物業(yè)公司管理實(shí)務(wù)[001].DOC

物業(yè)管理實(shí)務(wù)第一章 物業(yè)管理概述（4學(xué)時）第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（重點(diǎn)）（8學(xué)時）第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)(本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授)第四章 物業(yè)管理合同（在物業(yè)法規(guī)課程中滲透）第五章 物業(yè)租賃管理（2學(xué)時）第六章 物業(yè)管理的程序（重點(diǎn)）(8學(xué)時)第七章 物業(yè)管理常用文書的擬寫及檔案管理(2學(xué)時)第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理(6學(xué)時)第九章 房屋維護(hù)修繕管理(4學(xué)時)第十章 房屋設(shè)備管理(4學(xué)時)第十一章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)（8學(xué)時）第十二章 物業(yè)管理中的投訴與處理(2學(xué)時)第十三章 物業(yè)管理與社區(qū)文化(2學(xué)時)第十四章 各種類型的物業(yè)管理與服務(wù)（重點(diǎn)）（8學(xué)時）第十五章 香港及國外物業(yè)管理(2學(xué)時)第十六章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與ISO9000標(biāo)準(zhǔn)（2學(xué)時）第一章 物業(yè)管理概述能力要求：本章作為學(xué)習(xí)物業(yè)管理的入門，通過學(xué)習(xí)，使同學(xué)們掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念，明確物業(yè)管理的類型、宗旨和原則，了解和掌握物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。重點(diǎn)與難點(diǎn)：物業(yè)的特征；物業(yè)管理概念、原則；物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理的概念一、物業(yè)（一）物業(yè)的概念從物業(yè)管理的角度來講，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。（二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別在現(xiàn)實(shí)生活中，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常常交替使用，并由此產(chǎn)生了對這三者理解和使用上的混亂，但這三個概念既有聯(lián)系，又有區(qū)別。（三）物業(yè)的組成從物業(yè)的概念可以看出，物業(yè)包含三個基本組成：（1）以建成并投入使用的各類建筑物（2）與建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施（3）相關(guān)場地（四）物業(yè)的特征1.固定性2.耐久性3.多樣性4.高值性5.權(quán)益性二、物業(yè)管理（一）物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（二）物業(yè)與物業(yè)管理概念的比較1.聯(lián)系首先，物業(yè)管理是對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行管理。其次，物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值、增值。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，對于開發(fā)商，良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利的促銷因素，是對房屋銷售的有力支持。因此，許多開發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。2.區(qū)別（1）本質(zhì)不同（2）服務(wù)對象不同（3）效用性不同（4）價值實(shí)現(xiàn)方式不同（三）物業(yè)管理的特點(diǎn)1.社會化2.專業(yè)化3.企業(yè)化4.經(jīng)營型第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容一、物業(yè)的基本管理建筑管理：包含各類、各種用途的房屋以及物業(yè)保健檔案的設(shè)立。設(shè)備管理：設(shè)備管理均由相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員操作。設(shè)施管理：包括規(guī)劃部門劃定物業(yè)所屬轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施，如轄區(qū)內(nèi)的道路、路燈、供電設(shè)施、供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等。二、物業(yè)的專項(xiàng)管理1.治安管理包括物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，還可延伸為排除各種干擾，確保業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，是指形成安全、安靜的工作、生活環(huán)境。2.清潔管理對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的垃圾、各種廢物、污水、雨水進(jìn)行定時定點(diǎn)的排泄、清除等，保持物業(yè)及物業(yè)周圍環(huán)境的外貌清潔，使之形成干凈、整潔的工作、生活環(huán)境。3.綠化管理對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng)，根據(jù)城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定（建城【1993】784號，）城市綠地率2000年以后應(yīng)不少于25，到2010年應(yīng)不少于30。4.消防管理5.車輛管理三、物業(yè)的相關(guān)服務(wù)包括兩個方面：特約服務(wù)和便民服務(wù)1.特約服務(wù)特約服務(wù)的內(nèi)容包括房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、居室裝修、代聘保姆、接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目。2.便民服務(wù)便民服務(wù)的內(nèi)容包括：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：與商業(yè)、銀行、郵電等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建立超市、飲食店、副食品市場、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務(wù)和儲蓄所等，以方便業(yè)主。文體娛樂：開設(shè)小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年活動室、青少年活動室等，以利于各類人員的健身娛樂活動。教育衛(wèi)生：與教育部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)開設(shè)托兒所、幼兒園、中小學(xué)校；與衛(wèi)生部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)設(shè)立診療所、保健站等。交通網(wǎng)點(diǎn)：配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來往班車網(wǎng)絡(luò)，并與交通部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點(diǎn)，以改善交通條件，為業(yè)主提供方便。四、多種經(jīng)營管理目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢、中介、代理租賃、住房置換、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、設(shè)備安裝、經(jīng)營建材等。實(shí)行多種經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以選擇其中的若干項(xiàng)開展多種經(jīng)營的業(yè)務(wù)。第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用一、物業(yè)管理的基本原則（一）業(yè)主主導(dǎo)原則業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（二）統(tǒng)一管理原則一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。這樣，一方面方便了業(yè)主和使用人，另一方面提高了綜合管理效益。（三）專業(yè)高效原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（四）權(quán)責(zé)分明原則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。（五）服務(wù)第一原則（六）收費(fèi)合理原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（七）公平競爭原則在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正和誠實(shí)信用的競爭機(jī)制，通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（八）依法行事原則二、物業(yè)管理的作用1.為廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生產(chǎn)環(huán)境2.有效延長物業(yè)使用年限，促進(jìn)物業(yè)的保值增值3.樹立城市形象，完善城市功能4.實(shí)行物業(yè)管理有利于吸引外資，促進(jìn)對外開放第四節(jié) 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀與展望一、近期我國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)2003年9月1日，國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例開始實(shí)施，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。二、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢（一）實(shí)行法制化、規(guī)范化管理（二）實(shí)行規(guī)?；c品牌經(jīng)營（三）實(shí)行智能化管理（四）樹立以人為本的管理理念，注重人才培養(yǎng)第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求與職業(yè)道德一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)；工作認(rèn)真，盡職盡責(zé)；誠實(shí)守信，熱情服務(wù)。二、物業(yè)管理人員必須具有專業(yè)知識和專業(yè)技能1.物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識2.物業(yè)管理人員必須具有物業(yè)管理的專業(yè)知識和技能3.物業(yè)管理人員必須能夠掌握現(xiàn)代化管理手段三、物業(yè)管理人員應(yīng)具有較高的個人素質(zhì)1.要有良好的語言表達(dá)能力2.要以端莊的儀容儀表，樹立良好的個人形象3.要有寬闊的胸懷，良好的心理素質(zhì)4.要有健康的體魄第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，使學(xué)生們掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主應(yīng)具有的權(quán)利與義務(wù)；熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件；了解和掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各部門之間的關(guān)系；掌握業(yè)主委員會產(chǎn)生的條件及職權(quán)。重點(diǎn)與難點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件；業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類（一）按投資主體分類全民物業(yè)服務(wù)企業(yè)、集體所有制物業(yè)管理、聯(lián)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)、私營物業(yè)服務(wù)企業(yè)、合資物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）按股東出資形式分類物業(yè)管理有限責(zé)任公司、物業(yè)管理股份合作公司、物業(yè)管理股份有限公司（三）按經(jīng)營服務(wù)方式分類代理租賃服務(wù)型公司、委托管理服務(wù)型公司（四）按是否具有法人資格分類按是否具有法人資格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)公司或子公司，和以經(jīng)營其他項(xiàng)目為主的企事業(yè)單位所屬的不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處兩種。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立（一）設(shè)立條件1.企業(yè)名稱預(yù)先審核2.企業(yè)住所3.注冊資本4.法定代表人法定代表人必須符合下列條件：（1）有完全民事行為能力；（2）有所在地正式戶口或臨時戶口；（3）具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識；（4）產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；（5）符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。5.企業(yè)人員6.企業(yè)章程（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批程序大致如下：（1）申請單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣級以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門提出申請，提供所需的各項(xiàng)材料。房地產(chǎn)行政主管部門對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的申請單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。（2）申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準(zhǔn)文件后，在按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。（3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時資質(zhì)證書。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則1企業(yè)化原則2專業(yè)化原則3社會化原則（二）物業(yè)服務(wù)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的步驟1確定物業(yè)管理目標(biāo)2收集與分析資料3擬定和提出組織機(jī)構(gòu)圖4確定職責(zé)、崗位與權(quán)限5設(shè)計(jì)公司內(nèi)協(xié)作與信息溝通的方式6選擇與配置人員7評價進(jìn)而批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置方案（三）管理層級管理層級是指一個物業(yè)服務(wù)公司設(shè)置幾個層次的機(jī)構(gòu)，用于管理公司的業(yè)務(wù)。公司的管理層級的設(shè)置通常有如圖21所介紹的兩級制、圖22所介紹的三級制和圖23所介紹的四級制。物業(yè)服務(wù)公司工程部保潔部辦公室保安部經(jīng)營部圖21 兩級制管理層物業(yè)服務(wù)公司辦公室保安部保潔部工程部經(jīng)營部人力資源管理檔案資料員工培訓(xùn)車輛道路管理治安管理消防管理衛(wèi)生清潔綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備維修住宅維修房屋租售購物中心健身中心 圖22 三級制管理層物業(yè)服務(wù)公司集團(tuán)公司辦公室保安部環(huán)衛(wèi)綠化部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營部人力資源管理檔案資料員工培訓(xùn)車輛道路管理治安管理衛(wèi)生清潔綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備維修住宅維修房屋租售購物中心健身中心 圖23 四級制管理層（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)的職能劃分辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理（一）等級劃分根據(jù)建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為一級、二級、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。1.資質(zhì)一級企業(yè)（1）注冊資本500萬元以上。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）管理兩種類型以上的物業(yè)。（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅200萬m2，高層住宅100萬m2，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬m2。（5）20以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。2.資質(zhì)二級企業(yè)（1）注冊資本300萬元以上。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）管理兩種類型以上的物業(yè)。（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅80萬m2，高層住宅40萬m2，獨(dú)立式住宅（別墅）6萬m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬m2。（5）10以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。3.資質(zhì)三級企業(yè)（1）注冊資本50萬元以上。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。4.臨時資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書。臨時資質(zhì)證書有效期一年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。（二）資質(zhì)等級管理1.申請?jiān)u定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提交下列材料：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表。（2）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（3）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。（4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。（5）物業(yè)管理業(yè)績材料。（6）企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書3.一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請升級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見報(bào)審批部門。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級升級。5.資質(zhì)證書格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。6.關(guān)于法律責(zé)任，物業(yè)管理?xiàng)l例對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：（1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主1.業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)；（二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè)主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。同時，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會（一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治管理組織。（二）業(yè)主大會的召開業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。（三）業(yè)主大會的職責(zé)1制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（四）業(yè)主大會會議1業(yè)主大會會議召開的形式可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。2.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。3.業(yè)主人數(shù)較多時可以選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。4.業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持股票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán)2/3以上通過。5.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20以上的業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。6.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并存檔。7.業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來決定，即以每一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。建設(shè)部業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；2.遵守國家有關(guān)法律法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；5.具有一定組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2.無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；4.有犯罪行為的；5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的；7.其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。（二）業(yè)主委員會的注冊業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。所提交的材料有：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主委員會章程；業(yè)主委員會成員名單；辦公場所證明文件；其它需要提交的文件。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查，如都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應(yīng)在接到申請書之后的15日內(nèi)，批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會。每屆業(yè)主委員會任期為3年，期滿后由業(yè)主大會進(jìn)行改選。（三）業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé)1.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)；（四）業(yè)主委員會會議業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人。經(jīng)13以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（一）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系聘用與被聘用的關(guān)系、委托與被委托的關(guān)系、相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系（二）法律上的平等關(guān)系（三）工作上的合作關(guān)系二、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，對在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉(zhuǎn)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接與施工單位交涉具體保修事宜。三、政府管理部門的關(guān)系（一）房地產(chǎn)行政主管部門1組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評和評比。2負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批。3對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理。4對物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理。（二）工商行政主管部門物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可對外經(jīng)營。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進(jìn)行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護(hù)和支持。（三）稅務(wù)管理部門稅務(wù)管理部門有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅情況進(jìn)行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。（四）物價行政主管部門縣級以上地方人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。（五）環(huán)衛(wèi)和園林部門（六）公安局或派出所等部門四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。五、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。六、街道辦事處和居委會物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進(jìn)工作。七、行業(yè)協(xié)會中國物業(yè)管理協(xié)會成立于2000年10月，協(xié)會總部設(shè)在北京。其主要職能包括：（一）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。（二）協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。（三）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。（四）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。（五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。（六）進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。（七）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。（八）組織開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。（九）促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。第四節(jié) 物業(yè)管理制度一、制定物業(yè)管理制度的意義（一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù)（二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要（三）健全的管理制度能提高管理效率（四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度一般包括：1企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制度等。2員工管理制度：勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。3部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。4崗位職責(zé)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。5操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費(fèi)用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對外接待工作操作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。（二）業(yè)主內(nèi)部管理制度業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主大會制定。（三）物業(yè)管理的公共管理制度物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。三、制定物業(yè)管理制度的原則合法性、實(shí)用性、規(guī)范性、市場性、協(xié)調(diào)性第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授第四章 物業(yè)管理合同在物業(yè)法規(guī)課程中滲透第五章 物業(yè)租賃管理能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。并能熟練地掌握和運(yùn)用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。重點(diǎn)與難點(diǎn)：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價格的構(gòu)成。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的定義及形式（一）物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。物業(yè)租賃活動主要表現(xiàn)為房屋租賃。（二）物業(yè)租賃的形式1.按物業(yè)租賃方式劃分（1）定期租賃。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。（2）不定期租賃。是指房屋所有者隨時可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期限。2.按租賃房屋的用途不同劃分可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。3.按租賃房屋的性質(zhì)劃分可將房屋分為公房租賃和私房租賃。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房，它又可分為：直管公房，即房管部門管理的公房；直管房，即國有企業(yè)和國家、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補(bǔ)充部分。（三）房屋租賃的范圍根據(jù)城市房屋租賃管理辦法，自然人、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。但是，該辦法同時禁止以下房屋的出租行為：1.未依法取得所有權(quán)證的；2.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.權(quán)屬有爭議的；5.屬于違章建筑的；6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8.不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的；9.有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。二、物業(yè)租賃的原則（一）為承租人服務(wù)的原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護(hù)租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。（二）維護(hù)租賃房屋的原則作為出租人或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護(hù)房屋及設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)要求，控制房屋用途的變化。同時，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，延長房屋的使用壽命。（三）提高經(jīng)濟(jì)效益的原則房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟(jì)活動，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價值，這不僅是為了實(shí)現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟(jì)效益與收益。（四）保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團(tuán)結(jié)。因此，雙方都必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅(jiān)決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。（五）充分發(fā)揮房屋效用的原則房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計(jì)要求和建筑形式，按照設(shè)計(jì)要求和房屋性能來使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。第二節(jié) 物業(yè)租賃合同一、物業(yè)租賃合同的登記備案登記備案的過程中，要對房屋租賃合同就以下幾個方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費(fèi)。二、物業(yè)租賃合同的作用（一）確定簽訂租賃合同的原則租賃合同能確保租賃行為符合國家法律、政策法規(guī)的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)?，確保雙方的權(quán)益不受侵犯。如果合同違法，與社會公共利益相抵觸，則合同無效。（二）明確雙方房屋租賃的標(biāo)的物由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標(biāo)明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關(guān)事宜，避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。（三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù)由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達(dá)成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對立的，一方履行的義務(wù)，正是另一方實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。（四）約束雙方的租賃行為任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，不得利用租賃的房屋進(jìn)行違法活動，擾亂租賃秩序，損害國家和社會的公共利益，非法牟利。不履行或不適當(dāng)履行租賃合同條款，都將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。三、物業(yè)租賃合同的法律特征（一）承租人只享有房屋的使用權(quán)房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。承租人不能擅自將租賃的房屋轉(zhuǎn)租，如果在租賃期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租，必須經(jīng)過承租人同意，否則屬違法行為。（二）房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物房屋租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。這反映在房屋租賃合同中必須對標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。（三）房屋租賃合同必須采用書面形式租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。合同形式有兩種，一種是口頭形式，另一種是書面形式。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當(dāng)事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。（四）房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃不允許私下進(jìn)行交易，租賃合同訂立后，雙方當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。登記備案是政府對房屋租賃行為實(shí)施管理的一種重要的行政管理手段。（五）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止在房屋租賃的有效期內(nèi)，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移不影響租賃合同的執(zhí)行，新房屋所有權(quán)人必須承擔(dān)原房屋所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。（六）租賃關(guān)系主體的法律要求租賃作為一種民事法律行為，對其主體租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。（七）租賃客體的法律要求我國對出租的房屋有明確的法律規(guī)定。四、房屋租賃合同的構(gòu)成（一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；（二）租賃物業(yè)的描述；（三）租賃物業(yè)的用途；（四）租賃期限；（五）租金及支付方式；（六）房屋的修繕責(zé)任；（七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定；（八）變更和解除合同的條件；（九）違約責(zé)任；（十）當(dāng)事人約定的其他條款。五、物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）出租方的權(quán)利、義務(wù)1出租方的權(quán)利一是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或裝修。出現(xiàn)上述情況，出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。比如合同期滿或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進(jìn)行違法活動等。2出租方的義務(wù)一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進(jìn)行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。（二）承租方的權(quán)利、義務(wù)1一是有合法使用房屋的權(quán)利。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權(quán)利。承租人有權(quán)要求出租方對房屋的自然損壞及設(shè)備破損等情況進(jìn)行及時的修復(fù)，保障房屋居住的安全；三是對所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。2一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護(hù)所承租房屋。不得隨意對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，承租人欲對房屋進(jìn)行裝修，須事先征得出租方的允許；三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。四、租賃合同的變更與終止（一）房屋租賃合同的變更根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可以允許租賃合同變更：1.因租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。2.因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。3.因租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋的用途，均可變更合同。4.租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。5.由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。（二）房屋租賃合同的終止發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止：1.租賃期滿2.租賃房屋的滅失3.因承租人搬遷需要終止，或因一方嚴(yán)重違約等，均可終止合同。第三節(jié) 物業(yè)租賃價格一、房屋租賃租金的構(gòu)成（一）折舊費(fèi)房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。其計(jì)算方法一般為直線折舊法，公式為：折舊費(fèi)建筑造價（1殘值率）使用年限（二）維修費(fèi)為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。這部分費(fèi)用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動報(bào)酬支出，是房租的必要組成部分。（三）管理費(fèi)房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費(fèi)用，包括房屋管理人員的工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)等。（四）利息是指房屋建造或購買時的投資，在出租期間資金占用的時間價值補(bǔ)償。（五）地租（六）保險費(fèi)是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的保險金。（七）利潤是物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利，屬于房屋維修勞動和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價值的一部分。（八）房產(chǎn)稅租金中的房產(chǎn)稅計(jì)算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計(jì)算稅額，再按被出租房屋面積分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅。二、房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計(jì)算方法租金標(biāo)準(zhǔn)一般由租金基數(shù)和調(diào)劑因素兩部分組成。租金基數(shù)是按不同建筑結(jié)構(gòu)計(jì)算的租價水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點(diǎn)的增減變動方法。租金基數(shù)的核定主要有以下3種方法：1.等級計(jì)算法等級標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，參考各地房屋的區(qū)域特點(diǎn)，結(jié)合起來劃分、計(jì)算實(shí)際等級。等級計(jì)算法通常以一幢房屋為分級基準(zhǔn)，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)時，用調(diào)劑因素反映。2.項(xiàng)目基分計(jì)算法基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國家統(tǒng)一制定的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)等，即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項(xiàng)目，如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計(jì)算出基礎(chǔ)分值，再按房屋的具體情況分項(xiàng)評分，最后加以匯總。3.結(jié)合計(jì)算法就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級依據(jù)，按等級計(jì)分，其余項(xiàng)目可按項(xiàng)目基分計(jì)算法計(jì)算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。調(diào)劑因素主要有以下3種：（1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。（2）主要是體現(xiàn)使用價值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。（3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計(jì)算月租金額了，計(jì)算方法一般如下：月租金額（租金基數(shù)調(diào)劑因素）計(jì)租面積附屬房單位租金計(jì)租面積設(shè)備租金三、物業(yè)租金的意義（一）調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系（二）保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行（三）租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容第四節(jié) 物業(yè)租賃管理一、房屋租賃管理的一般程序（一）房屋租賃合同的登記備案制度根據(jù)建設(shè)部第43號發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法（1995年6月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。具體要求有：1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權(quán)證；（3）當(dāng)事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。3.房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。（二）出租房屋的交接與備案完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給租戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定向責(zé)任人收取所有相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。二、制定房屋租賃管理的各項(xiàng)制度（一）房屋租賃租金管理制度住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格，一旦確定價格，租賃雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行。該管理制度主要規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、租金的交納時間、租金的調(diào)整辦法以及違約責(zé)任形式等。（二）房屋使用與維修管理制度該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。如房屋使用方面可以規(guī)定承租人不能任意改變合同規(guī)定的租賃用途、不能以亂寫亂畫等方式故意破壞房屋、要按照約定裝修房屋，不能在房屋內(nèi)從事違法或有損公共利益、有傷風(fēng)化和社會道德的活動等等。關(guān)于房屋維修，則可以規(guī)定有承租人進(jìn)行維修，或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項(xiàng)目或房屋的特定部位進(jìn)行維修；而對于住宅用房的自然損壞，則通常由出租人承擔(dān)維修責(zé)任。（三）房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度該制度主要規(guī)定房屋承租人在轉(zhuǎn)租或退租時的要求，比如規(guī)定轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租方的同意，轉(zhuǎn)租租金如何分配；退租時，在什么時間范圍內(nèi)租金按全天或整天計(jì)算、什么情況下則只需交納部分租金，退租手續(xù)如何辦理以及退租時應(yīng)退還什么（如房門、信箱及地庫鑰匙等）和應(yīng)檢查什么設(shè)備。三、明確房屋租賃糾紛處理的方法（一）房屋租賃糾紛處理方式解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。（二）房屋租賃不同類型糾紛的處理1.租金糾紛。包括租金標(biāo)準(zhǔn)，租金交納以及租金的調(diào)整等方面。2.租賃期間因使用、修繕、改建等引起的