上海市寫字樓租賃及影響因素分析

1、上海市寫字樓租賃及影響因素分析李諾 李琳當(dāng)前，國內(nèi)寫字樓租賃市場的持續(xù)向好和國外金融企業(yè)的涌入使高端寫字樓的租賃需求異常旺盛。目前，上海的寫字樓租賃市場正迎來新一輪的持續(xù)發(fā)展期，最明顯的表現(xiàn)就是，租金價格增勢明顯，而空置率則達(dá)到了歷史新低。隨著寫字樓市場的整體走強(qiáng)，影響寫字樓租賃的因素也逐漸受到關(guān)注，而這些影響因素集中體現(xiàn)了寫字樓物業(yè)需求的發(fā)展趨勢。一、近年來上海寫字樓租賃整體趨勢分析1租金上漲從整體上看，上海辦公樓租賃價格呈持續(xù)上升趨勢。從下圖可以看出，自從2000年開始，上海甲級寫字樓的租金就一路上揚(yáng)，近兩年，寫字樓租金更是呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢。截至2005年12月底，甲級寫字樓的整體租金

2、水平已經(jīng)上升至0.96美元/天/平方米，漲幅高達(dá)25%。2006年寫字樓租賃市場增勢穩(wěn)健，六大中心板塊的租金價格增長率為19.1%。權(quán)威人士預(yù)計未來兩年，上海高端寫字樓租金價格還將以超過10%的速度持續(xù)上漲。資料來源：戴德梁行上海寫字樓市場季度報告2空置率下降由于市場需求旺盛，上海市甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降。在新增大量樓盤的情況下，2005年底，上海甲級寫字樓市場平均空置率為6.6%，只比2004年同期微增了0.2%。2006年二季度，滬上寫字樓整體空置率比上季度下降0.3個百分點(diǎn)達(dá)到5.6%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了1998年以來的新低。這說明上海寫字樓仍屬于相對稀缺資源，不存在明顯的租戶缺乏。3需

3、求旺盛空置率和租金價格此消彼漲的背后，反映出了上海寫字樓租賃市場的旺盛需求。尤其是，目前金融行業(yè)已成為上海寫字樓租賃需求的主要動力，隨著2006年金融市場的全面放開，跨國公司對于辦公樓需求也急劇膨脹。而在供應(yīng)方面，上海2006年全年僅有5幢甲級辦公樓入市，總計僅有44萬平方米的新增供應(yīng)量。預(yù)計寫字樓租賃的供求失衡在短期內(nèi)難以調(diào)整到位，在23年內(nèi)上海寫字樓租賃業(yè)仍然將是賣方市場.4熱門地段受追捧由于供應(yīng)量十分有限，上海熱門地段的寫字樓更加受市場認(rèn)可。2006年上海中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓整體租金指數(shù)上漲了8.6%，而非中央商務(wù)區(qū)僅有4.2%。截至2005年末，淮海中路及南京西路兩個區(qū)域甲級寫字樓的

4、平均空置率分別只有3.1% 和2.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他非核心商區(qū)。這些都表明，寫字樓的地域區(qū)分度較大。作為老牌的商務(wù)區(qū)，黃浦區(qū)和陸家嘴寫字樓的市場整體認(rèn)可度最高， 2000年2005年5年間，黃浦區(qū)寫字樓的租金價格的累積增長率約為167%，年平均租金增長率為10.8%。二、 上海市影響辦公樓租賃的具體因素分析1地段與品質(zhì)因素地段位置以及寫字樓的整體品質(zhì)是決定寫字樓租賃需求和租金價格的首要因素。上海市超過70%的甲級寫字樓都集中在以南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等六大中心商務(wù)區(qū)。與周邊區(qū)域相比，這些核心商務(wù)區(qū)的租金水平和出租率都明顯要高。需要強(qiáng)調(diào)的是，地段包含的要素很復(fù)雜，包括了商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)等項因

5、素。以北京東路的東銀大廈和科技京城為例，它們處于南京西路商務(wù)區(qū)，按說地理位置優(yōu)勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素該地段周圍有較多老式里弄，道路普遍較窄，而且北京東路是有名的“汽配一條街”，沿街遍布五金商鋪，影響了物業(yè)的商務(wù)價值。隨著北京路整體定位的調(diào)整，這些制約因素才逐漸消除。寫字樓的品質(zhì)包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度等等。在這些方面，新建的寫字樓，尤其是2000年以后的興建的寫字樓具備一定優(yōu)勢。高端客戶，尤其是近期寫字樓租賃的主力國外金融企業(yè)對寫字樓的品質(zhì)和地段要求非常挑剔，而需求的價格彈性較小，不過分看中租金成本。這導(dǎo)致了近期上海甲級寫字樓市場上熱門地段的新開樓盤受到追

6、捧。2 物業(yè)服務(wù)水平上海市寫字樓租賃對物業(yè)服務(wù)水平的重視程度越來越高，并且正在逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現(xiàn)就是，越來越多的寫字樓正在與第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國外知名物業(yè)公司合作，提升寫字樓的物業(yè)管理水平。其中不乏一些建造年代較早的寫字樓，如恒基、百騰等等。在提升物業(yè)服務(wù)水平方面，這些國外物業(yè)管理公司有很多方面值得我們學(xué)習(xí)，尤其是它們都非常注重從細(xì)節(jié)入手。例如，許多早期寫字樓都存在電梯數(shù)量過少，高峰時期擁堵嚴(yán)重的情況。國外物業(yè)常會采取與樓內(nèi)企業(yè)溝通協(xié)商，分段上下班的策略，錯峰的效果非常明顯。在雨季，很多物業(yè)會為進(jìn)入大樓的人員提供裝雨傘的塑料袋，既做到了防滑、保持樓內(nèi)清潔，又在無形中對電

7、梯等重要設(shè)備起到維護(hù)作用。細(xì)節(jié)方面經(jīng)常能夠體現(xiàn)整個物業(yè)的品質(zhì)和形象。3 整體布局整體布局包括了建筑的結(jié)構(gòu)性布局以及業(yè)態(tài)的布局，這兩方面對于寫字樓的租賃情況都具有一定的影響。建筑的結(jié)構(gòu)性布局大體都在建設(shè)之初定型，后期調(diào)整空間較小，成本較高。但在業(yè)態(tài)布局方面，合理的布局調(diào)整確實(shí)能夠使寫字樓的整體商務(wù)服務(wù)水平有較大提升。近兩年建成的甲級寫字樓，都是集商場、餐飲、娛樂、辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設(shè)置專門的商務(wù)中心，提供飛機(jī)票代辦、取款、場會、企業(yè)工商注冊登記代理等商務(wù)服務(wù)。許多早期的寫字樓也因此加快了業(yè)態(tài)調(diào)整的步伐。例如，以前科技京城周邊的餐飲服務(wù)非常少，僅寫字樓地下二層有一個較大的食堂，但無論

8、品味還是檔次都無法滿足現(xiàn)代商務(wù)用餐的要求。后來科技京城開始在裙樓的商鋪中適當(dāng)引入餐飲、休閑等服務(wù)業(yè)態(tài)。結(jié)果證明這種調(diào)整不僅提升了寫字樓整體的商務(wù)服務(wù)水平，還為裙樓的商鋪有效吸引了客流。4 辦公環(huán)境與硬件設(shè)施我們發(fā)現(xiàn)，對各高檔甲級寫字樓的租戶來說，在包括中央空調(diào)、水暖、通信在內(nèi)的各寫字樓內(nèi)部設(shè)施的水平，雖各有差異，但整體感覺并不明顯。從實(shí)際情況來看，雖然某些建造年代較早的寫字樓的硬件設(shè)施的確存在著諸如電梯數(shù)量過少等問題，但這種情況是普遍存在的，并沒有對這些寫字樓的租賃造成明顯影響。5整體定位整體定位正確與否，對寫字樓的經(jīng)營和發(fā)展具有著至關(guān)緊要的作用。再以科技京城為例，其最初的定位曾經(jīng)是 “融匯信

9、息、科技產(chǎn)品開發(fā)、軟件開發(fā)零配件供應(yīng)、咨詢及培訓(xùn)等十大功能于一體的大型信息科技城和高科技園區(qū)”。這種定位非常高端，也具有區(qū)分度。但是，“科技”是一個非?；\統(tǒng)的定義，“高科技園區(qū)”的定位更難以把握和實(shí)現(xiàn)。尤其在在黃浦區(qū)這樣一個老牌的核心商務(wù)中心，“科技園區(qū)”的定位很難獲得認(rèn)同并彰顯特色。這種定位上的偏差曾一度對科技京城的招商和經(jīng)營產(chǎn)生過消極影響，一個簡單而直接的問題是：如果要求入住的商家與科技京城的定位明顯不符（航運(yùn)、咨詢業(yè)），那么是該留住商家還是堅守“科技”定位？即便選擇了前者，“科技園區(qū)”的名頭還是會嚇跑很多潛在的客戶。之后，科技京城確立了“商務(wù)+科技”的定位，并著力將這一定位主題化、多元化

10、，將“時尚性”、“前衛(wèi)性”“商務(wù)性”等元素融入到科技京城的樓宇經(jīng)濟(jì)中，從而更好地利用了臨近南京西路的地緣優(yōu)勢，廣聚人氣，提升了樓宇的整體品質(zhì)。6 大客戶比例大客戶比例是正在逐漸受到寫字樓租賃業(yè)重視的一個因素。在寫字樓租賃市場，一直存在著小客戶/高租金和大客戶/優(yōu)惠租金之間的矛盾，雖然小客戶具有單位租金較高、能在短期內(nèi)解決空置的特點(diǎn)，但越來越多的高端寫字樓開始將天平傾向后者。這種選擇的背后有著很多理性的考慮：首先大客戶可以提升辦公樓的整體品質(zhì)和知名度，并能使物業(yè)的管理難度和成本大為降低。其次，大客戶對以后租金的上漲并不敏感，而且考慮到搬遷成本，很少會因為租金上漲而選擇退租或搬遷。而且，大客戶的入住能明顯降低經(jīng)營和招商成本，在很多知名寫字樓