“珠江”臨街商鋪營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案設(shè)計(jì).doc

1、珠江榮域臨街商鋪營(yíng)銷執(zhí)行方案第一部分項(xiàng)目分析1、 項(xiàng)目概況2、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位第二部分銷售策略1、銷售總體策略2、入市時(shí)機(jī)和銷售前提3、內(nèi)部認(rèn)籌及解籌4、銷售策略第三部分宣傳推廣策略1、營(yíng)銷目的2、推廣時(shí)間表3、階段推廣執(zhí)行細(xì)節(jié)4、媒體投放前言本案作為鄭州西南區(qū)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)臨街商鋪?lái)?xiàng)目，應(yīng)有系統(tǒng)的推廣思路。如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈、政策千變?nèi)f化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以最小的資金投入，在最短的時(shí)間內(nèi)，博得最高的投資回報(bào)，是本案推廣的出發(fā)點(diǎn)和最終目的。因此，在本案的推廣中，始終堅(jiān)持兩點(diǎn)：一、要重視關(guān)系營(yíng)銷和客戶資源管理，注重進(jìn)行客戶口碑宣傳。二、本案的經(jīng)濟(jì)適用房形象促進(jìn)商鋪銷售，以經(jīng)濟(jì)適用房塑造企業(yè)形象，以商鋪

2、贏企業(yè)利潤(rùn)。第一部分項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于鄭州西南鄭密路與區(qū)域支線張魏寨北路交叉口的西南段，區(qū)位屬于典型的都市發(fā)展改善型居住帶，地段商業(yè)及相關(guān)生活配套設(shè)施還都處于十分落后的階段，本案位于鄭密路西側(cè)，長(zhǎng)江路、嵩山路、航海路環(huán)繞。1.2 整個(gè)小區(qū)建筑面積 85000 平方米 ，其中臨街商鋪近萬(wàn)平米，整個(gè)商業(yè)街呈“ U ”字型分布，只有一面臨主干道 ；其它兩面則面向內(nèi)街，商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值相對(duì)不高，這將直接影響這部分鋪面的銷售價(jià)格。地段整體屬于典型的城市中低檔改善型居住區(qū)域，雖有一兩個(gè)定位較高的項(xiàng)目，但它們?nèi)院茈y改變區(qū)域的主體屬性。這使得項(xiàng)目很難走區(qū)域集中零售經(jīng)營(yíng)型商業(yè)體的模式；同

3、時(shí)項(xiàng)目的商業(yè)面積又大大高于社區(qū)生活服務(wù)配套的需求，這使得項(xiàng)目?jī)H靠服務(wù)型商業(yè)體又不可能完全消化，即使能消化，由于社區(qū)服務(wù)型經(jīng)營(yíng)體的低租金，也會(huì)便項(xiàng)目的價(jià)值大大降低。為了避免項(xiàng)目純服務(wù)型經(jīng)營(yíng)定位帶來(lái)的低售價(jià)， 我們只有在不完全違背區(qū)域特性對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)限制的前提下，采取有效區(qū)域經(jīng)營(yíng)性商業(yè)與合理社區(qū)服務(wù)型商業(yè)體結(jié)合的運(yùn)作模式，它不僅可以實(shí)現(xiàn)商鋪的有效消化，更重要的是可以幫助項(xiàng)目取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，即把項(xiàng)目臨鄭密路的鋪位作為區(qū)域經(jīng)營(yíng)型商業(yè)體打造，即想辦法前期引進(jìn)租金承受力強(qiáng)的業(yè)種進(jìn)駐，如：中西大中型餐飲、大中型休閑娛樂(lè)商業(yè)等，這樣不僅能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值含量的提升，還利于以點(diǎn)帶面加快其它部分的銷售，而把

4、兩條內(nèi)干道的鋪位完全作為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)拆分出售即可。1.3 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)樓號(hào)類別面積位置1 號(hào)樓單層街鋪1180.32 留園北路2 號(hào)樓單層街鋪1259.2 留園北路單層內(nèi)鋪143.2 小區(qū)道路13 號(hào)樓單層街鋪990.28 張魏寨路14 號(hào)樓單層街鋪598.52 張魏寨路15 號(hào)樓雙層街鋪2388.3 鄭密路雙層內(nèi)鋪141.62 小區(qū)道路16 號(hào)樓雙層街鋪2022.54 鄭密路雙層內(nèi)鋪108.68 小區(qū)道路面積總計(jì)： 8832.66 結(jié)合項(xiàng)目推廣需要，結(jié)合項(xiàng)目情況，對(duì)外宣傳為：一萬(wàn)平米建筑面積1.4 項(xiàng)目 SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)：1、正在不斷加速發(fā)展與成型的鄭密路生活板塊，帶來(lái)了大量的

5、潛在商業(yè)服務(wù)需求，這為商鋪的消費(fèi)提供了市場(chǎng)可能。2、項(xiàng)目所在地段即鄭密路項(xiàng)目段現(xiàn)實(shí)有效臨街商鋪供給嚴(yán)重不足，尤其是隨著鄭密路整修工程的完工。將使地段中高檔商鋪顯得更為稀有。3、規(guī)劃發(fā)展方向?qū)轫?xiàng)目地段帶來(lái)無(wú)限商業(yè)價(jià)值的升值空間劣勢(shì)：1、地段商業(yè)價(jià)值不直接被潛在消費(fèi)者認(rèn)可，（由此造成的低價(jià)認(rèn)識(shí)，或消費(fèi)不認(rèn)可，是我們首先要面對(duì)的）2、鄭密路的商鋪競(jìng)爭(zhēng)力明顯低于同區(qū)位的長(zhǎng)江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成的區(qū)域?qū)Ρ认M(fèi)，是我們接下來(lái)要解決的）3、地段商業(yè)消費(fèi)絕對(duì)人流量不太，區(qū)域居民日常型消費(fèi)偏重于超市、大賣場(chǎng)等集中商業(yè)體4、項(xiàng)目周邊市政配套仍不完善， （這將對(duì)本案周邊商業(yè)氛圍的形成與認(rèn)可，造成一定

6、困難）5、項(xiàng)目本身物業(yè)型態(tài)的價(jià)值均好性較差， （這可能會(huì)影響項(xiàng)目整體的消化速度）機(jī)會(huì)：2、區(qū)位整體商業(yè)認(rèn)可度及商鋪消化率較高，（因此客源不應(yīng)是最大問(wèn)題）3、區(qū)位同類型商鋪雖多，但真正具備競(jìng)爭(zhēng)力的較少，（這就是為什么在區(qū)域存在，高價(jià)的正被搶購(gòu)，而大量的低價(jià)鋪位卻無(wú)人問(wèn)津的原因之一）4、區(qū)位商鋪營(yíng)銷手法較落后， （大量潛在的需求還遠(yuǎn)未挖掘出） 。威脅：1、區(qū)域商業(yè)還不具有跨區(qū)域吸客的能力，其商鋪消化應(yīng)還主要在本區(qū)域內(nèi)，（因此本區(qū)域商業(yè)消化存量的項(xiàng)目釋放能力，將是我們營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵之一）2、本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)大量現(xiàn)鋪的供應(yīng)， （將是我們項(xiàng)目期房銷售的另一大威脅點(diǎn)）2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位2.1 項(xiàng)目定位根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)

7、狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議項(xiàng)目定位為：產(chǎn)品定位： 珠江榮域- 西南鄭密路高尚居住板塊都市休閑生活商業(yè)街消費(fèi)定位 ：周邊居民日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)街區(qū)市場(chǎng)定位： 2007 年鄭州西南街鋪投資源泉3.2 客戶分析本項(xiàng)目面對(duì)投資客戶主要為：客戶分析主要特征消費(fèi)心理信息渠道多無(wú)固定工作，經(jīng)濟(jì)收入很大對(duì)價(jià)格很敏感；有比較強(qiáng)烈報(bào)紙：大河報(bào)一部分依靠自有住房的出租；的攀比心理；個(gè)人交際圈相親友間信息傳遞；原居民大部分沒(méi)有受過(guò)高等教育； 有對(duì)固定，活動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)固定；戶外媒體初步的投資意識(shí)；收入差距較大，主較體現(xiàn)在地注重地位的表現(xiàn)；報(bào)紙：大河報(bào)市的本區(qū)域購(gòu)房者與市內(nèi)其對(duì)未來(lái)發(fā)展有很好期望；親友間信息傳遞；它區(qū)域的本地段

8、購(gòu)房者之間；對(duì)價(jià)格不是太敏感。戶外媒體新移居民對(duì)西南區(qū)域有較高的認(rèn)可；有較強(qiáng)的置業(yè)投資需求， 尤其對(duì)于地市的新移入客戶。第二部分銷售策略1、銷售總體策略本項(xiàng)目作為小區(qū)商業(yè)配套，將為周邊居民的日常生活帶來(lái)極大的便利性。由于政府工程 鄭密路正在施工改造，改造之后將成為西南第一景觀大道，將作為西南的標(biāo)志性景觀道路，會(huì)給區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)積極的影響， 城市建設(shè)的步伐和經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)進(jìn)發(fā)展， 市民對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，尤其是臨街商鋪更是成為備受投資客青睞的市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用

9、的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。充分的運(yùn)用“西南第一景觀大道臨街旺鋪”突破市場(chǎng)， 大河報(bào)報(bào)廣及其他媒體組合撬動(dòng)市場(chǎng)，提煉核心賣點(diǎn)攻占市場(chǎng)，多種促銷手段收獲市場(chǎng)。以此為主線在營(yíng)銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績(jī)。2、入市時(shí)機(jī)和銷售前提2.1 入市時(shí)間選擇“良好的開(kāi)始是成功的一半” ，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：無(wú)造勢(shì)不入市： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)” 。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響

10、，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)， 能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注， 為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。銷售旺季入市： 每年 10 月至下年 5 月是房地產(chǎn)銷售的周期性旺季， 其中 1012 月以及 3 5 月是銷售黃金時(shí)段，一般在銷售黃金時(shí)段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達(dá)到較高的銷售率， 因此入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。 通過(guò)銷售旺季火熱的銷售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響， 迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力， 將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。有控制地入市： 根據(jù)工程進(jìn)度、 價(jià)格策略、

11、 銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。綜上所述，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求，建議本項(xiàng)目：入市時(shí)間點(diǎn)：廣告起動(dòng)時(shí)間： 2007 年 1 月 15 日市場(chǎng)預(yù)熱及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：2007 年 2 月 1 日至 4 月 30 日開(kāi)盤銷售時(shí)間點(diǎn)： 2007 年 5 月 6 日2.2 認(rèn)購(gòu)前提條件售樓中心位置確定并投入使用完成必要的銷售文件（銷售百問(wèn)、銷售面積、房號(hào)表、認(rèn)購(gòu)登記卡、付款方式、客戶登記表等）已完成銷售人員的工服、名片制作完成必要的宣傳資料（戶型單張、折頁(yè)）宣傳鋪墊（墻體廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、夾報(bào)等）工作人員到位（保安、保潔、財(cái)務(wù)）2.3 正式開(kāi)盤銷售前提條件2.3.

12、1 取得預(yù)售許可證2.3.2 積累 150 組客戶以上，保證旺場(chǎng)開(kāi)盤的氣氛2.3.3 銷售文件：認(rèn)購(gòu)合同、面積價(jià)格表和付款方式、購(gòu)鋪?lái)氈?，按揭須知?.3.4 現(xiàn)場(chǎng)包裝，售樓中心氣氛營(yíng)造，展板，易拉寶，彩旗，音樂(lè)等。2.3.5 銷售人員開(kāi)盤前培訓(xùn)，對(duì)前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會(huì)開(kāi)盤及優(yōu)惠信息。2.3.6 宣傳準(zhǔn)備：報(bào)紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面、開(kāi)盤活動(dòng)安排（時(shí)間、地點(diǎn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動(dòng)事宜等）、禮儀及禮品準(zhǔn)備3、內(nèi)部認(rèn)籌及解籌前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，只是收取熟悉客戶的認(rèn)購(gòu)金。進(jìn)行正式認(rèn)購(gòu)期時(shí)收取誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金。掀起的商鋪銷售熱潮，啟動(dòng)商鋪的認(rèn)籌登記。解籌日，分批量推出嚴(yán)格管理好銷控。3

13、.1 放號(hào)方式不對(duì)外公布價(jià)格，銷售人員以放號(hào)段大致均價(jià)向客戶作介紹，將3 號(hào)樓、 14 號(hào)樓以及局部1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓臨街鋪位，少量15 號(hào)樓、 16 號(hào)樓鋪位推向市場(chǎng)，根據(jù)每日由銷售人員上報(bào)的意向房號(hào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，觀測(cè)市場(chǎng)購(gòu)買傾向及價(jià)格承受情況，為解籌前的銷控提供市場(chǎng)依據(jù)；而后以銷控放號(hào)方式作引導(dǎo)性吸籌。所有期間的放號(hào)均采用收籌金給予一定折扣的政策。3.2 解籌按所放號(hào)碼順序排隊(duì)訂房的方式進(jìn)行解籌。解籌后采用促銷性的銷控方式，以強(qiáng)有力的目標(biāo)銷售管理和推廣活動(dòng)著力解決銷售速度的同時(shí)解決尾盤問(wèn)題。解籌時(shí)按暨定的推鋪方式先進(jìn)行解籌，視解籌情況加推而對(duì)于位置好的鋪位可以采取銷控措施；（具體方案按工

14、作計(jì)劃呈交）4、銷售策略入市策略 ;平開(kāi)高走4.1 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期不公布具體價(jià)格，依照認(rèn)購(gòu)情況制定合體調(diào)整價(jià)格。4.2. “平開(kāi)高走 ”，入市時(shí)價(jià)格走低，開(kāi)盤之后，價(jià)格上調(diào)，一方面增強(qiáng)老客戶的信心，另一方面在市場(chǎng)形成臨街店鋪不斷升值的局面，強(qiáng)勢(shì)銷售，帶動(dòng)人氣上升，推出房源的價(jià)格要拉開(kāi)，營(yíng)造項(xiàng)目升值的局面。4.3 推鋪?lái)樞?;根據(jù)時(shí)間節(jié)奏逐步推出，首先進(jìn)行13 號(hào)樓、 14 號(hào)樓以及局部1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓臨街鋪位，少量進(jìn)行 15 號(hào)樓、 16 號(hào)樓鋪位。第三部分營(yíng)銷推廣策略（需加入廣告訴求內(nèi)容）1、營(yíng)銷目的正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳

15、形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、推廣時(shí)間表準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期公開(kāi)發(fā)售期持續(xù)熱銷期尾盤結(jié)束期時(shí)間節(jié)點(diǎn)07.1.1507.2.1 4.3007.5.1-6.3007.7.1-9.3007.10.1-11.301.銷售中心確定1.客戶接待、積累1.開(kāi)盤典禮1.推廣計(jì)劃的實(shí)施1推廣計(jì)劃的實(shí)施2.推廣計(jì)劃及包 及相關(guān)反饋2.階段推廣計(jì)劃2.相關(guān) SP活動(dòng)進(jìn)行2.根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)工作內(nèi)容2.階段推廣計(jì)劃的裝建議的實(shí)施行針對(duì)性的清盤策3.銷售人員培訓(xùn)實(shí)施3.依據(jù)市場(chǎng)情況略的實(shí)施。3.開(kāi)盤前的相關(guān)工調(diào)整策略作準(zhǔn)備3、階段推廣執(zhí)行細(xì)節(jié)3.1 準(zhǔn)備

16、期（ 07 年 1 月 15 日前）準(zhǔn)備完善期工作直接影響到后期營(yíng)銷推廣計(jì)劃，因此務(wù)必要考慮周全，按計(jì)劃落實(shí)。具體工作包括以下幾個(gè)方面：階段時(shí)間： 07 年 1 月 15 日前工程進(jìn)度： 完成銷售部確定、圍墻廣告，戶外形象工作重點(diǎn)： 銷售部包裝，銷售道具準(zhǔn)備，營(yíng)銷推廣計(jì)劃確定目的：充分做好各種推廣、銷售前的準(zhǔn)備工作，為下一步的形象推廣及前期認(rèn)購(gòu)打好基礎(chǔ)。項(xiàng)目主要內(nèi)容時(shí)間負(fù)責(zé)人1、售樓部確定1.15前完成甲方2、售樓部配置（根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）洽談桌椅、辦公桌、電腦、空調(diào)、計(jì)算器、飲水1.15前完成甲方準(zhǔn)備工作機(jī)、電話、資料架、文件柜、現(xiàn)場(chǎng)盆景配置等3、展板、吊旗、圍墻、單頁(yè)設(shè)計(jì)稿確定1.10前完

17、成設(shè)計(jì)部4、售樓部展板、吊旗制作安裝1.15前完成甲方5、圍墻廣告制作安裝1.15前完成甲方1、銷售員確定1.10前完成競(jìng)合公司2、辦公用品系列1.10前完成銷售部其他工作4、 VI 設(shè)計(jì)稿確定1.10前完成設(shè)計(jì)部5、折頁(yè)、紙杯、手提袋等制作1.20前完成甲方6、 DM單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)、戶外的設(shè)計(jì)確定制作1.20前完成甲方下一階段推提交認(rèn)購(gòu)期推廣方案2.1 前完成策劃部廣細(xì)案之后至內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期間只是進(jìn)行客戶的接待和登記，對(duì)客戶的需求情況進(jìn)行總結(jié)和分析，不進(jìn)行意向金或者認(rèn)購(gòu)金的收取。3.2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 (07年 2月 1日至 4月 30日)開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌，前期形象推廣同期配合，逐漸釋放賣點(diǎn)，積蓄有效客

18、戶，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，為后面的開(kāi)盤做好準(zhǔn)備！時(shí)間長(zhǎng)度： 3 個(gè)月工程進(jìn)度：出地面至多層，拿到銷售許可證。工作重點(diǎn)：形象推廣，內(nèi)部認(rèn)籌/ 解籌認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤前旺場(chǎng)銷售準(zhǔn)備。目的：擴(kuò)大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，儲(chǔ)存客源，爭(zhēng)取較多客戶在開(kāi)盤時(shí)下定簽約。類別項(xiàng)目具體內(nèi)容時(shí)間負(fù)責(zé)人報(bào)紙廣告（詳見(jiàn)后邊媒報(bào)廣交叉運(yùn)用策劃部體推廣）宣傳推廣網(wǎng)絡(luò)在商都房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布策劃部DM單頁(yè)派發(fā)及夾報(bào)西南區(qū)域大河報(bào)夾報(bào)，單頁(yè)派發(fā)策劃部短信信息發(fā)布鄭州地區(qū)信息派發(fā)，項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳策劃部公關(guān)促銷活動(dòng)春節(jié)優(yōu)惠促銷春節(jié)期間優(yōu)惠促銷策劃部開(kāi)盤活動(dòng)籌備確定開(kāi)盤活動(dòng)時(shí)間、主題、形式等4.15 前策劃部下一階段推廣提交開(kāi)盤月推廣方案4.15

19、前策劃部細(xì)案3.3公開(kāi)發(fā)售期（ 07年 5月 1日至 6月 30日）經(jīng)過(guò)前期蓄勢(shì)，進(jìn)入全面公開(kāi)時(shí)期。開(kāi)盤期的氣氛應(yīng)該熱烈，因此開(kāi)盤期的報(bào)紙媒體廣告發(fā)布以一定版面、較強(qiáng)沖擊力為側(cè)重點(diǎn)，同時(shí)配合其他配體宣傳來(lái)聚集人氣；以宣傳項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷為主。加上此前人脈關(guān)系確定的認(rèn)購(gòu)客戶，在開(kāi)盤銷售時(shí)促進(jìn)較多客戶簽訂合同。時(shí)間長(zhǎng)度：為期2 個(gè)月工程進(jìn)度：項(xiàng)目主體工程建成。目的：放大品牌知名度及信任度，提高產(chǎn)品品質(zhì)形象，爭(zhēng)取更多的客戶下定簽約。類別項(xiàng)目具體內(nèi)容時(shí)間負(fù)責(zé)人報(bào)紙廣告（詳見(jiàn)報(bào)廣交叉運(yùn)用策劃部宣傳推廣報(bào)廣計(jì)劃）網(wǎng)絡(luò)在商都房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布開(kāi)盤信息策劃部短信息發(fā)布開(kāi)盤信息策劃部戶外廣告開(kāi)盤信息策劃部開(kāi)盤活動(dòng)氣氛應(yīng)熱烈

20、，同時(shí)配合促銷活動(dòng)。暫定 5 月 6 日（周日）策劃部、廣告公司、甲方公關(guān)促銷活動(dòng)房展會(huì)銷售促進(jìn)（依據(jù)實(shí)際情況是否參加）下一階段推廣5.20 前策劃部提交下一階段推廣方案細(xì)案3.4持續(xù)熱銷期（07 年7 月1 日至9 月30 日）通過(guò)前面幾個(gè)階段的強(qiáng)勢(shì)推廣，在本階段將以項(xiàng)目產(chǎn)品的廣告主訴求點(diǎn)、細(xì)分優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)用訴求的形式來(lái)打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者引發(fā)購(gòu)買行動(dòng)。時(shí)間長(zhǎng)度：為期3 個(gè)月；工程進(jìn)度：項(xiàng)目封頂。目的：將銷售推向高潮，加大跑量速度，把銷售量提升到最大化；類別項(xiàng)目具體內(nèi)容時(shí)間負(fù)責(zé)人宣傳推廣報(bào)紙廣告（詳見(jiàn)階段推廣方案）報(bào)廣交叉運(yùn)用策劃部網(wǎng)絡(luò)延續(xù)前期網(wǎng)絡(luò)推廣策劃部單頁(yè)派發(fā)夾報(bào)賣點(diǎn)訴求策劃部短信信息促銷宣傳策

21、劃部公關(guān)促銷活動(dòng)老客戶帶新客戶促銷連帶效應(yīng)銷售部Sp 促銷活動(dòng)優(yōu)惠、贈(zèng)送策劃部、下一階段推廣提交下一階段推廣方案策劃部細(xì)案9.15 前3.5尾盤結(jié)束期（ 07 年 10 月 1 日至 11 月 30 日）根據(jù)銷售狀況，制定相應(yīng)的宣傳策略。廣告主要是以宣傳整個(gè)樓盤的銷售業(yè)績(jī)，樹(shù)立公司的整體形象，又能為后續(xù)的開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。時(shí)間長(zhǎng)度：為期2 個(gè)月；目的：通過(guò)有力的推廣及促銷持續(xù)消化房源。類別宣傳推廣項(xiàng)目報(bào)紙廣告（詳見(jiàn)階段推廣方案）具體內(nèi)容報(bào)廣交叉運(yùn)用時(shí)間負(fù)責(zé)人策劃部公關(guān)促銷活動(dòng)尾盤促銷活動(dòng)待定開(kāi)發(fā)商4、媒體投放4.1廣告宣傳廣告宣傳要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃

22、、分階段、系統(tǒng)的對(duì)項(xiàng)目的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。媒體投放策略表媒介媒體規(guī)格及投放要求受眾現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻、銷售中心室內(nèi)噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶，周外、來(lái)訪路線等邊居民報(bào)紙大河報(bào)、鄭州晚報(bào)形象廣告和軟文字性文字資料， 按受眾面廣，有一定費(fèi)用銷售周期分階段發(fā)布戶外廣告西南顯著位置人群聚集處巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費(fèi)用高。或者長(zhǎng)江路、航海路、嵩山（依據(jù)情況考慮是否投路交通干道放）宣傳畫冊(cè)單頁(yè)、折頁(yè)銷售中心、展銷會(huì)、派發(fā)來(lái)訪客戶、重點(diǎn)客戶Dm 夾報(bào)大河報(bào)夾報(bào)西南區(qū)域大河報(bào)訂閱人群西南區(qū)域置業(yè)人群網(wǎng)絡(luò)宣傳商都房地產(chǎn)網(wǎng)等項(xiàng)目信息及網(wǎng)頁(yè)受眾廣泛，價(jià)格優(yōu)惠短信發(fā)布手機(jī)短信銷售階段

23、信息發(fā)布目標(biāo)明確，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，受眾廣泛，價(jià)格優(yōu)惠。4.2 媒體預(yù)算可售總建筑面積：8832平米預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為：5000元/平米預(yù)計(jì)總銷售金額：4500萬(wàn)推廣費(fèi)用預(yù)算：42.1 萬(wàn)“珠江”項(xiàng)目臨街商鋪預(yù)計(jì)推廣總費(fèi)用：42.1 萬(wàn)注：該費(fèi)用不包括銷售中心的建設(shè)和裝修4.2.1 各階段投入比例準(zhǔn)備期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期公開(kāi)銷售期持續(xù)熱銷期尾盤銷售期13.1 萬(wàn)11 萬(wàn)12 萬(wàn)6 萬(wàn)4.3 前期媒體投放計(jì)劃日期媒體形式規(guī)格 /位置 /版面準(zhǔn) 1.15圍墻、售樓中鄭密路，張魏寨北路圍墻，售備心樓中心展板戶外、易拉寶、期展架等1.25-26投遞 20000份 電力小區(qū)、亞星小區(qū)、帝湖花內(nèi)園等周邊小區(qū) ,部2.

24、9夾報(bào) 1萬(wàn)份大河報(bào)夾報(bào) 西南區(qū)域認(rèn)購(gòu)內(nèi)容（主訴求）費(fèi)用預(yù)算2007 西南財(cái)富臨街旺鋪4000元X 火熱咨詢西南第一景觀大道臨街 1200元旺鋪火熱咨詢中西南第一景觀大道臨街1500元旺鋪火熱咨詢中3.14.1商都網(wǎng)房產(chǎn)房產(chǎn) LOGO 及網(wǎng)頁(yè)西南第一景觀大道臨街16200元期旺鋪火熱咨詢中3.8DM 直投 2 萬(wàn)二七區(qū)居民小區(qū)紅色財(cái)富計(jì)劃席卷鄭州1200元份3.15夾報(bào) 2萬(wàn)份大河報(bào)夾報(bào)二七區(qū)3.22短信發(fā)布鄭州市區(qū) 10萬(wàn)份有一定消費(fèi)能力3.155.15候車亭廣告航海路、嵩山路、長(zhǎng)江路10 個(gè)西南，鉑金街鋪引發(fā)投資浪潮紅色財(cái)富計(jì)劃席卷鄭州3000元西南，鉑金街鋪引發(fā)投資浪潮紅色財(cái)富計(jì)劃席卷鄭州6000元西南，鉑金街鋪引發(fā)投資浪潮紅色財(cái)富計(jì)劃席卷鄭州32000元西南，鉑金街鋪引發(fā)投資浪潮4.5（周四） 大河報(bào)C 疊半版100%獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪火熱26000元咨詢中4.19（周四） 大河報(bào)C 版通欄聚“金”街鋪，火熱認(rèn)購(gòu)10400元4.27大河報(bào)C1 版半版經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)珠江榮26000元域臨街商鋪即將開(kāi)盤公4.27Dm 直投 2 萬(wàn) 二七區(qū)居民小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)珠江榮1200元開(kāi)份中原區(qū)居民小區(qū)域臨街商鋪即將開(kāi)盤銷5.3短信發(fā)布開(kāi)盤公告信息10 萬(wàn)份經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)珠江榮6000元售期域臨街商