物業(yè)前期介入工作的主要內(nèi)容

物業(yè)前期介入工作的主要內(nèi)容 物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制,提供建設性的意見。 物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設計與建造階段，可以從物業(yè)管理的角度出發(fā)，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進行主動控制、協(xié)助工程監(jiān)理、監(jiān)督施工全過程，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問題，使產(chǎn)品設計、生產(chǎn)與使用全過程都有更多的保障，促進物業(yè)建設質(zhì)量的提高;對于培育整個物業(yè)市場，促進物業(yè)企業(yè)積極走向市場，推進物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)前期介入工作的主要內(nèi)容一、土建工程1、建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。2、建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。5、陽臺設計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。二、電氣設備1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當安裝室內(nèi)機，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。3、建議設置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關(guān)閉。（中控室能及時關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。三、泵房的位置應設在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。四、環(huán)境綠化配置1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。2、高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息五、物業(yè)管理用房要考慮住宅物業(yè)管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）七、門窗工程木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關(guān)施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。有經(jīng)驗的物業(yè)公司在多年的服務工作中總結(jié)了即實用又有價值的見解，避免遺留問題