對(duì)本地區(qū)較強(qiáng)的信心。以下是本地區(qū)從2006年3月2007年3月房產(chǎn)銷售量與銷售價(jià)格的比較圖：如圖所示，本區(qū)域房地產(chǎn)成交較為活躍，價(jià)格也相對(duì)到了一個(gè)較高的水平。與杭州、蘇州等地的工業(yè)園區(qū)相比較，本區(qū)域房?jī)r(jià)仍有一定的上升空間，但空間有限。目前本區(qū)域高品質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)格已達(dá)到每平米5000元以上，且銷售較為良好，主要是個(gè)性化的產(chǎn)品定位及其稀缺性贏得了消費(fèi)者的親睞。光谷雖地處武漢市一隅，但與武漢城市存在著緊密的人員與交通聯(lián)系，因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)只是相對(duì)意義上的獨(dú)立，光谷與武漢其它地區(qū)存在著居住與工作相互交叉的情況，更有著購(gòu)房相互

17、交叉的情況?？傮w上來(lái)說(shuō)，從其它區(qū)域來(lái)光谷購(gòu)房以中等收入階層居多，主要是看中光谷地區(qū)房產(chǎn)良好的性價(jià)比，或大學(xué)畢業(yè)生因“母校情結(jié)”而選擇在此區(qū)域購(gòu)房；而從光谷去其它區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)者以高收入階層居多，主要選擇便利的市中心或環(huán)境優(yōu)越的高品質(zhì)住區(qū)。東湖高新區(qū)近期土地出讓實(shí)例：ep（2007）003號(hào)地塊，位于武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山一路1號(hào)。土地面積90842.82平方米(約136.26畝)，容積率不超過(guò)2.5，土地用途為住宅及配套商業(yè)，總建筑面積約為227107.05平方米（含10000平方米配套商業(yè)），掛牌底價(jià)為18904萬(wàn)元。中建三局競(jìng)得，總價(jià)19204萬(wàn)，樓面地價(jià)846元。ep（2007）005號(hào)地

18、塊，位于武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)流芳新鎮(zhèn)，光谷一路同高新四路交匯處。土地面積平方米(約畝)，容積率不超過(guò)，土地用途為住宅及配套住宅，總建筑面積約為394560平方米（含39456平方米配套商業(yè)），掛牌底價(jià)32880萬(wàn)元。競(jìng)得人萬(wàn)科，競(jìng)得價(jià)億元，樓面地價(jià)1265元。ep（2007）004號(hào)地塊，位于武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)上馬莊。土地面積平方米(約畝)，容積率不超過(guò)，土地用途為住宅，掛牌底價(jià)22850萬(wàn)元。武漢市洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司競(jìng)得，總價(jià)23380元，樓面價(jià)969元。光谷地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品狀況：光谷地區(qū)的房地產(chǎn)品呈現(xiàn)出以下幾類特征：一、由于地處城市新區(qū)及高知階層集中的區(qū)域，光谷房產(chǎn)追求個(gè)性化，講究生活品質(zhì)，有更

19、多的戶型創(chuàng)新。主要是針對(duì)區(qū)域內(nèi)大量的專業(yè)技術(shù)人員，他們較易接受新事物，追求生活質(zhì)量，生活方式豐富多彩，收入偏中上。二、光谷房產(chǎn)有較多結(jié)構(gòu)緊湊合理，戶內(nèi)利用率高的房型，如100平米左右的三室一廳。主要是迎合區(qū)域內(nèi)的工薪階層或來(lái)自武漢市其它區(qū)域的購(gòu)房者，以良好的性價(jià)比為人們提供經(jīng)濟(jì)實(shí)用的理想居所。三、周邊良好的環(huán)境及相對(duì)較低的容積率要求為景觀房產(chǎn)或低密度住宅的營(yíng)造創(chuàng)造了條件，使光谷區(qū)域出現(xiàn)了大批為富人服務(wù)的高端住宅。主要是對(duì)針對(duì)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高層管理人員或私營(yíng)企業(yè)者。總體來(lái)說(shuō)，光谷片區(qū)房產(chǎn)品位較高，個(gè)性突出，豐富多采，在武漢市各片區(qū)中起著引領(lǐng)的作用。若要在本區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，需找準(zhǔn)定位，找到屬于

20、自身的個(gè)性語(yǔ)言，講究生活品位，樓盤(pán)本身要營(yíng)造濃厚的文化氛圍，物業(yè)服務(wù)更需細(xì)致入微。本地塊產(chǎn)品策略探討：本地塊周邊樓盤(pán)，如當(dāng)代國(guó)際花園、萬(wàn)科城市花園等，規(guī)劃條件與本地塊相似，極易造成產(chǎn)品的雷同。而地塊的容積率，又是營(yíng)造低密度住宅，獲取較高房產(chǎn)價(jià)值的良好條件。因而本地塊的經(jīng)營(yíng)，有兩個(gè)方向可供考慮：一是低密度方向，以小高層與大量的低層洋房、聯(lián)排別墅相結(jié)合，提升居所價(jià)值，以低層洋房作為主打產(chǎn)品，來(lái)體現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)并實(shí)現(xiàn)收益；二是庭院住宅方向，以高層、小高層與大面積的中庭園林相結(jié)合，提升環(huán)境價(jià)值，以景觀房作為主打產(chǎn)品，配合商業(yè)街的營(yíng)造來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益。第一種方案與周邊樓盤(pán)的定位較為類似，好處是銷售定價(jià)可以略偏高，建筑成本較低，可以營(yíng)造很多增值空間，如私家庭院、車位、大面積露臺(tái)等；第二種方案與金都一貫的風(fēng)格較吻合，樓盤(pán)品位高，個(gè)性特色鮮明，但建筑成本較高，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。本報(bào)告更傾向于第二種選擇，理由是：1、產(chǎn)品具有企業(yè)特色及鮮明的個(gè)性，可以在