地產(chǎn)泡沫的衡量指標和解決對策研究

地產(chǎn)泡沫的衡量指標和解決對策研究一引言我國經(jīng)濟的高速增長帶動了各個產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其中房地產(chǎn)也顯的尤為突出。1998年住房制度改革和2000年按揭政策實施后，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入了新一輪快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格持續(xù)不斷的上漲，同時房地產(chǎn)行業(yè)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與成熟，給居民的居住條件帶來了較為明顯的改善。但是當房地產(chǎn)價格不斷上漲呈現(xiàn)出非理性的上漲趨勢時，則會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，危害我國的房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟。因此對于房地產(chǎn)泡沫程度的測定具有很強的現(xiàn)實意義，能夠指導(dǎo)我們采取什么樣的政策手段去消除房地產(chǎn)泡沫。二、房地產(chǎn)泡沫分析的理論依據(jù)（一）、房地產(chǎn)泡沫的概念1、泡沫的成因及危害按照經(jīng)濟學(xué)的基本理論，資產(chǎn)的價格取決于資產(chǎn)的收益。當資產(chǎn)的價格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，這種實在價值，不應(yīng)該是理論上的社會必要勞動時間，也不應(yīng)該是一個長期的趨勢，而應(yīng)該是當前這個階段房地產(chǎn)所能夠帶來的市場收益，泡沫就產(chǎn)生了。泡沫經(jīng)濟通常以繁榮開始以危機告終，其結(jié)果是造成資產(chǎn)價格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。2房地產(chǎn)泡沫的概念房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。因為建筑物系勞動產(chǎn)品，其價格相對較穩(wěn)定、較易判別，所以房地產(chǎn)泡沫實質(zhì)上是指地價泡沫。（二）、房地產(chǎn)泡沫的成因1、政府對房地產(chǎn)市場的管理方式轉(zhuǎn)變政府對房地產(chǎn)市場管理方式的改變。首先是政府土地出讓方式的改變。其次是政府城市建設(shè)投資的增加。再有就是政府土地市場調(diào)控的加強。政府的這些措施有利于規(guī)范土地市場的秩序,有利于提高土地資源的利用效率,也有利于房地產(chǎn)市場長遠健康的發(fā)展。這些措施的實施不僅是必要的也是合理的,然而這些立足長遠的調(diào)控措施,短期客觀上減少了土地供給,免不了引起地價上漲,從而導(dǎo)致房價上升。三、房地產(chǎn)泡沫的具體測度分析（一）、房地產(chǎn)泡沫測度指標的選取1、為什么要建立房地產(chǎn)泡沫分析的指標體系在信息不對稱和眾多不確定因素的困擾下，以某些特定因素的特征及運動規(guī)律作為研究對象，通過尋找能預(yù)防和擺脫經(jīng)濟運行中的風(fēng)險和危機的方法來為決策提供防錯糾錯的理論指導(dǎo)和應(yīng)對策略。因而，判斷市場是否存在泡沫是一個重要方面，但只做出了這樣一個整體判斷，并不能具有很強的說服力和操作性，因為它并不能從整體上準確地反映房地產(chǎn)價格的變動情況，也不能為政府監(jiān)測和預(yù)防房地產(chǎn)泡沫提供依據(jù)，更不能從具體量上來準確刻劃出房地產(chǎn)泡沫的大小。因此必須建立一個指標體系來分析房地產(chǎn)泡沫的程度。2、房地產(chǎn)泡沫的一種測度方法學(xué)者謝經(jīng)榮提出了分析房地產(chǎn)泡沫的指標體系法。指標體系分為三類指標預(yù)示指標分析連續(xù)時間段內(nèi)指標的變化情況，據(jù)以預(yù)測地價走勢及產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫可能性的指標，主要包括房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、貨幣供給、股價指數(shù)，指示指標針對地價發(fā)生明顯波動的時期，通過相關(guān)數(shù)據(jù)的比較分析，判斷是否發(fā)生地產(chǎn)泡沫及衡量其嚴重程度的指標，包括地價增長率/GDP增長率，房價/家庭平均收入等指標，滯后指標對地價波動結(jié)果的統(tǒng)計性反映，主要指的是地價增長額/GDP。謝經(jīng)榮提出了一種測度方法。首先設(shè)定指標的臨界值和權(quán)重，將實際值超越了臨界值，就用“L表示，相反，用“O”表示。地產(chǎn)發(fā)生或破裂的概率為1表示第J時期泡沫發(fā)生或破裂的概率表示第I項指標在第J時期的信號值，發(fā)出信號為“1”，未發(fā)生為“0”表示第I項指標所占的權(quán)重。根據(jù)泡沫發(fā)生或者破裂大概率可劃分為三個級別A級警戒級，0407B級警戒級，07085C級警戒級，0851這里，越高，泡沫發(fā)生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越嚴重，泡沫破裂的危害性越強。3、本文的指標體系本文在對以往研究的基礎(chǔ)上設(shè)計了一個指標體系，其中包括二個指標，分別是房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率，房價家庭收入比。房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率指標用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。（二）、房地產(chǎn)泡沫指標的測度分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率該指標主要用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。該指標能反映房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。采用實際的增長率來代替基礎(chǔ)價格的增長率，避免了基礎(chǔ)價格測算中的各種不準確的因素，可以反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。計算公式為房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率為房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率為實際GDP增長率圖表1房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率年份房地產(chǎn)開發(fā)投資總產(chǎn)值（億）房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率（）GDP億實際GDP增長率（）199248593523938012873199311381249313800134932200162452341096552832802002773821912033279124020031010629713582281002972004131582811598783101278200515759198183868010419020061938221821087101111962007252803022466190114265資料來源中國統(tǒng)計年鑒國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標是房地產(chǎn)投資額增長率/實際GDP增長率，關(guān)于房地產(chǎn)投資額增長率/實際GDP增長率指標的臨界值,國際上并無嚴格標準。一般認為,當房地產(chǎn)投資額增長率是實際GDP增長率的2倍以上時認為房價很不正常。從表1可以看出20012004這個時間段均高于警戒線。而在20052006期間房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落，且低于2的警戒線。說明住房供給量減少，但是由于房地產(chǎn)價格剛性，短時間內(nèi)房價是不可能下降的，而且需求旺盛，更進一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。在房價上升的刺激下，2007年的值又迅速超過了警戒線，接近2004年的水平。這應(yīng)該引起各方面的高度重視。2、房價家庭收入比房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)投資熱潮主要是發(fā)生在城鎮(zhèn)上，因此本文的居民收入采用的是城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)。同時在收入問題上，采用的是城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的數(shù)據(jù)。為了便于計算房價上采用一百平米為一個單位，平均價格則是住宅銷售額與住宅銷售量的比值。其計算公式為為房價家庭收入比為房地產(chǎn)價格為城鎮(zhèn)居民平均家庭年收入圖表2房價收入比年份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民家庭平均人口城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均價格元房價（按一百平米計算）/家庭年平均可支配收入19921826343626318996001591993233733177354712080015620016860312126620167594820027703304234171220917189320038472301255007221973586120049422298280775625486190820051049329631059282936929462006117592953468905311925899資料來源中國統(tǒng)計年鑒國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報從表2可以看出房價家庭收入比波動區(qū)間為861948，關(guān)于房價收入比的臨界值,國際上也沒有一個統(tǒng)一的標準。BERTNANDRENAUD在1989年10月指出“在發(fā)達國家,房價收入比在18551之間,在發(fā)展中國家,該數(shù)一般在461之間。當然也有例外,”。其后,BERTNANDRENAUD在搜集到較多國家的房價收入比資料后,發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟落后的發(fā)展中國家和社會主義經(jīng)濟國家的房價收入比,遠遠高于6倍。聯(lián)合國人居中心20世紀90年代初的調(diào)研表明,房價收入比在財產(chǎn)權(quán)益受到限制、公有住房與公有土地占主導(dǎo)地位的國家中特別高在因嚴格的法規(guī)影響土地利用,以及繁雜法律程序引起的建筑造價高與土地價格高的國家,比值也很高。按照我國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算得到19921993年間,我國產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時的房價收入比在15以上。根據(jù)國際上對房價收入比的研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)泡沫發(fā)生時的房價收入比,我國房價收入比臨界值定為15。0較合適。根據(jù)這一臨界值，我國房地產(chǎn)還沒有出現(xiàn)泡沫，但是房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡,部分地區(qū)房價收入比過高。高檔房的供給過大,中低檔房的供給不足。而高檔房主要是投資性需求,高檔房屋租賃市場目前己處于供大于求的狀態(tài)。（三）房地產(chǎn)泡沫測度具體計算1、國內(nèi)研究現(xiàn)狀當前，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)泡沫測度的研究，主要有三種方法。第一種方法是設(shè)定指標臨界值和權(quán)重將指標的實際值與臨界值比較如果實際值超越了臨界值就用“1”來表示,對超過臨界值的指標加權(quán)求和測算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率據(jù)此對房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴重程度進行預(yù)測和監(jiān)控。第二種方法是劃定不同的測度段,并對其賦予不同的數(shù)值代表泡沫的嚴重程度如將某個指標劃分為4個區(qū)段，按其數(shù)值大小分別賦值為1234代表安全、警戒、危險、高度危險；將指標的實際值與測度段比較得到指標的測度級別值；確定指標權(quán)重通過各指標的測度級別值加權(quán)求和計算得到綜合測度值根據(jù)綜合測度值級別表判斷房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的程度。第三種方法是用功效系數(shù)法計算綜合測度系數(shù)。這三種方法都可以對房地產(chǎn)泡沫進行量度，但均在臨界值和測度段的劃分中存在許多的主觀性，影響對房地產(chǎn)泡沫測度的準確性。2、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)的合成方法本文采用房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)的合成方法綜合指數(shù)法。該方法利用房地產(chǎn)市場自身發(fā)展的平均數(shù)值作為標準值，可以彌補前三種方法的不足，與前三種方法相結(jié)合，共同組成房地產(chǎn)泡沫測度指標系統(tǒng)，在實踐中互為補充相互驗證。綜合指數(shù)法是一種常用的指數(shù)合成方法，其基本思路是為性質(zhì)不同、單位各異、不能直接相加的各單項評價指標確定一個標準值；其次，將各項指標進行無量綱化處理，即用各項指標的實際值與其標準值相比，得到以百分數(shù)表示的抽象值（即同度量指標）；再次，根據(jù)各單項指標在指標體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重；最后，根據(jù)下式計算出所要的綜合指數(shù)綜合指數(shù)（某項指標實際值某項指標標準值權(quán)數(shù)）總權(quán)數(shù)綜合指數(shù)權(quán)數(shù)/總權(quán)數(shù)綜合指數(shù)法分為不封頂和封頂兩種方法。根據(jù)現(xiàn)階段實際情況，本文采用不封頂法計算房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)。設(shè)綜合指數(shù)為為,。對于各項指標的權(quán)重，暫且根據(jù)平均權(quán)重進行處理，即兩項指標的權(quán)重都設(shè)為05。通過計算列表如下。四、對策研究首先要合理的確立中央與地方政府的權(quán)限、健全房地產(chǎn)市場的競爭機制、信息披露機制，加強法規(guī)法制建設(shè)，建立有效地對政府本身的制約和監(jiān)督的機制。確立地方政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用，建立一個中央和地方的二級管理層次，形成中央和地方政府在房地產(chǎn)市場中的分工、協(xié)調(diào)的管理系統(tǒng)。中央政府的調(diào)控是對市場進行宏觀的和制度上的間接調(diào)控，調(diào)控的主要對象是房屋的需求。地方調(diào)控是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行微觀的直接的控制，調(diào)控的主要對象是房屋的供給。其次要改善房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)政府應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),適度控制別墅和高檔住宅等項目的開發(fā)建設(shè)增加普通商品住房和經(jīng)濟適用房等建設(shè)用地的投放量。加強住房需求管理,培育住房梯度消費。再次要加強對土地市場的調(diào)控管理加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。抓好閑置土地的清理和利用,嚴格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限,打擊開發(fā)商囤積土地的行為,加強土地增值稅的征收,限制以投機為目的的土地交易,加大存量土地的消化力度。加強對土地價格的調(diào)控作用,確定合理的土地價格。最后必須要建立完善獨立的經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)公開無償?shù)男畔⒎?wù)平臺合理引導(dǎo)公眾投資經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該成為經(jīng)濟決策系統(tǒng)的重要組成部分景氣分析指數(shù)應(yīng)該是公開的無償?shù)脑诖_定的渠道上發(fā)行的并真實合理及時準確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運行狀況合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資。1劉琳、黃英、劉洪玉房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)研究價格理論與實踐,2003322002年世界發(fā)展指標北京中國財政經(jīng)濟出版社,20043徐滇慶房價與泡沫經(jīng)濟M,機械工業(yè)出版社,20064牛鳳瑞、李景國、尚教蔚中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO2M,社會科學(xué)文獻出版社,20055李維哲、曲波地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標體系與方法研究J山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2002,26袁志剛、樊瀟彥房地產(chǎn)市場理性泡沫分析J經(jīng)濟研究,2003,37建設(shè)部政策研究中心課題組研究報告N中國經(jīng)營報，200310288蔣益鋒房地產(chǎn)泡沫檢測方法述評J城市開發(fā),2004,19周剛?cè)A、賈生華房地產(chǎn)泡沫衡量方法的比較研究J浙江經(jīng)濟,2003,810蔣德鋒、張曉莉房地產(chǎn)泡沫測度指標系數(shù)的設(shè)計J市場周刊財經(jīng)論壇,2004,911袁志剛、范劍勇城市競爭力和地產(chǎn)價格J學(xué)術(shù)月刊,2003,612周方明房地產(chǎn)泡沫測度研究J經(jīng)濟師,2006513葉衛(wèi)平、王雪峰中國房地產(chǎn)泡沫到底有多大J山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2005814野口悠紀雄泡沫經(jīng)濟學(xué)M北京生活讀書新知三聯(lián)書店,20053215三木谷良一日本泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生、崩潰與金融改革J金融研究,1998616羅伯特J希勒非理性繁榮M北京中國人民大學(xué)出版社,200149房地產(chǎn)泡沫的衡量指標和應(yīng)對措施ARESEARCHOFREALESTATEBUBBLESANDTHEPREVENTIONINCHINA【摘要】隨著國家推行住房市場化改革，全面實行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)市場迎來了新輪的發(fā)展浪潮，在中國經(jīng)濟中的地位日益突出，滿足了居民解決住房問題，改善居住條件的要求。但是隨著住房市場化改革的深入推進，也暴露出諸多問題，比如住房價格上漲過快，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，資源浪費，社會貧富差距拉大，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴重等問題，并以房地產(chǎn)價格上漲過快尤為嚴重。本論文在收集整理大量房地產(chǎn)泡沫資料的基礎(chǔ)上，運用房價租金比、房價收入比、購房資金成本租金比、房屋空置率幾項衡量指標，得出了自己對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的判斷我國房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫，但泡沫程度并不嚴重，不危害國民整體經(jīng)濟的運行，由輕度泡沫產(chǎn)生的市場風(fēng)險在國家制定的宏觀政策和信貸政策指引下得到了相應(yīng)的控制，但同時仍需加強防范措施避免房地產(chǎn)泡沫的進一步膨脹。ABSTRACTWITHTHENATIONALIMPLEMENTATIONOFTHEREFORMOFTHEHOUSINGMARKET,THEFULLIMPLEMENTATIONOFHOUSINGDISTRIBUTIONOFTHECURRENCY,THEREALESTATEMARKETUSHEREDINTHENEWROUNDOFTHEWAVEOFDEVELOPMENTINCHINASECONOMICPOSITIONINTHEINCREASINGLYPROMINENT,ANDMEETTHERESIDENTSTOSOLVEHOUSINGPROBLEMS,IMPROVETHELIVINGCONDITIONSOFTHEREQUESTBUTASTHEHOUSINGMARKETANDTHEDEEPENINGOFREFORMFORWARD,ALSOEXPOSEDMANYPROBLEMS,SUCHASHOUSINGPRICESRISETOOFASTANDREALESTATESUPPLYSTRUCTUREISIRRATIONAL,THEWASTEOFRESOURCES,SOCIALGAPBETWEENRICHANDPOORISWIDENING,THEREALESTATEMARKETSPECULATIONANDOTHERSERIOUSPROBLEMS,ANDREALESTATEPRICESROSETOOFASTPARTICULARLYSEVEREINTHISPAPER,INCOMPILINGALARGENUMBEROFREALESTATEBUBBLEONTHEBASISOFINFORMATION,USEOFRENTALHOUSINGPRICERATIO,PRICEEARNINGSRATIO,THEPURCHASECOSTOFCAPITALTHANRENT,HOUSINGVACANCYRATEOFSEVERALINDICATORSTOMEASURE,DRAWTHEIROWNDOMESTICREALESTATEMARKETJUDGEMENTCHINASREALESTATEMARKETTHEREARESOMEBUBBLE,BUTTHEBUBBLELEVELISNOTSERIOUS,DONOTHARMTHENATIONALECONOMYASAWHOLEOPERATION,FROMMILDBUBBLEOFTHEMARKETRISKINTHECOUNTRIESOFTHEMACROECONOMICPOLICYANDCREDITPOLICYGUIDELINESUNDERTHECONTROLOFTHECORRESPONDING,BUTSTILLNEEDTOSTRENGTHENPREVENTIVEMEASURESTOAVOIDTHEFURTHEREXPANSIONOFTHEREALESTATEBUBBLECARRIESOUTTHEHOUSINGMARKETABILITYREFORMALONGWITHTHECOUNTRY,IMPLEMENTEDTHEHOUSINGASSIGNMENTMONETIZATIONCOMPREHENSIVELY,THEREALESTATEMARKETHASWELCOMEDTHENEWWHEELDEVELOPMENTTIDE,WASDAYBYDAYPROMINENTINTHECHINESEECONOMYSSTATUS,SATISFIESTHERESIDENTTOSOLVETHEACCOMMODATION,THEIMPROVEMENTHOUSINGCONDITIONSREQUESTBUTALONGWITHHOUSINGMARKETABILITYREFORMTHOROUGHADVANCEMENT,ALSOEXPOSESMANYQUESTIONS,FORINSTANCETHEHOMEPRICERISEISEXCESSIVELYQUICKLY,THEREALESTATESUPPLIESSTRUCTUREISUNREASONABLE,RESOURCESWASTE,SOCIETYGAPBETWEENRICHANDPOORENLARGING,REALESTATEMARKETCONGENIALPHENOMENONSERIOUSANDSOONQUESTIONS,ANDBYREALESTATERISEINPRICEEXCESSIVELYQUICKLYESPECIALLYSERIOUSTHEPRESENTPAPERINTHECOLLECTIONREORGANIZESTHEMASSIVEREALESTATEFROTHMATERIALINTHEFOUNDATION,THEUTILIZATIONHOUSEPRICERENTCOMPAREDTO,THEHOUSEPRICEINCOMECOMPAREDTO,THEBUYINGHOMESFUNDCOSTRENTCOMPAREDTO,HOUSINGVACANCYRATESEVERALWEIGHTTARGETS,HASOBTAINEDITSELFREGARDINGTHEDOMESTICREALESTATEMARKETJUDGMENTOURCOUNTRYREALESTATEMARKETEXISTENCECERTAINFROTH,BUTTHEFROTHDEGREEISNOTSERIOUS,DOESNOTHARMTHENATIONALOVERALLECONOMYTHEMOVEMENT,HADTHEMARKETRISKBYTHEMILDFROTHWASUNDERTHECORRESPONDINGCONTROLINTHENATIONALFORMULATIONMACROSCOPICPOLICYANDUNDERTHECREDITPOLICYDIRECTION,BUTSIMULTANEOUSLYMUSTSTRENGTHENTHEMEASURETOAVOIDTHEREALESTATEFROTHTHEFURTHERINFLATION【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)泡沫的衡量指標房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施【英文關(guān)鍵字】REALESTATEBUBBLEPRICEOFREALESTATE1引言11選題背景和意義隨著住房制度改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的良好局面。但由于我國近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資所占的比重逐步加大，各大城市商品房價格快速普遍的上漲，引起了各界人士對我國目前房地產(chǎn)價格是否合理、房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫等問題的強烈關(guān)注。深入研究房地產(chǎn)泡沫的形成機理與防范措施，對保障國民經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。12國內(nèi)外研究動態(tài)13本文研究方法本文首先解釋和闡述房地產(chǎn)泡沫的含義和形成條件，然后在闡明泡沫理論的基礎(chǔ)上，整理相關(guān)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對其進行歸納分析，用房價租金比、房價收入比、購房資金成本租金比、房屋空置率幾項衡量指標，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫程度進行判斷，得出中國房地產(chǎn)市場存在泡沫隱患的結(jié)論。最后結(jié)合中國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，提出對于我國當前房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施。2房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)理論21房地產(chǎn)泡沫的含義泡沫這個詞是指一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引新的買主，這些人一般只想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生的贏利不感興趣。隨著價格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，價格暴跌，最后以金融危機告終。泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象，表現(xiàn)為資產(chǎn)價格偏離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。所謂房地產(chǎn)泡沫是指伴隨著房地產(chǎn)投資和消費的持續(xù)高增長，房價持續(xù)大幅攀升，并越來越遠離它的實際價值和大大超過消費者的承受能力，泡沫最終破滅后會產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟和社會問題。22房地產(chǎn)泡沫的形成條件221土地的稀缺性城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實際價值而產(chǎn)生泡沫。土地的稀缺性決定建立在土地上的建筑物有了產(chǎn)生泡沫的屬性，使參與房地產(chǎn)交易的人對于土地上建筑物有了稀缺性的認識后，更易催生房地產(chǎn)泡沫。222購房者對房價持續(xù)上漲的預(yù)期房價與參與交易人的心理預(yù)期價格有著緊密聯(lián)系，這是因為實際交易決策和交易行為離不開對未來的預(yù)期，并且與市場狂熱程度緊密相關(guān)，只要人們預(yù)期房地產(chǎn)價格會不斷上漲，單純從炒作角度考慮，人們就可以從房產(chǎn)炒作中獲利，在投機市場中賺錢效應(yīng)就會被放大，就會有資金流入房地產(chǎn)市場，進一步推高房價。只要購房者對未來放房價上漲存有預(yù)期，并且房地產(chǎn)市場有了賺錢效應(yīng)，人們的購房欲望會被激活，市場上的投機現(xiàn)象會表現(xiàn)的更為明顯，一旦購房者對于未來房價持續(xù)上漲形成了心理預(yù)期，在短時間內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，將在很長一段時間內(nèi)影響房地產(chǎn)市場的健康有序的發(fā)展。223金融機構(gòu)對房地產(chǎn)信貸的過度擴張泡沫的產(chǎn)生和膨脹離不開資金的支持，在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫后，房地產(chǎn)市場很大程度上充當了資金蓄水池的功能。資金流入是推動房價上漲，并形成房地產(chǎn)泡沫的必要條件，在房地產(chǎn)市場整個運行鏈中，都需要大量的金融機構(gòu)貸款，在房地產(chǎn)市場沉淀的資金越多，越容易催生房地產(chǎn)泡沫。當房地產(chǎn)泡沫膨脹時，金融機構(gòu)也將聚集大量的風(fēng)險，因此評估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險程度對于金融機構(gòu)是十分重要的。224房地產(chǎn)市場存在供需矛盾房地產(chǎn)市場是存在供需矛盾的，且供需矛盾很難平衡，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，供應(yīng)與需求在市場周期中不可能完全同步，存在一定的滯后性，在市場需求旺盛時，市場周期會被拉長，因此表現(xiàn)出供需不同步的現(xiàn)象，供需平衡才能達到價格平衡，但房地產(chǎn)市場由于其具有周期性的特點，始終存在著一定的供需矛盾。23房地產(chǎn)泡沫的形成機制在分析和理清了房地產(chǎn)泡沫的形成條件后，可以幫助我們理解和歸納出房地產(chǎn)泡沫的形成機制，為了更好說明問題，我們假定房地產(chǎn)總需求中的真實需求保持不變，僅考慮總需求中投資性需求的變動情況對供求關(guān)系的影響。在房地產(chǎn)市場上對物業(yè)投資性需求增加的情況下。房地產(chǎn)需求曲線向右移動，房地產(chǎn)價格上揚。由于房地產(chǎn)價格上揚，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給曲線向右移動，房地產(chǎn)供給量增加。但是由于政府土地政策，尤其是土地要素的供給缺乏彈性，因此總體上房地產(chǎn)市場上供給量仍然會小于總需求量，此時價格仍然會呈上漲趨勢。由于價格進一步上漲，因此房地產(chǎn)市場上的各種力量可以繼續(xù)重復(fù)以上過程。由于我們假定房地產(chǎn)的市場真實需求并未發(fā)生改變，因此這樣的一個循環(huán)過程最終的結(jié)果必然是使總需求與真實需求之間的缺口越來越大，這種缺口越來越大的原因在于投資性虛擬需求的增加。這種市場上虛擬需求的形成在很大程度上取決于買者和賣者對于未來價格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我維持”或“自我實現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說，當房地產(chǎn)這種投資品價格發(fā)生波動時，價格越是上漲，就有越多的人會由于價格上漲的預(yù)期而人市搶購，而搶購又會使價格上漲及預(yù)期增強。在這樣的一個循環(huán)過程中，在源源不斷的貨幣流人的支撐之下，很快就會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格不斷上升的周期。可以肯定的是，當這種投資性引致需求突然中斷時，也就是說當沒有后續(xù)投資者進一步投資時，上述的整個循環(huán)過程就會中斷從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫崩潰?，F(xiàn)在的問題是，這個繼續(xù)投資的過程為什么會突然中斷或者說，因投資性需求而引致的虛擬需求達到一個什么樣的程度時才會引起這種所謂的“預(yù)期”被打破從目前的研究來看，不同的資金來源似乎對這個投資過程的中斷有著不同的影響。這里要分兩種情況來考慮，一種情況是投資者通過負債來經(jīng)營時，當長期來看房地產(chǎn)市場上的租金低于貸款利息時，由于投資者無法保持盈虧平衡，現(xiàn)有的最后投資者由于需要償還銀行的所借資金將不得不低價拋售其所有的房地產(chǎn)從而引起房地產(chǎn)價格的大幅度下跌并導(dǎo)致泡沫破裂；另一種情況是當投資者使用自有資金進行房地產(chǎn)投資時，如果投資者不能獲得社會平均利潤率時，也將拋售房地產(chǎn)以取得資金用來購買其他收益較高的資產(chǎn)。目前社會上對因股票等其他投資市場復(fù)蘇而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)心恰恰證明了這一點。但是相比較而言，當投資者用自有資金進行房地產(chǎn)投資時，產(chǎn)生這種崩潰的可能性將大大降低。事實上，在房地產(chǎn)投資中，由于房地產(chǎn)價值量大的特點使得負債經(jīng)營是一種非常普遍的現(xiàn)象，因此第一種情況更為常見。由于房地產(chǎn)氣泡是不可能一直膨脹下去的，因此當經(jīng)濟發(fā)展所帶來的真實需求不足以消化這些虛擬需求并通過社會上種種現(xiàn)象和指標使信息充分為社會所知時，這種預(yù)期就會被打破，于是便競相拋售，房地產(chǎn)價格直線下跌并導(dǎo)致泡沫隨之破裂。由于土地和房地產(chǎn)的供給彈性最小，以及大量的房地產(chǎn)抵押貸款成了銀行不良的呆賬、壞賬，因此這種泡沫一旦破滅對于實體經(jīng)濟的傷害也是最嚴重的。3基于全國層面的房地產(chǎn)泡沫的實證分析31檢驗方法的選擇本文所（一）房地產(chǎn)市場的房價租金比率房價租金比率是國際上衡量房地產(chǎn)泡沫的標準指標之一。若將房地產(chǎn)市場視為純粹的投資品，那么其資產(chǎn)價格取決于重置價格，在不考慮殘值的情況下，房地產(chǎn)價格等于預(yù)期未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)之和。房地產(chǎn)價格代表了投資的機會成本，租金收入代表了投資的當期利潤。在貼現(xiàn)率不變的情況下，過高的價租比只能刺激依靠買賣差價獲利的投機行為而非以資本紅利為目的的投資行為。投機行為越多，房價也越高，在投機心理的強烈預(yù)期下形成惡性循環(huán)，一旦價格預(yù)期發(fā)生變化，這一過程將逆轉(zhuǎn)，泡沫破裂，房價租金比率將會逐漸回歸到正常水平。房價租金比率的變化可以從商品房屋銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)這兩個指標的相對變化反映出來。從表一可以看出，我國房價租金比例長期維持在1這個數(shù)值附近，并無太大的起伏，表明房價和租金在同方向進行著大體一致的運動，但數(shù)據(jù)中顯示，在2003年以后的年份，房價租金比率總是大于1的，反應(yīng)了房地產(chǎn)市場中房屋價格的漲幅是領(lǐng)先租金的漲幅的，但這個指標一直穩(wěn)定在1附近，也反應(yīng)了我國在相應(yīng)統(tǒng)計年份房價和租金的比率在一個狹小的區(qū)間內(nèi)波動，房價與其對應(yīng)的租金相對合理，但也應(yīng)該防范房價上漲而房屋租金跟不上導(dǎo)致的房價租金比率的擴大，使房地產(chǎn)市場風(fēng)險累加。表一表一上年100917房地產(chǎn)價格指數(shù)項目2000200120022003200420052006房屋銷售價格指數(shù)1011102210371048109710761055住宅1014101910401057109410841064房屋租賃價格指數(shù)1024102810081019101410191014住宅1142108110201075102210051014099099103103108106104房屋銷售價格指數(shù)與房屋銷售價格指數(shù)之比089094102098107108105住宅銷售價格指數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)之比二）房價收入比房價收入比是指家庭住房總價即一次性購房總價與居民家庭可支配年收入的比值，是考察居民購房能力的一個通行指標。這個數(shù)據(jù)反映了居民家庭對住房的支付能力，運用通行的計算方法，每年的房價固然是單價乘以面積，單價為年平均房價，而面積則以城鎮(zhèn)人均住房面積乘以城鎮(zhèn)家庭平均每戶人口數(shù)來計算，收入以人均年收入乘以每戶平均人口數(shù)計算，可以得出計算公式房價單價城鎮(zhèn)人均住房面積城鎮(zhèn)家庭平均每戶人口數(shù)收入人均可支配年收入每戶平均人口數(shù)房價收入比房價/收入表二年份人均住房面積家庭平均人口數(shù)每戶平均住房面積每平方住宅價格每戶住房總價家庭可支配收入房價收入比單位/人人/戶/戶元/元/戶元/戶200020303136350211200134112001965640682200120803106450218000140610002126469661200222803046930229100158766302341651678200323703017130263000187519002550072735200425002987450275900205545502807756732200526102967730300600226901003105928748200627202947997338300270538513582978756注資料由中國統(tǒng)計年鑒和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)整理而得表三房屋的需求最終取決于消費者的預(yù)算狀況，而房價收入比則是衡量房地產(chǎn)市場是否過熱的重要指標。如果房價收入比很高，說明房屋價格超過了人們的支付能力，即使人們有購買意愿，但也無法形成現(xiàn)實需求，此時房地產(chǎn)市場需求收入彈性較低，市場中所蘊含的泡沫風(fēng)險也較大。房價收入比被認為是房地產(chǎn)商品“有效供給”與城市居民“有效需求”問的消費現(xiàn)象質(zhì)的屬性在數(shù)量上的反映，對于房價收入比來說，根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)的供需理論，我們界定房地產(chǎn)需求為消費者在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品數(shù)量。這與經(jīng)濟學(xué)中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情況下，房地產(chǎn)價格與消費者愿意購買的數(shù)量成反比，而收入與需求成正比。房價上升，需求降低，而收入增加，需求增加，同時房價的上升使得供給增加。房價收入比整體反映居民的購房支付能力。毋庸置疑，處在高位的房價很大程度上抑制了普通百姓購房的剛性需求。隨著今年房價的大幅快速上漲，越來越多的城市白領(lǐng)、中等收入家庭感覺到收入的增長遠跟不上插上了翅膀的房價。房價收入比是國際通用的衡量房價合理與否的重要指標。根據(jù)世界銀行對全球96個國家地區(qū)1998年的統(tǒng)計資料顯示，在全球范圍內(nèi)，房價收入比的平均水平在6484之間。一般而言，普通居民的住房開支占家庭收入的2030比較正常，合理的房價收入比應(yīng)在36之間。而我國大中城市06年房價收入比就達到了8，一線城市如北京、上海、深圳房價收入比都超過了10，超出合理范圍的房價收入比，體現(xiàn)了普通居民的購買能力在高高在上的房價面前急劇弱化，大眾買房困難已經(jīng)成為我們必須面對的現(xiàn)實。在2007年，深圳房地產(chǎn)市場投機、投資購房比例已經(jīng)高達70，預(yù)計北京上海該比例也已超出30，房價高啟對于剛性需求的擠出效應(yīng)十分明。由深圳市統(tǒng)計局發(fā)布的深圳市房價收入比可以明顯的看出當房價收入比達曾一度到達12，是全國平均收入房價比的15倍，泡沫成分相比其他大中城市要嚴重，但當房價下跌時，房價收入比會出現(xiàn)相應(yīng)的回落，因此當收入房價比超過某一警戒線時，市場會起到一定作用的自我調(diào)節(jié)作用，以房屋價格在高位出現(xiàn)一定幅度回落的形式來修正高企的收入房價比。從2007年12月北京上海深圳的收入房價比突破12可以說明，這些地區(qū)存在著明顯的房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，并有可能膨脹出嚴重泡沫。并且全國平均收入房價比也明顯高于國際標準，存在輕微程度的泡沫。表四（三）銀行信貸占房地產(chǎn)市場投資的比例衡量一個國家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)是否過熱，可以用銀行信貸在房地產(chǎn)市場中的投放程度作為一個預(yù)示指標，由于銀行信貸在房地產(chǎn)市場的貸款對象集中在購房者和開發(fā)商，因此分析這兩種市場主體對銀行信貸的依賴程度可以判斷出房地產(chǎn)市場是否過熱。信貸投資結(jié)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜帶來兩個問題一是造成“整個第三產(chǎn)業(yè)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭”的假象；二是加大了整體投資增長的不確定性。房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約2030是銀行貸款建筑公司往往要對項目墊付約占總投入3040的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達6L。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。因此金融機構(gòu)要對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險有清晰和足夠的認識。在目前房地產(chǎn)行業(yè)資金來源中，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資所占比例不超過2，資金主要來源于國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金（主要為定金及預(yù)收款）。數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來自國內(nèi)貸款的比例呈下降趨勢，2007年國內(nèi)貸款僅占全部資金的1868。在其他資金來源中，主要為定金及預(yù)收款，這部分資金主要由購買者通過銀行貸款提供給開發(fā)商的，可以認為是房地產(chǎn)行業(yè)的“間接”貸款。2007年定金及預(yù)收款所占比例達到2853，假定全為按揭貸款且首付三成，那么來自銀行的貸款占到1997。包括國內(nèi)貸款和“間接”貸款，2007年房地產(chǎn)行業(yè)資金來自金融機構(gòu)的比例達到3865，這一數(shù)據(jù)是近幾年中的最低值，最高時達到5092（2003年）。金融機構(gòu)的貸款成為房地產(chǎn)行業(yè)主要資金來源，因此信貸政策的變化對房地產(chǎn)行業(yè)影響甚大。表五表六從上圖中的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的實際自有資金投入在20，所以信貸政策的松緊程度會在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。從2007年起，國家加大了貨幣緊縮的力度，市場流動性漸漸得到控制。與此同時，當年房地產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)貸款增幅低于當年資金增幅。隨著貨幣政策的進一步從緊，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)通過國內(nèi)信貸籌集的資金增幅將進一步減小。由于目前外資在我國房地產(chǎn)業(yè)所占比例較小，而且國家也對房地產(chǎn)行業(yè)的外資進行了限制，因此未來通過外資緩解資金壓力的難度較大。再加上目前房地產(chǎn)市場成交量較過去有所下跌，預(yù)收房款和定金也無法滿足公司發(fā)展的資金要求。因此，從緊的貨幣政策將從各個方面影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，加大了房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力。按照市場的普遍預(yù)期，信貸的增速將在13左右，從而也將意味著2008年新發(fā)放的貸款總量將比2007年下降10左右。這將是信貸投放總量四年以來的首次下降，也將直接意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)將會出現(xiàn)借新還舊的困難。在開發(fā)商的資金來源仍主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力顯而易見。為緩解資金壓力，估計會有較多的開發(fā)商采取主動降價的策略。而一旦越來越多的開發(fā)商跟進降價銷售的策略，或者會促進社會形成房價還會進一步降低的預(yù)期，如此，反而會造成更多的觀望，反過來仍繼續(xù)增加開發(fā)商的資金壓力。房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整與金融危機常常如影相隨。雖然并不是每一場金融危機的導(dǎo)火索都是房地產(chǎn)市場的調(diào)整，但房地產(chǎn)市場價格的劇烈調(diào)整一定會伴隨著程度不一的金融危機。時間較遠的如日本因房地產(chǎn)市場泡沫破裂而“失去了十年”，稍近的如東南亞金融風(fēng)暴中的房地產(chǎn)，而最近的則是尚未結(jié)束的美國次貸危機。這是因為房價下降會產(chǎn)生負財富效應(yīng)，從而導(dǎo)致貸款違約率的上升和消費的下降，并降低房地產(chǎn)抵押的估價，從而使已流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)化為呆賬壞賬。進而迫使金融機構(gòu)減少信貸的投放量，引起企業(yè)投資的減少。如此便形成了房地產(chǎn)危機銀行危機貨幣危機經(jīng)濟蕭條的循環(huán)。所以一切避免房地產(chǎn)市場過熱的調(diào)控政策意圖都是為了避免產(chǎn)生未來的供過于求而導(dǎo)致房價劇烈波動，從而給金融體系和宏觀經(jīng)濟帶來沖擊和危害。而不是簡單的希望調(diào)控帶來房價的下跌，甚至是房價的劇烈下跌。我們認為對于采取何種信貸政策，應(yīng)當更多的從市場角度考慮，既不能信貸過緊而可能給房地產(chǎn)市場帶來的巨大沖擊，轉(zhuǎn)而給宏觀經(jīng)濟帶來的沖擊，更不能信貸過于寬松而使房地產(chǎn)泡沫膨脹。在目前房地產(chǎn)有過熱現(xiàn)象，局部大中城市有一定泡沫的情況下，必須防范泡沫進一步擴大嗎，又要防范信貸過緊而可能導(dǎo)致經(jīng)濟硬著陸，因此采取適當從緊的房地產(chǎn)信貸政策是十分必要的。（四）購房資金成本/租金比率購房資金成本定義為因購買房屋而承擔(dān)的利息成本。它由兩個組成部分一是按揭貸款的利息支出；二是購房相對于租房的機會成本，即首付款的存款利息損失，因為如果選擇租房，可以將用以購房的首付款存入銀行獲得利息收入，這是購房的機會成本。租房成本（或收益）即為租金。計算公式分別為購房資金成本（1首付比率）按揭貸款年利率首付比率存款年利率租金成本（對于房客）租金收益（對于房主）年租金/房屋市價比較購房資金成本和租房成本（或房租收益），借以判斷房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的潛力。對于潛在的購房者來說，如果購房資金成本大于租房成本，他們更愿意租房，削弱房價持續(xù)上漲的動力；反之，他們則更愿意購房，推動房價上漲。同樣，對于投資者來說，如果購房資金成本高于房租收益，投資欲望將會下降，房價上漲將難以持續(xù)。上述購房資金成本/租房比率沒有考慮有兩個因素。第一，它沒有包括房屋的購進價格和未來出售價格，而是假定兩者相等，即假定房屋折舊率等于同類新房的價格上漲率。如果人們預(yù)期房屋將來增值，即房屋折舊率低于同類新房將來的房價上漲率，即使購房利息成本高于租金收益，人們可能在一定時期內(nèi)依然選擇購房，推動房價上漲。第二，它也沒有考慮投資者的現(xiàn)金流約束即使人們預(yù)期房屋增值，一旦租金收入不足以支撐按揭貸款的還本付息（即月供）而且房主其它收入來源有限，他們可能選擇賣房，對房價形成向下壓力。盡管上述購房資金成本/租金比率沒有考慮房屋增值，它仍不失為診斷房地產(chǎn)市場健康與否的有效指標。如果購房資金成本已經(jīng)高于租金，并且人們由于預(yù)期房屋增值仍然選擇購房，那么，房價上漲幅度將高于租金的增長，進一步抬高購房資金成本/租金比率。但這種增值預(yù)期無法長期持續(xù)，也是社會無法容忍的，因為它要求房價漲幅越來越大，或者說房價呈“發(fā)散型”上漲，這在理論上是不可能的，而且也沒有國際先例。為了做出定量分析，要先選取在目前時點下的計算公式中的首付比例、按揭貸款利率、存款年利率這幾項已知數(shù)據(jù)，選取，5年期貸款利率783首次購房按照15幅度下浮基準利率，假設(shè)首付30，考慮首付款的機會成本（一年期定期存款利率414）后，加權(quán)計算的購房成本約為590，而租房成本即租金收益率基本在2545之間。若回顧06、05年初，由于利率水平的不同，當時的購房成本分別為496和453，租金收益率分別處于3163和3167的區(qū)間。表七根據(jù)中金公司的調(diào)研數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，購房資金成本/租金比率08年初均值為171，中值為158，分別比06年初上升06和05，比05年初上升07和06。購房資金成本/租金成本已經(jīng)高于理論中的無風(fēng)險水平，反映出目前房地產(chǎn)市場中的購房風(fēng)險在加大。購房資金成本/租金成本比和月供/月租金比的逐步上升亦顯示近幾年的房價大幅上漲一定程度上透支了部分未來預(yù)期，房價回歸理性后會降低其中的風(fēng)險。該比率的上升暗示目前房價的泡沫正在逐步積累，且破滅的風(fēng)險在加大。因租金成本較低，若不考慮房價上漲帶來的資本升值，理性的投資者應(yīng)該傾向于選擇租房。（五）商品房空置率房屋空置率是衡量房地產(chǎn)泡沫的一個重要指標。根據(jù)一般經(jīng)濟學(xué)原理，判斷一個商品市場的狀況，主要就是考察這個商品市場供給與需求雙方力量的變化情況。房地產(chǎn)市場的空置狀況，是反映需求強度的指標，它的大小將影響投資者對未來房地產(chǎn)市場走勢的判斷，并根據(jù)新的預(yù)期修正其在市場中的行為方式。當市場中的商品房屋空置面積持續(xù)上升，房屋空置率居高不下時，就說明房地產(chǎn)實際上是處于供大于求的狀態(tài)，是典型的買方市場，市場力量將不利于房地產(chǎn)市場上的供給者。在這種情況下，房地產(chǎn)價格必然會受到很大的向下的壓力，這樣投資者將不得不承受由于價格下降而帶來的資金緊張的困境，一部分將不得不破產(chǎn)退出市場，從而減少市場供給，并恢復(fù)市場的均衡，反之亦然。然而，如果市場狀況是提供供大于求，房屋空置面積和空置率一直持續(xù)居高不下，但市場價格卻保持穩(wěn)定，甚至不降反升，并伴之以投資膨脹，那么市場的運行必然存在越來越大的風(fēng)險。目前，我國并未正式公布有關(guān)商品房空置率的有關(guān)指標和統(tǒng)計辦法，因此本文采用陸磊在房地產(chǎn)泡沫研究中對商品房空置率的計算方法，通過對理念商品房施工面積、竣工面積和銷售面積等指標的計算，得到中國房屋空置率的相關(guān)指標，具體指標計算方法如下當年住宅空置面積住宅竣工面積房屋銷售面積當年住宅空置率（住宅空置面積/房屋竣工面積）100累計住宅空置面積當年住宅空置面積去年累計住宅空置面積累計住宅空置率（累計住宅空置面積/累計住宅竣工面積）100根據(jù)以上的計算方法和國家統(tǒng)計局提供的1997年到2006年的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，我們可以得出表二、表三中的數(shù)據(jù)，自1998年國家推行住房市場化改革后，我國無論在房屋建筑面積和房屋銷售面積上都得到很大的發(fā)展，并且房屋空置率是呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，反映市場仍然有較大的購房需求，并且我們僅能對需求量做出大致的判斷，無法詳細劃分出其中剛性需求和投資需求的比列。在歐美等房地產(chǎn)發(fā)展成熟的資本主義國家，房地產(chǎn)空置率一般處于10和15這個區(qū)間波動，而我國從推行住房市場化改革的年份1998年開始計算到2006年為止，平均每年的空置率為2029，仍處于一個較高的水平。但我們看到一個好現(xiàn)象，即從2005年開始，竣工面積要小于住宅銷售面積，竣工面積相比2004年增長126，銷售面積相比2004年增長147，竣工面積的增長速度要低于銷售面積的增長速度，但隨著這幾年房地產(chǎn)價格的快速上漲，購房者的購房需求增速在放緩，當增速放緩后，如果市場上商品房的供應(yīng)仍然持續(xù)增長，則相對平衡的供需關(guān)系會被打破，因此要動態(tài)的分析房屋空置率這個指標