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物業(yè)管理實(shí)務(wù)第一章 物業(yè)管理概述(4學(xué)時)第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)(重點(diǎn))(8學(xué)時)第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)(本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授)第四章 物業(yè)管理合同(在物業(yè)法規(guī)課程中滲透)第五章 物業(yè)租賃管理(2學(xué)時)第六章 物業(yè)管理的程序(重點(diǎn))(8學(xué)時)第七章 物業(yè)管理常用文書的擬寫及檔案管理(2學(xué)時)第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理(6學(xué)時)第九章 房屋維護(hù)修繕管理(4學(xué)時)第十章 房屋設(shè)備管理(4學(xué)時)第十一章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)(8學(xué)時)第十二章 物業(yè)管理中的投訴與處理(2學(xué)時)第十三章 物業(yè)管理與社區(qū)文化(2學(xué)時)第十四章 各種類型的物業(yè)管理與服務(wù)(重點(diǎn))(8學(xué)時)第十五章 香港及國外物業(yè)管理(2學(xué)時)第十六章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與ISO9000標(biāo)準(zhǔn)(2學(xué)時)第一章 物業(yè)管理概述能力要求:本章作為學(xué)習(xí)物業(yè)管理的入門,通過學(xué)習(xí),使同學(xué)們掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念,明確物業(yè)管理的類型、宗旨和原則,了解和掌握物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。重點(diǎn)與難點(diǎn):物業(yè)的特征;物業(yè)管理概念、原則;物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理的概念一、物業(yè)(一)物業(yè)的概念從物業(yè)管理的角度來講,物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。(二)物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別在現(xiàn)實(shí)生活中,“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常常交替使用,并由此產(chǎn)生了對這三者理解和使用上的混亂,但這三個概念既有聯(lián)系,又有區(qū)別。(三)物業(yè)的組成從物業(yè)的概念可以看出,物業(yè)包含三個基本組成:(1)以建成并投入使用的各類建筑物(2)與建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施(3)相關(guān)場地(四)物業(yè)的特征1.固定性2.耐久性3.多樣性4.高值性5.權(quán)益性二、物業(yè)管理(一)物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。(二)物業(yè)與物業(yè)管理概念的比較1.聯(lián)系首先,物業(yè)管理是對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行管理。其次,物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用壽命,使物業(yè)保值、增值。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能;第三,對于開發(fā)商,良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利的促銷因素,是對房屋銷售的有力支持。因此,許多開發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。2.區(qū)別(1)本質(zhì)不同(2)服務(wù)對象不同(3)效用性不同(4)價值實(shí)現(xiàn)方式不同(三)物業(yè)管理的特點(diǎn)1.社會化2.專業(yè)化3.企業(yè)化4.經(jīng)營型第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容一、物業(yè)的基本管理建筑管理:包含各類、各種用途的房屋以及物業(yè)保健檔案的設(shè)立。設(shè)備管理:設(shè)備管理均由相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員操作。設(shè)施管理:包括規(guī)劃部門劃定物業(yè)所屬轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施,如轄區(qū)內(nèi)的道路、路燈、供電設(shè)施、供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等。二、物業(yè)的專項(xiàng)管理1.治安管理包括物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等,還可延伸為排除各種干擾,確保業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全,是指形成安全、安靜的工作、生活環(huán)境。2.清潔管理對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的垃圾、各種廢物、污水、雨水進(jìn)行定時定點(diǎn)的排泄、清除等,保持物業(yè)及物業(yè)周圍環(huán)境的外貌清潔,使之形成干凈、整潔的工作、生活環(huán)境。3.綠化管理對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng),根據(jù)城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定(建城【1993】784號,)城市綠地率2000年以后應(yīng)不少于25,到2010年應(yīng)不少于30。4.消防管理5.車輛管理三、物業(yè)的相關(guān)服務(wù)包括兩個方面:特約服務(wù)和便民服務(wù)1.特約服務(wù)特約服務(wù)的內(nèi)容包括房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、居室裝修、代聘保姆、接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目。2.便民服務(wù)便民服務(wù)的內(nèi)容包括:商業(yè)網(wǎng)點(diǎn):與商業(yè)、銀行、郵電等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建立超市、飲食店、副食品市場、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務(wù)和儲蓄所等,以方便業(yè)主。文體娛樂:開設(shè)小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年活動室、青少年活動室等,以利于各類人員的健身娛樂活動。教育衛(wèi)生:與教育部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)開設(shè)托兒所、幼兒園、中小學(xué)校;與衛(wèi)生部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)設(shè)立診療所、保健站等。交通網(wǎng)點(diǎn):配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來往班車網(wǎng)絡(luò),并與交通部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點(diǎn),以改善交通條件,為業(yè)主提供方便。四、多種經(jīng)營管理目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有:投資咨詢、中介、代理租賃、住房置換、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、設(shè)備安裝、經(jīng)營建材等。實(shí)行多種經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以選擇其中的若干項(xiàng)開展多種經(jīng)營的業(yè)務(wù)。第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用一、物業(yè)管理的基本原則(一)業(yè)主主導(dǎo)原則業(yè)主主導(dǎo),是指在物業(yè)管理活動中,以業(yè)主的需要為核心,將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo),是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。(二)統(tǒng)一管理原則一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。這樣,一方面方便了業(yè)主和使用人,另一方面提高了綜合管理效益。(三)專業(yè)高效原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。(四)權(quán)責(zé)分明原則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。(五)服務(wù)第一原則(六)收費(fèi)合理原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。(七)公平競爭原則在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正和誠實(shí)信用的競爭機(jī)制,通過招投標(biāo)的方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(八)依法行事原則二、物業(yè)管理的作用1.為廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生產(chǎn)環(huán)境2.有效延長物業(yè)使用年限,促進(jìn)物業(yè)的保值增值3.樹立城市形象,完善城市功能4.實(shí)行物業(yè)管理有利于吸引外資,促進(jìn)對外開放第四節(jié) 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀與展望一、近期我國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)2003年9月1日,國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例開始實(shí)施,這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段,進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式,在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。二、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢(一)實(shí)行法制化、規(guī)范化管理(二)實(shí)行規(guī)?;c品牌經(jīng)營(三)實(shí)行智能化管理(四)樹立以人為本的管理理念,注重人才培養(yǎng)第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求與職業(yè)道德一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德遵紀(jì)守法,愛崗敬業(yè);工作認(rèn)真,盡職盡責(zé);誠實(shí)守信,熱情服務(wù)。二、物業(yè)管理人員必須具有專業(yè)知識和專業(yè)技能1.物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識2.物業(yè)管理人員必須具有物業(yè)管理的專業(yè)知識和技能3.物業(yè)管理人員必須能夠掌握現(xiàn)代化管理手段三、物業(yè)管理人員應(yīng)具有較高的個人素質(zhì)1.要有良好的語言表達(dá)能力2.要以端莊的儀容儀表,樹立良好的個人形象3.要有寬闊的胸懷,良好的心理素質(zhì)4.要有健康的體魄第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)能力要求:通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí),使學(xué)生們掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主應(yīng)具有的權(quán)利與義務(wù);熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序;掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件;了解和掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各部門之間的關(guān)系;掌握業(yè)主委員會產(chǎn)生的條件及職權(quán)。重點(diǎn)與難點(diǎn):物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件;業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(一)按投資主體分類全民物業(yè)服務(wù)企業(yè)、集體所有制物業(yè)管理、聯(lián)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)、私營物業(yè)服務(wù)企業(yè)、合資物業(yè)服務(wù)企業(yè)(二)按股東出資形式分類物業(yè)管理有限責(zé)任公司、物業(yè)管理股份合作公司、物業(yè)管理股份有限公司(三)按經(jīng)營服務(wù)方式分類代理租賃服務(wù)型公司、委托管理服務(wù)型公司(四)按是否具有法人資格分類按是否具有法人資格,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)公司或子公司,和以經(jīng)營其他項(xiàng)目為主的企事業(yè)單位所屬的不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處兩種。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立(一)設(shè)立條件1.企業(yè)名稱預(yù)先審核2.企業(yè)住所3.注冊資本4.法定代表人法定代表人必須符合下列條件:(1)有完全民事行為能力;(2)有所在地正式戶口或臨時戶口;(3)具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識;(4)產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定;(5)符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。5.企業(yè)人員6.企業(yè)章程(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批程序大致如下:(1)申請單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣級以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門提出申請,提供所需的各項(xiàng)材料。房地產(chǎn)行政主管部門對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的申請單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。(2)申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準(zhǔn)文件后,在按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。(3)在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后,應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時資質(zhì)證書。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)(一)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則1企業(yè)化原則2專業(yè)化原則3社會化原則(二)物業(yè)服務(wù)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的步驟1確定物業(yè)管理目標(biāo)2收集與分析資料3擬定和提出組織機(jī)構(gòu)圖4確定職責(zé)、崗位與權(quán)限5設(shè)計(jì)公司內(nèi)協(xié)作與信息溝通的方式6選擇與配置人員7評價進(jìn)而批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置方案(三)管理層級管理層級是指一個物業(yè)服務(wù)公司設(shè)置幾個層次的機(jī)構(gòu),用于管理公司的業(yè)務(wù)。公司的管理層級的設(shè)置通常有如圖21所介紹的兩級制、圖22所介紹的三級制和圖23所介紹的四級制。物業(yè)服務(wù)公司工程部保潔部辦公室保安部經(jīng)營部圖21 兩級制管理層物業(yè)服務(wù)公司辦公室保安部保潔部工程部經(jīng)營部人力資源管理檔案資料員工培訓(xùn)車輛道路管理治安管理消防管理衛(wèi)生清潔綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備維修住宅維修房屋租售購物中心健身中心 圖22 三級制管理層物業(yè)服務(wù)公司集團(tuán)公司辦公室保安部環(huán)衛(wèi)綠化部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營部人力資源管理檔案資料員工培訓(xùn)車輛道路管理治安管理衛(wèi)生清潔綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備維修住宅維修房屋租售購物中心健身中心 圖23 四級制管理層(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)的職能劃分辦公室、人事部(人力資源部)、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理(一)等級劃分根據(jù)建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為一級、二級、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。1.資質(zhì)一級企業(yè)(1)注冊資本500萬元以上。(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。(3)管理兩種類型以上的物業(yè)。(4)管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100。計(jì)算基數(shù)是:多層住宅200萬m2,高層住宅100萬m2,獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2,辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬m2。(5)20以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,20以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號。(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。(7)建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。2.資質(zhì)二級企業(yè)(1)注冊資本300萬元以上。(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。(3)管理兩種類型以上的物業(yè)。(4)管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100。計(jì)算基數(shù)是:多層住宅80萬m2,高層住宅40萬m2,獨(dú)立式住宅(別墅)6萬m2,辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬m2。(5)10以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,10以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號。(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。(7)建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。3.資質(zhì)三級企業(yè)(1)注冊資本50萬元以上。(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。(3)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。(4)具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。(5)建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。4.臨時資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書。臨時資質(zhì)證書有效期一年。有效期滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的,房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。(二)資質(zhì)等級管理1.申請?jiān)u定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提交下列材料:(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表。(2)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。(3)建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。(4)物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。(5)物業(yè)管理業(yè)績材料。(6)企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審,初審合格后報(bào)建設(shè)部審批;二、三級由省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批;三級經(jīng)省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)同意,可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批,報(bào)省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)備案,經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè),由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書3.一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo);二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo);三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理,每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè),由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見,報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請升級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所需材料報(bào)初審部門,初審部門將審核意見報(bào)審批部門。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升,不得越級升級。5.資質(zhì)證書格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定,分為正本和副本,正本和副本具有同樣法律效力。6.關(guān)于法律責(zé)任,物業(yè)管理?xiàng)l例對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定:(1)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)(一)業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主1.業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(2)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(4)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);(5)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù);(二)非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán),但通過某種形式(如簽訂租賃合同等)獲得物業(yè)的使用權(quán),并實(shí)際使用物業(yè)的人。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系(如租賃關(guān)系),非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。即在租賃合同中,要明確業(yè)主賦予非業(yè)主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。同時,非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人,也是物業(yè)管理服務(wù)的對象,也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會(一)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治管理組織。(二)業(yè)主大會的召開業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。(三)業(yè)主大會的職責(zé)1制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;2選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);4決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;5制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;6法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。(四)業(yè)主大會會議1業(yè)主大會會議召開的形式可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。2.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主不能出席時,可以委托代理人出席業(yè)主大會會議,但必須辦理合法的委托手續(xù),委托代理人可行使投票權(quán),但不具有被選舉的資格。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會,但沒有投票權(quán)。3.業(yè)主人數(shù)較多時可以選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見,凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。4.業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持股票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán)2/3以上通過。5.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20以上的業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。6.召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄,并存檔。7.業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。三、業(yè)主委員會(一)業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主的利益。委員名額的分配,在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下,可以以單位來決定,即以每一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。建設(shè)部業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定,業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;2.遵守國家有關(guān)法律法規(guī);3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);4.熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會公信力;5.具有一定組織能力;6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止:1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;2.無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;4.有犯罪行為的;5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的;7.其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。(二)業(yè)主委員會的注冊業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。所提交的材料有:成立業(yè)主委員會的申請書;業(yè)主委員會章程;業(yè)主委員會成員名單;辦公場所證明文件;其它需要提交的文件。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查,如都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定,則應(yīng)在接到申請書之后的15日內(nèi),批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會。每屆業(yè)主委員會任期為3年,期滿后由業(yè)主大會進(jìn)行改選。(三)業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé)1.召集業(yè)主大會會議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé);(四)業(yè)主委員會會議業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任12人。經(jīng)13以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會(一)經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系聘用與被聘用的關(guān)系、委托與被委托的關(guān)系、相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系(二)法律上的平等關(guān)系(三)工作上的合作關(guān)系二、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理接管驗(yàn)收手續(xù),對在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題,要與相關(guān)部門協(xié)商解決。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉(zhuǎn)給物業(yè)服務(wù)企業(yè),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接與施工單位交涉具體保修事宜。三、政府管理部門的關(guān)系(一)房地產(chǎn)行政主管部門1組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評和評比。2負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批。3對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理。4對物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理。(二)工商行政主管部門物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向工商行政管理部門申請注冊登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,方可對外經(jīng)營。工商行政主管部門,每年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審,對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進(jìn)行批評、教育、處罰,直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,對合法經(jīng)營者給予保護(hù)和支持。(三)稅務(wù)管理部門稅務(wù)管理部門有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅情況進(jìn)行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。(四)物價行政主管部門縣級以上地方人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。(五)環(huán)衛(wèi)和園林部門(六)公安局或派出所等部門四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。五、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。六、街道辦事處和居委會物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會的工作指導(dǎo),并積極配合他們開展工作,只有互相配合才能克服各種困難,解決各種矛盾,全面推進(jìn)工作。七、行業(yè)協(xié)會中國物業(yè)管理協(xié)會成立于2000年10月,協(xié)會總部設(shè)在北京。其主要職能包括:(一)協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。(二)協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作,為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。(三)協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作,促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。(四)代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益,向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。(五)組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約,建立行業(yè)自律機(jī)制,規(guī)范行業(yè)自我管理行為,樹立行業(yè)的良好形象。(六)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào),維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。(七)為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。(八)組織開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。(九)促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。第四節(jié) 物業(yè)管理制度一、制定物業(yè)管理制度的意義(一)建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù)(二)健全的管理制度是物業(yè)管理的需要(三)健全的管理制度能提高管理效率(四)健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度一般包括:1企業(yè)綜合管理制度:質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制度等。2員工管理制度:勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。3部門職責(zé):一般包括辦公室、人事部(人力資源部)、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。4崗位職責(zé):物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。5操作規(guī)程:一般包括員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費(fèi)用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對外接待工作操作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。(二)業(yè)主內(nèi)部管理制度業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度,是用于業(yè)主自律的制度,一般包括管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,由業(yè)主大會制定。(三)物業(yè)管理的公共管理制度物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。三、制定物業(yè)管理制度的原則合法性、實(shí)用性、規(guī)范性、市場性、協(xié)調(diào)性第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授第四章 物業(yè)管理合同在物業(yè)法規(guī)課程中滲透第五章 物業(yè)租賃管理能力要求:通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí),讓學(xué)生們具備一定的營租能力,努力提高物業(yè)的出租率。并能熟練地掌握和運(yùn)用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。重點(diǎn)與難點(diǎn):租賃合同的內(nèi)容;租賃合同的變更與終止;租賃價格的構(gòu)成。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的定義及形式(一)物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。物業(yè)租賃活動主要表現(xiàn)為房屋租賃。(二)物業(yè)租賃的形式1.按物業(yè)租賃方式劃分(1)定期租賃。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式,是指如房屋不續(xù)租,則在合同租期屆滿日為終止期限。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力,即所有權(quán)的歸屬形式不變。(2)不定期租賃。是指房屋所有者隨時可要求收回房屋,但是在公房租賃中,房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的,分配之后,沒有規(guī)定租住期限。2.按租賃房屋的用途不同劃分可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。其中住宅租賃最為常見,辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多,并已形成專業(yè)化管理。3.按租賃房屋的性質(zhì)劃分可將房屋分為公房租賃和私房租賃。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房,它又可分為:直管公房,即房管部門管理的公房;直管房,即國有企業(yè)和國家、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個人所有權(quán)的房屋出租行為,現(xiàn)已成為公房租賃的補(bǔ)充部分。(三)房屋租賃的范圍根據(jù)城市房屋租賃管理辦法,自然人、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動,或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。但是,該辦法同時禁止以下房屋的出租行為:1.未依法取得所有權(quán)證的;2.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3.共有房屋未取得共有人同意的;4.權(quán)屬有爭議的;5.屬于違章建筑的;6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;7.已抵押,且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;8.不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的;9.有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。二、物業(yè)租賃的原則(一)為承租人服務(wù)的原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)商或其他出租人委托,從事房屋租賃業(yè)務(wù),必須維護(hù)租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。具體說就是利用房屋租賃合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。(二)維護(hù)租賃房屋的原則作為出租人或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護(hù)房屋及設(shè)備,嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)要求,控制房屋用途的變化。同時,搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù),延長房屋的使用壽命。(三)提高經(jīng)濟(jì)效益的原則房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟(jì)活動,出租者交出房屋使用權(quán),就是為了換回房屋的交換價值,這不僅是為了實(shí)現(xiàn)房屋再生產(chǎn),而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業(yè)管理中的租金收入,就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟(jì)效益與收益。(四)保證租賃關(guān)系正?;脑瓌t租賃關(guān)系的正常,涉及到千家萬戶的利益,也關(guān)系到社會的安定團(tuán)結(jié)。因此,雙方都必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定,堅(jiān)決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。(五)充分發(fā)揮房屋效用的原則房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。因此,在承租中,一定要注意原房屋設(shè)計(jì)要求和建筑形式,按照設(shè)計(jì)要求和房屋性能來使用房屋,不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu),以免影響建筑安全和使用安全。第二節(jié) 物業(yè)租賃合同一、物業(yè)租賃合同的登記備案登記備案的過程中,要對房屋租賃合同就以下幾個方面給予審查:一是租賃主體是否合格,出租、承租行為是否合法;二是所出租的房屋是否合法;三是合同的內(nèi)容是否合法有效;四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費(fèi)。二、物業(yè)租賃合同的作用(一)確定簽訂租賃合同的原則租賃合同能確保租賃行為符合國家法律、政策法規(guī)的規(guī)定,確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)?,確保雙方的權(quán)益不受侵犯。如果合同違法,與社會公共利益相抵觸,則合同無效。(二)明確雙方房屋租賃的標(biāo)的物由于房屋是特定物,因此在租賃合同中必須標(biāo)明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關(guān)事宜,避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。(三)明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù)由于租賃合同是一種諾成的合同,雙方達(dá)成協(xié)議的要素,必須以文字形式固定下來才告成立。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對立的,一方履行的義務(wù),正是另一方實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。(四)約束雙方的租賃行為任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益,不得利用租賃的房屋進(jìn)行違法活動,擾亂租賃秩序,損害國家和社會的公共利益,非法牟利。不履行或不適當(dāng)履行租賃合同條款,都將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。三、物業(yè)租賃合同的法律特征(一)承租人只享有房屋的使用權(quán)房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移,一旦租賃期滿,承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。承租人不能擅自將租賃的房屋轉(zhuǎn)租,如果在租賃期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租,必須經(jīng)過承租人同意,否則屬違法行為。(二)房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物房屋租賃的標(biāo)的必須是特定物,而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。這反映在房屋租賃合同中必須對標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。(三)房屋租賃合同必須采用書面形式租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。合同形式有兩種,一種是口頭形式,另一種是書面形式。由于房屋租賃的特殊性,房屋租賃合同是一種要式合同,雙方當(dāng)事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。(四)房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃不允許私下進(jìn)行交易,租賃合同訂立后,雙方當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。登記備案是政府對房屋租賃行為實(shí)施管理的一種重要的行政管理手段。(五)房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止在房屋租賃的有效期內(nèi),出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移不影響租賃合同的執(zhí)行,新房屋所有權(quán)人必須承擔(dān)原房屋所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù),尊重承租人的合法權(quán)益。(六)租賃關(guān)系主體的法律要求租賃作為一種民事法律行為,對其主體租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。(七)租賃客體的法律要求我國對出租的房屋有明確的法律規(guī)定。四、房屋租賃合同的構(gòu)成(一)當(dāng)事人姓名或名稱及住所;(二)租賃物業(yè)的描述;(三)租賃物業(yè)的用途;(四)租賃期限;(五)租金及支付方式;(六)房屋的修繕責(zé)任;(七)轉(zhuǎn)租的規(guī)定;(八)變更和解除合同的條件;(九)違約責(zé)任;(十)當(dāng)事人約定的其他條款。五、物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)(一)出租方的權(quán)利、義務(wù)1出租方的權(quán)利一是按期收取租金的權(quán)利;二是有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利,承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或裝修。出現(xiàn)上述情況,出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償;三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。比如合同期滿或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進(jìn)行違法活動等。2出租方的義務(wù)一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù);二是有對房屋進(jìn)行維修和保養(yǎng),保障承租人安全使用房屋的義務(wù);三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。(二)承租方的權(quán)利、義務(wù)1一是有合法使用房屋的權(quán)利。在規(guī)定的期限內(nèi),出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同;二是有要求保障居住安全的權(quán)利。承租人有權(quán)要求出租方對房屋的自然損壞及設(shè)備破損等情況進(jìn)行及時的修復(fù),保障房屋居住的安全;三是對所承租的房屋,有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。2一是按期交納租金,不得以任何借口拖欠或少交租金;二是愛護(hù)所承租房屋。不得隨意對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造,承租人欲對房屋進(jìn)行裝修,須事先征得出租方的允許;三是遵守房屋租賃合同,不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。四、租賃合同的變更與終止(一)房屋租賃合同的變更根據(jù)法律規(guī)定,凡發(fā)生下列情況之一的,可以允許租賃合同變更:1.因租賃一方當(dāng)事人更名,房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移,均可變更合同。2.因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等,也可變更合同。3.因租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋的用途,均可變更合同。4.租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。5.由雙方約定,改變租賃期限或者期限長短。(二)房屋租賃合同的終止發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止:1.租賃期滿2.租賃房屋的滅失3.因承租人搬遷需要終止,或因一方嚴(yán)重違約等,均可終止合同。第三節(jié) 物業(yè)租賃價格一、房屋租賃租金的構(gòu)成(一)折舊費(fèi)房屋在長期使用的過程中,由于自然損耗和人為損耗,它的價值會逐漸減少,這部分因損耗而減少的價值,以貨幣形態(tài)來表現(xiàn),這就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。其計(jì)算方法一般為直線折舊法,公式為:折舊費(fèi)建筑造價(1殘值率)使用年限(二)維修費(fèi)為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限,必須對房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。這部分費(fèi)用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動報(bào)酬支出,是房租的必要組成部分。(三)管理費(fèi)房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費(fèi)用,包括房屋管理人員的工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)等。(四)利息是指房屋建造或購買時的投資,在出租期間資金占用的時間價值補(bǔ)償。(五)地租(六)保險費(fèi)是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的保險金。(七)利潤是物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利,屬于房屋維修勞動和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價值的一部分。(八)房產(chǎn)稅租金中的房產(chǎn)稅計(jì)算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計(jì)算稅額,再按被出租房屋面積分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅。二、房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計(jì)算方法租金標(biāo)準(zhǔn)一般由租金基數(shù)和調(diào)劑因素兩部分組成。租金基數(shù)是按不同建筑結(jié)構(gòu)計(jì)算的租價水平,調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點(diǎn)的增減變動方法。租金基數(shù)的核定主要有以下3種方法:1.等級計(jì)算法等級標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),參考各地房屋的區(qū)域特點(diǎn),結(jié)合起來劃分、計(jì)算實(shí)際等級。等級計(jì)算法通常以一幢房屋為分級基準(zhǔn),對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異,在計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)時,用調(diào)劑因素反映。2.項(xiàng)目基分計(jì)算法基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國家統(tǒng)一制定的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)等,即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項(xiàng)目,如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計(jì)算出基礎(chǔ)分值,再按房屋的具體情況分項(xiàng)評分,最后加以匯總。3.結(jié)合計(jì)算法就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級依據(jù),按等級計(jì)分,其余項(xiàng)目可按項(xiàng)目基分計(jì)算法計(jì)算,然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。調(diào)劑因素主要有以下3種:(1)主要是體現(xiàn)房屋價值的因素,如房屋的保暖隔熱性能,墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量,附屬設(shè)施,包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備,以及地面、門窗、室高的情況。(2)主要是體現(xiàn)使用價值的因素,如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。(3)體現(xiàn)供求關(guān)系的因素,如房屋所處位置(或地段)和環(huán)境等。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后,就可以計(jì)算月租金額了,計(jì)算方法一般如下:月租金額(租金基數(shù)調(diào)劑因素)計(jì)租面積附屬房單位租金計(jì)租面積設(shè)備租金三、物業(yè)租金的意義(一)調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系(二)保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行(三)租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容第四節(jié) 物業(yè)租賃管理一、房屋租賃管理的一般程序(一)房屋租賃合同的登記備案制度根據(jù)建設(shè)部第43號發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法(1995年6月1日起執(zhí)行)的規(guī)定,房屋租賃實(shí)行登記備案制度。具體要求有:1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi),到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件:(1)書面租賃合同;(2)房屋所有權(quán)證;(3)當(dāng)事人的合法證件;(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋,還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋,還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。3.房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后,頒發(fā)房屋租賃證。(二)出租房屋的交接與備案完成登記后,房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙(密碼)移交給租戶,物業(yè)服務(wù)企業(yè)則將有關(guān)資料送管理處備案,并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期,將日期前所發(fā)生的費(fèi)用(管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等)與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚,從承租日開始,根據(jù)房屋租賃合同的約定向責(zé)任人收取所有相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案,并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案,建立新的租戶檔案。至此,整個租賃工作宣告完成。二、制定房屋租賃管理的各項(xiàng)制度(一)房屋租賃租金管理制度住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格,一旦確定價格,租賃雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行。該管理制度主要規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、租金的交納時間、租金的調(diào)整辦法以及違約責(zé)任形式等。(二)房屋使用與維修管理制度該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。如房屋使用方面可以規(guī)定承租人不能任意改變合同規(guī)定的租賃用途、不能以亂寫亂畫等方式故意破壞房屋、要按照約定裝修房屋,不能在房屋內(nèi)從事違法或有損公共利益、有傷風(fēng)化和社會道德的活動等等。關(guān)于房屋維修,則可以規(guī)定有承租人進(jìn)行維修,或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項(xiàng)目或房屋的特定部位進(jìn)行維修;而對于住宅用房的自然損壞,則通常由出租人承擔(dān)維修責(zé)任。(三)房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度該制度主要規(guī)定房屋承租人在轉(zhuǎn)租或退租時的要求,比如規(guī)定轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租方的同意,轉(zhuǎn)租租金如何分配;退租時,在什么時間范圍內(nèi)租金按全天或整天計(jì)算、什么情況下則只需交納部分租金,退租手續(xù)如何辦理以及退租時應(yīng)退還什么(如房門、信箱及地庫鑰匙等)和應(yīng)檢查什么設(shè)備。三、明確房屋租賃糾紛處理的方法(一)房屋租賃糾紛處理方式解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。(二)房屋租賃不同類型糾紛的處理1.租金糾紛。包括租金標(biāo)準(zhǔn),租金交納以及租金的調(diào)整等方面。2.租賃期間因使用、修繕、改建等引起的
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