地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)和解決對(duì)策研究

地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)和解決對(duì)策研究一引言我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)了各個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其中房地產(chǎn)也顯的尤為突出。1998年住房制度改革和2000年按揭政策實(shí)施后，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)不斷的上漲，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與成熟，給居民的居住條件帶來(lái)了較為明顯的改善。但是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲呈現(xiàn)出非理性的上漲趨勢(shì)時(shí)，則會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，危害我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。因此對(duì)于房地產(chǎn)泡沫程度的測(cè)定具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，能夠指導(dǎo)我們采取什么樣的政策手段去消除房地產(chǎn)泡沫。二、房地產(chǎn)泡沫分析的理論依據(jù)（一）、房地產(chǎn)泡沫的概念1、泡沫的成因及危害按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，資產(chǎn)的價(jià)格取決于資產(chǎn)的收益。當(dāng)資產(chǎn)的價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，這種實(shí)在價(jià)值，不應(yīng)該是理論上的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，也不應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而應(yīng)該是當(dāng)前這個(gè)階段房地產(chǎn)所能夠帶來(lái)的市場(chǎng)收益，泡沫就產(chǎn)生了。泡沫經(jīng)濟(jì)通常以繁榮開(kāi)始以危機(jī)告終，其結(jié)果是造成資產(chǎn)價(jià)格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2房地產(chǎn)泡沫的概念房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲。因?yàn)榻ㄖ锵祫趧?dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)定、較易判別，所以房地產(chǎn)泡沫實(shí)質(zhì)上是指地價(jià)泡沫。（二）、房地產(chǎn)泡沫的成因1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理方式轉(zhuǎn)變政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方式的改變。首先是政府土地出讓方式的改變。其次是政府城市建設(shè)投資的增加。再有就是政府土地市場(chǎng)調(diào)控的加強(qiáng)。政府的這些措施有利于規(guī)范土地市場(chǎng)的秩序,有利于提高土地資源的利用效率,也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的發(fā)展。這些措施的實(shí)施不僅是必要的也是合理的,然而這些立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控措施,短期客觀上減少了土地供給,免不了引起地價(jià)上漲,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。三、房地產(chǎn)泡沫的具體測(cè)度分析（一）、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)的選取1、為什么要建立房地產(chǎn)泡沫分析的指標(biāo)體系在信息不對(duì)稱和眾多不確定因素的困擾下，以某些特定因素的特征及運(yùn)動(dòng)規(guī)律作為研究對(duì)象，通過(guò)尋找能預(yù)防和擺脫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的方法來(lái)為決策提供防錯(cuò)糾錯(cuò)的理論指導(dǎo)和應(yīng)對(duì)策略。因而，判斷市場(chǎng)是否存在泡沫是一個(gè)重要方面，但只做出了這樣一個(gè)整體判斷，并不能具有很強(qiáng)的說(shuō)服力和操作性，因?yàn)樗⒉荒軓恼w上準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況，也不能為政府監(jiān)測(cè)和預(yù)防房地產(chǎn)泡沫提供依據(jù)，更不能從具體量上來(lái)準(zhǔn)確刻劃出房地產(chǎn)泡沫的大小。因此必須建立一個(gè)指標(biāo)體系來(lái)分析房地產(chǎn)泡沫的程度。2、房地產(chǎn)泡沫的一種測(cè)度方法學(xué)者謝經(jīng)榮提出了分析房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)體系法。指標(biāo)體系分為三類指標(biāo)預(yù)示指標(biāo)分析連續(xù)時(shí)間段內(nèi)指標(biāo)的變化情況，據(jù)以預(yù)測(cè)地價(jià)走勢(shì)及產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫可能性的指標(biāo)，主要包括房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率、貨幣供給、股價(jià)指數(shù)，指示指標(biāo)針對(duì)地價(jià)發(fā)生明顯波動(dòng)的時(shí)期，通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的比較分析，判斷是否發(fā)生地產(chǎn)泡沫及衡量其嚴(yán)重程度的指標(biāo)，包括地價(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)/家庭平均收入等指標(biāo)，滯后指標(biāo)對(duì)地價(jià)波動(dòng)結(jié)果的統(tǒng)計(jì)性反映，主要指的是地價(jià)增長(zhǎng)額/GDP。謝經(jīng)榮提出了一種測(cè)度方法。首先設(shè)定指標(biāo)的臨界值和權(quán)重，將實(shí)際值超越了臨界值，就用“L表示，相反，用“O”表示。地產(chǎn)發(fā)生或破裂的概率為1表示第J時(shí)期泡沫發(fā)生或破裂的概率表示第I項(xiàng)指標(biāo)在第J時(shí)期的信號(hào)值，發(fā)出信號(hào)為“1”，未發(fā)生為“0”表示第I項(xiàng)指標(biāo)所占的權(quán)重。根據(jù)泡沫發(fā)生或者破裂大概率可劃分為三個(gè)級(jí)別A級(jí)警戒級(jí)，0407B級(jí)警戒級(jí)，07085C級(jí)警戒級(jí)，0851這里，越高，泡沫發(fā)生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越嚴(yán)重，泡沫破裂的危害性越強(qiáng)。3、本文的指標(biāo)體系本文在對(duì)以往研究的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了一個(gè)指標(biāo)體系，其中包括二個(gè)指標(biāo)，分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)家庭收入比。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，并形成未來(lái)的空置；房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。（二）、房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的測(cè)度分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率該指標(biāo)主要用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。采用實(shí)際的增長(zhǎng)率來(lái)代替基礎(chǔ)價(jià)格的增長(zhǎng)率，避免了基礎(chǔ)價(jià)格測(cè)算中的各種不準(zhǔn)確的因素，可以反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。計(jì)算公式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率為實(shí)際GDP增長(zhǎng)率圖表1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總產(chǎn)值（億）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率（）GDP億實(shí)際GDP增長(zhǎng)率（）199248593523938012873199311381249313800134932200162452341096552832802002773821912033279124020031010629713582281002972004131582811598783101278200515759198183868010419020061938221821087101111962007252803022466190114265資料來(lái)源中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映。開(kāi)發(fā)投資額超常增長(zhǎng)可能意味著投機(jī)需求和虛高價(jià)格的形成。而衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率，關(guān)于房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)的臨界值,國(guó)際上并無(wú)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率是實(shí)際GDP增長(zhǎng)率的2倍以上時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常。從表1可以看出20012004這個(gè)時(shí)間段均高于警戒線。而在20052006期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速快速回落，且低于2的警戒線。說(shuō)明住房供給量減少，但是由于房地產(chǎn)價(jià)格剛性，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)是不可能下降的，而且需求旺盛，更進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。在房?jī)r(jià)上升的刺激下，2007年的值又迅速超過(guò)了警戒線，接近2004年的水平。這應(yīng)該引起各方面的高度重視。2、房?jī)r(jià)家庭收入比房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)投資熱潮主要是發(fā)生在城鎮(zhèn)上，因此本文的居民收入采用的是城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)。同時(shí)在收入問(wèn)題上，采用的是城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的數(shù)據(jù)。為了便于計(jì)算房?jī)r(jià)上采用一百平米為一個(gè)單位，平均價(jià)格則是住宅銷售額與住宅銷售量的比值。其計(jì)算公式為為房?jī)r(jià)家庭收入比為房地產(chǎn)價(jià)格為城鎮(zhèn)居民平均家庭年收入圖表2房?jī)r(jià)收入比年份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民家庭平均人口城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均價(jià)格元房?jī)r(jià)（按一百平米計(jì)算）/家庭年平均可支配收入19921826343626318996001591993233733177354712080015620016860312126620167594820027703304234171220917189320038472301255007221973586120049422298280775625486190820051049329631059282936929462006117592953468905311925899資料來(lái)源中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)從表2可以看出房?jī)r(jià)家庭收入比波動(dòng)區(qū)間為861948，關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的臨界值,國(guó)際上也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。BERTNANDRENAUD在1989年10月指出“在發(fā)達(dá)國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比在18551之間,在發(fā)展中國(guó)家,該數(shù)一般在461之間。當(dāng)然也有例外,”。其后,BERTNANDRENAUD在搜集到較多國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比資料后,發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)落后的發(fā)展中國(guó)家和社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6倍。聯(lián)合國(guó)人居中心20世紀(jì)90年代初的調(diào)研表明,房?jī)r(jià)收入比在財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到限制、公有住房與公有土地占主導(dǎo)地位的國(guó)家中特別高在因嚴(yán)格的法規(guī)影響土地利用,以及繁雜法律程序引起的建筑造價(jià)高與土地價(jià)格高的國(guó)家,比值也很高。按照我國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算得到19921993年間,我國(guó)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)的房?jī)r(jià)收入比在15以上。根據(jù)國(guó)際上對(duì)房?jī)r(jià)收入比的研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生時(shí)的房?jī)r(jià)收入比,我國(guó)房?jī)r(jià)收入比臨界值定為15。0較合適。根據(jù)這一臨界值，我國(guó)房地產(chǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)泡沫，但是房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡,部分地區(qū)房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。高檔房的供給過(guò)大,中低檔房的供給不足。而高檔房主要是投資性需求,高檔房屋租賃市場(chǎng)目前己處于供大于求的狀態(tài)。（三）房地產(chǎn)泡沫測(cè)度具體計(jì)算1、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀當(dāng)前，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的研究，主要有三種方法。第一種方法是設(shè)定指標(biāo)臨界值和權(quán)重將指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較如果實(shí)際值超越了臨界值就用“1”來(lái)表示,對(duì)超過(guò)臨界值的指標(biāo)加權(quán)求和測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率據(jù)此對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控。第二種方法是劃定不同的測(cè)度段,并對(duì)其賦予不同的數(shù)值代表泡沫的嚴(yán)重程度如將某個(gè)指標(biāo)劃分為4個(gè)區(qū)段，按其數(shù)值大小分別賦值為1234代表安全、警戒、危險(xiǎn)、高度危險(xiǎn)；將指標(biāo)的實(shí)際值與測(cè)度段比較得到指標(biāo)的測(cè)度級(jí)別值；確定指標(biāo)權(quán)重通過(guò)各指標(biāo)的測(cè)度級(jí)別值加權(quán)求和計(jì)算得到綜合測(cè)度值根據(jù)綜合測(cè)度值級(jí)別表判斷房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的程度。第三種方法是用功效系數(shù)法計(jì)算綜合測(cè)度系數(shù)。這三種方法都可以對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行量度，但均在臨界值和測(cè)度段的劃分中存在許多的主觀性，影響對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的準(zhǔn)確性。2、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的合成方法本文采用房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的合成方法綜合指數(shù)法。該方法利用房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的平均數(shù)值作為標(biāo)準(zhǔn)值，可以彌補(bǔ)前三種方法的不足，與前三種方法相結(jié)合，共同組成房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)系統(tǒng)，在實(shí)踐中互為補(bǔ)充相互驗(yàn)證。綜合指數(shù)法是一種常用的指數(shù)合成方法，其基本思路是為性質(zhì)不同、單位各異、不能直接相加的各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值；其次，將各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，即用各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值與其標(biāo)準(zhǔn)值相比，得到以百分?jǐn)?shù)表示的抽象值（即同度量指標(biāo)）；再次，根據(jù)各單項(xiàng)指標(biāo)在指標(biāo)體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重；最后，根據(jù)下式計(jì)算出所要的綜合指數(shù)綜合指數(shù)（某項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際值某項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值權(quán)數(shù)）總權(quán)數(shù)綜合指數(shù)權(quán)數(shù)/總權(quán)數(shù)綜合指數(shù)法分為不封頂和封頂兩種方法。根據(jù)現(xiàn)階段實(shí)際情況，本文采用不封頂法計(jì)算房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)。設(shè)綜合指數(shù)為為,。對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，暫且根據(jù)平均權(quán)重進(jìn)行處理，即兩項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重都設(shè)為05。通過(guò)計(jì)算列表如下。四、對(duì)策研究首先要合理的確立中央與地方政府的權(quán)限、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、信息披露機(jī)制，加強(qiáng)法規(guī)法制建設(shè)，建立有效地對(duì)政府本身的制約和監(jiān)督的機(jī)制。確立地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和作用，建立一個(gè)中央和地方的二級(jí)管理層次，形成中央和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的分工、協(xié)調(diào)的管理系統(tǒng)。中央政府的調(diào)控是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的和制度上的間接調(diào)控，調(diào)控的主要對(duì)象是房屋的需求。地方調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行微觀的直接的控制，調(diào)控的主要對(duì)象是房屋的供給。其次要改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)政府應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),適度控制別墅和高檔住宅等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)用地的投放量。加強(qiáng)住房需求管理,培育住房梯度消費(fèi)。再次要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控管理加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。抓好閑置土地的清理和利用,嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開(kāi)發(fā)期限,打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為,加強(qiáng)土地增值稅的征收,限制以投機(jī)為目的的土地交易,加大存量土地的消化力度。加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用,確定合理的土地價(jià)格。最后必須要建立完善獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)公開(kāi)無(wú)償?shù)男畔⒎?wù)平臺(tái)合理引導(dǎo)公眾投資經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該成為經(jīng)濟(jì)決策系統(tǒng)的重要組成部分景氣分析指數(shù)應(yīng)該是公開(kāi)的無(wú)償?shù)脑诖_定的渠道上發(fā)行的并真實(shí)合理及時(shí)準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資。1劉琳、黃英、劉洪玉房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究?jī)r(jià)格理論與實(shí)踐,2003322002年世界發(fā)展指標(biāo)北京中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,20043徐滇慶房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)M,機(jī)械工業(yè)出版社,20064牛鳳瑞、李景國(guó)、尚教蔚中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO2M,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,20055李維哲、曲波地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系與方法研究J山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2002,26袁志剛、樊瀟彥房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析J經(jīng)濟(jì)研究,2003,37建設(shè)部政策研究中心課題組研究報(bào)告N中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，200310288蔣益鋒房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法述評(píng)J城市開(kāi)發(fā),2004,19周剛?cè)A、賈生華房地產(chǎn)泡沫衡量方法的比較研究J浙江經(jīng)濟(jì),2003,810蔣德鋒、張曉莉房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)系數(shù)的設(shè)計(jì)J市場(chǎng)周刊財(cái)經(jīng)論壇,2004,911袁志剛、范劍勇城市競(jìng)爭(zhēng)力和地產(chǎn)價(jià)格J學(xué)術(shù)月刊,2003,612周方明房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究J經(jīng)濟(jì)師,2006513葉衛(wèi)平、王雪峰中國(guó)房地產(chǎn)泡沫到底有多大J山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2005814野口悠紀(jì)雄泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)M北京生活讀書(shū)新知三聯(lián)書(shū)店,20053215三木谷良一日本泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生、崩潰與金融改革J金融研究,1998616羅伯特J希勒非理性繁榮M北京中國(guó)人民大學(xué)出版社,200149房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)和應(yīng)對(duì)措施ARESEARCHOFREALESTATEBUBBLESANDTHEPREVENTIONINCHINA【摘要】隨著國(guó)家推行住房市場(chǎng)化改革，全面實(shí)行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新輪的發(fā)展浪潮，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出，滿足了居民解決住房問(wèn)題，改善居住條件的要求。但是隨著住房市場(chǎng)化改革的深入推進(jìn)，也暴露出諸多問(wèn)題，比如住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，資源浪費(fèi)，社會(huì)貧富差距拉大，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題，并以房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快尤為嚴(yán)重。本論文在收集整理大量房地產(chǎn)泡沫資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比、購(gòu)房資金成本租金比、房屋空置率幾項(xiàng)衡量指標(biāo)，得出了自己對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫，但泡沫程度并不嚴(yán)重，不危害國(guó)民整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，由輕度泡沫產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在國(guó)家制定的宏觀政策和信貸政策指引下得到了相應(yīng)的控制，但同時(shí)仍需加強(qiáng)防范措施避免房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹。ABSTRACTWITHTHENATIONALIMPLEMENTATIONOFTHEREFORMOFTHEHOUSINGMARKET,THEFULLIMPLEMENTATIONOFHOUSINGDISTRIBUTIONOFTHECURRENCY,THEREALESTATEMARKETUSHEREDINTHENEWROUNDOFTHEWAVEOFDEVELOPMENTINCHINASECONOMICPOSITIONINTHEINCREASINGLYPROMINENT,ANDMEETTHERESIDENTSTOSOLVEHOUSINGPROBLEMS,IMPROVETHELIVINGCONDITIONSOFTHEREQUESTBUTASTHEHOUSINGMARKETANDTHEDEEPENINGOFREFORMFORWARD,ALSOEXPOSEDMANYPROBLEMS,SUCHASHOUSINGPRICESRISETOOFASTANDREALESTATESUPPLYSTRUCTUREISIRRATIONAL,THEWASTEOFRESOURCES,SOCIALGAPBETWEENRICHANDPOORISWIDENING,THEREALESTATEMARKETSPECULATIONANDOTHERSERIOUSPROBLEMS,ANDREALESTATEPRICESROSETOOFASTPARTICULARLYSEVEREINTHISPAPER,INCOMPILINGALARGENUMBEROFREALESTATEBUBBLEONTHEBASISOFINFORMATION,USEOFRENTALHOUSINGPRICERATIO,PRICEEARNINGSRATIO,THEPURCHASECOSTOFCAPITALTHANRENT,HOUSINGVACANCYRATEOFSEVERALINDICATORSTOMEASURE,DRAWTHEIROWNDOMESTICREALESTATEMARKETJUDGEMENTCHINASREALESTATEMARKETTHEREARESOMEBUBBLE,BUTTHEBUBBLELEVELISNOTSERIOUS,DONOTHARMTHENATIONALECONOMYASAWHOLEOPERATION,FROMMILDBUBBLEOFTHEMARKETRISKINTHECOUNTRIESOFTHEMACROECONOMICPOLICYANDCREDITPOLICYGUIDELINESUNDERTHECONTROLOFTHECORRESPONDING,BUTSTILLNEEDTOSTRENGTHENPREVENTIVEMEASURESTOAVOIDTHEFURTHEREXPANSIONOFTHEREALESTATEBUBBLECARRIESOUTTHEHOUSINGMARKETABILITYREFORMALONGWITHTHECOUNTRY,IMPLEMENTEDTHEHOUSINGASSIGNMENTMONETIZATIONCOMPREHENSIVELY,THEREALESTATEMARKETHASWELCOMEDTHENEWWHEELDEVELOPMENTTIDE,WASDAYBYDAYPROMINENTINTHECHINESEECONOMYSSTATUS,SATISFIESTHERESIDENTTOSOLVETHEACCOMMODATION,THEIMPROVEMENTHOUSINGCONDITIONSREQUESTBUTALONGWITHHOUSINGMARKETABILITYREFORMTHOROUGHADVANCEMENT,ALSOEXPOSESMANYQUESTIONS,FORINSTANCETHEHOMEPRICERISEISEXCESSIVELYQUICKLY,THEREALESTATESUPPLIESSTRUCTUREISUNREASONABLE,RESOURCESWASTE,SOCIETYGAPBETWEENRICHANDPOORENLARGING,REALESTATEMARKETCONGENIALPHENOMENONSERIOUSANDSOONQUESTIONS,ANDBYREALESTATERISEINPRICEEXCESSIVELYQUICKLYESPECIALLYSERIOUSTHEPRESENTPAPERINTHECOLLECTIONREORGANIZESTHEMASSIVEREALESTATEFROTHMATERIALINTHEFOUNDATION,THEUTILIZATIONHOUSEPRICERENTCOMPAREDTO,THEHOUSEPRICEINCOMECOMPAREDTO,THEBUYINGHOMESFUNDCOSTRENTCOMPAREDTO,HOUSINGVACANCYRATESEVERALWEIGHTTARGETS,HASOBTAINEDITSELFREGARDINGTHEDOMESTICREALESTATEMARKETJUDGMENTOURCOUNTRYREALESTATEMARKETEXISTENCECERTAINFROTH,BUTTHEFROTHDEGREEISNOTSERIOUS,DOESNOTHARMTHENATIONALOVERALLECONOMYTHEMOVEMENT,HADTHEMARKETRISKBYTHEMILDFROTHWASUNDERTHECORRESPONDINGCONTROLINTHENATIONALFORMULATIONMACROSCOPICPOLICYANDUNDERTHECREDITPOLICYDIRECTION,BUTSIMULTANEOUSLYMUSTSTRENGTHENTHEMEASURETOAVOIDTHEREALESTATEFROTHTHEFURTHERINFLATION【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對(duì)措施【英文關(guān)鍵字】REALESTATEBUBBLEPRICEOFREALESTATE1引言11選題背景和意義隨著住房制度改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的良好局面。但由于我國(guó)近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所占的比重逐步加大，各大城市商品房?jī)r(jià)格快速普遍的上漲，引起了各界人士對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格是否合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫等問(wèn)題的強(qiáng)烈關(guān)注。深入研究房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理與防范措施，對(duì)保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。12國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)13本文研究方法本文首先解釋和闡述房地產(chǎn)泡沫的含義和形成條件，然后在闡明泡沫理論的基礎(chǔ)上，整理相關(guān)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行歸納分析，用房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比、購(gòu)房資金成本租金比、房屋空置率幾項(xiàng)衡量指標(biāo)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫程度進(jìn)行判斷，得出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫隱患的結(jié)論。最后結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，提出對(duì)于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對(duì)措施。2房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)理論21房地產(chǎn)泡沫的含義泡沫這個(gè)詞是指一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引新的買主，這些人一般只想通過(guò)買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生的贏利不感興趣。隨著價(jià)格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。所謂房地產(chǎn)泡沫是指伴隨著房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的持續(xù)高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀升，并越來(lái)越遠(yuǎn)離它的實(shí)際價(jià)值和大大超過(guò)消費(fèi)者的承受能力，泡沫最終破滅后會(huì)產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。22房地產(chǎn)泡沫的形成條件221土地的稀缺性城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生泡沫。土地的稀缺性決定建立在土地上的建筑物有了產(chǎn)生泡沫的屬性，使參與房地產(chǎn)交易的人對(duì)于土地上建筑物有了稀缺性的認(rèn)識(shí)后，更易催生房地產(chǎn)泡沫。222購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期房?jī)r(jià)與參與交易人的心理預(yù)期價(jià)格有著緊密聯(lián)系，這是因?yàn)閷?shí)際交易決策和交易行為離不開(kāi)對(duì)未來(lái)的預(yù)期，并且與市場(chǎng)狂熱程度緊密相關(guān)，只要人們預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷上漲，單純從炒作角度考慮，人們就可以從房產(chǎn)炒作中獲利，在投機(jī)市場(chǎng)中賺錢效應(yīng)就會(huì)被放大，就會(huì)有資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。只要購(gòu)房者對(duì)未來(lái)放房?jī)r(jià)上漲存有預(yù)期，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)有了賺錢效應(yīng)，人們的購(gòu)房欲望會(huì)被激活，市場(chǎng)上的投機(jī)現(xiàn)象會(huì)表現(xiàn)的更為明顯，一旦購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲形成了心理預(yù)期，在短時(shí)間內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展。223金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸的過(guò)度擴(kuò)張泡沫的產(chǎn)生和膨脹離不開(kāi)資金的支持，在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫后，房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上充當(dāng)了資金蓄水池的功能。資金流入是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，并形成房地產(chǎn)泡沫的必要條件，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)運(yùn)行鏈中，都需要大量的金融機(jī)構(gòu)貸款，在房地產(chǎn)市場(chǎng)沉淀的資金越多，越容易催生房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也將聚集大量的風(fēng)險(xiǎn)，因此評(píng)估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)于金融機(jī)構(gòu)是十分重要的。224房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供需矛盾房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在供需矛盾的，且供需矛盾很難平衡，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，供應(yīng)與需求在市場(chǎng)周期中不可能完全同步，存在一定的滯后性，在市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，市場(chǎng)周期會(huì)被拉長(zhǎng)，因此表現(xiàn)出供需不同步的現(xiàn)象，供需平衡才能達(dá)到價(jià)格平衡，但房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其具有周期性的特點(diǎn)，始終存在著一定的供需矛盾。23房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制在分析和理清了房地產(chǎn)泡沫的形成條件后，可以幫助我們理解和歸納出房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，為了更好說(shuō)明問(wèn)題，我們假定房地產(chǎn)總需求中的真實(shí)需求保持不變，僅考慮總需求中投資性需求的變動(dòng)情況對(duì)供求關(guān)系的影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)物業(yè)投資性需求增加的情況下。房地產(chǎn)需求曲線向右移動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。由于房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給曲線向右移動(dòng)，房地產(chǎn)供給量增加。但是由于政府土地政策，尤其是土地要素的供給缺乏彈性，因此總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給量仍然會(huì)小于總需求量，此時(shí)價(jià)格仍然會(huì)呈上漲趨勢(shì)。由于價(jià)格進(jìn)一步上漲，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各種力量可以繼續(xù)重復(fù)以上過(guò)程。由于我們假定房地產(chǎn)的市場(chǎng)真實(shí)需求并未發(fā)生改變，因此這樣的一個(gè)循環(huán)過(guò)程最終的結(jié)果必然是使總需求與真實(shí)需求之間的缺口越來(lái)越大，這種缺口越來(lái)越大的原因在于投資性虛擬需求的增加。這種市場(chǎng)上虛擬需求的形成在很大程度上取決于買者和賣者對(duì)于未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我維持”或“自我實(shí)現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)這種投資品價(jià)格發(fā)生波動(dòng)時(shí)，價(jià)格越是上漲，就有越多的人會(huì)由于價(jià)格上漲的預(yù)期而人市搶購(gòu)，而搶購(gòu)又會(huì)使價(jià)格上漲及預(yù)期增強(qiáng)。在這樣的一個(gè)循環(huán)過(guò)程中，在源源不斷的貨幣流人的支撐之下，很快就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的周期。可以肯定的是，當(dāng)這種投資性引致需求突然中斷時(shí)，也就是說(shuō)當(dāng)沒(méi)有后續(xù)投資者進(jìn)一步投資時(shí)，上述的整個(gè)循環(huán)過(guò)程就會(huì)中斷從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫崩潰。現(xiàn)在的問(wèn)題是，這個(gè)繼續(xù)投資的過(guò)程為什么會(huì)突然中斷或者說(shuō)，因投資性需求而引致的虛擬需求達(dá)到一個(gè)什么樣的程度時(shí)才會(huì)引起這種所謂的“預(yù)期”被打破從目前的研究來(lái)看，不同的資金來(lái)源似乎對(duì)這個(gè)投資過(guò)程的中斷有著不同的影響。這里要分兩種情況來(lái)考慮，一種情況是投資者通過(guò)負(fù)債來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)，當(dāng)長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租金低于貸款利息時(shí)，由于投資者無(wú)法保持盈虧平衡，現(xiàn)有的最后投資者由于需要償還銀行的所借資金將不得不低價(jià)拋售其所有的房地產(chǎn)從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌并導(dǎo)致泡沫破裂；另一種情況是當(dāng)投資者使用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，如果投資者不能獲得社會(huì)平均利潤(rùn)率時(shí)，也將拋售房地產(chǎn)以取得資金用來(lái)購(gòu)買其他收益較高的資產(chǎn)。目前社會(huì)上對(duì)因股票等其他投資市場(chǎng)復(fù)蘇而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)心恰恰證明了這一點(diǎn)。但是相比較而言，當(dāng)投資者用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，產(chǎn)生這種崩潰的可能性將大大降低。事實(shí)上，在房地產(chǎn)投資中，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)使得負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一種非常普遍的現(xiàn)象，因此第一種情況更為常見(jiàn)。由于房地產(chǎn)氣泡是不可能一直膨脹下去的，因此當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的真實(shí)需求不足以消化這些虛擬需求并通過(guò)社會(huì)上種種現(xiàn)象和指標(biāo)使信息充分為社會(huì)所知時(shí)，這種預(yù)期就會(huì)被打破，于是便競(jìng)相拋售，房地產(chǎn)價(jià)格直線下跌并導(dǎo)致泡沫隨之破裂。由于土地和房地產(chǎn)的供給彈性最小，以及大量的房地產(chǎn)抵押貸款成了銀行不良的呆賬、壞賬，因此這種泡沫一旦破滅對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害也是最嚴(yán)重的。3基于全國(guó)層面的房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析31檢驗(yàn)方法的選擇本文所（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)租金比率房?jī)r(jià)租金比率是國(guó)際上衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)之一。若將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為純粹的投資品，那么其資產(chǎn)價(jià)格取決于重置價(jià)格，在不考慮殘值的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格等于預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)之和。房地產(chǎn)價(jià)格代表了投資的機(jī)會(huì)成本，租金收入代表了投資的當(dāng)期利潤(rùn)。在貼現(xiàn)率不變的情況下，過(guò)高的價(jià)租比只能刺激依靠買賣差價(jià)獲利的投機(jī)行為而非以資本紅利為目的的投資行為。投機(jī)行為越多，房?jī)r(jià)也越高，在投機(jī)心理的強(qiáng)烈預(yù)期下形成惡性循環(huán)，一旦價(jià)格預(yù)期發(fā)生變化，這一過(guò)程將逆轉(zhuǎn)，泡沫破裂，房?jī)r(jià)租金比率將會(huì)逐漸回歸到正常水平。房?jī)r(jià)租金比率的變化可以從商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)這兩個(gè)指標(biāo)的相對(duì)變化反映出來(lái)。從表一可以看出，我國(guó)房?jī)r(jià)租金比例長(zhǎng)期維持在1這個(gè)數(shù)值附近，并無(wú)太大的起伏，表明房?jī)r(jià)和租金在同方向進(jìn)行著大體一致的運(yùn)動(dòng)，但數(shù)據(jù)中顯示，在2003年以后的年份，房?jī)r(jià)租金比率總是大于1的，反應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋價(jià)格的漲幅是領(lǐng)先租金的漲幅的，但這個(gè)指標(biāo)一直穩(wěn)定在1附近，也反應(yīng)了我國(guó)在相應(yīng)統(tǒng)計(jì)年份房?jī)r(jià)和租金的比率在一個(gè)狹小的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，房?jī)r(jià)與其對(duì)應(yīng)的租金相對(duì)合理，但也應(yīng)該防范房?jī)r(jià)上漲而房屋租金跟不上導(dǎo)致的房?jī)r(jià)租金比率的擴(kuò)大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累加。表一表一上年100917房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)項(xiàng)目2000200120022003200420052006房屋銷售價(jià)格指數(shù)1011102210371048109710761055住宅1014101910401057109410841064房屋租賃價(jià)格指數(shù)1024102810081019101410191014住宅1142108110201075102210051014099099103103108106104房屋銷售價(jià)格指數(shù)與房屋銷售價(jià)格指數(shù)之比089094102098107108105住宅銷售價(jià)格指數(shù)與住宅銷售價(jià)格指數(shù)之比二）房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)即一次性購(gòu)房總價(jià)與居民家庭可支配年收入的比值，是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。這個(gè)數(shù)據(jù)反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，運(yùn)用通行的計(jì)算方法，每年的房?jī)r(jià)固然是單價(jià)乘以面積，單價(jià)為年平均房?jī)r(jià)，而面積則以城鎮(zhèn)人均住房面積乘以城鎮(zhèn)家庭平均每戶人口數(shù)來(lái)計(jì)算，收入以人均年收入乘以每戶平均人口數(shù)計(jì)算，可以得出計(jì)算公式房?jī)r(jià)單價(jià)城鎮(zhèn)人均住房面積城鎮(zhèn)家庭平均每戶人口數(shù)收入人均可支配年收入每戶平均人口數(shù)房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)/收入表二年份人均住房面積家庭平均人口數(shù)每戶平均住房面積每平方住宅價(jià)格每戶住房總價(jià)家庭可支配收入房?jī)r(jià)收入比單位/人人/戶/戶元/元/戶元/戶200020303136350211200134112001965640682200120803106450218000140610002126469661200222803046930229100158766302341651678200323703017130263000187519002550072735200425002987450275900205545502807756732200526102967730300600226901003105928748200627202947997338300270538513582978756注資料由中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)整理而得表三房屋的需求最終取決于消費(fèi)者的預(yù)算狀況，而房?jī)r(jià)收入比則是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的重要指標(biāo)。如果房?jī)r(jià)收入比很高，說(shuō)明房屋價(jià)格超過(guò)了人們的支付能力，即使人們有購(gòu)買意愿，但也無(wú)法形成現(xiàn)實(shí)需求，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收入彈性較低，市場(chǎng)中所蘊(yùn)含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)也較大。房?jī)r(jià)收入比被認(rèn)為是房地產(chǎn)商品“有效供給”與城市居民“有效需求”問(wèn)的消費(fèi)現(xiàn)象質(zhì)的屬性在數(shù)量上的反映，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比來(lái)說(shuō)，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需理論，我們界定房地產(chǎn)需求為消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品數(shù)量。這與經(jīng)濟(jì)學(xué)中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者愿意購(gòu)買的數(shù)量成反比，而收入與需求成正比。房?jī)r(jià)上升，需求降低，而收入增加，需求增加，同時(shí)房?jī)r(jià)的上升使得供給增加。房?jī)r(jià)收入比整體反映居民的購(gòu)房支付能力。毋庸置疑，處在高位的房?jī)r(jià)很大程度上抑制了普通百姓購(gòu)房的剛性需求。隨著今年房?jī)r(jià)的大幅快速上漲，越來(lái)越多的城市白領(lǐng)、中等收入家庭感覺(jué)到收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)跟不上插上了翅膀的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量房?jī)r(jià)合理與否的重要指標(biāo)。根據(jù)世界銀行對(duì)全球96個(gè)國(guó)家地區(qū)1998年的統(tǒng)計(jì)資料顯示，在全球范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)收入比的平均水平在6484之間。一般而言，普通居民的住房開(kāi)支占家庭收入的2030比較正常，合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在36之間。而我國(guó)大中城市06年房?jī)r(jià)收入比就達(dá)到了8，一線城市如北京、上海、深圳房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了10，超出合理范圍的房?jī)r(jià)收入比，體現(xiàn)了普通居民的購(gòu)買能力在高高在上的房?jī)r(jià)面前急劇弱化，大眾買房困難已經(jīng)成為我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。在2007年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資購(gòu)房比例已經(jīng)高達(dá)70，預(yù)計(jì)北京上海該比例也已超出30，房?jī)r(jià)高啟對(duì)于剛性需求的擠出效應(yīng)十分明。由深圳市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的深圳市房?jī)r(jià)收入比可以明顯的看出當(dāng)房?jī)r(jià)收入比達(dá)曾一度到達(dá)12，是全國(guó)平均收入房?jī)r(jià)比的15倍，泡沫成分相比其他大中城市要嚴(yán)重，但當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，房?jī)r(jià)收入比會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的回落，因此當(dāng)收入房?jī)r(jià)比超過(guò)某一警戒線時(shí)，市場(chǎng)會(huì)起到一定作用的自我調(diào)節(jié)作用，以房屋價(jià)格在高位出現(xiàn)一定幅度回落的形式來(lái)修正高企的收入房?jī)r(jià)比。從2007年12月北京上海深圳的收入房?jī)r(jià)比突破12可以說(shuō)明，這些地區(qū)存在著明顯的房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象，并有可能膨脹出嚴(yán)重泡沫。并且全國(guó)平均收入房?jī)r(jià)比也明顯高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，存在輕微程度的泡沫。表四（三）銀行信貸占房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的比例衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)是否過(guò)熱，可以用銀行信貸在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投放程度作為一個(gè)預(yù)示指標(biāo)，由于銀行信貸在房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款對(duì)象集中在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，因此分析這兩種市場(chǎng)主體對(duì)銀行信貸的依賴程度可以判斷出房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱。信貸投資結(jié)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題一是造成“整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭”的假象；二是加大了整體投資增長(zhǎng)的不確定性。房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約2030是銀行貸款建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入3040的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)6L。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。因此金融機(jī)構(gòu)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)有清晰和足夠的認(rèn)識(shí)。在目前房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資所占比例不超過(guò)2，資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金（主要為定金及預(yù)收款）。數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的比例呈下降趨勢(shì)，2007年國(guó)內(nèi)貸款僅占全部資金的1868。在其他資金來(lái)源中，主要為定金及預(yù)收款，這部分資金主要由購(gòu)買者通過(guò)銀行貸款提供給開(kāi)發(fā)商的，可以認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)的“間接”貸款。2007年定金及預(yù)收款所占比例達(dá)到2853，假定全為按揭貸款且首付三成，那么來(lái)自銀行的貸款占到1997。包括國(guó)內(nèi)貸款和“間接”貸款，2007年房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的比例達(dá)到3865，這一數(shù)據(jù)是近幾年中的最低值，最高時(shí)達(dá)到5092（2003年）。金融機(jī)構(gòu)的貸款成為房地產(chǎn)行業(yè)主要資金來(lái)源，因此信貸政策的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響甚大。表五表六從上圖中的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際自有資金投入在20，所以信貸政策的松緊程度會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。從2007年起，國(guó)家加大了貨幣緊縮的力度，市場(chǎng)流動(dòng)性漸漸得到控制。與此同時(shí)，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款增幅低于當(dāng)年資金增幅。隨著貨幣政策的進(jìn)一步從緊，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)國(guó)內(nèi)信貸籌集的資金增幅將進(jìn)一步減小。由于目前外資在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所占比例較小，而且國(guó)家也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的外資進(jìn)行了限制，因此未來(lái)通過(guò)外資緩解資金壓力的難度較大。再加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較過(guò)去有所下跌，預(yù)收房款和定金也無(wú)法滿足公司發(fā)展的資金要求。因此，從緊的貨幣政策將從各個(gè)方面影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，加大了房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力。按照市場(chǎng)的普遍預(yù)期，信貸的增速將在13左右，從而也將意味著2008年新發(fā)放的貸款總量將比2007年下降10左右。這將是信貸投放總量四年以來(lái)的首次下降，也將直接意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)借新還舊的困難。在開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源仍主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力顯而易見(jiàn)。為緩解資金壓力，估計(jì)會(huì)有較多的開(kāi)發(fā)商采取主動(dòng)降價(jià)的策略。而一旦越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)銷售的策略，或者會(huì)促進(jìn)社會(huì)形成房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步降低的預(yù)期，如此，反而會(huì)造成更多的觀望，反過(guò)來(lái)仍繼續(xù)增加開(kāi)發(fā)商的資金壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整與金融危機(jī)常常如影相隨。雖然并不是每一場(chǎng)金融危機(jī)的導(dǎo)火索都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，但房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的劇烈調(diào)整一定會(huì)伴隨著程度不一的金融危機(jī)。時(shí)間較遠(yuǎn)的如日本因房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂而“失去了十年”，稍近的如東南亞金融風(fēng)暴中的房地產(chǎn)，而最近的則是尚未結(jié)束的美國(guó)次貸危機(jī)。這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降會(huì)產(chǎn)生負(fù)財(cái)富效應(yīng)，從而導(dǎo)致貸款違約率的上升和消費(fèi)的下降，并降低房地產(chǎn)抵押的估價(jià)，從而使已流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)化為呆賬壞賬。進(jìn)而迫使金融機(jī)構(gòu)減少信貸的投放量，引起企業(yè)投資的減少。如此便形成了房地產(chǎn)危機(jī)銀行危機(jī)貨幣危機(jī)經(jīng)濟(jì)蕭條的循環(huán)。所以一切避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的調(diào)控政策意圖都是為了避免產(chǎn)生未來(lái)的供過(guò)于求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，從而給金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊和危害。而不是簡(jiǎn)單的希望調(diào)控帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，甚至是房?jī)r(jià)的劇烈下跌。我們認(rèn)為對(duì)于采取何種信貸政策，應(yīng)當(dāng)更多的從市場(chǎng)角度考慮，既不能信貸過(guò)緊而可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大沖擊，轉(zhuǎn)而給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊，更不能信貸過(guò)于寬松而使房地產(chǎn)泡沫膨脹。在目前房地產(chǎn)有過(guò)熱現(xiàn)象，局部大中城市有一定泡沫的情況下，必須防范泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大嗎，又要防范信貸過(guò)緊而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸，因此采取適當(dāng)從緊的房地產(chǎn)信貸政策是十分必要的。（四）購(gòu)房資金成本/租金比率購(gòu)房資金成本定義為因購(gòu)買房屋而承擔(dān)的利息成本。它由兩個(gè)組成部分一是按揭貸款的利息支出；二是購(gòu)房相對(duì)于租房的機(jī)會(huì)成本，即首付款的存款利息損失，因?yàn)槿绻x擇租房，可以將用以購(gòu)房的首付款存入銀行獲得利息收入，這是購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本。租房成本（或收益）即為租金。計(jì)算公式分別為購(gòu)房資金成本（1首付比率）按揭貸款年利率首付比率存款年利率租金成本（對(duì)于房客）租金收益（對(duì)于房主）年租金/房屋市價(jià)比較購(gòu)房資金成本和租房成本（或房租收益），借以判斷房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的潛力。對(duì)于潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房資金成本大于租房成本，他們更愿意租房，削弱房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力；反之，他們則更愿意購(gòu)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同樣，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房資金成本高于房租收益，投資欲望將會(huì)下降，房?jī)r(jià)上漲將難以持續(xù)。上述購(gòu)房資金成本/租房比率沒(méi)有考慮有兩個(gè)因素。第一，它沒(méi)有包括房屋的購(gòu)進(jìn)價(jià)格和未來(lái)出售價(jià)格，而是假定兩者相等，即假定房屋折舊率等于同類新房的價(jià)格上漲率。如果人們預(yù)期房屋將來(lái)增值，即房屋折舊率低于同類新房將來(lái)的房?jī)r(jià)上漲率，即使購(gòu)房利息成本高于租金收益，人們可能在一定時(shí)期內(nèi)依然選擇購(gòu)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。第二，它也沒(méi)有考慮投資者的現(xiàn)金流約束即使人們預(yù)期房屋增值，一旦租金收入不足以支撐按揭貸款的還本付息（即月供）而且房主其它收入來(lái)源有限，他們可能選擇賣房，對(duì)房?jī)r(jià)形成向下壓力。盡管上述購(gòu)房資金成本/租金比率沒(méi)有考慮房屋增值，它仍不失為診斷房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的有效指標(biāo)。如果購(gòu)房資金成本已經(jīng)高于租金，并且人們由于預(yù)期房屋增值仍然選擇購(gòu)房，那么，房?jī)r(jià)上漲幅度將高于租金的增長(zhǎng)，進(jìn)一步抬高購(gòu)房資金成本/租金比率。但這種增值預(yù)期無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)，也是社會(huì)無(wú)法容忍的，因?yàn)樗蠓績(jī)r(jià)漲幅越來(lái)越大，或者說(shuō)房?jī)r(jià)呈“發(fā)散型”上漲，這在理論上是不可能的，而且也沒(méi)有國(guó)際先例。為了做出定量分析，要先選取在目前時(shí)點(diǎn)下的計(jì)算公式中的首付比例、按揭貸款利率、存款年利率這幾項(xiàng)已知數(shù)據(jù)，選取，5年期貸款利率783首次購(gòu)房按照15幅度下浮基準(zhǔn)利率，假設(shè)首付30，考慮首付款的機(jī)會(huì)成本（一年期定期存款利率414）后，加權(quán)計(jì)算的購(gòu)房成本約為590，而租房成本即租金收益率基本在2545之間。若回顧06、05年初，由于利率水平的不同，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房成本分別為496和453，租金收益率分別處于3163和3167的區(qū)間。表七根據(jù)中金公司的調(diào)研數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房資金成本/租金比率08年初均值為171，中值為158，分別比06年初上升06和05，比05年初上升07和06。購(gòu)房資金成本/租金成本已經(jīng)高于理論中的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)水平，反映出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在加大。購(gòu)房資金成本/租金成本比和月供/月租金比的逐步上升亦顯示近幾年的房?jī)r(jià)大幅上漲一定程度上透支了部分未來(lái)預(yù)期，房?jī)r(jià)回歸理性后會(huì)降低其中的風(fēng)險(xiǎn)。該比率的上升暗示目前房?jī)r(jià)的泡沫正在逐步積累，且破滅的風(fēng)險(xiǎn)在加大。因租金成本較低，若不考慮房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資本升值，理性的投資者應(yīng)該傾向于選擇租房。（五）商品房空置率房屋空置率是衡量房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)。根據(jù)一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，判斷一個(gè)商品市場(chǎng)的狀況，主要就是考察這個(gè)商品市場(chǎng)供給與需求雙方力量的變化情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置狀況，是反映需求強(qiáng)度的指標(biāo)，它的大小將影響投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，并根據(jù)新的預(yù)期修正其在市場(chǎng)中的行為方式。當(dāng)市場(chǎng)中的商品房屋空置面積持續(xù)上升，房屋空置率居高不下時(shí)，就說(shuō)明房地產(chǎn)實(shí)際上是處于供大于求的狀態(tài)，是典型的買方市場(chǎng)，市場(chǎng)力量將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)受到很大的向下的壓力，這樣投資者將不得不承受由于價(jià)格下降而帶來(lái)的資金緊張的困境，一部分將不得不破產(chǎn)退出市場(chǎng)，從而減少市場(chǎng)供給，并恢復(fù)市場(chǎng)的均衡，反之亦然。然而，如果市場(chǎng)狀況是提供供大于求，房屋空置面積和空置率一直持續(xù)居高不下，但市場(chǎng)價(jià)格卻保持穩(wěn)定，甚至不降反升，并伴之以投資膨脹，那么市場(chǎng)的運(yùn)行必然存在越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)并未正式公布有關(guān)商品房空置率的有關(guān)指標(biāo)和統(tǒng)計(jì)辦法，因此本文采用陸磊在房地產(chǎn)泡沫研究中對(duì)商品房空置率的計(jì)算方法，通過(guò)對(duì)理念商品房施工面積、竣工面積和銷售面積等指標(biāo)的計(jì)算，得到中國(guó)房屋空置率的相關(guān)指標(biāo)，具體指標(biāo)計(jì)算方法如下當(dāng)年住宅空置面積住宅竣工面積房屋銷售面積當(dāng)年住宅空置率（住宅空置面積/房屋竣工面積）100累計(jì)住宅空置面積當(dāng)年住宅空置面積去年累計(jì)住宅空置面積累計(jì)住宅空置率（累計(jì)住宅空置面積/累計(jì)住宅竣工面積）100根據(jù)以上的計(jì)算方法和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的1997年到2006年的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，我們可以得出表二、表三中的數(shù)據(jù)，自1998年國(guó)家推行住房市場(chǎng)化改革后，我國(guó)無(wú)論在房屋建筑面積和房屋銷售面積上都得到很大的發(fā)展，并且房屋空置率是呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，反映市場(chǎng)仍然有較大的購(gòu)房需求，并且我們僅能對(duì)需求量做出大致的判斷，無(wú)法詳細(xì)劃分出其中剛性需求和投資需求的比列。在歐美等房地產(chǎn)發(fā)展成熟的資本主義國(guó)家，房地產(chǎn)空置率一般處于10和15這個(gè)區(qū)間波動(dòng)，而我國(guó)從推行住房市場(chǎng)化改革的年份1998年開(kāi)始計(jì)算到2006年為止，平均每年的空置率為2029，仍處于一個(gè)較高的水平。但我們看到一個(gè)好現(xiàn)象，即從2005年開(kāi)始，竣工面積要小于住宅銷售面積，竣工面積相比2004年增長(zhǎng)126，銷售面積相比2004年增長(zhǎng)147，竣工面積的增長(zhǎng)速度要低于銷售面積的增長(zhǎng)速度，但隨著這幾年房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，購(gòu)房者的購(gòu)房需求增速在放緩，當(dāng)增速放緩后，如果市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)仍然持續(xù)增長(zhǎng)，則相對(duì)平衡的供需關(guān)系會(huì)被打破，因此要?jiǎng)討B(tài)的分析房屋空置率這個(gè)指標(biāo)