某鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議(PPT 45頁).ppt

杏林丸的方鞋廠地塊市場調(diào)整報告及項目定位建議，德新行2012年11月，目錄、城市背景杏林地區(qū)屬于廈門集美南部，計劃“一、二、熱區(qū)”屬于比較獨立的城市集團。城市位置：位于廈門集美南部的杏林是一審篇的重要部分，距本島約20分鐘的路程；計劃結(jié)構(gòu)：“一心，二，熱區(qū)”，即“一心”，是指文化道路形成的城市區(qū)域的中心?！皟蓧K”是指南北兩個綜合區(qū)域?！?0區(qū)”表示業(yè)務(wù)區(qū)包含10個功能區(qū)。城市的性質(zhì)：廈門市的城市發(fā)展區(qū)比較獨立，以產(chǎn)業(yè)、倉庫為主，負責重要陸路運輸功能的城市集團；經(jīng)濟基礎(chǔ)區(qū)域經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，引導杏林乃至集美全面事業(yè)升級發(fā)展的基礎(chǔ)；2006-2011年期間，GDP總量、政府年度財政收入、社會消費品零售總額等多項指標保持了增長趨勢，集美區(qū)整體經(jīng)濟保持了良好的趨勢，為杏林甚至集美商圈的升級發(fā)展奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)；消費能力生活水平的穩(wěn)步提高，為居民消費從日常基本消費向高級休閑、娛樂消費的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)；2006-2011年間，集美區(qū)居民收入水平的兩大指標，城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村居民純收入保持增長趨勢，人民生活水平穩(wěn)步提高；家庭美國人民生活水平的提高，使居民消費從日?；拘拖M轉(zhuǎn)變?yōu)楦呒壭托蓍e、娛樂消費，為商業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。商業(yè)計劃在這種情況下，興林南部地區(qū)商業(yè)發(fā)展方向：基于購物，休閑輔助區(qū)(二級)商業(yè)中心，商業(yè)布局：未來美國地區(qū)商業(yè)空間布局將形成三階段體系。即：一個市商業(yè)副中心、四個區(qū)域(二級)業(yè)務(wù)中心、多個大型社區(qū)業(yè)務(wù)中心；此事件的范圍：此事件位于杏林市西部，商業(yè)街涵蓋杏林市、丸樓、碧石頭路；發(fā)展假設(shè)：興林市中南部計劃作為地區(qū)(二級)商業(yè)中心。發(fā)展方向：可以增設(shè)大型百貨商店和超市。專賣店，鼓勵開設(shè)專賣店，合理開發(fā)餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，形成更完整的功能，合理形式的結(jié)構(gòu)，以購物為主，休閑輔助商業(yè)中心。集美區(qū)商業(yè)中心體系發(fā)展設(shè)想圖，資料來源：集美區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20062015），本例中，地區(qū)、城市宏背景、商圈模式杏林舊城主要可分為杏東杏西、中低文件格式；根據(jù)興林老城區(qū)人口和商業(yè)集中分布，可分為杏東、杏西兩大商圈。杏西商人主要是杏西路、紀念物頭路、新源路和馬倫路、食品、服裝、馬達、建筑材料等，是主要形式、低年級。杏東上圈，主要是杏東路、牡丹公園步行街和文達路(寧寶路)三大街區(qū)，服裝絕對主力，杏東路北段形式中間除外，大部分中低服裝；杏洞商圈特征，服裝、食物是杏洞商圈的主要形式，是整個事業(yè)等級中較低、中等等級形式的一部分；主路杏東路人流最大，其中北路人流更高；街道商業(yè)租金200-300元/月/平方米大部分，內(nèi)部街道租金80-100元/月/日；主要道路杏東路以南最大的客流，但仍然是大部分外部人口，主要是本地居民的北部和內(nèi)部社區(qū)街區(qū)；一層店面大部分為開房3.6-4.2米，深度10-12米，杏西上卷特征，人流巨大，可以以興東商圈、周邊工廠人口為主，并向新埂等其他地區(qū)輻射；杏道形式相對多樣化，目標消費者形式(摩托車汽車、硬件)和誘導消費者形式(服裝、食物)一半；紀念碑和新源部分仍然是低價服裝，主要形式的飯菜；事業(yè)形式和等級低變化，繁華路段整體保持高租金，街道租金為150-250元/月/平方米，內(nèi)距離及雙層租金為80-100元/月/平方米；單位店鋪面積大部分為30-40平方米，格局為3-4米，進入10-12米深度，市場競爭規(guī)劃商業(yè)項目較多，競爭激烈，但杏商圈市場薄弱，此案面臨更好的市場機會；興林計劃商業(yè)項目，主要集中在杏東端，未來將形成大規(guī)模的商業(yè)領(lǐng)域，杏西商圈競爭威脅；該事件只有杏西商業(yè)廣場項目(27000平方米)，將與該事件一起發(fā)展，提高商業(yè)氛圍；杏北的多個房地產(chǎn)項目、大秦、大學康城項目形成一定規(guī)模的事業(yè)集中體，關(guān)閉杏北和關(guān)羽消費者人口，對該事件構(gòu)成威脅。中國資源橡膠樹灣、萬科金域藍灣、禹州中央海岸、商圈機會研究結(jié)果，主要案例襄法百貨，項目規(guī)模大于其他項目，引進KFC、中國移動等主要企業(yè)，預留更多停車位，樹立興林地區(qū)高級項目形象；各層形式分布不合理，沒有2/3F計劃目的消費形式，難以聚集人群，經(jīng)營比較普遍。優(yōu)秀百貨商店缺乏類別，對地區(qū)內(nèi)上層主力客群缺乏魅力，重點事例利民摩爾，評論：項目規(guī)模不大，整體形象不好，主要滿足周圍人的日常消費需求，但依靠到新原地區(qū)的強大的人類流動，保持1-2F高的租金水平，受到金融風暴和09年就業(yè)難的影響，整體經(jīng)營受到了一定影響；主要案例萬家梅商城，評論：小項目，周邊及其自身形象，產(chǎn)品等級低，主要滿足周邊居民的日常消費需求，但依靠維持1F高租金水平，2F運營存在一定困難；商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀，市場空白：目前興林商業(yè)市場缺乏主題購物中心、大型購物中心、娛樂休閑中心形式；目前杏西部地區(qū)缺少中高檔精品購物中心、中高檔餐廳、娛樂休閑中心、男性/女性購物中心等商業(yè)場所。，市場空白分析，商業(yè)市場商圈分析，乘客群體特征在此事件的輻射商圈(杏主要，杏東蓋)范圍內(nèi)居住人口的2倍，在此情況下，輻射范圍以杏商圈(杏街4大社區(qū)人口)為核心商圈，以及杏銅像圈(杏林街部分社區(qū))據(jù)調(diào)查，綜合該事件的輻射區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)，杏銅像權(quán)居住人口幾乎相當于流動人口。杏商圈居住人口不足流動人口的四分之一，商圈內(nèi)流動人口遠遠超過居住人口。消費特征分析日常生活消費基本滿意，假日購物，娛樂休閑，企業(yè)購買需求流向島嶼，市場需求未挖掘的市場需求，乘客分析摘要例一站式休閑，娛樂，餐飲商場開發(fā)招待集團機會，位置氛圍：此事件位于杏西上卷的中心，人群密集，但街道場面區(qū)塊北臨興林西路、西臨馬倫路、很多周邊工廠、巨大的農(nóng)民工，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。在這種情況下，位置、交通網(wǎng)：地塊位于馬魯昂路和光明路的交點處，道路網(wǎng)密集，交通便利，項目周邊道路網(wǎng)密集，北林杏林瑟路，西至丸路，東至光明路、人流、交通流量大，形成東西兩側(cè)人群聚集的核心點；地塊南部的永豐路、光明路等來往較少，以工廠及社區(qū)人流為主。與預防性鞋廠站、光明十字路口站、杏林西路站等相鄰的地塊，在熱區(qū)其他地區(qū)和信陽、新輝、關(guān)區(qū)等地有15路公交車，交通方便。隨著曼璐路變寬等交通網(wǎng)絡(luò)的休息，未來的交通優(yōu)勢將更加明顯。杏西路、紀念碑頭路、永豐路和馬倫路相交、永豐路、周邊支持：改善整個城市的整體，但總體低等級的整體區(qū)域氛圍，評論：整個項目周圍，但總體低等級，杏西商業(yè)廣場，長宏作為住宅商業(yè)一體化的“商業(yè)公寓”類型，投資回報率、多用途性、產(chǎn)品不足、廈門人口少，商業(yè)租賃逐步提高等，可以再次購買商業(yè)房地產(chǎn)，獲得高回報率，業(yè)主可以根據(jù)情況規(guī)劃賣場、公寓、辦公室等，改變靈活的空間，目前全國房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)量少，項目現(xiàn)場的稀缺性、稀缺性、獨特性。規(guī)劃建議、商業(yè)解釋、商業(yè)公寓將成為未來商業(yè)房地產(chǎn)的趨勢產(chǎn)品、商業(yè)公寓：商業(yè)產(chǎn)權(quán)下的功能和空間的不同組合、商業(yè)公寓、商業(yè)公寓、永建筑商培訓、安裝面積：19618平方米建筑面積：81756平方米產(chǎn)權(quán)年限為333660戶，目前家具數(shù)量為220戶4個聯(lián)立和地下商業(yè)組成。主要產(chǎn)品將與20多平米、36米高、功能性高陽裝飾小公寓、聯(lián)排別墅、部分商業(yè)部署。項目總體計劃，案例研究，項目計劃產(chǎn)品主要是SOHO中所述。摩天輪小兩間；業(yè)務(wù)，項目產(chǎn)品計劃，案例參考，項目產(chǎn)品計劃，案例參考，項目產(chǎn)品計劃，案例參考，項目產(chǎn)品計劃-層，案例參考，項目產(chǎn)品計劃-2層，案例參考，項目產(chǎn)品計劃-3層，案例參考，項目產(chǎn)品計劃-4層功能豐富；市場的稀缺性；空間獨創(chuàng)性品牌可構(gòu)筑性市場下降阻力。，價值點分析，1 .功能豐富：合并商業(yè)、住宅、辦公室2。市場的稀缺性：商業(yè)房地產(chǎn)的主要表現(xiàn)商店；寫字樓；購物中心等聚集商業(yè)和別墅的性質(zhì)的升級版本，市場不足。3.空間獨創(chuàng)性：建筑形狀各異，建筑外層的新材質(zhì)，內(nèi)部空間的流動性轉(zhuǎn)換。4.品牌建設(shè)：對于開發(fā)人員來說，創(chuàng)新產(chǎn)品不僅促進銷售，獲得更多利益，而且對開發(fā)人員的品牌建設(shè)起著重要作用。案例研究，商業(yè)公寓出現(xiàn)，商業(yè)；居住辦公室多功能融合，實際實現(xiàn)