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姓名:得分:華策地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)內(nèi)部考核試題(二)一、填空題(28分)1、 級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)為: 、 、 、 、 、 3、房地產(chǎn)住宅可以分為商品房、 和 三類。4、 陽(yáng)臺(tái)全部計(jì)算面積; 按一半計(jì)算面積。5、層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求,這個(gè)高度就叫層高。具體地說(shuō),層高是指 _或_ _到_ _ 之間的豎向尺寸。6、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定:低層住宅為 層; 多層住宅為 層;小高層住宅為 層;中高層住宅為 層; 層以上為高層住宅, 層以上為超高層住宅;7、別墅可分為 別墅, 別墅, 別墅三種。8、共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主_ _或_ _的建筑面積。9、 是指“樓盤銷售價(jià)目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷售價(jià)格。10、按月 還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變,但每月還款額中的本金比重逐月增加,利息比重逐月減少的一種還款方式。按月 還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變,但所付貸款利息逐月減少,還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。二、判斷題(10分)1、天臺(tái)是指與住宅在同一層面,且沒(méi)有加蓋屋頂?shù)钠脚_(tái),屬整棟樓的公共部分。( )2、訂金是作為雙方的一種誠(chéng)意體現(xiàn),違約不付賠償責(zé)任。( )3、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整。( )4、淮北市區(qū)公積金最大貸款額度為30萬(wàn)元。( )5、普通住宅一室一廳套型的建筑面積一般為4060平方米,二室一廳為6075平方米,二室二廳為90100平方米,三室二廳為120140平方米。別墅面積則更大,一般在180平方米以上。( )6、房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。( )7、按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋,購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。( )8、產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”,是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括:產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記,并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。( )9、簽訂購(gòu)房合同時(shí),買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上,按照房屋買賣成交價(jià)的千分之0.5交納。( )10、實(shí)測(cè)面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目)銷售中,根據(jù)國(guó)家規(guī)定,由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu),主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為,它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的合法銷售依據(jù)。( )三、名次解釋(13分)1、容積率(2分)2、綠化率(2分)3、得房率(2分)4、面積誤差比(3分)5、 五證兩書(shū)一表(4分)四、簡(jiǎn)答題(10分)1、什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?2、什么是商品房維修基金?五、圖片題(12分)1、分別標(biāo)出下列結(jié)構(gòu)類型 2、分別標(biāo)出下列別墅類型 3、分別標(biāo)出天臺(tái)和露臺(tái)六、案例分析(12分)1、客戶情況:A先生,性格極為穩(wěn)重,沉默寡言;所駕車輛奧迪A6。2、來(lái)訪接待情況2007年4月14日第一次來(lái)訪接待情況:A先生與其朋友B先生及二位的愛(ài)人一行4人來(lái)訪,來(lái)訪之前參觀過(guò)依泉美廬的別墅。銷售中心接待:首先,置業(yè)顧問(wèn)參照區(qū)域沙盤向客戶詳細(xì)介紹了整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃,重點(diǎn)點(diǎn)出了此區(qū)域的幾個(gè)大項(xiàng)目和區(qū)域規(guī)劃為旅游度假區(qū),使客戶對(duì)項(xiàng)目的升值潛力有了信心。其次,參照項(xiàng)目沙盤向客戶介紹了項(xiàng)目的規(guī)劃、風(fēng)格及別墅的特色所在,使客戶對(duì)項(xiàng)目有了一個(gè)整體的認(rèn)知。最后,在介紹產(chǎn)品I戶型時(shí),置業(yè)顧問(wèn)著重強(qiáng)調(diào)I戶型為二期別墅中戶型最好、位置最好,參照I戶型的沙盤介紹戶型格局時(shí),置業(yè)顧問(wèn)的言談舉止均流露出對(duì)I戶型的喜愛(ài),使客戶真正的感覺(jué)到I戶型就是最好的。參觀樣板間:置業(yè)顧問(wèn)邀請(qǐng)客戶前去參觀樣板間,在路上向客戶介紹了一期別墅業(yè)主的情況,如:電視臺(tái)的知名某某在此購(gòu)買別墅,某知名大型投資集團(tuán)的某總在此購(gòu)買兩棟別墅等等,借明星效應(yīng)來(lái)提升客戶的身份地位,使客戶感覺(jué)在此購(gòu)買別墅很有尊貴感。在參觀樣板間時(shí)客戶曾咨詢別墅的物業(yè)費(fèi)、院落的管理及溫泉水的收費(fèi)等情況,判定此客戶為B類意向客戶。最后回到銷售中心,因A先生是第一次來(lái)訪,而且是與其朋友一起來(lái)訪,其下定的可能性很小,所以置業(yè)顧問(wèn)未進(jìn)行逼定,只是索要聯(lián)系方式,但客戶拒絕留聯(lián)系方式。2007年4月18日第二次來(lái)訪情況:A先生與其朋友B先生一起來(lái)訪(電話預(yù)約),置業(yè)顧問(wèn)直接帶客戶參觀二期工地現(xiàn)場(chǎng),詳細(xì)對(duì)比了39#和42#別墅的情況,同時(shí)銷售人員極富熱情的向客戶詳細(xì)介紹了I戶型的優(yōu)缺點(diǎn)?;氐戒N售中心后,置業(yè)顧問(wèn)極力推薦A先生購(gòu)買Y#別墅,但是其朋友B先生認(rèn)為X#別墅景觀好、地勢(shì)高,建議A先生選擇X#別墅。銷售人員看到時(shí)機(jī)成熟即刻逼定,最后與客戶達(dá)成協(xié)議交訂金1萬(wàn)元。3、客戶回訪情況1)、佳世客商場(chǎng)偶遇:4月17日置業(yè)顧問(wèn)在佳世客商場(chǎng)購(gòu)物時(shí)與A先生和其夫人相遇。彼此認(rèn)出,寒暄之后A先生太太詳細(xì)詢問(wèn)了X#和Y#別墅的詳細(xì)情況,置業(yè)顧問(wèn)給予準(zhǔn)確的答復(fù)。離開(kāi)時(shí)A先生留下了聯(lián)系方式。2)、4月17日下午置業(yè)顧問(wèn)給A先生發(fā)祝福短信,以情動(dòng)人,并附歡迎攜夫人來(lái)訪。3)4月18日上午電話約訪,A先生已在路上10分鐘后到項(xiàng)目。請(qǐng)分析:A、客戶類型分析B、接待及談判過(guò)程分析C、置業(yè)顧問(wèn)的方法措施分析七、計(jì)算題(15分)淮北市中心某項(xiàng)目二期于2011年5月1日開(kāi)始出售VIP貴賓卡,價(jià)格為1000元人民幣,可充抵購(gòu)房款10000元,每張卡僅限一套房子使用;王先生被朋友(該項(xiàng)目一期業(yè)主)介紹,于5月1日購(gòu)買了一張VIP卡,并于6月28日成功認(rèn)購(gòu)了該項(xiàng)目2號(hào)樓1701室,面積128.57,單價(jià)9788元/,并于當(dāng)天交納30000元定金;該項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日購(gòu)房可額外享受6000元優(yōu)惠,如在一周內(nèi)成功
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