房地產(chǎn)基本知識(shí)課件

1、房地產(chǎn)基本知識(shí)房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 的的 基基 本本 知知 識(shí)識(shí)房地產(chǎn)基本知識(shí)一、土地的一、土地的概概念念 土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性二、土地的特性 1、自然特性 2、經(jīng)濟(jì)特性第一節(jié)第一節(jié) 土地的概念及其特性土地的概念及其特性 房地產(chǎn)基本知識(shí)三、土地用途包括哪些種類(lèi)？土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。房地產(chǎn)基本知識(shí)三產(chǎn)業(yè)的

2、劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，文化、體育和娛樂(lè)業(yè)，公共管理和社會(huì)組織，國(guó)際組織 房地產(chǎn)基本知識(shí)四、什么是土地使用權(quán)出讓?zhuān)?土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵甘腥嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用

3、者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 房地產(chǎn)基本知識(shí)5、各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一)居住用地七十年； (二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； (五)綜合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。 房地產(chǎn)基本知識(shí)六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議、掛牌四種方式 拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)出讓土地使

4、用權(quán)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開(kāi)掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。 房地產(chǎn)基本知識(shí)七、什么是行政劃撥用地？ 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用

5、者使用的行為。房地產(chǎn)基本知識(shí)第二節(jié)第二節(jié) 城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 一、城市土地經(jīng)濟(jì)一、城市土地經(jīng)濟(jì)1、 含義含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類(lèi)土地是城市 土地管理的主要對(duì)象。2、城市土地的特性城市土地的特性: 1）城市土地的位置具有相當(dāng)?shù)闹匾?2）城市土地對(duì)交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴(lài)性 3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對(duì)城市土地的制約性相對(duì)較小 4）城市土地在使用方向上具有固定性 5）城市土地具有價(jià)值的擴(kuò)散性和區(qū)域整體性的特征房地產(chǎn)基本知識(shí)二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)的概念： 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及

6、其他地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。 包含包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地產(chǎn)物權(quán) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)基本知識(shí)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開(kāi)發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對(duì)地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

7、是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷(xiāo)的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷(xiāo)售活動(dòng)。上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。房地產(chǎn)基本知識(shí) 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有多種形式： 根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有多種形式。 1）、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式： a、綜合開(kāi)發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開(kāi)發(fā)、

8、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷(xiāo)售、交付使用的整個(gè)過(guò)程。這是開(kāi)發(fā)公司科學(xué)地組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 b、土地開(kāi)發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過(guò)程。它與綜合開(kāi)發(fā)的區(qū)別在于，土地開(kāi)發(fā)不包括房屋建設(shè)的過(guò)程，一般是土地開(kāi)發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)的方式，把已開(kāi)發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 c、房屋開(kāi)發(fā)。是在土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。 2）、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種

9、形式：（1）獨(dú)自開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)基本知識(shí) （2）委托開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受用戶(hù)或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線(xiàn)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開(kāi)發(fā)公司按規(guī)定收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。 （3）分包開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受某項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)工程公司3）、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式： （1）前期開(kāi)發(fā)。即指開(kāi)發(fā)區(qū)破土動(dòng)工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開(kāi)發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開(kāi)發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請(qǐng)建設(shè)用地，

10、征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等工作。 （2）中期開(kāi)發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)營(yíng)方式，方法及綜合開(kāi)發(fā)公司自身的專(zhuān)業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。 （3）后期開(kāi)發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開(kāi)發(fā)對(duì)解決用戶(hù)的后顧之憂(yōu)尤為重要房地產(chǎn)基本知識(shí)2、房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟(jì)特征自自 然然 特特 征征經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 特特 征征1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性

11、4、易受政策限制性1、位置的固定性 5、房地產(chǎn)的增值性房地產(chǎn)基本知識(shí)3、房地產(chǎn)的類(lèi)型 ：按用途分按用途分： 1、居住房地產(chǎn) 2、商業(yè)房地產(chǎn) 3、辦公房地產(chǎn) 4、工業(yè)房地產(chǎn) 按收益劃分按收益劃分： 5、營(yíng)利性房地產(chǎn) 6、非營(yíng)利性房地產(chǎn)按市場(chǎng)交易劃分按市場(chǎng)交易劃分： 7、出售的房地產(chǎn) 8、出租的房地產(chǎn) 9、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 10、自 用的房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本知識(shí)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格 是土地價(jià)格和建筑物及其附著物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià) 值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 1、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性：既有房屋建筑價(jià)格又有土地價(jià)格。 2

12、、房地產(chǎn)個(gè)別性:容易受交易者個(gè)別因素的影響 3、房地產(chǎn)價(jià)格的高額性。 4、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 5、房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性。房地產(chǎn)基本知識(shí)第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、一般因素一、一般因素社會(huì)因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素行政因素人口因素人口因素國(guó)際因素國(guó)際因素1、政治安定情況 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況2、社會(huì)治安情況2、儲(chǔ)蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國(guó)際政治因素3、房地產(chǎn)投機(jī)3、財(cái)政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進(jìn)程4、居民收入和 消費(fèi)水平4、房地產(chǎn)價(jià)格政

13、策5、物價(jià)變動(dòng)5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策房地產(chǎn)基本知識(shí)二、區(qū)域因素二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎(chǔ)設(shè)施1、城市商服中心影響2、 基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對(duì)外交通條件港口、 車(chē)站、機(jī)場(chǎng)4、環(huán)境條件3、對(duì)外交通條件港口、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務(wù)中心 影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、 基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件房地產(chǎn)基本知識(shí)第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地價(jià)格的構(gòu)成一、土地價(jià)格的構(gòu)成 1、土地出讓金 2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 3、市

14、政配套費(fèi)二、房屋價(jià)格的構(gòu)成二、房屋價(jià)格的構(gòu)成 1、房屋建筑成本 2、流通費(fèi)用 3、稅金 4、利潤(rùn)房地產(chǎn)基本知識(shí)三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1、土地費(fèi)用2、前期工程費(fèi)3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)4、管理費(fèi)5、銷(xiāo)售費(fèi)用： （1）代理費(fèi) （2）廣告費(fèi)6、財(cái)務(wù)費(fèi)用7、其他費(fèi)用： （1）設(shè)計(jì)費(fèi) （2）監(jiān)理費(fèi)：a.建設(shè)方b.承建方c.監(jiān)理方8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9、稅金10、利潤(rùn)房地產(chǎn)基本知識(shí)第六節(jié)第六節(jié) 建筑名詞解釋建筑名詞解釋1、 土地使用權(quán): 使用國(guó)有土地所使用的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容,使用年限.2、 房產(chǎn)證:是房屋竣工驗(yàn)收后,由房管部門(mén)合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料.3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書(shū)附圖及房

15、地產(chǎn)登記附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線(xiàn)、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等4、紅線(xiàn)圖：是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門(mén)正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線(xiàn)是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。5、 三通一平: 水,電,路(通).場(chǎng)地平整.6、 五通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊，場(chǎng)地平整7、 七通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、排污暢通，場(chǎng)地平整8、 九通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、通熱、通暖、排污暢通，場(chǎng)地平整9、 容積率: 總建筑面積與土地總面積之比.10、 占地

16、面積: 小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線(xiàn)以?xún)?nèi).11、 基地面積: 建筑物整體在地面的正投影面積.一、基本術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)基本知識(shí)12、 建筑面積: 整個(gè)建筑每一層加起來(lái)的面積總和. 13、實(shí)用率(得房率）: 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e. 14、綠化率: 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比.15、綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊

17、狀、帶狀化公共綠地。16、建筑密度，即建筑覆蓋率：是指在一定用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與基地面積之比，通俗說(shuō)，就是在一土地上除了建筑物外，還有多少的空間能夠留出來(lái)做綠化，造園林，進(jìn)行各種生活設(shè)施的配套。17、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱(chēng)為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層18、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。19、層高: 本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.20、凈高: 本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.房地產(chǎn)基本知識(shí)21、承重墻:是指在砌體結(jié)構(gòu)中支撐著

18、上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)；承重墻是經(jīng)過(guò)科學(xué)計(jì)算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會(huì)影響建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，改變了建筑結(jié)構(gòu)的體系。是非常危險(xiǎn)的事情，非專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員最好不要改變承重墻。 22、非承重墻: 指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響.23、戶(hù)型: 指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái). 24、預(yù)置板: 指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時(shí)候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價(jià)低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚,衛(wèi)一定不能用. 25、現(xiàn)澆板: 指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板.26、期房（樓花）

19、：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。27、現(xiàn)房：是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。

20、房地產(chǎn)基本知識(shí)28、尾房：又稱(chēng)尾樓，不能等同于爛尾房和一般空置房，是指項(xiàng)目銷(xiāo)售八九成以后剩余或長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有銷(xiāo)售出去的房屋。專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80%以后，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲利，因此一般就進(jìn)入項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房29、毛坯房（清水房）：毛坯房又稱(chēng)為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。30、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱(chēng)全裝修住宅?！蓖ǔＮ覀兎Q(chēng)之為“精裝修”。3

21、1、玄關(guān)：指住宅室內(nèi)與室外之間的一個(gè)過(guò)渡空間，也就是進(jìn)入室內(nèi)換鞋、脫衣或從室內(nèi)去室外整貌的緩沖空間，也有人把它叫做斗室、過(guò)廳、門(mén)廳。玄關(guān)有以下三方面的作用：1.視覺(jué)屏障作用；2.較強(qiáng)的使用功能3.保溫作用32、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝在墻體中間的窗戶(hù)。通常也稱(chēng)為陽(yáng)光窗、飄窗。由于凸窗在立面上只是窗戶(hù)范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建筑面積計(jì)算的規(guī)定，采用飄窗來(lái)增大室內(nèi)空間不會(huì)計(jì)入建筑面積。33、開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離，故又稱(chēng)開(kāi)間。34、進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線(xiàn)上相鄰兩柱中心線(xiàn)間的水

22、平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。房地產(chǎn)基本知識(shí)二、房地產(chǎn)建筑形態(tài)二、房地產(chǎn)建筑形態(tài): :1、低層低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如 平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給 人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高 層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特 別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。2、多層多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 7層， 一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)

23、格(房型)整齊，通 風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相 應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。3、小高層小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼 筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普 通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎 。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞 。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。房地產(chǎn)基本知識(shí)4、躍層躍層：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是：有上 下 兩

24、層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，上下層 之 點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大， 布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯 平處，戶(hù)內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生 火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。5、復(fù)式復(fù)式：復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，是一種經(jīng)濟(jì)型住宅。每戶(hù)占 有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高 要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上 層供休息、睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板 也是

25、上層的地板。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高5070%。 戶(hù)內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此，復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省料、省錢(qián)的特點(diǎn)。復(fù)式住宅也特別適合于三代、四代同堂的大家庭居住，既滿(mǎn)足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立性，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 房地產(chǎn)基本知識(shí)6、高層高層: 超過(guò)一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將 高層建筑分為4類(lèi)：第一類(lèi)為916層（最高50米），第二類(lèi)為1725 層（最高75米)，第

26、三類(lèi)為2640層（最高100米），第四類(lèi)為40層以 上(高于100米）7、超高層超高層: :30層以上的建筑稱(chēng)為超高層.房地產(chǎn)基本知識(shí)高層住宅高層住宅和和多層住宅多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：的優(yōu)缺點(diǎn)：1）一般來(lái)說(shuō)多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所 以基本上是戶(hù)戶(hù)朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。2）高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只 能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十 分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑 的中上樓層，視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光 較差。3）高層一般為一層多戶(hù)的點(diǎn)

27、狀形式，有部分戶(hù)室朝西、北向。由于增加 了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來(lái)說(shuō)得房率較 低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的 增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。房地產(chǎn)基本知識(shí)8、板樓和塔樓（也叫點(diǎn)式樓）板樓和塔樓（也叫點(diǎn)式樓）：板式結(jié)構(gòu)一般戶(hù)型通透，例如多層住 宅、高層板樓； 塔樓（點(diǎn)式樓）是圍繞一個(gè)中心點(diǎn)，在一層內(nèi)分布 多戶(hù)獨(dú)立住房的戶(hù)型。房地產(chǎn)基本知識(shí)板樓四大優(yōu)點(diǎn)：1 1）南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南 北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶(hù)型方正，平面布局合理，各功能空間尺度 適宜。通常而言，由于板樓

28、的面寬充裕，因而戶(hù)型設(shè)計(jì)更容易出精品。 2 2）板樓均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶(hù)的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈?戶(hù)型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶(hù)型難于處理。板樓由于住戶(hù)不 多，居家生活也比較清靜。3 3）管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅 可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然 要比塔樓便宜得多。4 4）住戶(hù)使用率很高。板樓戶(hù)型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶(hù)型的使用率 通常僅為75-80%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公 共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購(gòu)買(mǎi)建筑面積100平方米的住房，板樓戶(hù) 型的使

29、用面積往往高出塔樓住戶(hù)約10平方米。 房地產(chǎn)基本知識(shí)板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn) 1 1）建筑密度低，房?jī)r(jià)高 。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡 管居住舒適很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)會(huì)高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主 流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。 2 2）戶(hù)型格局不宜改造 板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶(hù)內(nèi)多數(shù)墻體起重 作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。 房地產(chǎn)基本知識(shí)塔樓的四大優(yōu)勢(shì)： 1 1）節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以 節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。 2 2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)

30、承重梁 之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打 通，靈活分割戶(hù)型。 3 3）結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好 。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆 筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。 4 4）居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊 塔樓住戶(hù)可盡覽都市美景，相信低層板樓的住 房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。 房地產(chǎn)基本知識(shí)塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 1）均好性差，居住密度高 塔樓每層的住戶(hù)多為6戶(hù)以上，甚至高達(dá)12戶(hù)，數(shù)百戶(hù)人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 2）使用率不高，存在灰色空間 塔樓戶(hù)型的使用率普

31、遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚 房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”。 房地產(chǎn)基本知識(shí)9、雙拼別墅雙拼別墅: 它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組 成的單棟別墅。特征： 1 1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最 關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室 外空間。 2 2）是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁 有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶(hù)外空間的交流，使私家小環(huán)境融合 社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面 孔。3.雙拼別

32、墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采 光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶(hù)較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。房地產(chǎn)基本知識(shí)10、獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅: 單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園 領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空 間，一般房屋周?chē)加忻娣e不等的綠地、院落。這一類(lèi)型是別墅歷史最 悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性 強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。房地產(chǎn)基本知識(shí)11、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅: 又稱(chēng)TOWNHOUSE，有天有地，每戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車(chē)位，還有 地下室。它是由幾幢單戶(hù)別墅并

33、聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層 聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén) 戶(hù)。建筑面積一般是每戶(hù)250平方米以上。特征：1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3）戶(hù)型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。 房地產(chǎn)基本知識(shí) 在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住 宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上 表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn) 為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常 普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理

34、、環(huán)境優(yōu)美， 成為城市發(fā)展過(guò)程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代 表形態(tài)。房地產(chǎn)基本知識(shí)三、三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì): :1、磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)：房屋的一種建筑結(jié)構(gòu).主要承重構(gòu)件是由磚和木兩種材料 制成的由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層(1-3 層)。 2、磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、 屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主 要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到 地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫 墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后 傳

35、給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì) 算來(lái)確定的。房地產(chǎn)基本知識(shí)3、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu): 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù) 制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分 戶(hù)裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較 好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力 和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水 平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)， 現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框 架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為 建筑

36、提供靈活的使用空間，但抗震性能差。4、鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具有自 重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的特點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超 高層建筑，造價(jià)較高。房地產(chǎn)基本知識(shí)5、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，剪力墻 結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力， 這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。6、框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu):框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架 結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿(mǎn)足不同 建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪

37、結(jié) 構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的 新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在 框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。房地產(chǎn)基本知識(shí)四、如何辨別承重墻四、如何辨別承重墻 墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重。 建筑施工圖中的粗實(shí)線(xiàn)部分和圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場(chǎng)察驗(yàn)墻體上無(wú)預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線(xiàn)或虛線(xiàn)標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡(jiǎn)易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承

38、重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察后才能確定。個(gè)人裝修時(shí)可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。 2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。 3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。 4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。房地產(chǎn)基本知識(shí)五、各類(lèi)建筑對(duì)應(yīng)的容積率五、各類(lèi)建筑對(duì)應(yīng)的容積率

39、 所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。各類(lèi)建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。1容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)

40、目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。3容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4容積率0.81.2，全部是多層的話(huà)，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱(chēng)一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項(xiàng)目管理5容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣(mài)點(diǎn)。6容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。7容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。8容積率2.53.0，小高層+二類(lèi)高層項(xiàng)目（18層以?xún)?nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。9容積率

41、3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以?xún)?nèi)）。10容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目房地產(chǎn)基本知識(shí)六、何為五證二書(shū)六、何為五證二書(shū): :1、 土地使用許可證 2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、 建筑工程施工許可證 5、 商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證 6、 住宅使用說(shuō)明書(shū) 7、 住宅質(zhì)量保證書(shū) 房地產(chǎn)基本知識(shí)七、何謂物業(yè)管理七、何謂物業(yè)管理: : 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照 物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施 及場(chǎng)地進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保 衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多

42、方 面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞 動(dòng)，它按照社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化原則進(jìn)行管理。房地產(chǎn)基本知識(shí)八、何謂智能化管理八、何謂智能化管理: : 管理建筑物的軟件體設(shè)施,稱(chēng)之為智能化. 智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個(gè)子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、 信息服務(wù)，每個(gè)子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過(guò)小區(qū)局域網(wǎng)連成一個(gè)整體。 物業(yè)管理系統(tǒng)有5個(gè)分系統(tǒng)，內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶(hù)、電子公告、廣播及背景音樂(lè)、一卡通、住戶(hù)服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。 房地產(chǎn)基本知識(shí)九、住宅基礎(chǔ)配置九、住宅基礎(chǔ)配置: :1、 水:一次供水,即自來(lái)水公司的統(tǒng)一正常供水 二

43、次供水,即除正常供水渠道外,另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置,以供使用 2、 排水:排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置3、 通風(fēng)管:多設(shè)在廚房或廁所4、 燃?xì)猓阂话阌墒彝馔ㄏ驈N房和衛(wèi)生間5、 消防：安裝在樓梯消防通道6、 電信設(shè)施:電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò)7、 供電:220V和380V 房地產(chǎn)基本知識(shí)第七節(jié)第七節(jié) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售常用知識(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售常用知識(shí)一、銷(xiāo)售常識(shí)一、銷(xiāo)售常識(shí)1、什么是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)： 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó) 家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó) 有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是 經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七

44、通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的 市場(chǎng)。房地產(chǎn)基本知識(shí)2、什么是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)： 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn) 行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而 形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將 達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。3、什么是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)： 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或 轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市 場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健７康禺a(chǎn)基本知識(shí)4、什么是商品房： 商品房是指

45、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā) 建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以 分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后 用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)和臺(tái)灣）出售的 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷(xiāo)商品房是指房開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府 外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管 部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用 房及其他建筑物。5、什么是福利房： 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價(jià)、按房屋的 成本造價(jià)售給企業(yè)

46、或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。房地產(chǎn)基本知識(shí)6、什么是微利房 亦稱(chēng)微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門(mén)組織建設(shè)和管理，以低 于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工 住房困難和社會(huì)住房特困戶(hù)的房屋。7、什么是集資房 集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決 內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià) 出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場(chǎng)上自由流通。房地產(chǎn)基本知識(shí)8、什么是經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住

47、宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。9、什么是廉租房 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 房地產(chǎn)基本知識(shí)10、承建商：是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)，承建商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開(kāi)發(fā)商委托、依照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。11、監(jiān)理公司：監(jiān)理是一

48、種高智能的技術(shù)服務(wù)活動(dòng)，是“旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目的的微觀監(jiān)督管理活動(dòng)”。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和合同的要求，認(rèn)真監(jiān)督，遵守基建程序；精益求精，完善使用功能；嚴(yán)格把關(guān)，保證工程質(zhì)量，提高施工工藝，加快進(jìn)度，降低施工成本，使業(yè)主和承包商都取得最大效益。12、房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則指出，房地產(chǎn)代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。房地產(chǎn)基本知識(shí)二、公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅憾?、公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅?、分?jǐn)傇瓌t：1 1）房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９媒ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用 建筑面積。與幢房屋

49、不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等）不 得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2 2）房屋公用建筑面積按各戶(hù)套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分 攤。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各?hù)攤得面積的具體部位。公用建筑面積 部位一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们终蓟蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。3 3）商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房 型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸?層），然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。4 4）商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi) 建筑面積（以下稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ?/p>

50、積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e房地產(chǎn)基本知識(shí)2、計(jì)算方法：2、計(jì)算方法： 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：a a.套（單元）內(nèi)的使用面積； 套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶(hù)門(mén) 內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；b b.套內(nèi)墻體面積： 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山

51、墻）均為共用 墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。c c.陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 半挑凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積房地產(chǎn)基本知識(shí)3、公用建筑面積由以下兩部分組成：1 1）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和

52、 走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。2 2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半3 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑 面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)房地產(chǎn)基本知識(shí)4、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)糠康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：1）買(mǎi)賣(mài)；2）交換；3）贈(zèng)與；4）以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn) 權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的

53、；b. 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；c. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。d. 商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、存量房屋買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài) 雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣(mài)出人為轉(zhuǎn)讓人，買(mǎi)入人為受讓人。房地產(chǎn)基本知識(shí)5、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： 1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所； 2）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； 3）土地所有權(quán)性質(zhì)； 4）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 5）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； 6）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè) 施等狀況； 7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； 8）房地產(chǎn)交付日期； 9）違約

54、責(zé)任； 10）爭(zhēng)議的解決方式； 11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。 12）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。房地產(chǎn)基本知識(shí)6、為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核 為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。房地產(chǎn)基本知識(shí)7、什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同 新建商品房，在取得商

55、品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)基本知識(shí)8、什么情況下，簽訂商品房出售合同 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售 時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。房地產(chǎn)基本知識(shí)9、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商 品房預(yù)售：1）訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商 品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售 合同。2）預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效 后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房 地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和 手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)， 由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照上海市房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定登記備案。 預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù) 售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知當(dāng)事人 領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。房地產(chǎn)基本知識(shí)3）預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房