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文檔簡介
1、經(jīng)營城市城鄉(xiāng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告 整合城市資源,主要是運(yùn)用市場機(jī)制,對城市空間和作為城市功能載體的自然資本(如土地),人力作用資本(如路、橋)及相關(guān)的延伸資本(如路、橋冠名權(quán))等進(jìn)行重組和運(yùn)營,打破舊體制的束縛,從中獲取收益,并把收益重新投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域,即大力改革現(xiàn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、運(yùn)營和管理模式,把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理納入市場化運(yùn)作,廣泛吸納外資、內(nèi)資和民間資本,擴(kuò)大城建資金來源,以實(shí)現(xiàn)城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發(fā)展,逐步形成“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會為主、多方籌集”的新機(jī)制。比較而言,我市建市晚,城市資源整合與盤活的余量大,有很大潛力多方面拓寬籌措建設(shè)資金渠道: 一、盤活
2、土地資本,以土地聚集資金 城市最大資本是土地,經(jīng)營城市政府首先要盤活土地。建設(shè)幾年來,阿爾山城市建設(shè)與管理飽受體制不理順之苦,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上,城市管理力度抓不緊。所以,在阿爾山的第二次創(chuàng)業(yè)中,必須緊緊抓住自治區(qū)規(guī)劃建設(shè)“阿爾山柴河”旅游區(qū)的歷史機(jī)遇,在編制“阿爾山柴河”旅游區(qū)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編過程中,重新劃定xx縣區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)區(qū),擴(kuò)大規(guī)劃區(qū)面積,屯積城市土地資本。 在此基礎(chǔ)上,政府要利用壟斷土地一級市場的優(yōu)勢,嚴(yán)格控制年度供地總量,讓用地者競爭用地,有效發(fā)揮市場機(jī)制配置資源的手段,建立起“一個渠道進(jìn),一個池子蓄,一個口子出”的土地儲備管理機(jī)制,同時(shí)健全土地金收取、支出、使用制度,確保
3、城市土地收益全部用于城市建設(shè),使城市土地收益轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)主要財(cái)源,逐步解決長期以來城市建設(shè)資金“瓶頸”制約的問題。 二、靠規(guī)劃出精品,利用精品開發(fā)項(xiàng)目吸引資金 我們必須清醒地認(rèn)識到,即使在編制“阿爾山柴河”旅游區(qū)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編過程中重新劃定xx縣區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)及擴(kuò)大規(guī)劃區(qū)面積的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),xx縣區(qū)xx縣區(qū)面積相對較小、人口相對較少的問題仍然在一段時(shí)期內(nèi)存在。所以要使土地資產(chǎn)最大限度地發(fā)揮效能,必須從規(guī)劃入手,強(qiáng)化規(guī)劃對土地供應(yīng)的調(diào)控和指導(dǎo)作用。以規(guī)劃為指導(dǎo),超前儲備城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,認(rèn)真研究、考察、論證項(xiàng)目,尤其要推出一批“精品”開發(fā)項(xiàng)目,對有收益的進(jìn)行拍賣,拍賣時(shí)帶項(xiàng)目。特別是
4、對重大項(xiàng)目,均應(yīng)提出其性質(zhì)、功能、規(guī)劃、布局意向、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),并進(jìn)行形象構(gòu)思設(shè)計(jì),使投資者充分了解設(shè)計(jì)者意圖,并能有效地進(jìn)行成本與利潤的經(jīng)濟(jì)分析,以利投資決策,從而有序引導(dǎo)開發(fā)商向“黃金地段”投資最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用和效益。如xx縣區(qū)“五一廣場”,動工伊始,周邊地價(jià)便節(jié)節(jié)攀升,而廣場竣工后,周邊地價(jià)猛增了幾倍,也成了搶手貨。xx縣區(qū)也應(yīng)因地制宜,在河濱公園、中心廣場、五里泉、海神療養(yǎng)院等處周邊土地做好長期土地儲備,并有序推出相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目,吸引資金建設(shè)。 三、理順管理體制,優(yōu)化投資經(jīng)營領(lǐng)域,吸收社會融資 把城市建設(shè)管理看作生產(chǎn)力,在城市建設(shè)項(xiàng)目融資上,只求所在,不求所有。在啟動“二次
5、創(chuàng)業(yè)”活動之初,緊緊抓住自治區(qū)規(guī)劃建設(shè)“阿爾山柴河”旅游區(qū)的歷史機(jī)遇,將制約和束縛大景區(qū)建設(shè)和發(fā)展的體制理順,將不適應(yīng)新城市建設(shè)和管理的方法黜除,將原有落后的管理機(jī)制和陳舊的觀念摒棄。在此基礎(chǔ)上,樹立新的觀念,采取新的措施,建立新的機(jī)制,放開城市經(jīng)營市場,引入市場競爭機(jī)制,提高城市經(jīng)營的誘惑力和生命力,“讓經(jīng)營者看到利益,讓市場看到競爭”,這是經(jīng)營城市的關(guān)鍵所在。 開放投資經(jīng)營領(lǐng)域,把部分市政工程建設(shè)與管理,尤其是各景區(qū)景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),向市場開放阿爾山獨(dú)特的礦泉群、石塘林、活火山群及冰雪資源,是阿爾山的最大資本,也是實(shí)現(xiàn)阿爾山旅游立市、興市、強(qiáng)市、富市的最好資本采取獨(dú)資、合資、合作等各種形
6、式,吸引經(jīng)營城市城鄉(xiāng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告經(jīng)營城市城鄉(xiāng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容加載中.外資和社會資金參與景區(qū)景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),對有收益的項(xiàng)目可相應(yīng)給予自籌資金、自主建設(shè)、自行管理、自行還貸,合同期內(nèi)收益歸己政策,同時(shí),也可以采取“捆綁”的方法解決一些無收益、負(fù)收益的公益設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,如景區(qū)旅游廁所、垃圾收集處理設(shè)施等。在此基礎(chǔ)上,加大對城市和景區(qū)景點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、廣告權(quán)、冠名權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)進(jìn)行招標(biāo)拍賣力度,變無形資產(chǎn)為有形資產(chǎn),拓寬籌措建設(shè)資金渠道,加快城市建設(shè)步伐。 四、將市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護(hù)作業(yè)推向市場,進(jìn)行開源節(jié)流 在現(xiàn)階段,xx縣區(qū)的財(cái)政十分吃緊,城市建設(shè)資金十分短缺,城市基礎(chǔ)設(shè)
7、施和公用事業(yè)項(xiàng)目大都靠負(fù)債、拖欠和借貸進(jìn)行,使得城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需求,甚至出現(xiàn)了難以為繼的局面,這是不容回避的客觀事實(shí)。 所以,對城市公用設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理作業(yè)體制進(jìn)行改革,打破政府一手“包辦”的局面,減輕財(cái)政壓力勢在必行。在城市建設(shè)初級階段、城市人口相對較少、城市生活水平相對較低的時(shí)候,在給予必須的財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí),首先必須尋求市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護(hù)作業(yè)所需資金的開源,擴(kuò)大和提高市政、園林、環(huán)衛(wèi)作業(yè)服務(wù)面和收益;其次是確保服務(wù)收益有效利用,對專項(xiàng)資金進(jìn)行節(jié)流。 另一方面,隨著城市化水平提高,逐步將市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護(hù)作業(yè)推向市場,通過公開招標(biāo)和企業(yè)承包的
8、辦法,承擔(dān)各項(xiàng)任務(wù),以節(jié)約建設(shè)資金,提高資金使用效益。 五、足額征收各種城建稅費(fèi) 根據(jù)國務(wù)院、自治區(qū)、盟行署和市政府的有關(guān)規(guī)定,用于城市建設(shè)方面的稅費(fèi)收入項(xiàng)目主要有城市土地出讓金、土地增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、房產(chǎn)稅、電力附加等。長期以來,由于急于追求“招商引資”成果,優(yōu)惠政策施用不當(dāng),出現(xiàn)稅費(fèi)征收力度不夠、漏征漏收漏管理,應(yīng)收稅費(fèi)大量減免現(xiàn)象。其實(shí),這些政策性稅費(fèi)的征收潛力很大。所以,對應(yīng)收取的政策性城建資金應(yīng)當(dāng)加大征收力度,加強(qiáng)資金管理,確保城建資金足額收取并集中使用。 六、組建城建投資公司,靠公司經(jīng)營籌集城建資金 根據(jù)自治區(qū)“阿爾山柴河”旅游景區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的決策,
9、阿爾山旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體(gie)和在即。所以,為了建立城建資本運(yùn)營的有效機(jī)制,抓住組建xx縣區(qū)特殊目的公司(v)的機(jī)遇,應(yīng)盡快成立城市建設(shè)投資開發(fā)公司。該公司可以是國有獨(dú)資企業(yè),也可以是政府控股的股份有限公司。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的項(xiàng)目法人,具體負(fù)責(zé)城建資金的籌措、融通、投入和償還,實(shí)現(xiàn)資本的集中營運(yùn)和滾動發(fā)展。它可以接受政府委托對城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行資本營運(yùn),將所有可以拿出來經(jīng)營發(fā)展的資本予以歸集,代表政府行使經(jīng)營、管理的權(quán)力,同時(shí)相應(yīng)承擔(dān)盈虧責(zé)任和市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。有了這樣的公司后,財(cái)政資金今后只需管維護(hù)和人頭費(fèi),政府不再直接投資,新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分,將通過公司運(yùn)作,這樣,既明確了舉債主體和擔(dān)保主體,也突破了財(cái)政單一包攬的模式,打破了一個項(xiàng)目成立一個指揮部面對整個運(yùn)作環(huán)節(jié)負(fù)不了責(zé)的模式,使
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