土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題ppt課件

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,1,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,2,目錄,一、概述,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),六、開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,3,一、概述,1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的含義土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是伴隨著城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展而逐漸演變的新型土地開(kāi)發(fā)形式。2000年12月8日，北京市人大常委會(huì)通過(guò)的中關(guān)村科技園區(qū)條例第四十八條規(guī)定：“中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)服從中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃”。這是在法律法規(guī)中首次提到“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”一詞，但并未對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的涵義做出明確界定。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,4,一、概述,2002年12月，北京市國(guó)土資源和房屋管理局印發(fā)了北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法（京國(guó)土房管出2002100號(hào)），第一次從立法角度對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)做了較為詳盡權(quán)威的界定。該辦法第三條：“本辦法所稱(chēng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市土地儲(chǔ)備中心)及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為?！?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,5,一、概述,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)目前尚無(wú)統(tǒng)一的學(xué)理定義。根據(jù)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法第三條規(guī)定，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念可以歸納為：政府按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)等強(qiáng)制性規(guī)定的基礎(chǔ)上，就一定量的土地進(jìn)行征用、拆遷補(bǔ)償、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)等活動(dòng)的總和。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,6,一、概述,2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容在城市土地開(kāi)發(fā)中，當(dāng)?shù)卣凑粘鞘锌傮w規(guī)劃要求辦理前期手續(xù)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的國(guó)有土地或集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，將原本非國(guó)有土地使用權(quán)（可能是集體使用權(quán)或荒地）轉(zhuǎn)變了國(guó)有土地使用權(quán)，從根本上改變了土地的使用性質(zhì)。然后進(jìn)行市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。等到土地驗(yàn)收完成后開(kāi)始用于商業(yè)運(yùn)作，掛牌出讓?zhuān)M(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,7,一、概述,3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作過(guò)程政府依據(jù)城市總體規(guī)劃編制區(qū)域規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作流程的開(kāi)始。一級(jí)開(kāi)發(fā)的驗(yàn)收完成標(biāo)志著土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的完成。具體來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作流程分為五個(gè)階段：（1）區(qū)域規(guī)劃編制（2）實(shí)施方案編制（3）意見(jiàn)征詢(xún)和行政審批（4）組織實(shí)施征地拆遷和市政工程建設(shè)（5）工程驗(yàn)收,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,8,一、概述,（1）區(qū)域規(guī)劃編制由地方政府（區(qū)、縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主導(dǎo)，根據(jù)城市的總體規(guī)劃及土地利用的總體規(guī)劃，編制擬開(kāi)發(fā)地塊所屬區(qū)域的總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃，并將編制完成的規(guī)劃報(bào)送市政府的規(guī)劃主管部門(mén)審批，由土地主管部門(mén)進(jìn)行土地預(yù)審。實(shí)踐中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商為取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資格，往往會(huì)提前介入，出資或協(xié)助政府完成區(qū)域規(guī)劃的編制控規(guī)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,9,一、概述,（2）實(shí)施方案編制地方政府在報(bào)審區(qū)域規(guī)劃的同時(shí)，需向土地主管部門(mén)提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)，并完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制。實(shí)施方案的編制應(yīng)以政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃為依據(jù)，實(shí)施方案將作為招標(biāo)文件的主要組成部分。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,10,一、概述,（3）意見(jiàn)征詢(xún)和行政審批地方政府的實(shí)施方案報(bào)送上級(jí)政府后，由上級(jí)政府土地主管部門(mén)牽頭，會(huì)同發(fā)展和改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提出意見(jiàn)和建議。申報(bào)方將根據(jù)意見(jiàn)和建議對(duì)實(shí)施方案予以調(diào)整，直到獲得審核通過(guò)。一旦審核確定了實(shí)施方案，就可以在實(shí)施方案的基礎(chǔ)上整理完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)文件。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，并與之簽署土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同。一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得授權(quán)批復(fù)后，持授權(quán)憑證到環(huán)境、交通、規(guī)劃、土地等部門(mén)辦理行政審批許可手續(xù)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,11,一、概述,（4）組織實(shí)施征地拆遷和市政工程建設(shè)按照政府批準(zhǔn)的實(shí)施方案，完成征地拆遷。征地拆遷涉及拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案及回遷安置，這是一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最容易產(chǎn)生糾紛的階段，會(huì)遇到的法律問(wèn)題很多，非常麻煩。現(xiàn)在是政府的土地征收中心執(zhí)行拆遷，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參與，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)是個(gè)好事。但是，在征收拆遷過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)不是無(wú)所作為，而是更要積極參與、積極謀劃，只不過(guò)是不要直接面對(duì)被拆遷對(duì)象。按照政府批準(zhǔn)的實(shí)施方案，完成市政工程建設(shè)。市政工程建設(shè)主要是將水、電、氣、通信、道路等市政設(shè)施引入待征用地內(nèi)。在市政設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)中，會(huì)遇招投標(biāo)、施工合同談判和履行等法律問(wèn)題。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,12,一、概述,（5）工程驗(yàn)收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的工程驗(yàn)收包括：審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體提交的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本報(bào)告、審核待征土地地上物清除狀況及拆遷結(jié)案手續(xù)、復(fù)檢市政工程等。驗(yàn)收由土地儲(chǔ)備部門(mén)、市政建設(shè)部門(mén)、工程建設(shè)管理部門(mén)、拆遷管理部門(mén)及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商一并完成。本階段，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的是供地進(jìn)度和成本、利潤(rùn)的收回，因此會(huì)有關(guān)于供地方式的合法性、供地文件的合規(guī)性等法律問(wèn)題。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,13,一、概述,4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備、土地整理的區(qū)別和聯(lián)系土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備、土地整理的含義不完全相同。（1）與土地儲(chǔ)備的區(qū)別和聯(lián)系（2）與土地整理的區(qū)別和聯(lián)系,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,14,一、概述,（1）與土地儲(chǔ)備的區(qū)別和聯(lián)系2007年頒布的土地儲(chǔ)備管理辦法，所稱(chēng)土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備可分為前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)兩個(gè)環(huán)節(jié)，這里的“前期開(kāi)發(fā)”實(shí)際上即是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（一部分還是全部）?？梢?jiàn)土地儲(chǔ)備包含土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,15,一、概述,（2）與土地整理的區(qū)別和聯(lián)系土地整理源于早期對(duì)農(nóng)用地的平整，是指通過(guò)采取各種措施，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。隨后此概念也用于建設(shè)用地。土地整理更多的是一種工程實(shí)施過(guò)程，而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除了工程特征之外，還涉及征用、拆遷、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、利益分配以及政府調(diào)控等等。由此可見(jiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)包括土地整理。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,16,一、概述,5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是政府。在2011年1月21日前，我國(guó)基本上是不分一、二級(jí)開(kāi)發(fā)，從征地拆遷開(kāi)始基本都委托給開(kāi)發(fā)企業(yè)去做。當(dāng)時(shí)的拆遷都由政府核發(fā)拆遷許可證，委托開(kāi)發(fā)商或者拆遷公司進(jìn)行征地、拆遷。有很多都是在沒(méi)有實(shí)行征收拆遷就將土地掛牌給開(kāi)發(fā)企業(yè)，就是所說(shuō)的生地出讓”、“毛地出讓”。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,17,一、概述,2011年1月21日施行的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十七條明確：“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)”。從而將傳統(tǒng)的“生地出讓”、“毛地出讓”變?yōu)椤笆斓爻鲎尅保瑢鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一級(jí)、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式變?yōu)檎鲗?dǎo)一級(jí)開(kāi)發(fā)模式。過(guò)去一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了一些歷史遺留問(wèn)題，特別是拆遷的遺留問(wèn)題，對(duì)哪些釘子戶(hù)企業(yè)不能強(qiáng)拆，征收中心不管或不知道怎么管，法院更不管。到底怎么辦？也可以說(shuō)在法律上是空白點(diǎn)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,18,一、概述,6、ppp模式與房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（1）ppp模式很有前途，中共十八屆三中全會(huì)提出：“允許社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)?！惫膭?lì)和吸引社會(huì)資本以合資、獨(dú)資、特許經(jīng)營(yíng)等方式參與建設(shè)營(yíng)運(yùn)。2014年9月26日，財(cái)政部下發(fā)關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)金201476號(hào)），成為財(cái)政部推廣以來(lái)所頒布的第一份正式文件。該文件闡明了PPP模式的意義，即“推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式，是國(guó)家確定的重大經(jīng)濟(jì)改革任務(wù)，對(duì)于加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、提升國(guó)家治理能力、構(gòu)建現(xiàn)代財(cái)政制度具有重要意義。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,19,一、概述,該文件概括了PPP模式內(nèi)容：通常模式是由社會(huì)資本承擔(dān)設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的大部分工作，并通過(guò)“使用者付費(fèi)”及必要的“政府付費(fèi)”獲得合理投資回報(bào)；政府部門(mén)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量監(jiān)管，以保證公共利益最大化。2014年11月29日，財(cái)政部又印發(fā)財(cái)金2014113號(hào)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行），進(jìn)一步明確了政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，規(guī)范項(xiàng)目識(shí)別、準(zhǔn)備、采購(gòu)、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,20,一、概述,12月2日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見(jiàn)，被稱(chēng)為發(fā)改委PPP模式總動(dòng)員，明確了PPP項(xiàng)目的范圍、操作模式、工作機(jī)制及政策保障等。2015年3月15日，國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)布關(guān)于推進(jìn)開(kāi)發(fā)性金融支持政府和社會(huì)資本合作有關(guān)工作的通知，對(duì)社會(huì)資本開(kāi)出了更優(yōu)厚的條件，其中包括貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年、貸款利率可適當(dāng)優(yōu)惠等。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,21,一、概述,2015年3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，在基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等領(lǐng)域，積極推廣政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式。在此前的地方兩會(huì)中，各地也紛紛把PPP寫(xiě)進(jìn)工作報(bào)告。中國(guó)高層再度著力推廣PPP模式，與對(duì)沖當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力密切相關(guān)。提供公共產(chǎn)品、能夠撬動(dòng)社會(huì)資本的PPP模式無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)”布置的關(guān)鍵。在政策的強(qiáng)力刺激下，地方政府積極推進(jìn)PPP模式?，F(xiàn)在PPP模式已經(jīng)形成了時(shí)髦的名詞。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,22,一、概述,（2）ppp模式與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)關(guān)系密切PPP模式是由社會(huì)資本承擔(dān)設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的大部分工作。那么土地一級(jí)開(kāi)發(fā)其中就包括部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所以PPP模式與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)關(guān)系密切。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)是一件雙贏的事情。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,23,一、概述,政府希望企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。一是，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要大量的資金支持，主要用于土地征購(gòu)、拆遷安撫以及后期基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方面。地方政府，特別是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地方的政府在負(fù)債比較高的情況下，要想搞好土地一級(jí)開(kāi)發(fā)必須借助社會(huì)資金。二是，在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要一整套繁復(fù)詳實(shí)的具體規(guī)劃操作方案，同時(shí)還需要大量的人員調(diào)配等等工作，這些由房地產(chǎn)企業(yè)完成，減輕政府的工作負(fù)擔(dān)。三是，房地產(chǎn)企業(yè)自身追求高效率高盈利的特性，必定會(huì)盡可能地在保證項(xiàng)目工程的高效率的基礎(chǔ)上考慮最大限度地降低成本，這樣就很大程度地減輕了政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,24,一、概述,企業(yè)自身也愿意參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中來(lái)，直接原因就在于企業(yè)的最終目的就是獲取經(jīng)濟(jì)利益。具體而言，不同的企業(yè)在參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的具體實(shí)踐中的具體目的也有一些差異。對(duì)于國(guó)有控股的上市公司而言，它們參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中追求產(chǎn)值的最大化，而并非最大限度的經(jīng)濟(jì)利益，它們?cè)谕恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)要求將全部投資都能夠納入公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之中來(lái)。而大部分企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的目的還是在于追逐利益的最大化，這些企業(yè)希望在土地開(kāi)發(fā)的后續(xù)工作中能夠獲得出地出讓金的分成。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,25,一、概述,然而對(duì)于私營(yíng)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)際目的則不僅希望獲得資金利息，還希望對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地出讓金進(jìn)行分成。還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中在尋求基本的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，還希望參與到土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)中去，即希望在土地出讓的過(guò)程中獲利。無(wú)論是政府方面還是企業(yè)自身的原因，企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此可以說(shuō)是土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的大勢(shì)所趨。（怎么樣拿到二級(jí)開(kāi)發(fā)）,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,26,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,1、國(guó)家的法律（全國(guó)人大制定）（1）土地管理法只是對(duì)土地一級(jí)發(fā)中的征收、征用做了原則規(guī)定第二條第四款：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。根據(jù)這一條規(guī)定，一是征收、征用必須是為了“公共利益”；二是征收、征用必須給予“補(bǔ)償”。第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”。這一條強(qiáng)制性規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須辦理“審批手續(xù)”。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,27,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,第四十七條第一款規(guī)定的補(bǔ)償原則是：“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！钡谒氖邨l第二款規(guī)定的征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)范圍和標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償范圍：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)年產(chǎn)值的6至10倍；（2）安置補(bǔ)助費(fèi)年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過(guò)15倍；（3）地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,28,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,前述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)最多不超過(guò)25倍，特殊情況不能使農(nóng)民保持原有生活水平，可以增加到30倍。（2）城市房地產(chǎn)管理法只是用一條規(guī)定了拆遷給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t。第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,29,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,2、國(guó)務(wù)院的條例（國(guó)務(wù)院制定）2011年1月21日施行的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中最主要的法律。因?yàn)橥恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)中的征收與補(bǔ)償是最難做，工作量也是最大的。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,30,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（1）新條例適用范圍的問(wèn)題可以分三個(gè)層次理解新條例適用范圍：第一個(gè)層次，必須是為了公共利益所進(jìn)行的征收與補(bǔ)償。新條例第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償”。根據(jù)這一條規(guī)定，只是為了公共利益的需要的征收才適用，不是所有的房屋征收和補(bǔ)償行為都由新條例調(diào)整。例如純粹的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就明顯不能啟動(dòng)政府征收程序。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,31,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,第二個(gè)層次，公共利益法律上列舉了五種情況。新條例第八條以列舉的方式首次對(duì)公共利益作了具體的規(guī)定：“（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,32,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,第三個(gè)層次，新條例第八條以列舉5種類(lèi)型公共利益后的第（六）項(xiàng)“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。根據(jù)這一條款規(guī)定，其他公共利益必須是法律、行政法規(guī)規(guī)定的。但是有的人主張?jiān)诠怖娴木唧w概念很難界定的情形下，可以按照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第3條規(guī)定的“決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)”的原則，在土地征收中引入法定的民主參與程序來(lái)界定公共利益，建立健全土地征收聽(tīng)證制度，通過(guò)公眾參與來(lái)最終判斷其征收行為是否符合公共利益的需要。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,33,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,第四個(gè)層次，政府作出征收決定還應(yīng)當(dāng)滿足第八條規(guī)定的“確需征收房屋”的要求。不是所有的公共利益建設(shè)活動(dòng)，就一定適用政府征收程序。如果可以通過(guò)談判協(xié)商的方式完成購(gòu)買(mǎi)的，或者可以通過(guò)征收以外的其他途徑獲得建設(shè)用地的就可以不走進(jìn)行征收。第五個(gè)層次，新條例第九條規(guī)定公共利益建設(shè)必須納入規(guī)劃。“應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃”。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,34,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,需要注意的問(wèn)題是：此前的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例并未對(duì)公共利益和非公共利益進(jìn)行區(qū)分，只是規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施的房屋拆遷、補(bǔ)償、安置都適用該條例?，F(xiàn)在新的條例把城市房屋拆遷管理?xiàng)l例廢止了，那么非公益性的拆遷補(bǔ)償行為就存在一個(gè)法律監(jiān)管的真空?，F(xiàn)實(shí)中單純的商業(yè)利益拆遷補(bǔ)償，也還是會(huì)在不同程度上涉及到公共利益。比如：企業(yè)的退城進(jìn)區(qū)、新城區(qū)建設(shè)等。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,35,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（2）征收與補(bǔ)償主體的問(wèn)題新條例第四條第一款規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”。根據(jù)這一條款的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府是理所當(dāng)然的征收主體，改變了以前拆遷公司和開(kāi)發(fā)公司都可以作為主體新條列第四條第二款規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”。根據(jù)這一條款的規(guī)定，房屋征收部門(mén)是市、縣級(jí)人民政府是實(shí)施征收的職能部門(mén)，負(fù)責(zé)的是征收的具體性事務(wù)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,36,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,在這里需要注意的是，新條例中征收決定等行政行為由政府做出的背景下，房屋征收部門(mén)有無(wú)以自己的名義做出具體的行政行為的可能。面對(duì)紛繁復(fù)雜的具體的拆遷補(bǔ)償工作，房屋征收部門(mén)做出自己的具體行政行為是難免的。為此，哪些行為由征收主體做出？哪些行為由房屋管理部門(mén)做出？在理論上和實(shí)踐中都值得注意。新條列第五條第一款規(guī)定：“房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的”。根據(jù)這一條款的規(guī)定，房屋征收實(shí)施單位與政府是委托和被委托的關(guān)系。所以第二款規(guī)定：“房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任”。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,37,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（3）申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題新條例對(duì)于征收決定的執(zhí)行，采取的是由行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)法院執(zhí)行的模式，行政機(jī)關(guān)不再作為強(qiáng)制征收的執(zhí)行主體。新條例第二十八條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,38,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,在我國(guó)，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定行政強(qiáng)制執(zhí)行分為兩類(lèi)：一類(lèi)是行政機(jī)關(guān)自己執(zhí)行，另一類(lèi)是由行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)法院執(zhí)行。這兩類(lèi)執(zhí)行最大的區(qū)別在于：當(dāng)法院作為執(zhí)行主體時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)執(zhí)行的行為進(jìn)行合法性審查，對(duì)于明顯違法的具體行政行為裁定不予執(zhí)行。即使在被征收人不提起復(fù)議或者訴訟的情況下，法院也必然要對(duì)征收決定予以審查。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，這項(xiàng)制度設(shè)計(jì)到底能否順利得到執(zhí)行值得深思。政府和法院以前亂作為的情況比較多，現(xiàn)在不作為的情況太普遍。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,39,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,3、土地儲(chǔ)備管理辦法（國(guó)務(wù)院的部委制定）。2007年11月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布土地儲(chǔ)備管理辦法。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,40,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（1）土地儲(chǔ)備管理辦法背景和目的在2001年以前，國(guó)有土地資產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價(jià)，擠占國(guó)有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)有國(guó)家取得的土地收益流失到少數(shù)單位和個(gè)人手中。這不僅嚴(yán)重影響了對(duì)土地的保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)、利用，而且滋生腐敗現(xiàn)象。為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，切實(shí)防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，國(guó)家開(kāi)始建立土地儲(chǔ)備制度。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,41,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,國(guó)務(wù)院在（國(guó)發(fā)20011號(hào)）關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知中提出來(lái)：“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋兀鹑诓块T(mén)要依法提供信貸支持”。土地儲(chǔ)備管理辦法是在國(guó)家試行土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)上，國(guó)土、財(cái)政、銀行三部門(mén)聯(lián)合制定的，最大程度地對(duì)土地儲(chǔ)備工作予以規(guī)范。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,42,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,一是注重操作規(guī)范，通過(guò)提煉各地開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將具有最大共性的運(yùn)作方式上升為政策，從而最大程度地實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行方式的統(tǒng)一。二是注重管理規(guī)范，通過(guò)明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、國(guó)土資源管理部門(mén)、財(cái)政、人民銀行在土地儲(chǔ)備工作中的職能和職責(zé)，使各部門(mén)和機(jī)構(gòu)能夠按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲(chǔ)備工作的順利開(kāi)展。三是注重政策協(xié)調(diào)，依據(jù)土地儲(chǔ)備工作的需要，在土地、財(cái)政、金融管理現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，使涉及土地儲(chǔ)備工作的政策能夠取得最大的協(xié)調(diào)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,43,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（2）關(guān)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)第三條規(guī)定：“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位?！睘槭裁催@樣設(shè)立機(jī)構(gòu)？一是、為了土地儲(chǔ)備與供應(yīng)的相互協(xié)調(diào)。按照法律規(guī)定，市、縣人民政府是土地供應(yīng)的主體，國(guó)土部門(mén)的組織實(shí)施主體，所以，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須置于政府國(guó)土地部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)之下。只有這樣土地儲(chǔ)備資金的收支管理政策、銀行貸款償還才能順暢地進(jìn)行。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,44,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,二是、為了實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的目標(biāo)。土地儲(chǔ)備是以加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力為目的的，要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，事業(yè)單位更為合適，而公司性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由于存在營(yíng)利的要求，與這些目標(biāo)有一定的沖突。三是、只有具有獨(dú)立的法人資格才能開(kāi)展貸款融資活動(dòng)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,45,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（3）關(guān)于土地儲(chǔ)備計(jì)劃與項(xiàng)目實(shí)施方案土地儲(chǔ)備計(jì)劃由國(guó)土資、財(cái)政及人民銀行編制，政府批準(zhǔn)。編制的依據(jù)第七條規(guī)定：“土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案?！?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,46,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理，是各地的普遍經(jīng)驗(yàn)，辦法提出土地儲(chǔ)備計(jì)劃由國(guó)土資源、財(cái)政、人民銀行三家共同編制，一方面是出于調(diào)控市場(chǎng)的考慮，另一方面是出于土地儲(chǔ)備規(guī)模與資金預(yù)算、貸款規(guī)模銜接的考慮。項(xiàng)目實(shí)施方案由國(guó)土資源管理部門(mén)根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，編制項(xiàng)目實(shí)施方案，然后經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,47,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（4）關(guān)于土地儲(chǔ)備的范圍第十條規(guī)定：“下列土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：(一)依法收回的國(guó)有土地；(二)收購(gòu)的土地；(三)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地?！弊⒁獾氖牵恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)不是政府的部門(mén)，可以按市場(chǎng)原則協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格收購(gòu)?fù)恋?，但不能?qiáng)制收購(gòu)。政府是土地收購(gòu)的主體，政府收購(gòu)后交給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,48,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（5）關(guān)于儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)與利用根據(jù)16條至21條的規(guī)定歸納如下幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，對(duì)儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)就是達(dá)到出讓條件的前期開(kāi)發(fā)，即對(duì)納入政府儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“七通一平”的出讓要求，實(shí)現(xiàn)土地升值。但是前期開(kāi)發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,49,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,第二點(diǎn)，對(duì)儲(chǔ)備土地的利用包括：出租、臨時(shí)利用、融資擔(dān)保第三點(diǎn)，儲(chǔ)備土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和臨時(shí)利用是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職責(zé)。但具體的開(kāi)發(fā)利用一是要經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)批準(zhǔn)，在批準(zhǔn)文件中明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)儲(chǔ)備土地?fù)碛械臋?quán)利。第四點(diǎn)，對(duì)儲(chǔ)備土地，不一定是全部土地證書(shū)，只有批準(zhǔn)同意以?xún)?chǔ)備土地為抵押物融資的，才構(gòu)成核發(fā)土地證書(shū)的必要條件。沒(méi)有融資需求，就沒(méi)有必要批準(zhǔn)核發(fā)土地證書(shū)后。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,50,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（6）關(guān)于土地供應(yīng)儲(chǔ)備土地的供應(yīng)首先要納入市、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，其次，由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地，而不是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自己供應(yīng)。4、地方出臺(tái)的有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)目前我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)和規(guī)章，但地方政府卻早于國(guó)家有了地方法規(guī)。比較有代表性的是2005年8月3日北京市土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,51,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（1）規(guī)定了土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)的含義是指“政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為”。（2）規(guī)定了土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)的主管部門(mén)是國(guó)土資源局，實(shí)施部門(mén)是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。（3）規(guī)定了土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)作的原則是“以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,52,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（4）規(guī)定了土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)的目的是“按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)”。（5）規(guī)定了編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃5個(gè)依據(jù)。即“（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、（2）城市總體規(guī)劃、（3）土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、（4）年度土地利用計(jì)劃、（5）年度土地供應(yīng)”。（6）規(guī)定了編制土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的部門(mén)，是市國(guó)土局會(huì)同有關(guān)部門(mén)和各區(qū)縣政府編制。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,53,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（7）規(guī)定了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市國(guó)土局會(huì)同市相關(guān)部門(mén)組織實(shí)施，不是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。（8）規(guī)定了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施方案由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制（9）規(guī)定了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施方案主要內(nèi)容：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施方式。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,54,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（10）規(guī)定了“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施?！保?1）規(guī)定了通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,55,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（12）規(guī)定了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)完成后，由市國(guó)土局組織有關(guān)部門(mén)對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收。（13）出讓儲(chǔ)備土地簽訂兩個(gè)合同：一個(gè)是由政府與受讓人簽訂土地出讓合同；另一個(gè)是由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本。（14）劃撥儲(chǔ)備土地，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本由土地使用權(quán)人承擔(dān)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,56,二、涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定,（15）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：（一）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；（二）收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；（四）招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；（五）貸款利息；（六）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,57,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,以前從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要有以下模式1、固定收益模式該模式是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支付固定的一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)本身獲利。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,58,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,北京是采用這一模式的典型。該模式有三種具體形式：一是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開(kāi)發(fā)成本的2%；,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,59,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,二是開(kāi)發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施的，利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開(kāi)發(fā)企業(yè)投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-15%），所提取的收益不足開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,60,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,2、分享土地出讓金模式該模式一般是指一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法收益。從目前采取此類(lèi)盈利模式的一些案例來(lái)看，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景一般均為項(xiàng)目所在地政府的平臺(tái)公司。因?yàn)槲覈?guó)土地的是全民所有，為避免國(guó)有資產(chǎn)流失，土地出讓金分成模式要求參與合作的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)必須是國(guó)有企業(yè)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,61,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,在此模式下，一般有兩種具體操作方法：一是企業(yè)與政府簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權(quán)；二是企業(yè)與政府合資成立項(xiàng)目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權(quán)的占比，而獲得土地出讓金的分成權(quán)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,62,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,3、分享土地增值收益該模式是指一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)除獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本補(bǔ)償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。這種盈利模式在我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域也較為普遍。分配比例通常跟土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分成通常要高些。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,63,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,實(shí)現(xiàn)這種模式收益必須有兩個(gè)條件：一是，前提在于地政府的分享機(jī)制、并且在企業(yè)與政府間簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議中確定。二是，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有。如：投資環(huán)境景觀，提高生態(tài)環(huán)境的效益來(lái)實(shí)現(xiàn)土地增值；投資公共設(shè)施建設(shè)，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,64,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,4、持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施模式該模式是指政府授權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商則可以通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)所有權(quán)，提供公共配套服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。這種模式采用的較少。實(shí)現(xiàn)這種模式收益必須有兩個(gè)條件：一是，該盈利模式的前提是政府允許土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。二是，該盈利模式的關(guān)鍵是一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)公共公建的判斷正確。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,65,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,5、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，低價(jià)拿地該模式是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得部分二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，獲取較高收益。特別是通過(guò)與政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)建立的良好合作，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往能以事先約定好的較低價(jià)格獲得二級(jí)土地開(kāi)發(fā)。實(shí)現(xiàn)這種模式收益必須有兩個(gè)條件：一是，該盈利模式的前提是政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,66,三、以前房企參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要盈利模式,二是，該盈利模式的關(guān)鍵一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有卓越的二級(jí)開(kāi)發(fā)能力。通常有兩種方式低價(jià)拿地：一是，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，或幫助政府代建一級(jí)開(kāi)發(fā)工程，無(wú)償或低價(jià)獲得部分土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；二是，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府協(xié)商，制定有利于一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地出讓規(guī)則，確保拿到優(yōu)質(zhì)地塊。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,67,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要投入巨額資金，一直以來(lái)，融資問(wèn)題都是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題之一。政府運(yùn)作模式下土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式主要有：,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,68,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,1、土地儲(chǔ)備銀行貸款。政府主要依靠土地儲(chǔ)備貸款來(lái)充實(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的資金。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要負(fù)擔(dān)較大的貸款利息。并且，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家土地調(diào)控政策的影響，在城市規(guī)劃發(fā)生變化的情況下，原定的土地出讓計(jì)劃可能變得利潤(rùn)下降甚至沒(méi)有利潤(rùn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要負(fù)擔(dān)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,69,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基金。政府用拍賣(mài)儲(chǔ)備土地收回的錢(qián)以及收繳的土地出讓金、城市建設(shè)稅等資金建立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基金。由于從總體上通過(guò)競(jìng)標(biāo)拍賣(mài)收回的錢(qián)肯定收大于支,開(kāi)發(fā)基金就會(huì)越滾越多,從而形成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金不斷充實(shí)的良性循環(huán)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,70,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,3、地方政府債券、企業(yè)債、私募產(chǎn)業(yè)基金。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于一種政府行為，發(fā)行地方政府債券，籌集資金,用于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)建設(shè)是適合的。甚至可以由被征用人、被拆遷人購(gòu)買(mǎi)地方政府債券,這樣可以讓原土地使用人也享受到土地未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)的收益,使拆遷工作易于進(jìn)行。預(yù)算法規(guī)定只有國(guó)務(wù)院才可決定發(fā)行地方政府債券。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,71,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,4、信托融資計(jì)劃。由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體作為融資人,信托公司作為受托人,發(fā)行受托計(jì)劃,向委托人取得信托資金后,購(gòu)買(mǎi)融資人的優(yōu)先收益權(quán),信托計(jì)劃期滿時(shí),融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價(jià)購(gòu)回有限收益權(quán)。如，重慶市的信托貸款。但是信托貸款仍然是以地方政府的財(cái)政擔(dān)保發(fā)行的，仍然離不開(kāi)政府的財(cái)力和政策支持，2012年2月1日后信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,72,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,5、BT或BOT模式融資。采用BT或BOT模式開(kāi)發(fā)，所需要的資金全部由獲得特許專(zhuān)營(yíng)的企業(yè)通過(guò)融資、貸款解決。政府不提供擔(dān)保資金，但可適當(dāng)貸款或參股，共同投資。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于政府能夠借助于一些資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)的企業(yè)（或機(jī)構(gòu)）來(lái)完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。例如，中國(guó)鐵建十六局集團(tuán)投資12億元建設(shè)南昌市國(guó)體中心及西客站路網(wǎng)BT項(xiàng)目。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,73,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,6、賦予原土地使用者“期權(quán)”。由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金主要用于征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等,其中征地拆遷費(fèi)用占總資金量的一半以上，如果通過(guò)與原土地使用者簽訂協(xié)議,賦予其一定的“期權(quán)”，就可以降低前期開(kāi)發(fā)資金的總需求量。并且因?yàn)橘x予了原土地使用者一定比例的土地收益分成權(quán)(期權(quán))，在最大限度上保障了原土地使用者的權(quán)益,會(huì)更有利于推動(dòng)拆遷工作的順利進(jìn)行。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,74,四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資方式問(wèn)題,7、用儲(chǔ)備土地抵押融資。由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段的土地使用證土地儲(chǔ)備證，故可采取土地抵押融資。此外，還可以不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押擔(dān)保融資。參考國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知(國(guó)發(fā)(2000)33號(hào))“擴(kuò)大以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)權(quán)或收益權(quán)為質(zhì)押發(fā)放貸款的范圍”的規(guī)定。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資擔(dān)保方面，可以試行將土地儲(chǔ)備收益權(quán)質(zhì)押擔(dān)保融資或通過(guò)固定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收款賬戶(hù)的方式，將收款賬戶(hù)質(zhì)押擔(dān)保融資。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,75,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)在參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存，其法律風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)：1、政府的政策缺乏穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)（政府信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)）2、土地出讓收益分成與相關(guān)法律法規(guī)或政策相沖突的風(fēng)險(xiǎn)3、征地與拆遷困難的風(fēng)險(xiǎn)4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資難風(fēng)險(xiǎn)5、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)6、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）7、政府財(cái)力不足造成投資成本不能及時(shí)收回的風(fēng)險(xiǎn),土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,76,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),1、政府的政策缺乏穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)（政府信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)）政策與法律相比較，一方面具有綱領(lǐng)性，另一方面又具有不穩(wěn)定性。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般時(shí)間比較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)工程中政策可以發(fā)生變化，這就決定開(kāi)發(fā)企業(yè)要跟隨政府不斷修改的新政策的變化而不斷調(diào)整。而政府政策的調(diào)整又將對(duì)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期預(yù)定好的一整套實(shí)施方案以及資金投入方案造成嚴(yán)重的影響。這種不定期的政策變動(dòng)一方面會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部融資的困難，另一方面又會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本增加。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,77,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),特別是因?yàn)檎叩淖儎?dòng)從而使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的標(biāo)的土地?zé)o法通過(guò)，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能如期進(jìn)行，這樣企業(yè)與政府所簽訂的相關(guān)方面的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同也就不再產(chǎn)生法律效力，在此之前開(kāi)發(fā)企業(yè)所投入的費(fèi)用就會(huì)能損失。2、土地出讓收益分成與相關(guān)法律法規(guī)或政策相沖突的風(fēng)險(xiǎn)目前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)增值收益的盈利模式在我國(guó)較為常見(jiàn)。土地出讓收益分成已經(jīng)成為一級(jí)開(kāi)發(fā)較為重要的利潤(rùn)來(lái)源，對(duì)此國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)范，而細(xì)推敲有法律沖突。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,78,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),有的省雖然制定了地方法規(guī)進(jìn)行規(guī)定，如海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知第七條規(guī)定：“土地出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)企業(yè)的分成比例?！倍@一規(guī)定與“國(guó)發(fā)200631號(hào)”文件相沖突?！皣?guó)發(fā)200631號(hào)”文件規(guī)定，“國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行收支兩條線管理?！毕鄾_突。如果地方政府依據(jù)中央的規(guī)定不履行合同，就非常不好處理。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,79,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),3、征地與拆遷困難的風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)都會(huì)涉及到征地與拆遷安置等相關(guān)事項(xiàng)，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)較大且不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。征地最終能否得到政府的審批，拆遷安置是否能順利實(shí)施，尤其是“釘子戶(hù)”的多少，將是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同履行的一大風(fēng)險(xiǎn)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,80,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資難風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)相比較，存在難以融資的風(fēng)險(xiǎn)。在土地二級(jí)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以土地設(shè)定抵押直接融資，也可以預(yù)售房屋抵押融資。但在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)不享有該幅國(guó)有土地的使用權(quán)，不可能利用該項(xiàng)目的標(biāo)的物（土地）予以融資，開(kāi)發(fā)企業(yè)存在融資難的風(fēng)險(xiǎn)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,81,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),5、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)相比較，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大。隨著土地儲(chǔ)備管理辦法的實(shí)施，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資空間大為改善，但一般土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資依然困難。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資時(shí)間比較長(zhǎng)，征地、拆遷安置需要大筆資金，在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)若沒(méi)有雄厚的資金保障或有較強(qiáng)的融資能力，勢(shì)必面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,82,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),6、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）一方面，當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)過(guò)多或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，土地出讓價(jià)格過(guò)低甚至流標(biāo)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不能按照預(yù)計(jì)收回投資；另一方面，當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)過(guò)少或者房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，土地出讓價(jià)格過(guò)高，而自身資金實(shí)力不夠，也將無(wú)法實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)拿地的目的。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,83,五、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),7、政府財(cái)力不足造成投資成本不能及時(shí)收回的風(fēng)險(xiǎn)涉及公益建設(shè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資費(fèi)用是由政府來(lái)?yè)芨兜?。但是，政府能否按照約定時(shí)間償債是一個(gè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前考慮的問(wèn)題，因?yàn)檎膬攤芰σ彩怯邢薜?，特別是有些地方政府負(fù)債相當(dāng)高的情況下。一旦政府不能如期償債，企業(yè)就必須有能力來(lái)親自來(lái)承擔(dān)這一部分資金虧空，才不至于造成資金鏈斷裂，從而造成更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,84,六、開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范,1、審查項(xiàng)目合法性對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在投資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。主要從以下三個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,85,六、開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范,（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)企業(yè)已投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。所以，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要審查項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,86,六、開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范,（2）立項(xiàng)文件的合法性。開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性。一要審查有審批權(quán)限的政府是否已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)；二要審查立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作的內(nèi)容是否一致在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求政府須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性。開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及有關(guān)法律問(wèn)題,87,六、開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范,2、要求主管地政府提供相應(yīng)的政府文件。（1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)?shù)卣峁┯嘘P(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的政府文件。一要明確該土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的操作方式；二要明確該操作方式的合法性，確保該土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同的有效性。（2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣炗喭恋赝恋匾患?jí)開(kāi)