黃岡市物業(yè)管理實施細則

1、精品黃岡市物業(yè)管理實施細則（征求意見稿）第一章總則第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益， 促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展， 根據(jù)物業(yè)管理條例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。第二條本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動。本細則所稱物業(yè)，是指房屋及其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定， 對房屋及其相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第三條 物業(yè)管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行

2、業(yè)自律、依法規(guī)范的原則進行。第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作。公安、工商、物價、民政、住建、國土、規(guī)劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關(guān)行政主管部門和公用企事業(yè)單位，依照有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定，負責各自職能范圍內(nèi)的物業(yè)管理和服務工作。第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會負責指導、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作， 指導、監(jiān)督業(yè)可編輯修改精品主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。依照居民委員會組織法的規(guī)定，

3、根據(jù)居民居住狀況，按照便于居民自治的原則， 在一定地域范圍內(nèi)設(shè)立居民委員會。 居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展工作。第六條 本市新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理；未實行物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，應當按照屬地管理的原則和社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求，逐步實行物業(yè)管理。第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第七條 物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權(quán)利并履行相應的義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加

4、業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；可編輯修改精品（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權(quán)利。第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

5、（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他義務。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循相對集中、 便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體標準為：（一）以建設(shè)項目國有土地使用權(quán)證確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域； 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然院落或者封閉小區(qū)的， 可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；（二）分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目， 其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；可編輯修改精品（三）已建

6、成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府共同確定， 并予以公告。業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的， 應當向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。沒有實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的， 由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會征求業(yè)主意見后， 合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域

7、內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依照有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。只有一個業(yè)主的， 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；也可以決定就近參加相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會， 但應當征得相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會同意，并享有同等權(quán)利，履行同等義務。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分超過建筑總面積 50%時，開發(fā)建設(shè)單位應當按照物業(yè)所在地的市、 縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：可編輯修改精品（一

8、）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)管理服務用房配置證明；（七）其他相關(guān)的文件資料。第十二條 符合成立業(yè)主大會條件的，市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后 60 日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%，籌備組組長由街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 代表

9、或其指定的居民委員會代表擔任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組應當 在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前 將成員名單以及籌備工作有關(guān)事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。業(yè)主對籌備工作公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。 籌備組應當依照業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（建房 2009274 號）的規(guī)定開展工作。可編輯修改精品第十三條下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選

10、舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）依法改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項；決定前款第（六）項和第（七）項規(guī)定的事項以及處分共有物業(yè)的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意； 決定前款規(guī)定的其他事項， 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會議事規(guī)則、 管理規(guī)約

11、以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見的形式。 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以采取書面委托的形式， 約定由其推選的業(yè)主代表以及委托的代理人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)， 委托參加業(yè)主大會會議并行使表決權(quán)的應當明確授權(quán)?？删庉嬓薷木凡捎脮嬲髑笠庖娦问降模瑧攲⒄髑笠庖姇徒幻恳晃粯I(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應

12、當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議以及有法律、 法規(guī)或者規(guī)章、 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定情形的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日前通知全體業(yè)主，同時應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 或者居民委員會，可以邀請其參加會議。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當自作出決定之日起 3 日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生， 執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行業(yè)主大會賦予的職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;（二）召集業(yè)主大會會議

13、，報告物業(yè)管理實施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費及其相關(guān)費用；（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；可編輯修改精品（八）調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由 5 至 11 人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主， 并符合有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的條件。業(yè)主委員會

14、主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定召開會議。 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議， 應當召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會應當于會議召開 7 日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席， 作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意， 并有參會委員的簽字確認。 業(yè)主委員會應當建立工作檔案。第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。 工作經(jīng)

15、費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況， 應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。經(jīng)業(yè)主大會決定， 可以向業(yè)主委員會主任、 副主任以及其他委員支付適當?shù)膱蟪辏瑥臉I(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支?？删庉嬓薷木返谑艞l 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責， 不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定， 不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)法律、 法規(guī)或者規(guī)章的， 物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，

16、 并通告全體業(yè)主。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合公安機關(guān)等部門，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會治安等相關(guān)工作。 支持相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、 業(yè)主委員會作出的決定， 應當告知相關(guān)居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議。第三章物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)第二十條所有與物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)（包括新建、改建、擴建等）相關(guān)的活動， 都應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法 、土地管理法 和建筑法等有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章的規(guī)定。第二十一條新建住宅小區(qū)應當按照國家有關(guān)規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，

17、充分考慮物業(yè)管理服務用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全防范、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。 在項目建設(shè)過程中， 有關(guān)行政主管部門應當加強監(jiān)督和管理， 做到住宅小區(qū)在竣工驗收、 交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。可編輯修改精品第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當按照有關(guān)規(guī)定或者協(xié)議約定，負責建設(shè)、維修和養(yǎng)護各自直供終端用戶的管網(wǎng)及其設(shè)施設(shè)備。用戶房屋內(nèi)的相關(guān)管網(wǎng)及其設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、維修和養(yǎng)護按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。新建住宅小區(qū)應當按照經(jīng)批準的商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案要求，實行供水、供電、供氣、通信、有線電視等直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工

18、、同步驗收。第二十三條開發(fā)建設(shè)單位應當按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務用房， 并在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時， 其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中注明物業(yè)管理服務用房的具體位置。配置物業(yè)管理服務用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)管理服務用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋建筑總面積的 2，且最低不得少于60 平方米。物業(yè)管理服務用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其中包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房，有條件的也可以配置相關(guān)居民委員會駐點工作用房。第二十四條 業(yè)主

19、依法享有的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他公共場地、共用設(shè)施和物業(yè)管理服務用房，屬于業(yè)主共有?？删庉嬓薷木肺飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個人

20、不得出售、附贈或者出租。第二十五條舊住宅小區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，如果經(jīng)批準的商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案中已作相關(guān)要求的，開發(fā)建設(shè)單位應當按照規(guī)劃設(shè)計方案完成物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)；如果經(jīng)批準的項目規(guī)劃設(shè)計方案中沒有物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)要求的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以申報必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，經(jīng)有權(quán)批準機關(guān)依法批準后組織實施。涉及舊住宅小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)或者改水、改電、改氣等改建項目的，有關(guān)行政機關(guān)、 企事業(yè)單位或者其他組織應當積極配合與支持；物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當做好相關(guān)的指導、 協(xié)調(diào)和推進工作。舊住宅小區(qū)位于危房集中

21、、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段的，其物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)可以與舊城改造工作結(jié)合起來，有計劃、分步驟地組織實施，防止或者減少重復建設(shè)。第四章前期物業(yè)管理可編輯修改精品第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預 （銷）售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前， 應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)； 投標人少于 3 個或者住宅物業(yè)建筑總面積低于 3 萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準， 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書 10 日前，向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府

22、房地產(chǎn)行政主管部門備案。有關(guān)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標違反有關(guān)法律、 法規(guī)或者規(guī)章的， 應當及時責令招標人改正。第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。房地產(chǎn)行政主管部門應當依法制定前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同范本。第二十八條開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前， 應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設(shè)單位制定的臨

23、時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。可編輯修改精品開發(fā)建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時， 開發(fā)建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應

24、當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第五章物業(yè)管理服務第三十條 經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定， 物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主自行管理， 也可以選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他專業(yè)管理人管理。從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?？删庉嬓薷木芬粋€物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)做大做強，實行規(guī)模經(jīng)營，提供優(yōu)質(zhì)服務。政府扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策另行制定。第三十一條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事

25、項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理服務用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)， 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本細則第三十條第一款規(guī)定的資料。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理服務用房和本細則

26、第三十條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。第三十四條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、 法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的行為， 物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻和制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。可編輯修改精品有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員，應當遵守國家有關(guān)

27、規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時， 應當履行職責， 不得侵害公民的合法權(quán)益。第三十六條 舊住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理的，應當按照業(yè)主自治的原則，逐步建立起與之相適應的物業(yè)管理模式。 主要采取下列三種物業(yè)管理模式：（一）專業(yè)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，由物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)專業(yè)管理；（二）自行管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過制定對全體業(yè)主有約束力的物業(yè)管理規(guī)約，以業(yè)主委員會為實施主體進行物業(yè)自我管理； 自然形成的單位自管住宅區(qū)， 也可以通過與業(yè)主共同簽訂單位物業(yè)服務協(xié)議，由住宅區(qū)所屬單位牽頭負責物業(yè)統(tǒng)一管理；

28、（三）社區(qū)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過業(yè)主委員會與物業(yè)所在地的居民委員會簽訂 社區(qū)物業(yè)服務協(xié)議 ，由相關(guān)居民委員會牽頭負責物業(yè)統(tǒng)一管理。第六章物業(yè)的使用與維護可編輯修改精品第三十七條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全， 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第三十八條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。 業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性

29、用房的，應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定， 經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地等，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意； 物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨

30、時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀?？删庉嬓薷木饭┧?、供電、供氣、通信、有線電視等單位因建設(shè)、維修和養(yǎng)護管網(wǎng)的需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。建設(shè)、維修或者養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金， 也可以按照業(yè)主大會的決定使用。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、 管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。停車收費按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；車

31、位收益主要用于彌補業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及物業(yè)服務企業(yè)管理經(jīng)費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第四十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的收取、使用、管理按照住宅專項維修資金管理辦法（建設(shè)部第 165 號令）和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？删庉嬓薷木返谒氖龡l開發(fā)建設(shè)單位應

32、當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、維修和養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、維修和養(yǎng)護時，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害；造成損害的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當依法提供便利。第四十四條物業(yè)存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。第四十五條物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；（二）損壞或者擅自

33、改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；（四）損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（五）堆放放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；（六）亂丟垃圾，高空拋物；（七）排放有毒、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；（九）有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。第七章物業(yè)服務收費可編輯修改精品第四十六條 依照湖北省物業(yè)服務收費管理實施辦法 （鄂價房服 2007107號）的規(guī)定，物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。經(jīng)濟適用房和普通住宅的物業(yè)綜合管理服務、 停車收費實行政府指導價，由雙方當事

34、人按照政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費標準簽訂物業(yè)服務合同。其他住宅、非住宅以及其他服務項目的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方當事人共同協(xié)商約定具體價格，并在物業(yè)服務合同中予以明確。第四十七條 物業(yè)服務收費應當實行明碼標價。 物業(yè)交付使用前及以后，開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務項目、服務標準和收費項目、收費標準以及價格舉報電話等有關(guān)情況進行公示。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其特約服務收費由雙方當事人自行約定。第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主與物業(yè)使用

35、人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因未實際交付物業(yè)買受人的物業(yè)， 物業(yè)服務費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。出售后已交付物業(yè)買受人或者因物業(yè)買受人的原因未實際交付的物業(yè)，房屋未裝修入住的空置期超過一年的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者可編輯修改精品業(yè)主共同決定，可以按照物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務費標準減半交納。第五十條經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場 (停車位 )，由物業(yè)服務企業(yè)人員提供管理服務的，經(jīng)政府價格行政主管部門批準， 可以按照核定的標準收取停車費。在優(yōu)先保證業(yè)主停車的前提下

36、，有條件的住宅小區(qū)可以設(shè)立外來臨時停車位。對進入小區(qū)執(zhí)行任務、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時停車 (15 分鐘內(nèi) )，不得收取停車費。第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的， 不得向用戶收取手續(xù)費等額外費用；委托單位可以向受托的物業(yè)服務企業(yè)支付相關(guān)的代收業(yè)務勞務費，但不得采取變相漲價的方式， 將上述費用轉(zhuǎn)嫁由終端用戶承擔。第八章法律責任及救濟第五十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會， 對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為， 有權(quán)依照有關(guān)法律、 法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與