土地估價(jià)的基本方法PPT課件

1、3、相關(guān)概念 （1）比較宗地 指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易實(shí)例的宗地或地塊。 （2）標(biāo)準(zhǔn)宗地 指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備條件的在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。 （3）估價(jià)期日 （4）交易情況修正第1頁/共96頁 （5）容積率 一定范圍內(nèi)，建筑物總面積與整個(gè)宗地面積之比。 （6）區(qū)域因素 土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。 （7）個(gè)別因素 土地的個(gè)別特性對(duì)價(jià)格的影響因素。 （8）地價(jià)指數(shù) 運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)間內(nèi)地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地點(diǎn)家水平相對(duì)百分比的指數(shù)。 （9）區(qū)

2、域分析 判定待估宗地所處區(qū)域的類型、特性以及這些特性對(duì)待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。 （10）同一供需圈 （11）相臨區(qū)域 （12）類似區(qū)域第2頁/共96頁二、市場(chǎng)比較法的基本公式 根據(jù)選取的比較基準(zhǔn)（參照物）的不同，又可以分為直接比較法和間接比較法。 直接比較法是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把交易實(shí)例與其逐項(xiàng)比較； 間接比較法是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把待估土地和交易實(shí)例均與其逐項(xiàng)比較。第3頁/共96頁（一）直接比較法的基本公式 待估宗地的價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格 交易情況修正 交易期日修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 容積率修正 年期修正 PD 待估宗地價(jià)格 PB比較實(shí)例宗地價(jià)格 A待估

3、宗地情況指數(shù) / 比較實(shí)例情況指數(shù) B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) / 比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù) D待估宗地區(qū)域條件指數(shù) / 比較實(shí)例區(qū)域條件指數(shù) E待估宗地個(gè)別條件指數(shù) / 比較實(shí)例個(gè)別條件指數(shù)PD=PBABDE 第4頁/共96頁公式的特點(diǎn) 公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母。 如：A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。 哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。 “交易情況修正 交易期日修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正”為4項(xiàng)基本修正內(nèi)容， “容積率修正 年期修正”為特殊修正內(nèi)容。第5頁/共96頁（二）間接比較法的基本公

4、式略第6頁/共96頁（三）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與適用范圍 1、特點(diǎn) （1）接近市場(chǎng)行情，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng)。 （2）以代替關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱為“比準(zhǔn)價(jià)格”。 （3）以價(jià)格求價(jià)格，在不正常的市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。 （4）需要估價(jià)人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)。 （5）正確選擇比較實(shí)例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。第7頁/共96頁2、適用條件與范圍 （1）有足夠數(shù)量的比較案例； 對(duì)交易案例數(shù)量很少的特殊用地，如古建筑、紀(jì)念館、橋梁和公路等，不適用。 （2）交易案例資料與待估宗地具有相關(guān)性和替代性； （3）交易資料可靠； （4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。 （5）可

5、用于土地價(jià)格、土地或房地產(chǎn)租金的評(píng)估，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。第8頁/共96頁三、市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序 （一）收集交易資料 大量、真實(shí)、可靠 搜集的內(nèi)容： 土地位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。 搜集的途徑： 查閱政府有關(guān)部門的土地交易資料； 查閱各種報(bào)刊上有關(guān)土地交易的消息廣告； 與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交流，了解各種土地交易信息； 與當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)及同行交流，了解地價(jià)信息； 其他途徑。第9頁/共96頁（二）確定比較交易案例 明確6個(gè)具體要求： 1、實(shí)例數(shù)量3個(gè) 2、交易時(shí)間： 接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3、土地用途： 相同 4、

6、交易類型： 相同 5、交易情況： 正常交易 6、實(shí)例位置： 區(qū)域和個(gè)別特征都要相近第10頁/共96頁（三）建立價(jià)格比較基礎(chǔ) 指比較實(shí)例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎(chǔ)。即：調(diào)整實(shí)例的付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。 舉例： 有A、B兩個(gè)比較案例， A為一宗250畝的地塊，交易價(jià)格為460萬美元，成交當(dāng)時(shí)的美元匯率為8.4； B為一宗54300 的地塊，成交價(jià)格為1200萬元人民幣。請(qǐng)將這兩個(gè)實(shí)例調(diào)整為以人民幣表示的土地單價(jià)。2m第11頁/共96頁（四）市場(chǎng)交易情況修正 是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。 修正方法： A=待估宗地情況或正常情況指

7、數(shù)/ 比較案例宗地情況指數(shù)第12頁/共96頁（五）期日修正 交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。 B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易期日價(jià)格指數(shù) 第13頁/共96頁（六）區(qū)域因素修正 區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。 區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。 修正方法： 修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。 D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)第14頁/共96頁（七）個(gè)別因素修正 個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。 修正方法程序及計(jì)

8、算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。第15頁/共96頁（八）土地使用權(quán)年限修正 土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。 年期修正系數(shù) 年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格K m待估宗地的使用權(quán)年期 n比較實(shí)例的使用權(quán)年期)1/(11/)1/(11 nmrrK第16頁/共96頁（九）容積率修正 容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。 容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）第17頁/共96頁（十）土地價(jià)格的最終確定 通過

9、各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。 對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種： 簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。第18頁/共96頁四、市場(chǎng)比較法的運(yùn)用實(shí)例 （一）估價(jià)對(duì)象概況 1、與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的4宗土地交易比較實(shí)例，待估宗地與各交易實(shí)例的條件已經(jīng)各交易實(shí)例的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正情況如表4-1-3所示: 其中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易實(shí)例的條件優(yōu)于待估宗地，系數(shù)為負(fù)數(shù)的，表示交易實(shí)例的條件比待估宗地差。第19

10、頁/共96頁表4-1-3 待估宗地與各交易實(shí)例對(duì)比因素修正項(xiàng)目用項(xiàng)目用地地宗地成交宗地成交價(jià)格價(jià)格/（元（元/）交易時(shí)間交易時(shí)間土地使用土地使用年期年期容積率容積率區(qū)域因素區(qū)域因素修正系數(shù)修正系數(shù)（%）個(gè)別因素個(gè)別因素修正系數(shù)修正系數(shù)（%）A12502000年年12月月1日日704.0+3-10B15652001年年8月月1日日705.0-2-3C16202002年年12月月1日日503.0+4+1D14502003年年5月月1日日403.0-4-2待估宗待估宗地地2003年年10月月1日日702.5第20頁/共96頁 2、土地還原利率為8%； 3、該市住宅地價(jià)指數(shù)以2000年12月1日為10

11、0，以后平均每月上漲1個(gè)百分點(diǎn)，從2003年起每月上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)； 4、該市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如表4-1-4。容積率容積率1.02.02.53.04.05.0修正系數(shù)修正系數(shù)1.01.82.22.62.83.1表4-1-4 容積率修正系數(shù)第21頁/共96頁 (二)要求： 根據(jù)上述資料估算出待估宗地在2003年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價(jià)格。 （三）解題過程 根據(jù)題意采用市場(chǎng)比較法進(jìn)性評(píng)估。 1、編制某城市住宅地價(jià)指數(shù)表日期日期2000年年12月月1日日2001年年8月月1日日2002年年6月月1日日2002年年12月月1日日2003年年5月月1日日2003年年10月

12、月1日日地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)100108118124126.5129表4-1-5 某市住宅地價(jià)逐年指數(shù)第22頁/共96頁2、編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù) 土地還原利率為8%，以住宅用地法定最高70年的指數(shù)為100。則： 50年期修正指數(shù)為： 40年期修正指數(shù)為：32.98%)81/(11/%)81/(11 100705084.95%)81/(11/%)81/(111007040第23頁/共96頁 3、容積率修正系數(shù)：按題目給定的系數(shù)進(jìn)行。 4、確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù) 根據(jù)題意，表中指數(shù)為交易比較實(shí)例與待估宗地相比，因此，確定待估宗地的條件指數(shù)為100，各交易實(shí)例條件指數(shù)按表4-1-6中給定數(shù)

13、據(jù)確定。項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域因素條件指數(shù)區(qū)域因素條件指數(shù)個(gè)別因素條件指數(shù)個(gè)別因素條件指數(shù)比較實(shí)例比較實(shí)例A10390比較實(shí)例比較實(shí)例B9897比較實(shí)例比較實(shí)例C104101比較實(shí)例比較實(shí)例D9698待估宗地待估宗地100100表4-1-6 條件指數(shù)第24頁/共96頁 5、比較修正各交易實(shí)例價(jià)格74.1366901001031008 . 22 . 21001001001291250元/A.B.c.D.第25頁/共96頁6、待估宗地價(jià)格的確定 經(jīng)比較分析，上述4個(gè)試算價(jià)格差別不大，取算術(shù)平均值得待估宗地單位土地面積價(jià)格：第26頁/共96頁市場(chǎng)比較法練習(xí)題第27頁/共96頁單項(xiàng)選擇題 1、某城市地價(jià)指數(shù)為1

14、998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180，若該市某宗地1999年1月1日地價(jià)為1000元/ ，那么2002年1月1日的地價(jià)為（ ）元/ 。 A.1800 B.1286 C.1636 D.1440 2、采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行招標(biāo)底價(jià)評(píng)估時(shí)，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價(jià)格1000元/ ，如果交易方式修正為：協(xié)議0.5，招標(biāo)0.75，拍賣1.0，則修正后的交易案例地價(jià)為（ ）元/ 。 A.500 B.1500 C.1667 D.2000 第28頁/共96頁 3、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，若比較案例的價(jià)格為1000元/ ，其區(qū)域條件指數(shù)為100，待估土地

15、的區(qū)域條件指數(shù)相比為105，則經(jīng)修正后的比較案例價(jià)格為（）元/ 。 A.1050 B.100 C.1040 D.952 4、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的土地價(jià)格通常稱為（ ） A.參考價(jià)格B.交易價(jià)格C.基準(zhǔn)價(jià)格 D.比準(zhǔn)價(jià)格 第29頁/共96頁多項(xiàng)選擇題 1、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，所選交易案例與待估宗地應(yīng)具有（ ） A.相關(guān)性 B.一致性 C.替代性 D.代表性 2、根據(jù)實(shí)際比較基準(zhǔn)的不同，市場(chǎng)比較法可分為（ ） A.標(biāo)準(zhǔn)比較分析 B.直接比較分析 C.案例比較分析 D.間接比較分析 3、應(yīng)用市場(chǎng)比較法應(yīng)具備的條件時(shí)（ ） A.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá) B.交易案例豐富 C.交易資料可靠 D.交易類型

16、全面 4、在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有（ ）A.簡(jiǎn)單平均法 B.加權(quán)平均法 C.中位數(shù)法 D.眾數(shù)法 5、在宗地形狀中，最有利于使用的地塊形狀是（ ） A.矩形B.三角形C.不規(guī)則形狀 D.方形轉(zhuǎn)貼 第30頁/共96頁第二節(jié)第二節(jié) 收益收益還原法還原法“除法”第31頁/共96頁一、收益還原法的基本原理 （一）定義 收益還原法： 又稱地租資本化法，是將待估土地在未來每年的預(yù)期純收益，以一定的還原利率還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種估價(jià)方法。 基本公式為： 待估宗地價(jià)格=土地純收益/土地還原利率，所以，又稱該方法為“除法”。 （二）原理 地租理論：“土地的價(jià)格無非是

17、土地出租的資本化收入”。第32頁/共96頁（三）折現(xiàn)與資本化 1、資金時(shí)間價(jià)值的基本計(jì)算方法 單利法 復(fù)利法：nipf)1 ( f資金的復(fù)利終值第33頁/共96頁2、現(xiàn)值的計(jì)算方法 單利折現(xiàn) 復(fù)利折現(xiàn) 舉例：某宗地用于出租，年租金為8萬元，租期5年，在年利率10%的情況下，5年后的租金總收益相當(dāng)于現(xiàn)在的純收益為：nifp)1(1第34頁/共96頁（四）收益還原法的基本公式 公式1 純理論的一般公式)1).(1)(1)(1 (.)1)(1)(1 ()1)(1 ()1 (321321321211nnrrrrarrrarrarapP土地價(jià)格a土地年純收益r土地還原率第35頁/共96頁公式2 土地純收

18、益固定不變的公式 公式2.1 無限年期公式 假設(shè)：土地純收益不變，土地還原率不變，土地使用年期無限 公式2.2 有限年期公式rap )1(11nrrap第36頁/共96頁（五）收益還原法的特點(diǎn)和適用范圍 1、特點(diǎn) （1）理論依據(jù)充分 地租理論和生產(chǎn)要素分配理論 （2）應(yīng)用范圍廣泛 只要有收益的不動(dòng)產(chǎn)都可以 （3）純收益和還原利率的確定比較困難 2、適用范圍 有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不適用：如公園、學(xué)校、機(jī)關(guān)等公益用地。第37頁/共96頁二、收益還原法的估價(jià)程序 （一）收集相關(guān)資料 1、年平均總收益與總費(fèi)用； 2、出租性土地： 3年以上的租賃資料； 3、

19、經(jīng)營(yíng)性土地： 5年以上的營(yíng)運(yùn)資料； 4、直接生產(chǎn)用地： 過去5年的原料、人工及產(chǎn)品價(jià)格。第38頁/共96頁（二）估算年總收益 年總收益： 指按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的年收益或年租金。 實(shí)際收益： 指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。它一般不能作為評(píng)估的依據(jù)。 客觀收益： 指排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后得到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作為評(píng)估的依據(jù)。第39頁/共96頁（三）確定年總費(fèi)用 總費(fèi)用： 指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)正常合理的必要年支出，或者說為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。 1、單純土地租賃的總費(fèi)

20、用包括： （1）土地使用稅 （2）土地管理費(fèi) 指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金的3%計(jì)算。 （3）土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用 如給水及修繕道路等費(fèi)用。第40頁/共96頁2、房地出租的總費(fèi)用 （1）管理費(fèi)。 一般計(jì)算公式為： 管理費(fèi)=房地年總收益（年租金） 系數(shù)（2%-5%） （2）維修費(fèi) 一般計(jì)算公式為： 維修費(fèi)=建筑物重置價(jià) 系數(shù)（1.5%-2%） （3）保險(xiǎn)費(fèi)：房產(chǎn)所有人為避免房產(chǎn)以外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。 一般計(jì)算公式為： 保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)或現(xiàn)值 保險(xiǎn)費(fèi)率（ 1.5 -2 ）第41頁/共96頁 （4）稅金：房產(chǎn)所有人交納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。 一般月租金 120元的只繳納12%的

21、房產(chǎn)稅； 月租金 120元的除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金繳納營(yíng)業(yè)稅5%、附加城建稅0.35%、教育稅0.05%。 （5）房屋折舊費(fèi) 年折舊費(fèi)=（房屋重置價(jià)-殘值）/耐用年限 房屋的重置價(jià)、殘值和耐用年限隨房屋結(jié)構(gòu)及等級(jí)不同而變化，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。房屋出租的總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+房屋折舊費(fèi)第42頁/共96頁3、經(jīng)營(yíng)性企業(yè)費(fèi)用的計(jì)算 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)指賓館、飯店、商場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)企業(yè)。 總費(fèi)用包括： 銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等。 4、生產(chǎn)性企業(yè)的總費(fèi)用 包括：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、廠商利潤(rùn)等。第43頁/共96

22、頁（四）確定土地純收益 土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。 不同土地利用方式，有不同的方法扣除： 1、土地租賃 土地純收益=年租金總收益-年總費(fèi)用 2、房地出租 土地純收益=房地純收益-房屋純收益 房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費(fèi)用 房屋純收益=房屋現(xiàn)值 建筑物還原率 房屋現(xiàn)值 =房屋重置價(jià) 房屋成新度 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)和自用土地的純收益計(jì)算方法：略。第44頁/共96頁（五）土地還原率的確定 土地還原率：指用來將土地純收益還原為土地價(jià)格的比率。 包括幾類： 1、綜合還原率 求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)使用的還原率。 對(duì)應(yīng)的純收益是土地及

23、其地上建筑物合為一體產(chǎn)生的純收益。 2、建筑物還原率 求取單純建筑物價(jià)格時(shí)使用的還原率。 對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益。 3、土地還原率 求取土地價(jià)格時(shí)使用的還原率。 對(duì)應(yīng)的純收益是有土地產(chǎn)生的純收益。 一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2-3個(gè)百分點(diǎn)。第45頁/共96頁土地還原利率 重要性及其與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系 還原利率是影響評(píng)估結(jié)果的最重要因素之一： 如：收益同為5萬元的土地，當(dāng)還原率為2%時(shí)，評(píng)估價(jià)格為250萬元；當(dāng)還原率為6%時(shí)，評(píng)估價(jià)格為83.33萬元. 還原利率與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)： 投資風(fēng)險(xiǎn)越大，還原率越高。 求取還原率的不同觀點(diǎn) 有關(guān)求取還原率的方法有很多不同的主張 還原利率

24、的實(shí)質(zhì) 還原利率實(shí)質(zhì)上是純收益與其價(jià)格的比率； 其名稱有收益率、獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率和利息率等，不同的名稱分別適用于不同的情況。 由于房地產(chǎn)投資在不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)和不同時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)不同，所以，還原利率也各不相同。第46頁/共96頁 （六）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式 確定土地純收益和還原率后，根據(jù)公式的適用范圍、特點(diǎn)和評(píng)估對(duì)象的收益變化狀況以及土地使用權(quán)年期等條件，選用相應(yīng)的公式。 （七）試算、確定土地收益價(jià)格 計(jì)算出土地價(jià)格后，在可能的條件下，采用其他方法如市場(chǎng)比較法試算地價(jià)作為評(píng)估結(jié)果的驗(yàn)證。第47頁/共96頁三、收益還原法實(shí)例 1、估價(jià)對(duì)象情況介紹 某公司于1998年1

25、0月以有償出讓方式取得一宗50年使用權(quán)的土地，并于1998年11月開始在此地塊上建一棟寫字樓，2000年10月建成完工，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1300元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價(jià)格為每平方米1400元，殘值率為5%，該宗地面積為4500 ，容積率為4.5，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為9000元。 據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅?35元，土地及房屋還原利率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅每 20元，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為為重置價(jià)的2 。第48頁/共96頁 2、估價(jià)要求 根據(jù)上述資料估算該宗地在200

26、2年10月的土地使用權(quán)價(jià)格。 3、估價(jià)過程 解題思路：該宗地上的寫字樓用于出租，有經(jīng)濟(jì)效益，適宜采取收益還原法進(jìn)行估價(jià)。 步驟： 第一步：計(jì)算出租年總收益 采用客觀收益而不是實(shí)際收益： 年總收益=35 45004.512=8505000第49頁/共96頁第二步：計(jì)算出租總費(fèi)用 第二步：計(jì)算出租總費(fèi)用 （1）年稅金=20 4500 4.5=405000 （2）年管理費(fèi)=85050004%=340200 （3）年維修費(fèi)=14004500 4.52%=567000 （4）年保險(xiǎn)費(fèi)=14004500 4.52=56700 （5）計(jì)算房屋折舊費(fèi) 根據(jù)國(guó)家規(guī)定，土地使用權(quán)期滿而使用者為申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用

27、權(quán)由國(guó)家無償收回，地上建筑物也由國(guó)家無償取得。因此，使用者使用房地產(chǎn)的年限不能超過土地出讓期。所以，本例使用房產(chǎn)的年期為50-2=48年，而房屋的殘值在使用期滿時(shí)也不能由房產(chǎn)主所得，整個(gè)房屋重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回。 房屋折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=14004500 4.5/48=590625元 所以， 總費(fèi)用=405000+340200+567000+56700+590625 =1959525第50頁/共96頁 第三步 ：計(jì)算房屋出租年純收益 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年限 =1400 4500 4.5-590625 2 =27168750元 房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房

28、屋還原率 =27168750 6%=1630125元 第四步：計(jì)算年土地純收益 土地純收益 =房地年純收益-房地年總費(fèi)用-房屋年純收益 =8505000-1959525-1630215=4915350 第五步：確定2002年10月的土地使用權(quán)價(jià)格%)51(11%54915350)1(1146nrrap元86.87886784第51頁/共96頁收益還原法練習(xí)題 單項(xiàng)選擇題 1、收益還原法的理論依據(jù)是（ ） A替代原則 B區(qū)位理論 C生產(chǎn)要素分配理論 D報(bào)酬遞減規(guī)律 2、土地還原利率是指（ ） A將土地純收益還原為土地價(jià)格的利率 B將土地收益還原為土地價(jià)格的利率 C銀行存款利率 D銀行貸款利率 3

29、、收益還原法是將土地在（ ）的純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率還原再加和從而得到其價(jià)格。 A法定使用年期內(nèi) B已使用年期內(nèi) C剩余使用年期內(nèi) D未來某幾年內(nèi)第52頁/共96頁4用收益還原法估算地價(jià)時(shí)，是在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。 A總費(fèi)用B純收益與總費(fèi)用之和 C總收益D純收益5假設(shè)一宗土地，年純收益為2000元年，土地的純收益只要以8的資本年利率還原即可，則土地價(jià)格應(yīng)為( )元 。 A25000 B20000 C18000 D16000 6某地塊年土地純收益為1000元，土地還原利率為10，則該地塊50年使用權(quán)價(jià)格為( )元。 A9910 B10000 C10100 D19403第53頁/共9

30、6頁第三節(jié) 剩余法 一、剩余法的基本原理 （一）定義 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 以剩余法確定的價(jià)格，一般稱為剩余價(jià)格或倒算價(jià)格。第54頁/共96頁（二）剩余法的原理 1、理論依據(jù) 地租理論和價(jià)格構(gòu)成理論 價(jià)格構(gòu)成理論 所有商品的銷售價(jià)格都由成本、稅金和利潤(rùn)組成，房地產(chǎn)也一樣。房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本+稅金+利潤(rùn)

31、土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-除土地價(jià)格外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本-稅金-利潤(rùn)第55頁/共96頁二、剩余法的基本公式和適用范圍 （一）基本公式 V待估土地的價(jià)格 A開發(fā)完成后土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值 B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 C開發(fā)商合理利潤(rùn)C(jī)BAV第56頁/共96頁常用具體計(jì)算公式 實(shí)際工作中，常用的具體計(jì)算公式為： 土地價(jià)格 =房屋預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn) 或者 =房屋預(yù)期售價(jià)（或總樓價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)）-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)第57頁/共96頁（二）剩余法的特點(diǎn) 剩余法是從開發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購買費(fèi)用。 其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)： 1、是否根據(jù)土地

32、估價(jià)的最有效使用原則和合法原則，正確地確定了土地最佳利用方式（包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等） 2、是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)。 3、是否正確確定了土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)。第58頁/共96頁（三）剩余法的假設(shè)與限制條件 1、根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來數(shù)據(jù)。 總價(jià)、租金、成本都發(fā)生在將來 2、假設(shè)租金或不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲。 3、假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本均勻投入或分段均勻投入。第59頁/共96頁（四）剩余法的適用范圍 1、待開發(fā)土地的估價(jià)； 2、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)，此時(shí)公式中的建筑

33、費(fèi)還包括拆遷費(fèi)； 3、僅將土地整理成可供直接利用的土地的估價(jià)； 4、現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。第60頁/共96頁三、剩余法的估價(jià)程序5、測(cè)算土地價(jià)格1、調(diào)查待估宗地的基本情況2、確定土地的最佳開發(fā)利用方式3、估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)4、估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用、開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等第61頁/共96頁（一）查清待估宗地的基本情況 1、調(diào)查土地位置：為選擇最佳土地利用方式提供依據(jù) 1）土地所在城市的性質(zhì) 2）土地在城市中的具體坐落位置 3）周圍的土地條件和利用現(xiàn)狀。 2、弄清宗地的地面情況：為計(jì)算建筑費(fèi)用提供依據(jù) 面積、形狀、平整狀況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況 3、弄清規(guī)劃限制情況：

34、為確定建筑物的規(guī)模、造型等服務(wù) 1）用途 2）容積率、覆蓋率 3）建筑高度第62頁/共96頁4、查清權(quán)利狀況 1）權(quán)利性質(zhì) 2）使用年限 3）能否續(xù)期 4）對(duì)宗地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等規(guī)定。 目的： 為確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平服務(wù)。第63頁/共96頁（二）確定最佳利用方式 包括： 用途（最重要）、建筑容積率、覆蓋率、建筑樣式、建筑裝修檔次等。 土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及該用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要和未來發(fā)展趨勢(shì)。第64頁/共96頁（三）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 1、對(duì)于習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn) 按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定。 如居住

35、用商品房、工業(yè)廠房等。 2、對(duì)于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn) 按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將之轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。具體確定時(shí)要估計(jì)以下因素： 單位建筑面積月租金或年租金 不動(dòng)產(chǎn)出租費(fèi)用水平 不動(dòng)產(chǎn)還原利率 可出租的凈面積第65頁/共96頁舉例 根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為每建筑平米200元，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30%，該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積4000 ，可出租率為85%，則所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)可確定為：萬元）(7140%81%85400012%)301(20

36、0第66頁/共96頁（四）估算開發(fā)成本和開發(fā)利潤(rùn) 1、估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用 可由比較法推算：通過當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前的平均或一般水平來推算，也可采用工程概預(yù)算方法估算。 2、估算專業(yè)費(fèi)用 包括建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)算師的工程概預(yù)算費(fèi)等，一般采用建筑費(fèi)的一定比率估算。 3、估算不可預(yù)見費(fèi) 為保證估價(jià)結(jié)果的安全； 一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。第67頁/共96頁4、確定開發(fā)建設(shè)周期，估算利息 開發(fā)建設(shè)周期：指從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租完畢這一段時(shí)間。 分為3階段： 規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期 取得土地使用權(quán)開工建設(shè) 工程建設(shè)期 開工竣工 空置或租售期 工程竣工銷售完畢第68頁/共96頁利息

37、的估算 地價(jià)款在取得土地使用權(quán)時(shí)就要付出，所以要占用整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期： 地價(jià)款的利息=地價(jià)款 開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi) 若在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則 1i)(1n1)12ni（專業(yè)費(fèi)）（建筑費(fèi)利息第69頁/共96頁5、估算稅金 包括建成后不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前政策估算。第70頁/共96頁6、估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用 指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等。第71頁/共96頁7、估算開發(fā)商的合理利潤(rùn) 開發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，后者稱為投資回報(bào)率。 比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。 如： 英國(guó)一：般

38、為預(yù)付總資本的20%或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的17% 北京：投資匯報(bào)率按投資年期不同而不同：1年為20%，2年為30%，3年為40%。第72頁/共96頁（五）計(jì)算和確定估價(jià)額 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤(rùn) 上述公式計(jì)算的剩余值是開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用。 由于取得土地使用權(quán)時(shí)，除了支付地價(jià)款，還有支付法律手續(xù)費(fèi)、土地估價(jià)費(fèi)、登記發(fā)證費(fèi)等，所以必須從上述剩余值中扣除。一般按一定比例扣除。 如：剩余法計(jì)算出剩余值為1000萬元，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)和證書費(fèi)等估計(jì)為地價(jià)款的2%，則地價(jià)為： 1000/（1+2%）=980.4萬元

39、最后，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)和其他因素，綜合確定估價(jià)額。第73頁/共96頁四、剩余法的應(yīng)用實(shí)例 （一）估價(jià)對(duì)象概況 待估宗地為七通一平的待建筑空地，已經(jīng)得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000 ，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。 （二）估價(jià)要求 某開發(fā)公司希望參與此地塊投標(biāo)，要求估算目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額。第74頁/共96頁（三）估價(jià)過程 1、選擇估價(jià)方法 該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法。 2、確定最佳利用方式 根據(jù)城市規(guī)劃要求，最佳開發(fā)利用方式為修建8000 的寫字樓。 3、市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、投入成本和開發(fā)價(jià)值等。 市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果：該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)

40、工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。第75頁/共96頁 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平米1000元，第一年投入總額的40%，第二年投入其余60%。 目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)為地價(jià)的3%，該公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。 4、求取地價(jià) 1）采用收益還原法測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，可取得收益年限為48年（=使用年限-開發(fā)期） 不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300 8000 90% （1-25%）=1620000元 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401%)81 (11 %81

41、62000048第76頁/共96頁 2）建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) =1000 8000=8 000 000元 3）總利息=地價(jià)(1+12%)2-1+ 800000040%(1+12%)1.5-1+ 800000060%(1+12%)0.5-1 =0.2544地價(jià)+87292 4）開發(fā)商利潤(rùn)=1974640115%=2972737元 5）不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已經(jīng)予以考慮。第77頁/共96頁 6）將以上各數(shù)據(jù)代入公式， 地價(jià)=19818245-8000000-（0.2544地價(jià)+872792）-2972737 則地價(jià)=6298527元 7）由于開發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的法律、估價(jià)、證

42、書等費(fèi)用，因此， 開發(fā)商所能投標(biāo)的最高價(jià)款=6298527/（1+3%）=6115075元第78頁/共96頁第四節(jié) 成本逼近法 加法第79頁/共96頁一、成本逼近法的基本原理 （一）定義 以土地開發(fā)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增殖收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。 又有人稱為土地價(jià)格的成本累“加法”。 （二）基本原理 基本思路： 把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分；并根據(jù)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得

43、到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。第80頁/共96頁（三）基本公式= =土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+ +土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+ +稅費(fèi)稅費(fèi)+ +利息利息+ +利潤(rùn)利潤(rùn)+ +土地增值收益土地增值收益土地價(jià)格土地價(jià)格第81頁/共96頁（四）適用范圍及特點(diǎn) 1、適用范圍 特別是土地市場(chǎng)不發(fā)育或地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行評(píng)估的土地。 如：工業(yè)用地、學(xué)校、公園、公共建筑、公益設(shè)施用地等。 2、特點(diǎn) （1）以成本累加為途徑，只是一種“算術(shù)價(jià)格”； （2）這里的成本指購買土地的原購買價(jià)格和土地再轉(zhuǎn)讓期間投入的土地資本現(xiàn)值，而增值地租無法估算。新開發(fā)土地第82頁/共96頁

44、二、成本逼近法的估價(jià)程序和方法 （一）成本逼近法的估價(jià)程序 1、判斷待估土地是否適用成本逼近法 2、收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料 3、通過直接或間接方式求取待估土地的取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)； 4、確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額； 5、按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格； 6、對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。第83頁/共96頁（二）成本逼近法的估價(jià)方法 1、土地取得費(fèi)用的確定 第一、征用農(nóng)村土地土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。 土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。 2種方法確定： （1）依據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定； （2）依據(jù)附近區(qū)域近期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的征地費(fèi)