置業(yè)顧問考核模擬試題2.docx

姓名：得分：華策地產(chǎn)置業(yè)顧問內(nèi)部考核試題（二）一、填空題（28分）1、 級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)為： 、 、 、 、 、 3、房地產(chǎn)住宅可以分為商品房、 和 三類。4、 陽臺(tái)全部計(jì)算面積； 按一半計(jì)算面積。5、層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說，層高是指 _或_ _到_ _ 之間的豎向尺寸。6、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為 層； 多層住宅為 層；小高層住宅為 層；中高層住宅為 層； 層以上為高層住宅， 層以上為超高層住宅；7、別墅可分為 別墅， 別墅， 別墅三種。8、共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主_ _或_ _的建筑面積。9、 是指“樓盤銷售價(jià)目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷售價(jià)格。10、按月 還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。按月 還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。二、判斷題（10分）1、天臺(tái)是指與住宅在同一層面，且沒有加蓋屋頂?shù)钠脚_(tái)，屬整棟樓的公共部分。（ ）2、訂金是作為雙方的一種誠意體現(xiàn)，違約不付賠償責(zé)任。（ ）3、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整。（ ）4、淮北市區(qū)公積金最大貸款額度為30萬元。（ ）5、普通住宅一室一廳套型的建筑面積一般為4060平方米，二室一廳為6075平方米，二室二廳為90100平方米，三室二廳為120140平方米。別墅面積則更大，一般在180平方米以上。（ ）6、房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。（ ）7、按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。（ ）8、產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。（ ）9、簽訂購房合同時(shí)，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價(jià)的千分之0.5交納。（ ）10、實(shí)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的合法銷售依據(jù)。（ ）三、名次解釋（13分）1、容積率（2分）2、綠化率（2分）3、得房率（2分）4、面積誤差比（3分）5、 五證兩書一表（4分）四、簡答題（10分）1、什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？2、什么是商品房維修基金？五、圖片題（12分）1、分別標(biāo)出下列結(jié)構(gòu)類型 2、分別標(biāo)出下列別墅類型 3、分別標(biāo)出天臺(tái)和露臺(tái)六、案例分析（12分）1、客戶情況：A先生，性格極為穩(wěn)重，沉默寡言；所駕車輛奧迪A6。2、來訪接待情況2007年4月14日第一次來訪接待情況：A先生與其朋友B先生及二位的愛人一行4人來訪，來訪之前參觀過依泉美廬的別墅。銷售中心接待：首先，置業(yè)顧問參照區(qū)域沙盤向客戶詳細(xì)介紹了整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃，重點(diǎn)點(diǎn)出了此區(qū)域的幾個(gè)大項(xiàng)目和區(qū)域規(guī)劃為旅游度假區(qū)，使客戶對(duì)項(xiàng)目的升值潛力有了信心。其次，參照項(xiàng)目沙盤向客戶介紹了項(xiàng)目的規(guī)劃、風(fēng)格及別墅的特色所在，使客戶對(duì)項(xiàng)目有了一個(gè)整體的認(rèn)知。最后，在介紹產(chǎn)品I戶型時(shí)，置業(yè)顧問著重強(qiáng)調(diào)I戶型為二期別墅中戶型最好、位置最好，參照I戶型的沙盤介紹戶型格局時(shí)，置業(yè)顧問的言談舉止均流露出對(duì)I戶型的喜愛，使客戶真正的感覺到I戶型就是最好的。參觀樣板間：置業(yè)顧問邀請(qǐng)客戶前去參觀樣板間，在路上向客戶介紹了一期別墅業(yè)主的情況，如：電視臺(tái)的知名某某在此購買別墅，某知名大型投資集團(tuán)的某總在此購買兩棟別墅等等，借明星效應(yīng)來提升客戶的身份地位，使客戶感覺在此購買別墅很有尊貴感。在參觀樣板間時(shí)客戶曾咨詢別墅的物業(yè)費(fèi)、院落的管理及溫泉水的收費(fèi)等情況，判定此客戶為B類意向客戶。最后回到銷售中心，因A先生是第一次來訪，而且是與其朋友一起來訪，其下定的可能性很小，所以置業(yè)顧問未進(jìn)行逼定，只是索要聯(lián)系方式，但客戶拒絕留聯(lián)系方式。2007年4月18日第二次來訪情況：A先生與其朋友B先生一起來訪（電話預(yù)約），置業(yè)顧問直接帶客戶參觀二期工地現(xiàn)場(chǎng)，詳細(xì)對(duì)比了39#和42#別墅的情況，同時(shí)銷售人員極富熱情的向客戶詳細(xì)介紹了I戶型的優(yōu)缺點(diǎn)?；氐戒N售中心后，置業(yè)顧問極力推薦A先生購買Y#別墅，但是其朋友B先生認(rèn)為X#別墅景觀好、地勢(shì)高，建議A先生選擇X#別墅。銷售人員看到時(shí)機(jī)成熟即刻逼定，最后與客戶達(dá)成協(xié)議交訂金1萬元。3、客戶回訪情況1）、佳世客商場(chǎng)偶遇：4月17日置業(yè)顧問在佳世客商場(chǎng)購物時(shí)與A先生和其夫人相遇。彼此認(rèn)出，寒暄之后A先生太太詳細(xì)詢問了X#和Y#別墅的詳細(xì)情況，置業(yè)顧問給予準(zhǔn)確的答復(fù)。離開時(shí)A先生留下了聯(lián)系方式。2）、4月17日下午置業(yè)顧問給A先生發(fā)祝福短信，以情動(dòng)人，并附歡迎攜夫人來訪。3）4月18日上午電話約訪，A先生已在路上10分鐘后到項(xiàng)目。請(qǐng)分析：A、客戶類型分析B、接待及談判過程分析C、置業(yè)顧問的方法措施分析七、計(jì)算題（15分）淮北市中心某項(xiàng)目二期于2011年5月1日開始出售VIP貴賓卡，價(jià)格為1000元人民幣，可充抵購房款10000元，每張卡僅限一套房子使用；王先生被朋友（該項(xiàng)目一期業(yè)主）介紹，于5月1日購買了一張VIP卡，并于6月28日成功認(rèn)購了該項(xiàng)目2號(hào)樓1701室，面積128.57，單價(jià)9788元/，并于當(dāng)天交納30000元定金；該項(xiàng)目開盤當(dāng)日購房可額外享受6000元優(yōu)惠，如在一周內(nèi)成功