房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)PPT課件

房地產(chǎn)評(píng)估教育，房地產(chǎn)評(píng)估，第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述，第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法，第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法，第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法，第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法，第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述，第一節(jié)房地產(chǎn)特性土地的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。(a)土地特性1，土地的自然特性(1)數(shù)量有限(不可再生)供應(yīng)彈性不足(2)位置不可移動(dòng)(3)效用持續(xù)性價(jià)格上漲趨勢(shì)(4)效用差異(不可替代)，決定，2，土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域和不完全性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給對(duì)需求變化的緩慢反應(yīng)(供給低于需求彈性)、二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則1、法律原則2、最佳使用原則3、區(qū)域和地段原則4、區(qū)域和地段原則3、房地產(chǎn)評(píng)估程序(a)委托、明確評(píng)估的基本要點(diǎn)1 明確評(píng)估報(bào)告提交日期(2)評(píng)估工作計(jì)劃和技術(shù)方案開發(fā)(3)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)收集(4)評(píng)估報(bào)價(jià)、提供評(píng)估結(jié)果和創(chuàng)建評(píng)估報(bào)告，第二部分房地產(chǎn)價(jià)格，第一部分，因?yàn)橥恋睾徒ㄖ且圆煌姆绞浇M成的，所以房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。 土地是自然的產(chǎn)物，不是勞動(dòng)的產(chǎn)物，所以其價(jià)格是地租的原金幣。建筑物是勞動(dòng)的產(chǎn)物，可以由生產(chǎn)費(fèi)和利潤(rùn)組成。另外，在我國(guó)，地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格，房?jī)r(jià)一般是指擁有價(jià)格。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格起著決定性的作用，因此理解土地價(jià)格的特性很重要。土地價(jià)格的特點(diǎn)是1、土地價(jià)格資本化2、土地價(jià)格主要由需求者決定3、土地價(jià)格呈增長(zhǎng)趨勢(shì)4、土地價(jià)格與土地用途相關(guān)(受政策影響)5、土地價(jià)格具有個(gè)別土地價(jià)格的特點(diǎn)很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。第二，中國(guó)的土地所有權(quán)類型和土地使用權(quán)價(jià)格體系，(a)我國(guó)的土地所有權(quán)類型體現(xiàn)了擁有和轉(zhuǎn)讓、擁有和轉(zhuǎn)讓不屬于土地二級(jí)市場(chǎng)交易所有的使用權(quán)的系統(tǒng)中的國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)。1 .根據(jù)國(guó)家規(guī)定：但是兩者的地位并不平等。農(nóng)村集體所有地不能直接轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。國(guó)家征用后必須轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)(對(duì)物產(chǎn)權(quán))，其價(jià)值取決于其載體土地的特性和條件。前者意味著無報(bào)酬取得的土地使用權(quán)。其權(quán)益不同于后者，主要沒有使用權(quán)的年限規(guī)定。不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押。2 .土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國(guó)家將土地使用權(quán)作為土地所有者轉(zhuǎn)讓給土地使用者一段時(shí)間后土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的行為土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、投標(biāo)、拍賣三種方式。最大壽命規(guī)定：70年，行業(yè)50年，門、教育、科、威、體50年，業(yè)務(wù)等40年，合并或其他50年。土地使用權(quán)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓：可轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押。土地使用權(quán)使用期限到期后，土地使用者可以申請(qǐng)更新。否則，國(guó)家將以無報(bào)酬收回土地使用權(quán)。(b)中國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系，1、基準(zhǔn)土地價(jià)格城市大面積土地平均地價(jià)2、校準(zhǔn)土地價(jià)格基準(zhǔn)，特定地塊在特定使用期限內(nèi)確定價(jià)格。3、初步價(jià)格轉(zhuǎn)讓是政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓年限、用途、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等規(guī)定的轉(zhuǎn)讓對(duì)象地塊的最低價(jià)格。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)所有者出售或租賃土地使用權(quán)。5、其他價(jià)格上述1-3是土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4 5是土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定。第二，房地產(chǎn)價(jià)格分類，(a)土地價(jià)格，建筑價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格，(b)總價(jià)格，單位價(jià)格，樓板土地價(jià)格樓板土地價(jià)格=總土地價(jià)格建筑面積樓板土地價(jià)格=土地單價(jià)容積率案例7，投資者臉a，b兩塊土地。a土地的容積率為5，單價(jià)為平方米/1000元。乙支的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。如果兩塊土地的不同條件相同，投資者選擇哪塊土地投資更經(jīng)濟(jì)？第三，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，(a)一般因素1，社會(huì)因素2，經(jīng)濟(jì)因素3，政策因素(b)區(qū)域因素1，事業(yè)繁榮度2，道路無障礙3，交通便利4，設(shè)施完備性5，環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)不同性質(zhì)的地區(qū)可能略有不同。(c)個(gè)別因素是指影響特定房地產(chǎn)價(jià)格的因素，可以分為影響土地的個(gè)別因素和影響建筑物的個(gè)別因素。1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素2、影響建筑價(jià)格的個(gè)別因素、第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的成本法、第一、基本思路和基本公式評(píng)價(jià)值=再開發(fā)價(jià)格-損失是從費(fèi)用消耗的角度評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的，所以首先要了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。第二，適用范圍主要適用于不產(chǎn)生現(xiàn)金流量(利潤(rùn))、幾乎沒有交易案例的公益房地產(chǎn)。也有不計(jì)算損失的新建房地產(chǎn)。值得注意的是，土地價(jià)格主要是由效用而不是成本決定的，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)限制了其適用范圍，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)價(jià)建筑物價(jià)格的時(shí)候，成本法更合適。第三，在新開發(fā)地評(píng)價(jià)中，成本法的操作階段(1)新開發(fā)地價(jià)格=開發(fā)對(duì)象土地收購(gòu)費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)投資、稅費(fèi)開發(fā)利(2)土地價(jià)格=土地收購(gòu)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅利息收益土地增值利，(a)開發(fā)對(duì)象土地收購(gòu)費(fèi)由土地使用權(quán)取得情況決定。分配或支付出納嗎？農(nóng)村取得土地使用權(quán)，還是村取得土地使用權(quán)。1.在農(nóng)村取得土地(1)國(guó)家征用集體土地向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)團(tuán)體支付的費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物和青年墓碑補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等。(二)向政府支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2、在城市取得土地(1)為取得使用的城市土地，向原土地使用者支付的拆除費(fèi)用。(二)向政府支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。(b)土地開發(fā)費(fèi)用1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(c)預(yù)計(jì)管理費(fèi)用(4)投資利息估算注意：(1)無論是自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息；(2)利息基準(zhǔn)=土地收購(gòu)成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)(3)土地收購(gòu)成本和開發(fā)成本的利息根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算。如果開發(fā)費(fèi)是均勻投資，則按投資時(shí)間的一半計(jì)算利息。(e)估算稅(6)估計(jì)投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)可以是土地收購(gòu)費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)(包括管理費(fèi))，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意使用的利潤(rùn)率的含義。土地增值收益確定一個(gè)地塊的面積為80000平方米，通過城市土地轉(zhuǎn)讓取得。轉(zhuǎn)讓金為20萬元/無，拆遷費(fèi)為30萬元/無，開發(fā)費(fèi)為3億元/平方公里，其他費(fèi)用(包括稅費(fèi))為5萬元/無，土地開發(fā)周期為2年，一年內(nèi)開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率為10%，1、土地購(gòu)置成本估算土地購(gòu)置成本=遣散費(fèi)拆遷成本=20 30=50萬元/無=750元/平方米2，土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本=開發(fā)費(fèi)其他成本=3億元/平方公里5萬元/無=300元/平方米75 投資利息=750(1 6%)2-137540%(1 6%)1.5-137560%(1 6%)0.5-1=92. 第四，新的房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)行階段，新的房地產(chǎn)價(jià)格=土地收購(gòu)成本土地開發(fā)成本建筑建設(shè)成本管理成本投資利息銷售稅普通利潤(rùn)新的建筑價(jià)格=建筑建設(shè)成本管理成本投資利息銷售成本開發(fā)收益，(a)土地收購(gòu)成本估算，(b)土地開發(fā)成本和建筑建設(shè)成本(開發(fā)成本)1，調(diào)查設(shè)計(jì)和轉(zhuǎn)移項(xiàng)目成本2 開發(fā)流程的稅和其它間接費(fèi)用(c)估計(jì)管理費(fèi)用(2)可以合并到計(jì)算中(4)投資利息估計(jì)(5)銷售稅1、銷售費(fèi)用2、銷售稅和附加3、其它銷售稅(6)開發(fā)利潤(rùn)估計(jì)、5、以前的房地產(chǎn)是使用成本法評(píng)估的操作階段，以及，(a)估計(jì)重置費(fèi)用1。可以使用區(qū)際估算方法的土地重置成本不一定使用成本法，成本法更適合新開發(fā)的土地，因此也可以采用市場(chǎng)法。這里主要是估算建筑物的重置費(fèi)用。2.兩個(gè)重置成本(1)、恢復(fù)(Reproductioncost)(2)、更新(Replacementcost)注意：實(shí)際上，評(píng)估人使用更多重置更新的成本。3 .建筑重置成本通常通過兩種方法計(jì)算：(1)根據(jù)建筑物各組成部分使用的材料種類、等級(jí)數(shù)量和所需人工的等級(jí)和數(shù)量等，根據(jù)建筑物各地區(qū)評(píng)估截止日期的各種單價(jià)，計(jì)算建筑直接費(fèi)用，將建筑間接費(fèi)用和適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)相加后計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)建筑費(fèi)用，甚至計(jì)算承包商直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)。(2)間接法在尋找與鄰近地區(qū)或相同供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)估計(jì)的建筑物類似的新建筑物的實(shí)際總成本和各組成部分的詳細(xì)價(jià)格的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)修改后，尋求重建價(jià)格。實(shí)際估計(jì)通常需要進(jìn)行分析、計(jì)算和修改，以計(jì)算新建筑每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)成本，然后乘以要估計(jì)的建筑總面積。(b)估計(jì)損失，1，估計(jì)土地?fù)p失土地?fù)p耗率=壽命/法定壽命2，估計(jì)建筑損失類型損失(物理和化學(xué)因素)無形損失(社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素)(1)耐久性壽命方法(壽命方法)如果耐久性壽命中的年折舊額相同，則建筑的年折舊為使用耐久性方法估計(jì)(配額方法)的現(xiàn)值。V=800000-1917=665600(元)非生產(chǎn)建筑的耐久性和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0%磚混凝土結(jié)構(gòu)1等：50年，2%磚混凝土2等：50年，2%磚木結(jié)構(gòu)1等(2)評(píng)分方法(觀察法)新高=結(jié)構(gòu)部分得分g裝飾部分得分s設(shè)備部分得分b其他結(jié)構(gòu)類型房屋新高分?jǐn)?shù)修正系數(shù)庫(kù)，標(biāo)題鋼筋混凝土5層建筑，評(píng)價(jià)者現(xiàn)場(chǎng)得分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝飾部分70分，設(shè)備部分60分。 修正系數(shù)c=0.75、s=0.12、b=0.13、速率=(800.75 700.12 600.13)100100%=76.2%實(shí)際上傾向于以新的速率推導(dǎo)由年初至今法和分界法得出的最終加權(quán)平均值部分布局落后于時(shí)代、設(shè)備落后或風(fēng)格落后于時(shí)代的建筑物，還應(yīng)考慮功能貶值的因素?？梢栽谛卤壤_定的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)修改。例如，某住宅重建價(jià)格為3萬韓元，通過對(duì)結(jié)構(gòu)、改造、設(shè)備的具體項(xiàng)目觀察確認(rèn)，新品種率為80%，但該住宅面積小，暗，廚房和衛(wèi)生間小，不亮。分析和估計(jì)結(jié)果，決定在新比率下進(jìn)行10%的折扣更正。v=3000080%(1-10%)=3000072%=216000(元)，4節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)收益法，1，基本思路和階段無限期：房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益/資本化率()，第三，各參數(shù)的估計(jì)(a)凈收益必須是除去各種費(fèi)用后的客觀收益，而不是實(shí)際收益。因此，要計(jì)算客觀總收益和客觀總成本來獲得。=(b)資本化率的本質(zhì)：房地產(chǎn)投資的回報(bào)率(回報(bào)率)。查找與凈收入、潛在收入、空等引起的收入損失、運(yùn)營(yíng)成本、有效總收入、運(yùn)營(yíng)成本、計(jì)算方法：1，收入和銷售價(jià)格比率(市場(chǎng)法)類似的交易方案，通過交易方案中凈收入和價(jià)格的比率獲取至少三個(gè)交易案例。2，累計(jì)方法=資本化率類型：綜合資本化率、建筑資本化率、土地資本化率。資本化率、無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，(3)確定收益期限，住宅建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)價(jià)土地使用權(quán)3354使用年限，(1)首先確定建筑物經(jīng)濟(jì)壽命下的收益期限，然后計(jì)算超過建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的土地的價(jià)值。(2)假設(shè)未來收益無限。但是在計(jì)算凈收入的時(shí)候，要減去建筑物的折舊費(fèi)用和土地費(fèi)用的攤銷。4，收益法的計(jì)算公式，(1)區(qū)內(nèi)綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格例，一家房地產(chǎn)公司于1999年5月轉(zhuǎn)讓了土地50年使用權(quán)，2001年5月在該區(qū)內(nèi)建設(shè)了鋼筋混合結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)成本為每平方米3800元，經(jīng)濟(jì)耐久性期限為60年。目前這種類型建筑物的重置價(jià)格為每平方米4800元。這座建筑物的總建筑面積為12000平方米，全部用于租賃。當(dāng)?shù)貙?duì)同一類型寫字樓的租金通常為每天每平方米2.5韓元，空置率為10%左右，每年要支付的管理費(fèi)用通常為年均租金的3.5%，房產(chǎn)稅為租金重置價(jià)格的1.5%，財(cái)產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)格的0.2%，資本化率為6請(qǐng)根據(jù)這些資料評(píng)價(jià)2004年5月辦公大樓的價(jià)格。，房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈利/綜合資本化率，房地純利=房地產(chǎn)總利潤(rùn)-房地產(chǎn)總成本，房地產(chǎn)總成本=管理費(fèi)保費(fèi)