上海年度小戶型全盤點.doc

2005年上海小戶型全盤點一、 四季度小戶型分析2005年四季度小戶型物業(yè)共推出9例，比三季度增加了2例，達(dá)到了二季度的供應(yīng)水平；與去年同期相比，增加5例出盤量。9例小戶型中，小高層物業(yè)占5例，成為本季度新盤物業(yè)主流，高層和多層各占2例。下文分別從物業(yè)形態(tài)、地段、價格、需求四方面對2005年全年及四季度小戶型市場進(jìn)行分析。 從物業(yè)形態(tài)分析純住宅、酒店式公寓露出尖尖角公寓式辦公比例較大從小戶型的物業(yè)功能來分析，本季度推出五種物業(yè)類型的小戶型，與三季度相比多了純住宅和酒店式公寓；少了一例住宅和辦公混合的小戶型物業(yè)。純住宅和酒店式公寓的再次面市，說明政策影響已經(jīng)逐漸淡化。從各物業(yè)類型所占比例進(jìn)行分析，其中公寓式辦公所占比例最高，有3例推盤量，占總量的34%，其次，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店各占2例，均占總量的22%。純住宅、小戶型辦公各占1例，各占總量的11%。可見伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化，各物業(yè)類型開始均衡發(fā)展，由于定位的細(xì)分，類型也開始多樣化。 從地段方面分析次中心區(qū)域成小戶型上市主力松江小戶型供應(yīng)不斷季度 區(qū)域分布 推盤量2005年三季度 靜安（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 2徐匯（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 1長寧（內(nèi)中環(huán)） 1普陀（內(nèi)中環(huán)） 1浦東（中外環(huán)） 1嘉定（中外環(huán)） 12005年四季度 浦東（中外環(huán)） 3寶山（中外環(huán)） 2虹口（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 1閔行（中外環(huán)） 1浦東（中內(nèi)環(huán)） 1松江（外環(huán)外） 1 根據(jù)上表分析，四季度新上市小戶型物業(yè)主要集中在次中心區(qū)域，占8例之多；作為郊縣區(qū)域，從2005年初以來小戶型供應(yīng)一直不斷，本季度松江再次推出1例小戶型項目，該盤體量較大，總建筑面積高達(dá)3.4萬多平方米，可見次中心區(qū)域和郊縣區(qū)域后勢強(qiáng)大，隨著爛尾摟的逐漸減少，中心城區(qū)的小戶型逐漸減少，而郊縣區(qū)域的土地供應(yīng)較多，有充足的條件打造品質(zhì)較高的小戶型。從環(huán)線分布分析，呈遍地開花之勢，中外環(huán)的小戶型數(shù)量占據(jù)半壁江山，其它環(huán)線各占1例。 從價格方面分析新盤小戶型低價開盤成共性單價萬元以下樓盤比例加大新盤價格一覽表名稱 地址 開盤價（元/） 12月底價（元/） 開盤日期碧?，F(xiàn)代苑 浙橋路208號 8300-11000 9600 2005-10-1谷園二期 共和新路5507號 8200 8200 2005-10-15嘉和美舍 西江灣路233 17000 16500 2005-10-12九歌中庭 漕寶路1467弄6區(qū)37號 8000 7762 2005-12-18巴黎時光 淞南路459號 9000 6126 2005-10-16碧云居家商務(wù)酒店 居家橋路955弄1號 12000 12000 2005-12-10中惠廣場 新金橋路1088號 8000 7686 2005-10-29龍麒苑 新橋鎮(zhèn)新南街350弄 5000 5000 2005-12-1SOHO空間 金湘路333號 10000 10000 2005-12-18據(jù)荒島房產(chǎn)工作室市場研究中心統(tǒng)計，2005年四季度小戶型物業(yè)的均價為每平方米9208元，較上季度下降了44%。原因有兩點：一、本季度上市樓盤價格較低，價位最高的是嘉和美舍，均價為每平方米17000元，與上季度均價每平方米27000元的國際麗都公館相比有大幅度下降；價格最低的是龍麒苑，均價僅每平方米5000元，大大拉低區(qū)域均價。二、低價位樓盤所占比重較大，本季度9例樓盤僅有3例樓盤單價在萬元以上，其它樓盤價格都在每平方米萬元以下。相比較上季度，四季度的新盤價格運(yùn)行較平穩(wěn)，由于開盤價格相對合理，如中惠廣場的價格較周邊樓盤每平方米低1000元左右，因而沒有出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象。 從需求方面分析低價樓盤贏得市場投資回報吸引投資客截止12月底新盤銷售情況一覽表區(qū)域 樓盤名稱 開盤日期 銷售率浦東 碧?，F(xiàn)代苑 2005-10-1 8.70%寶山 谷園二期 2005-10-15 43%虹口 嘉和美舍 2005-10-12 14.30%閔行 九歌中庭 2005-12-18 41%寶山 巴黎時光 2005-10-16 24%浦東 碧云居家商務(wù)酒店 2005-12-10 55%浦東 中惠廣場 2005-10-29 12%松江 龍麒苑 2005-12-1 14%浦東 SOHO空間 2005-12-18 10% 四季度的房地產(chǎn)市場低持續(xù)低迷，小戶型市場未能幸免，整體銷售情況仍呈下降之勢，截止12月底銷售率僅為24.11%，然而也有部分樓盤銷售情況較好。12月10日開盤的碧云居家商務(wù)酒店（裝修），以每平方米12000元的較低價格開盤入市（同地段的辦公樓價格在每平方米13000元），并且承諾7%的回報率，事實證明這種做法是有成效的，12月底銷售已經(jīng)過半。此種做法效仿上季度開盤的天驕大廈，該盤承諾8%的投資回報，截至12月底，基本售罄。上述可見，低價出售成為制勝的法寶，在市場不景氣的情況下，承諾固定的投資回報也是小戶型物業(yè)快速去化的良方。 二、2005年上海小戶型分析據(jù)荒島房產(chǎn)工作室市場研究中心統(tǒng)計，2005年小戶型物業(yè)推出30例，比2004年增加了11例，增幅達(dá)58%，05年關(guān)于小戶型即將淡出市場的預(yù)言不攻自破。自2005年初以來，小戶型市場逐漸由淡轉(zhuǎn)熱，最明顯的一點就是市場供應(yīng)量的大幅增加。 2005年新盤小戶型一覽表區(qū)域 名稱 開盤 房型面積（） 推廣概念 年底銷售率 價格（元/平方米）徐匯 嘉川公寓 2005-1-17 55-81 純住宅 100% 10184普陀 悅達(dá)國際大廈 2005-3-24 35-160 辦公樓 79% 16029浦東 金橋商務(wù)公寓 2005-2-3 50-115 公寓式辦公 94% 11203浦東 東晶公寓 2005-1-21 67.9-69.4 酒店式公寓 93% 16448虹口 富杰大廈 2005-2-3 40-44 酒店式公寓 26% 25812松江 廣源樓 2005-2-23 30-75 辦公樓 63% 8966浦東 愛法小天地 2005-4-23 49-126 純住宅 12% 14594盧灣 伊?xí)r代酒店式公寓 2005-5-12 40-80 酒店式公寓 1.93% 15300閘北 華瑞大廈 2005-5-24 38-90 辦公樓 57% 8762浦東 亞龍國際大廈 2005-4-25 40-100 產(chǎn)權(quán)式酒店 63.80% 11420嘉定 真新商務(wù)樓 2005-4-6 50-120 公寓式辦公 91% 8199浦東 維奇特大廈 2005-6-3 30-100 公寓式辦公 70% 14602黃浦 黃浦星座 2005-6-20 56-103 公寓式辦公 57% 14150松江 樂莫苑 2005-6-23 31-69 酒店式公寓 67% 9098普陀 飛雕商務(wù)大廈 2005-6-28 35-55 產(chǎn)權(quán)式酒店 96% 14309普陀 浦發(fā)廣場一期 2005-7-12 50-200 辦公樓 94.30% 9374徐匯 泰萊大廈 2005-7-28 25-107 辦公、居住 28% 14188浦東 天驕大廈 2005-7-13 30-70 產(chǎn)權(quán)式酒店 95% 11945長寧 鼎天商務(wù)公寓 2005-8-9 48-88 辦公 11% 16945靜安 國際麗都公館 2005-8-30 40-70 辦公 68% 29862嘉定 兆地國際廣場 2005-9-28 15-60 公寓式辦公 62% 13000浦東 碧?，F(xiàn)代苑 2005-10-1 48-70 公寓式辦公 8.70% 9624寶山 谷園二期 2005-10-15 50-70 純住宅 43% 8100虹口 嘉和美舍 2005-10-12 35-128 辦公 14.30% 17000閔行 九歌中庭 2005-12-18 36.5 公寓式辦公 41% 7762寶山 巴黎時光 2005-10-16 50-90 公寓式酒店 24% 6126浦東 碧云居家商務(wù)酒店 2005-12-10 30-50 產(chǎn)權(quán)式酒店 55% 12500浦東 中惠廣場 2005-10-29 45-77 酒店式公寓 12% 7686松江 龍麒苑 2005-12-1 52-59 酒店式公寓 14% 5000浦東 SOHO空間 2005-12-18 44-47 辦公 10% 10000 物業(yè)類型2005年推出的30例小戶型物業(yè)中，小戶型辦公為8例、酒店式公寓和公寓式辦公各為7例、產(chǎn)權(quán)式酒店為4例、純住宅為3例和1例集辦公與居住為一體的混合物業(yè)。相比較2004年非酒店式公寓即小戶型辦公的業(yè)態(tài)，今年可謂花樣百出，市場的火熱，帶來純住宅物業(yè)的面市；市場的低迷，從而帶來公寓式辦公的頻繁亮相。數(shù)據(jù)分析物業(yè)類型 均價（元/平方米） 平均銷售率小戶型辦公 14617 50%酒店式公寓 13224 36%純住宅 10959 52%產(chǎn)權(quán)式酒店 11260 67%公寓式辦公 11220 61%居住、辦公 14188 28% 從各物業(yè)的出售價格看，小戶型辦公的價格最高，達(dá)每平方米14617元，居住、辦公混合物業(yè)位居其次，酒店式公寓再次之，后三類物業(yè)價格相似，在每平方米11000元左右。從各物業(yè)的銷售情況看，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售情況最好，分析認(rèn)為，固定的投資回報是產(chǎn)權(quán)式酒店之所以吸引客戶的主要原因，如三季度開盤的天驕大廈，截至12月底，400多套房源基本售罄。公寓式辦公的銷售情況也較好，由于年初新政的影響，此類物業(yè)以可以辦公可以居住的特點迅速被市場認(rèn)同。銷售情況較差的是酒店式公寓和居住辦公混合物業(yè)，前者主要受新政影響較大，后者是因功能定位較復(fù)雜較不能被市場認(rèn)同所致。 地段分析從地段上看，2005年小戶型呈現(xiàn)出中間大兩頭小的局面，即次中心城區(qū)的供應(yīng)量大而中心城區(qū)和郊縣區(qū)域較少。次中心城區(qū)共23例，而中心城區(qū)為3例，郊縣區(qū)域為4例。與去年不同的是，中心城區(qū)小戶型淡出市場，次中心城區(qū)占領(lǐng)市場，郊縣區(qū)域不斷有小戶型面市。 三、后市研判降價風(fēng)潮逐漸平息新盤低價開盤成主流05年即將過去，小戶型買方市場仍不見好轉(zhuǎn)。伴隨三四季度的降價風(fēng)波此