建筑與房地產(chǎn)法律服務(wù)培訓(xùn)課件

陳月棋浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人浙江省律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長全國律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員,建筑與房地產(chǎn)法律服務(wù),法律服務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目并購（土地閑置風(fēng)險(xiǎn)、行政審批風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)、非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)）房地產(chǎn)開發(fā)融資（信托融資、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資金基金、BT、假按揭的刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、零首付的騙貸刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)）房地產(chǎn)合作開發(fā)（合作機(jī)制、注冊資本以外再投資的風(fēng)險(xiǎn)、大股東控制、小股東配合、合作關(guān)系的認(rèn)定、股東派生訴訟）商品房銷售及二手房買賣（認(rèn)購、合同效力、規(guī)劃變更、配套設(shè)施的權(quán)屬、車位、綠地、交房條件、逾期辦證、商品房質(zhì)量、全裝修商品房的質(zhì)量問題、斷供）商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售（分割商鋪的銷售及返租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、商鋪招商風(fēng)險(xiǎn)、委托管理、資產(chǎn)證券化、養(yǎng)老服務(wù)）建設(shè)工程合同管理（合同管理、反索賠等、BOT、PPP）,合同管理,一、建設(shè)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)1、合同主體的資質(zhì)規(guī)定；2、標(biāo)的額大；3、履行周期長；4、法律關(guān)系復(fù)雜；5、法律規(guī)定與行政管理之間的沖突（土地管理、限購）；6、“陰陽合同”比較普遍；7、大量的默認(rèn)條款（新版施工合同31項(xiàng)默認(rèn)條款）。,二、起草、審查合同時(shí)應(yīng)注意的問題（一）合同主體的審查1、資質(zhì)審查：是否存在資質(zhì)要求、防止資質(zhì)借用及掛靠（1）案例：廣州集美組（2）資質(zhì)掛靠的認(rèn)定：（浙江省高院解答）下屬機(jī)構(gòu)或在冊職工+在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面給予支持。2013版施工合同以及建設(shè)部兩年質(zhì)量整治行動對掛靠的整治。,（3）違反資質(zhì)規(guī)定的法律后果民事責(zé)任：承包人將其承包的全部工程轉(zhuǎn)包給第三人，或者以內(nèi)部聯(lián)營、掛靠等方式承包給第三人，或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人，或者將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位，以及分包單位將承包的工程再分包的，應(yīng)依法認(rèn)定為無效。對于超資質(zhì)承包工程的，要在認(rèn)定合同無效的基礎(chǔ)上判令過錯(cuò)方承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。,刑事責(zé)任：2011年5月10日18時(shí)許，河南濟(jì)源東西山鐵礦選礦廠工人劉堂如對新建的儲水倉注水養(yǎng)護(hù)，當(dāng)水倉被注水至10米深時(shí)，靠近廠房一側(cè)的倉壁突然發(fā)生傾斜崩塌，將相鄰的廠房砸塌，造成在廠房內(nèi)6人死亡，2人受傷。被告人張迎東作為選礦廠負(fù)責(zé)人，將項(xiàng)目發(fā)包給沒有任何施工資質(zhì)的個(gè)人建設(shè)，且無施工設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理同意開工建設(shè)，在該起事故中負(fù)有主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，犯工程重大安全事故罪，判處有期徒刑二年六個(gè)月，緩刑四年，并處罰金4000元。,（4）現(xiàn)行資質(zhì)管理的弊端政府受規(guī)模、能力和施政成本限制，導(dǎo)致政府難以履行有效的監(jiān)督、監(jiān)管職責(zé)；高資質(zhì)等級企業(yè)缺乏壓力，企業(yè)惰性增加；借用、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，沒有起到資質(zhì)管理應(yīng)有的作用。一級企業(yè)中標(biāo)、二級企業(yè)進(jìn)場、三級企業(yè)管理、包工頭實(shí)際施工（5）未來資質(zhì)管理的趨勢取消資質(zhì)管理，可能會改為英國的注冊制或美國的準(zhǔn)入制。爭論：資質(zhì)是否影響合同效力？,2、關(guān)聯(lián)企業(yè)（1）案例：唯冠科技（深圳）有限公司與唯冠電子股份有限公司（臺灣唯冠）（2）預(yù)防：詳盡的盡職調(diào)查3、對境外企業(yè)審查（1）案例：正大中國、亞信金融、中商博組委會（2）預(yù)防：提供詳盡的公司檔案及業(yè)績證明,（二）合同標(biāo)的物總體要求：指向唯一性，不產(chǎn)生任何歧義。采購合同中合同標(biāo)的物及其組成部件的規(guī)格、型號、產(chǎn)地、商標(biāo)、數(shù)量等等。（公司代碼？）商品房買賣合同標(biāo)的物（別墅、江干法院案例12/16）服務(wù)類合同中提供服務(wù)方的義務(wù)應(yīng)當(dāng)非常明確，如設(shè)計(jì)合同中，設(shè)計(jì)人究竟應(yīng)完成哪些工作？（現(xiàn)行設(shè)計(jì)合同缺少配合義務(wù)）施工合同，承包的范圍。,（三）質(zhì)量約定總體要求：明確且具有可檢驗(yàn)性采購合同主要是材質(zhì)、參數(shù)以及其他能描述該質(zhì)量的內(nèi)容，特別是對于非標(biāo)產(chǎn)品，應(yīng)詳細(xì)描述其質(zhì)量或封存樣品；（買賣合同解釋第40條合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn)；外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說明為準(zhǔn)）新版施工合同約定封樣不能變更合同內(nèi)容。全裝修商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)合同要求就更加明確應(yīng)在合同中詳細(xì)約定質(zhì)量要求；如無統(tǒng)一的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不要僅使用優(yōu)質(zhì)、優(yōu)良、一等等字樣,（四）價(jià)款及付款時(shí)間總體要求:明確無歧義價(jià)款的組成。服務(wù)類合同包含了哪些項(xiàng)目的費(fèi)用？在總價(jià)確定的情況下，每階段或單項(xiàng)工程單價(jià)、費(fèi)用；施工合同聯(lián)系單簽證價(jià)款中是否含稅、費(fèi)等。付款時(shí)間包括時(shí)間節(jié)點(diǎn)和進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，如果是我們付款的，對于約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)的，應(yīng)注意與進(jìn)度節(jié)點(diǎn)等掛起鉤來。對于約定進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的，應(yīng)非常明確，無歧義。（案例：承包方23日前報(bào)合格工程量、5日內(nèi)監(jiān)理審核、建設(shè)單位收到監(jiān)理單位審核資料后在次月5日前付款）發(fā)票與付款的先后順序（憑票付款案例）。關(guān)于違約金的抵扣。,（五）合同履行期限1、總體要求：可認(rèn)定，需保留相關(guān)證據(jù)2、開始起算期限明確（指令發(fā)出日期、設(shè)計(jì)合同中的意見簽復(fù)日期等）（電梯采購合同：甲方確認(rèn)圖紙后通知乙方排期）3、節(jié)點(diǎn)期限。4、延期的認(rèn)定。,（六）驗(yàn)收總體要求：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)唯一，爭議解決機(jī)制清晰1、驗(yàn)什么？經(jīng)辦人員在驗(yàn)收單上簽字代表什么？對哪些質(zhì)量持保留意見的？省高院解答：發(fā)包人已組織驗(yàn)收并在相關(guān)文件上簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，后又以工程質(zhì)量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款的，該主張不能成立。但確因承包人施工導(dǎo)致地基基礎(chǔ)工程、工程主體機(jī)構(gòu)質(zhì)量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款。最高院：買受人的簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)。（工程驗(yàn)收后，但無法對所使用的材料是否合格、材料是否符合圖紙約定、鋼筋用量是否充足、有無偷工減料進(jìn)行驗(yàn)收）,2、異議程序及爭議處理機(jī)制異議期限（合理期限）；異議爭議處理機(jī)制；鑒定程序的啟動（啟動情形、質(zhì)量檢驗(yàn)或鑒定機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、質(zhì)量檢驗(yàn)或鑒定費(fèi)用的預(yù)付、質(zhì)量檢驗(yàn)或鑒定費(fèi)用結(jié)果的法律后果。）,（七）合同的退出機(jī)制（解除權(quán)）總體要求：可進(jìn)可退1、法律規(guī)定（1）法定解除的情形（合同法94條）不可抗力、放棄履行、遲延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后合理期限內(nèi)仍不履行、遲延履行或其他違約使一方合同目的無法實(shí)現(xiàn)。（合同可約定相關(guān)情形）（2）無效或可撤銷、可變更。（3）情勢變更。,最高院合同法司法解釋二第二十六條合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。,（4）約定解除約定解除的情形：根據(jù)合同特點(diǎn)以及項(xiàng)目特點(diǎn)作出針對性的約定解除程序；解除后的處理方式。,（八）違約責(zé)任總體要求：可操作性根據(jù)合同目約定違約責(zé)任；最關(guān)心、最容易引發(fā)糾紛的情形；可操作性（設(shè)計(jì)質(zhì)量、監(jiān)理質(zhì)量、施工人員的紀(jì)律等）；違約責(zé)任的限度以及對方單位的性質(zhì)及履行能力。,合同法司法解釋二第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。,（九）文字要求1、用詞準(zhǔn)確無爭議（第一時(shí)間、有關(guān)部門、杭州世貿(mào)大酒店、簽證按到xx價(jià)加10%）。2、前后一致、沒有矛盾（西湖杯、省標(biāo)化或市標(biāo)化工地8.5%；西湖杯但未獲省標(biāo)化7.5%）3、指向是否唯一（杭州市信息價(jià)）,三、合同履行過程風(fēng)險(xiǎn)防范（一）合同的成立與變更1、合同成立的要件（1）一方當(dāng)事人發(fā)出要約，另一方當(dāng)事人予以承諾；單方面扣款、單方面設(shè)定默認(rèn)條款無效。（2）要約與承諾的內(nèi)容必須完全一致；（3）承諾已經(jīng)送達(dá)；（4）要約承諾僅對雙方當(dāng)事人具有約束力，對第三人沒有約束力，不能為第三人設(shè)定義務(wù)。,2、聯(lián)系單制度分析（1）施工單位提出要求；（2）建設(shè)單位簽復(fù)；（3）如果內(nèi)容不一致，施工單位回復(fù)，直至內(nèi)容一致為止；（4）如果不希望施工單位再回復(fù)，應(yīng)設(shè)定默認(rèn)制度。,3、會議紀(jì)要（1）如果僅僅是各自聲明，陳述自己的立場，會議紀(jì)要僅僅是權(quán)利主張；（2）如果約定的各方的權(quán)利義務(wù)，則對各方具有約束力。（3）會議紀(jì)要的形式應(yīng)與合同一致，需要授權(quán)人員簽署。4、重大合同變更的形式要求（案例：關(guān)于銀行保函的變更、馬鞍山案件、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限？）,（二）發(fā)函及回函1、對于涉及到施工合同中的默認(rèn)條款，必須回函最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）中的規(guī)定：默認(rèn)是指一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。當(dāng)事人可在合同中約定默認(rèn)條款，一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利要求，對方當(dāng)事人未表示意見的，視為默示一方當(dāng)事人提出的要求。,2、合同約定本方應(yīng)當(dāng)履行的通知、確認(rèn)義務(wù)（舉例）（1）更換代表、聯(lián)系人。（2）合同或此前的會議紀(jì)要等已為本方設(shè)定了義務(wù)，如甲定乙供材料的指定（徐州案例）。（3）合同約定以本方確認(rèn)為對方履行前置條件的（如設(shè)計(jì)合同）。3、催告對方履行義務(wù)（舉例）（1）開工、供貨等；（2）質(zhì)量異議；（3）工程質(zhì)量報(bào)修。4、索賠（注意索賠失權(quán)的規(guī)定）,5、必須起訴或提起仲裁的異議（1）對方發(fā)出的合同解除函合同法司法解釋第二十四條當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。,（2）根據(jù)合同法第五十四條規(guī)定行使撤銷、變更權(quán)。第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。,（三）證據(jù)保全1、對合同內(nèi)容作出的變更必須經(jīng)相關(guān)各方確認(rèn)并保留證據(jù)；2、對方的權(quán)利放棄必須保留證據(jù)；3、對方的違約事實(shí)必須固定證據(jù)；4、我方履行的義務(wù)必須留有證據(jù)（包括發(fā)送的函件）。5、對方發(fā)來的書面材料必須保留有效原件并存檔備查。,熱點(diǎn)問題,一、認(rèn)購書1、認(rèn)購書的性質(zhì)：是買賣合同的預(yù)約合同；2、預(yù)約合同與本約合同認(rèn)定：具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的主要內(nèi)容且已支付大部分房價(jià)款的，為本約合同。3、未具備預(yù)售條件所簽認(rèn)購書的法律效力?4、違約的法律后果定金？討論：強(qiáng)制締約？司法解釋第九稿否定；第十稿肯定；最后不定。賠償差價(jià)？締約過失責(zé)任還是可得利益損失？（仲崇清訴上海金軒大邸公司案）,5、認(rèn)購書簽訂后業(yè)主可以退訂并獲得雙倍定金的情形：（1）約定期限內(nèi)未具備預(yù)售條件；（2）商品房權(quán)利受到限制；(在簽認(rèn)購協(xié)議書前未告知)（3）業(yè)主的合理要求被拒絕；（4）約定不清或操作不當(dāng)導(dǎo)致一房二售。,6、認(rèn)購書簽訂后業(yè)主可以退訂并退還定金的情形：（1）開發(fā)商與業(yè)主不能就合同內(nèi)容達(dá)成一致意見；（2）因不可歸責(zé)任何一方的原因?qū)е聵I(yè)主無法取得按揭貸款。,7、該類案件的爭議焦點(diǎn)（1）認(rèn)購書的效力；（2）認(rèn)購書還是買賣合同；（3）哪一方的原因?qū)е挛茨芎灱s；（4）違約責(zé)任的追究。,二、商品房買賣合同1、商品房買賣合同被確認(rèn)無效的主要情形（1）未取得商品房銷售預(yù)售許可證（可以補(bǔ)正，但從什么開始生效）例外情形：最高院關(guān)于國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋第25條的規(guī)定。（2）惡意串通情形下的一房兩售惡意串通。（3）名為買賣實(shí)為借貸合同。2、商品房買賣合同被撤銷的情形（1）權(quán)利有瑕疵，如存在抵押權(quán)、地役權(quán)（2）廣告、樓書中有重大欺詐,3、部分條款被認(rèn)定無效或撤銷合同法第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。合同法第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。合同法司法解釋二第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。合同法司法解釋二第十條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。,4、司法實(shí)踐中爭議的問題：（1）非經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（村級留用地、科研用地）分割銷售合同的效力（A38條的理解）；（2）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；（3）期房的轉(zhuǎn)讓。5、該類案件的爭議焦點(diǎn)（1）合同是否有效或可撤銷；（2）怎樣區(qū)分物權(quán)效力和債權(quán)效力。,5、該類案件的爭議焦點(diǎn)（1）合同是否有效或可撤銷；（2）怎樣區(qū)分物權(quán)效力和債權(quán)效力。買賣合同司法解釋第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。合同法第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。,三、商品房廣告1、商品房廣告構(gòu)成要約的三要件（1）所涉內(nèi)容是否為商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施；（2）說明和允諾是否具體確定；（3）是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。2、該類案件的爭議焦點(diǎn)（1）銷售廣告是否構(gòu)成要約？（2）開發(fā)商的免責(zé)聲明是否可以免責(zé)？（3）賠償標(biāo)準(zhǔn)。,四、交付條件1、合同約定2000版合同第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。,新版合同第十條交付時(shí)間和條件（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工備案證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；4、該商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。,2、司法實(shí)踐中所認(rèn)定的交付使用條件（1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；（2）取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；（3）用水、用電、用氣、道路、排污等，具備商品房正常使用的基本條件；（4）約定交付使用條件A、市政配套設(shè)施的交付使用；B、精裝修商品房的交付使用條件。（5）已經(jīng)取得測繪成果表；（6）住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；（7）書面交付通知。,3、該類案件的爭議焦點(diǎn)（1）法定交付使用條件包括哪些內(nèi)容；（2）設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)能否交付；（3）小區(qū)配套設(shè)施沒有到位能否交付使用；（4）測繪成果表是否構(gòu)成交付條件；（5）通知書有否送達(dá)；（6）買受人未付清全款或按揭款沒有到位開發(fā)商能否拒絕交房。,五、商品房質(zhì)量糾紛1、重大質(zhì)量問題（1）最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條的規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（2）最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條的規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。,2、裝修質(zhì)量新版合同第十六條（三）：裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)該商品房應(yīng)當(dāng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第（1）、方式處理（可多選）：（1）及時(shí)更換、修理；（2）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)；（3）；（4）。,（四）室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施1.該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量符合【國家】【地方】標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)名稱：，標(biāo)準(zhǔn)文號：_。該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合【國家】【地方】標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)名稱：，標(biāo)準(zhǔn)文號：_。該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)的，檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，整改后再次檢測發(fā)生的費(fèi)用仍由出賣人承擔(dān)。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付責(zé)任。2.該商品房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，賣人應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。,4、該類案件的爭議焦點(diǎn)問題（1）怎么認(rèn)定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和重大質(zhì)量問題；（2）設(shè)計(jì)違反國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)且又無法整改是否可以構(gòu)成重大質(zhì)量問題而解除合同；如果不解除合同，如何計(jì)算損失？（3）裝修變動房屋結(jié)構(gòu)后質(zhì)量責(zé)任的認(rèn)定？（4）房屋整改期間是否計(jì)入逾期交付期限？整改后未及時(shí)通知業(yè)主的法律責(zé)任。（5）房屋交付使用后，因外墻面滲漏等質(zhì)量問題而引起的擴(kuò)大損失的承擔(dān)（裝修損失、租房損失以及由于業(yè)主未及時(shí)發(fā)現(xiàn)而引起的擴(kuò)大損失）（6）房屋維修后能否主張貶值損失？（7）裝修質(zhì)量問題如何認(rèn)定？（8）合同約定賠償雙倍差價(jià)，能否再主張修理、更換等？,六、按揭貸款1、標(biāo)的商品房因買受人的其他債務(wù)被預(yù)查封后引起的斷供的法律后果（1）買受人與其他債權(quán)人之間的糾紛以及預(yù)查封的法律效力（2）銀行與買受人、開發(fā)商的貸款合同糾紛（3）開發(fā)商與買受人之間的擔(dān)保合同糾紛（4）開發(fā)商與買受人之間的商品房買賣合同糾紛,2、此類糾紛的爭議焦點(diǎn)（1）銀行對期房是否享有優(yōu)先受償權(quán)；（2）開發(fā)商能否