豆各莊項(xiàng)目地塊可行性分析報(bào)告102p.ppt

關(guān)于豆各莊項(xiàng)目地塊市場可行性研究 2011 8 17 協(xié)成機(jī)構(gòu) 北京市豆各莊地塊分析報(bào)告 1 項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析2 項(xiàng)目地塊條件分析3 區(qū)域宏觀市場概述4 地塊周邊市場概況5 住宅項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 對市場而言 開發(fā)商的品牌效應(yīng)在市場上已經(jīng)形成了一定程度的認(rèn)同對于本項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)又一個(gè)全新杰作也是面向中端客群的又一典型項(xiàng)目 項(xiàng)目背景條件分析 核心目標(biāo) 開發(fā)商經(jīng)過多年的積淀 多個(gè)項(xiàng)目先后入市 在本項(xiàng)目勢必承擔(dān)著品牌 價(jià)值提升的重要使命 開發(fā)模式必然為 先快速回款后體現(xiàn)價(jià)值的盈利模式 將建設(shè)成為一個(gè)契合地塊特性的居住社區(qū) 打造成為區(qū)域內(nèi)即 富力又一城 之后的又一地塊新地標(biāo)項(xiàng)目 完成改變 提升區(qū)域整體形象的重要使命 1 項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析2 項(xiàng)目地塊條件分析3 區(qū)域宏觀市場概述4 地塊周邊市場概況5 住宅項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目地塊研究 區(qū)域印象 項(xiàng)目位置 位于京沈高速以南 東臨富力又一城 南臨大魯?shù)瓯甭?西接南五環(huán) 西北角為北京第二看守所 處于豆各莊距離京沈高速 1公里距離東四環(huán)直線距離 5公里距離東五環(huán)直線距離 500米距市中心直線距離 16公里 項(xiàng)目所在區(qū)域正處于城市建設(shè)發(fā)展階段 區(qū)域整體升值空間極大 項(xiàng)目地塊研究 交通條件 項(xiàng)目距離京沈高速路1公里距離五環(huán) 米區(qū)域外圍可達(dá)性較好 但是 項(xiàng)目周邊公共交通條件匱乏 地鐵7號線距離本項(xiàng)目約1公里 公交僅有411路公交車 區(qū)域外部交通通達(dá)性很好 內(nèi)部交通待完善 非傳統(tǒng)住區(qū) 現(xiàn)階段生活配套設(shè)施欠缺正處于城市建設(shè)階段 居住氛圍不成熟環(huán)境資源 無自然環(huán)境資源 項(xiàng)目地塊研究 四至分析 區(qū)域條件弊大于利 項(xiàng)目地塊四周現(xiàn)階段還處在城市建設(shè)階段 除項(xiàng)目南側(cè)富力又一城擁有沿街商業(yè)以外 其它地段商業(yè)配套設(shè)施極度匱乏 項(xiàng)目地塊研究 環(huán)境配套 配套集中區(qū)域 配套集中區(qū)域 豆各莊村 看守所 項(xiàng)目地塊條件分析 swot分析 strength 優(yōu)勢項(xiàng)目緊鄰東五環(huán) 隨著城市的發(fā)展區(qū)域內(nèi)已無可供應(yīng)的住宅用地 區(qū)域內(nèi)無同類型競爭樓盤 無競爭壓力 項(xiàng)目土地整體使用年限為70年 weakness 弱勢項(xiàng)目所在地段緊鄰北京看守所 在一定程度上會對購買人群產(chǎn)生抗拒心理 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施現(xiàn)階段較為匱乏 項(xiàng)目周邊道路出行條件非常不理想 同時(shí)只有411一條公交路線 opportunities 機(jī)會項(xiàng)目所在地段正處于價(jià)值洼地 升值空間極大 隨著城市的發(fā)展 區(qū)域內(nèi)已無可供應(yīng)的住宅用地 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)可競爭樓盤較少 無競爭壓力 隨著道路的建設(shè) 未來出行將會便捷 threat 威脅地塊自身環(huán)境相對較差 周邊缺乏生活配套設(shè)施 城市整體住宅供應(yīng)量巨大勢必對本項(xiàng)目構(gòu)成一定程度的威脅 房地產(chǎn)政策調(diào)整的心理預(yù)期影響 土地價(jià)值判斷 地塊價(jià)值一般 地理位置相對優(yōu)越 緊鄰五環(huán) 但無景觀資源優(yōu)勢 同時(shí)周邊環(huán)境氛圍相對不足 群樓環(huán)繞阻擋視線 道路通行不便捷 緊鄰看守所等 住宅部分地形相對較為規(guī)整 商業(yè)部分地形呈現(xiàn)不規(guī)則性 另外周邊居住氛圍存在劣勢 項(xiàng)目整體被包圍在群樓當(dāng)中無形象展示 同時(shí)居住環(huán)境及現(xiàn)狀無法得到利好改變 項(xiàng)目地塊研究 結(jié)論與思考 結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及現(xiàn)實(shí)條件 我們面臨的問題 如何使本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)又一新地標(biāo)項(xiàng)目 如何使項(xiàng)目的定位契合市場 區(qū)域的未來發(fā)展 同時(shí)得到市場及客戶的認(rèn)可 如何為開發(fā)商贏得最大的利益 關(guān)鍵點(diǎn) 項(xiàng)目如何定位 才能在解決矛盾的同時(shí)成功吸引目標(biāo)客群 1 項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析2 項(xiàng)目地塊條件分析3 區(qū)域宏觀市場概述4 地塊周邊市場概況5 住宅項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 上半年 面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問題 政府堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好 繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展 初步測算 上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元 按可比價(jià)格計(jì)算 同比增長9 6 其中 一季度增長9 7 二季度增長9 5 分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)增加值15700億元 增長3 2 第二產(chǎn)業(yè)增加值102178億元 增長11 0 第三產(chǎn)業(yè)增加值86581億元 增長9 2 從環(huán)比看 二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2 2 當(dāng)前 經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境依然十分復(fù)雜 不穩(wěn)定 不確定因素較多 下階段要堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向不動搖 繼續(xù)保持政策的連續(xù)性 穩(wěn)定性 繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平放在宏觀調(diào)控的首要位置 增強(qiáng)政策的針對性 靈活性 有效性 進(jìn)一步處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系 加大改革創(chuàng)新力度 加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展 2011年北京市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多因素影響 進(jìn)一步保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 2011年北京市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 土地政策國土資源局 關(guān)于切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知 2月5日 土地復(fù)墾條例 3月5日 北京國土資源局 北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 3月30日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 國有土地上房屋征收評估辦法 的通知 6月3日 關(guān)于做好2011年擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)工作的通知 6月3日 房地產(chǎn)政策財(cái)務(wù)部 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 1月28日 北京市人民政府 關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知 北京建委 關(guān)于落實(shí)本市住房限購政策有關(guān)問題的通知 2月17日 國土資源局 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 3月16日 北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)稅收問題的公告 3月27日 財(cái)政部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知 6月14日 國家政策持續(xù)調(diào)控 樓市發(fā)展愈加規(guī)范 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出 嚴(yán)厲程度不斷加劇 但對市場的影響明顯 2011年開年房產(chǎn)調(diào)控力度升級 中央明確表明對房產(chǎn)的調(diào)控信心 短期內(nèi)政策未有松動跡象 政府調(diào)控的決心將使得未來1 2年房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢可能成為常態(tài) 宏觀政策加速房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型 促進(jìn)房地產(chǎn)市場多元化 精細(xì)化趨勢明顯 2011年北京市房地產(chǎn)政策環(huán)境總結(jié) 2011年北京市土地交易情況 2011年北京市土地交易情況 2011年北京市土地交易情況 北京市1 8月份土地市場成交情況總結(jié) 政府推地動力較強(qiáng) 企業(yè)拿地?zé)崆椴桓呓衲昶扔谥醒氲恼邏毫σ约懊癖姷谋O(jiān)督壓力 保障房建設(shè)已成為一項(xiàng)政治任務(wù) 作為硬性指標(biāo) 北京還要建1000萬套保障房 第二季度共計(jì)累計(jì)推出21宗住宅用地 是一季度的三倍 而北京現(xiàn)有土地儲備規(guī)模較大 但大多集中在順義 通州 大興 房山等新城 中心城區(qū)土地儲備不足 土地供應(yīng)質(zhì)量不高 加之目前房地產(chǎn)市場形勢不好 導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓?北京整體土地成交量略有上漲交易繼續(xù)下降據(jù)統(tǒng)計(jì) 2011年第二季度住宅用地僅成交14宗 比一季度增加8宗 土地繼續(xù)郊區(qū)化 住宅用地樓面地價(jià)跌至3875元 平方米 另外 交易溢價(jià)水平繼續(xù)走低 平均溢價(jià)率已由一季度的26 下降至二季度的9 由此可見 二季度整體土地成交量環(huán)比略有上漲 交易溢價(jià)水平繼續(xù)下降 北京下半年土地供應(yīng)放量在即隨著第二季度的結(jié)束 上半年北京土地市場共成交20宗住宅用地 用地面積達(dá)261公頃 而2011年度北京計(jì)劃全年住宅供地面積為2550公頃 目前僅完成全年計(jì)劃的10 因此 下半年土地放量在即 2011年上半年北京市房地產(chǎn)市場分析 2011年伊始 國務(wù)院出臺了新 國八條 隨后北京市出臺地方版執(zhí)行細(xì)則 京十五條 第三輪史上最嚴(yán)調(diào)控拉開序幕 上半年土地市場冷清 表現(xiàn)比較平淡 政府放地較慢 開發(fā)商取地趨于理性 2011年1 5月 北京土地市場成交79宗 其中通過招拍掛方式出讓住宅用地87 4公頃 不足年度計(jì)劃供應(yīng)量 1225公頃 的一成 面對通脹形勢嚴(yán)峻 加息壓力猶存 政府頻頻放出政策不放松信號 包括對提高首套房首付比例 發(fā)放預(yù)售證審批環(huán)節(jié)等方面 跡象表明政策面將保持繼續(xù)收緊的形勢 樓市不景氣的現(xiàn)狀使得開發(fā)商推盤的節(jié)奏大大放緩 2011年上半年商品住宅市場供應(yīng)34264套 同比下降17 5 供應(yīng)面積379 86萬平米 同比下降15 92 從今年上半年市場表現(xiàn)來看 成交量大幅下挫 房價(jià)過快上漲的趨勢有所遏制 政策的執(zhí)行初步得到一定的效果 但和政府提出的房價(jià) 穩(wěn)中有降 的目標(biāo)仍未達(dá)到 政策面繼續(xù)收緊的預(yù)期依舊強(qiáng)烈 隨著三季度市場供應(yīng)的逐步釋放 北京潛在供應(yīng)面臨放大的態(tài)勢 對于部分供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的區(qū)域 房價(jià)面臨較大的下行壓力 而開發(fā)商資金面壓力也逐步加大 融資成本不斷上升 上半年房企利用外資的比例與去年同期水平上升62 對于資金面壓力較大的房企有率先降價(jià)的趨勢 房價(jià)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落 政策執(zhí)行初現(xiàn)成效 房價(jià)過快上漲的趨勢有所遏制 房價(jià)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落 2011年上半年北京商品房成交均價(jià)分析 2011年上半年房價(jià)達(dá)到20423元 平米 過快上升的趨勢有所控制從2008年底至2010年初 北京商品房價(jià)格上升幅度非常大 達(dá)到33 52 從2010年開始 房價(jià)增速相對開始放緩 今年上半年商品房成交均價(jià)達(dá)到20423元 平米 環(huán)比上升4 4 房價(jià)不再俯臥撐 下行壓力不斷增強(qiáng)面對2010年史上最嚴(yán)厲的兩次調(diào)控并沒有使房價(jià)出現(xiàn)明顯下降 房價(jià)一直在做俯臥撐 而進(jìn)入2011年后 隨著史上第三次最嚴(yán)厲的政策實(shí)施 房價(jià)上升乏力 在5 6月反映明顯 下半年房價(jià)壓力初顯 2011年上半年北京商品房成交均價(jià)分析 2011年上半年商品住宅月成交穩(wěn)定并呈上升趨勢2011年上半年北京商品住宅的月度成交相對穩(wěn)定 從1月份的40 47萬平米最低成交量到6月份到76 12萬平米最高點(diǎn) 表明市場不斷升溫的跡象明顯 購房者購房的意向逐漸增強(qiáng) 2011年上半年北京商品房成交面積分析 從今年上半年市場表現(xiàn)來看 成交量大幅下挫 房價(jià)過快上漲的趨勢有所遏制 政策的執(zhí)行初步得到一定的效果 但和政府提出的房價(jià) 穩(wěn)中有降 的目標(biāo)仍未達(dá)到 政策面繼續(xù)收緊的預(yù)期依舊強(qiáng)烈 隨著三季度市場供應(yīng)的逐步釋放 北京潛在供應(yīng)面臨放大的態(tài)勢 對于部分供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的區(qū)域 房價(jià)面臨較大的下行壓力 同時(shí) 對于資金面壓力較大的房企有率先降價(jià)的趨勢 房價(jià)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落 隨著各項(xiàng)政策的穩(wěn)步推進(jìn) 樓市波動相對趨于穩(wěn)定 預(yù)計(jì)未來數(shù)月政策面將不會有大的調(diào)控 主要為政策細(xì)則的完善和執(zhí)行 但從目前政策的調(diào)控結(jié)果來看 并沒有達(dá)到政府的期望水平 所以短期來看 政府將會加強(qiáng)政策的執(zhí)行力度 嚴(yán)控樓市出現(xiàn)大的波動 在多重因素壓力之下 北京樓市各種明折暗降的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn) 而開發(fā)商目前資金相對充裕 打折降價(jià)的意圖并不明顯 但隨著金融政策的收緊 開發(fā)商資金壓力將突顯 預(yù)計(jì)進(jìn)入三季度后 市場供應(yīng)大幅增加 開發(fā)商主動打折降價(jià)的現(xiàn)象將會增加 資金壓力將迫使開發(fā)商作出價(jià)格調(diào)整 從三季度開始 預(yù)計(jì)促銷和降價(jià)策略將被越來越多的樓盤采用 降價(jià)幅度也會越來越大 2011年房地產(chǎn)市場走勢及預(yù)判 1 項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析2 項(xiàng)目地塊條件分析3 區(qū)域宏觀市場概述4 地塊周邊市場概況5 住宅項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 區(qū)域市場概況 金茂府 華僑城 富力又一城 二手 世紀(jì)東方城 二手 華瀚國際 在售樓盤與二售房分布 區(qū)域市場概況 區(qū)域周邊主要競爭項(xiàng)目 區(qū)域在售項(xiàng)目案例分析 案例分析1 華瀚國際 項(xiàng)目基本信息 開發(fā)公司 華瀚投資集團(tuán)有限公司物業(yè)地址 朝陽區(qū)南磨房東四環(huán)窯洼湖公園旁 物業(yè)類別 公寓 板樓建筑類別 板樓 建筑面積 9萬 左右容積率 3 35 戶型面積 主力二居96 148 三居153 164 當(dāng)前價(jià)格 46000元 開盤時(shí)間 2011年 銷售動態(tài) 年去化量7 8萬平左右 區(qū)域在售項(xiàng)目案例分析 案例分析1 金茂府 項(xiàng)目基本信息 開發(fā)公司 中華方興置業(yè)有限公司物業(yè)地址 朝陽區(qū)廣渠路15號 物業(yè)類別 住宅建筑類別 板樓 建筑面積 36萬 左右容積率 2 25 戶型面積 主力三居200 當(dāng)前價(jià)格 60000元 開盤時(shí)間 2011年 銷售動態(tài) 年去化量5 65萬平左右 區(qū)域在售項(xiàng)目案例分析 案例分析1 華僑城 項(xiàng)目基本信息 開發(fā)公司 北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)地址 東四環(huán)四方橋京沈輔路南側(cè)小武基北路 物業(yè)類別 住宅 板樓建筑類別 高層 建筑面積 83萬 左右容積率 2 34 戶型面積 主力二居110 三居135 170 當(dāng)前價(jià)格 30000 35000元 開盤時(shí)間 一期入住 二期開放5號樓 銷售動態(tài) 年去化量1 8萬平左右 區(qū)域內(nèi)二手房項(xiàng)目租 售分析 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目租 售分析 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目租 售分析 可承受總價(jià) 集中在200 299萬之間置業(yè)次數(shù) 首次及二次置業(yè)為主 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 購買用途 改善居住為主要目的 投資比例最小購買關(guān)注因素 最看重的是交通 園林 位置 對物業(yè)管理 會所 開發(fā)商品牌的關(guān)注比例相對不高 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 居室需求 二室兩廳為主力需求 無四室以上需求較關(guān)注的內(nèi)部空間 最看重客廳的設(shè)計(jì) 其次是臥室 對衛(wèi)生間的關(guān)注相對較少 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 特殊功能偏好 對衣帽間 儲藏室 地下室的需求較高科技化偏好 較看重指紋識別系統(tǒng) 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 建筑風(fēng)格偏好 喜歡現(xiàn)代風(fēng)格及歐式風(fēng)格外立面材料偏好 喜歡面磚及涂料 對石材的喜好程度較弱 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 對擁有車位數(shù)量的需求 半數(shù)以上被訪者選擇需要1個(gè)車位 另有10 需要2個(gè)對交房標(biāo)準(zhǔn)的需求 三分之二以上的被訪者喜歡帶裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)品牌的要求 僅有21 的被訪都看重物業(yè)公司品牌 其余表示無所謂或不看重 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 被訪者多居住在通州區(qū) 另有近21 居住在朝陽區(qū) 少量來自其他區(qū)域被訪者工作單位多在通州區(qū) 另有近22 居住在朝陽區(qū) 少量來自其他區(qū)域 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 被訪者中私營企業(yè)主 建筑行業(yè) 外貿(mào)類從業(yè)者比較高被訪者個(gè)人月收入集中在6000 12000之間被訪者家庭月收入集中大8000 15000之間 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 被訪者年齡主要集中在30 45之間 其中30 35歲比例最高被訪者家庭結(jié)構(gòu)兩口 三口之家為主 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 被訪者文化程度集中在本 ?？萍耙陨蠈W(xué)歷 其中本科及?？票壤罡?達(dá)到75 被訪者日常交通工具多為私家車 比例占到83 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 被訪者目前居住的房屋多為自購住房 另有32 為租賃房屋被訪者目前居住的房屋的房齡集中在5 10年 3年以下的比例僅為5 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)客群需求研究 過去三月常去的購物地點(diǎn)集中在家樂福每月購物次數(shù)集中在3 5次及以上每次購物金額集中在100 200元 200 300元 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 過去三月常去的京餐地點(diǎn)集中在東四環(huán)附近及家或單位附近每月外出就餐次數(shù)集中在3 5次及以上每次就餐金額集中在50元 100 200元 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 過去三月常去的休閑娛樂地點(diǎn)集中在東四環(huán)附近及家或單位附近休閑娛樂方式主要以體育運(yùn)動 美容美發(fā) 健身為主 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 每月休閑娛樂的次數(shù)集中在3 5次及以上每次休閑娛樂的金額集中在60 100元 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 認(rèn)為區(qū)域內(nèi)最缺乏餐飲場所 其次是休閑娛樂場所 第三是中高端購物場所認(rèn)為來本項(xiàng)目消費(fèi)最關(guān)注的因素是品牌度及停車方便 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 最希望本項(xiàng)目經(jīng)營的內(nèi)容是 休閑娛樂場所及餐飲場所對本項(xiàng)目的檔次預(yù)期較集中的是 中高檔或中低檔 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 如果本項(xiàng)目未來規(guī)劃有中高端大型綜合商業(yè)設(shè)施 剛可能來消費(fèi)的被訪者比例達(dá)75 對本項(xiàng)目中高端購物場所形式的預(yù)期主要有 品牌專賣店 超市賣場 百貨 餐飲街 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 對本項(xiàng)目未來規(guī)劃休閑娛樂場所較集中的預(yù)期是 ktv 健身中心 洗浴 美容美體對本項(xiàng)目未來規(guī)劃餐飲場所較集中的預(yù)期是 餐飲風(fēng)情街 快餐 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 被訪者中私營企業(yè)主 建筑行業(yè)從業(yè)者比較高被訪者個(gè)人月收入集中在4000 12000之間被訪者家庭月收入集中大6000 15000之間 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 被訪者年齡主要在30 45之間 其中30 35歲比例最高被訪者家庭結(jié)構(gòu)兩口 三口 四口之家為主被訪者文化程度以?？萍氨究茷橹?區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 被訪者目前居住的房屋多為自購住房及單位分房被訪者目前居住的房屋的房齡集中在5 10年 3年以下的比例僅為4 被訪者日常交通工具私家車占到54 公交出行占38 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)客群需求研究 1 項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析2 項(xiàng)目地塊條件分析3 區(qū)域宏觀市場概述4 地塊周邊市場概況5 住宅項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目發(fā)展關(guān)鍵詞開發(fā)周期長客群來源廣泛市場競爭復(fù)雜 我們將產(chǎn)品線中的兩大元素 戶型配比比例 建筑形式規(guī)劃進(jìn)行綜合分枂 從而推導(dǎo)出規(guī)劃方案 基于這些特質(zhì) 產(chǎn)品線不規(guī)劃 前言 目前在滿足容積率指標(biāo)下 對于產(chǎn)品線的開發(fā) 當(dāng)前市場已經(jīng)形成比較成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式 如萬科的親地模式 熙園的綜合開發(fā)模式等 不同的開發(fā)模式下 形成了不同的產(chǎn)品線組合 同時(shí)也營造了不同的建筑景觀效果和居住環(huán)境 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 產(chǎn)品線推導(dǎo) 市場經(jīng)驗(yàn) 產(chǎn)品線推導(dǎo) 市場經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 立趍本項(xiàng)目大盤開發(fā)思路結(jié)合三種模式類比以及市場借鑒 初步建議采用 綜合開發(fā)模式 單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 綜合開發(fā)模式之下的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度 多層 洋房 高層 18 20層 小高層 9 15層 e c d a e 地塊東臨燕山道 西臨建材涂料廠 陶瓷廠 位于地塊刀把位置 距社區(qū)中央景觀最遠(yuǎn) 地塊價(jià)值相對而言最低 不適合出現(xiàn)容積率小于1的低密產(chǎn)品 a 中間位置相對安靜 私密 地塊形狀方正 地塊現(xiàn)有湖景所在位置 規(guī)劃條件最好 環(huán)境最為舒適寧靜 并且受外部條件干擾最小 價(jià)值最高 d 東北受陶瓷廠 墻體材料廠噪聲與粉塵污染 地塊價(jià)值一般 c 靠近貨運(yùn)專線是較大的問題但目前地塊水景集中于此 因此對該地塊合理的坡地景觀設(shè)計(jì)規(guī)避鐵路的影響 將能夠發(fā)揮該地塊的優(yōu)勢 b 緊鄰臨燕山南道 同時(shí)受外部干擾較大 通過社區(qū)綠化帶的隔離可以有效緩解干擾因素 地塊比較方正 價(jià)值較好 燕山南道 京九線 地塊內(nèi)部價(jià)值評判 partvi規(guī)劃設(shè)計(jì) b 主要遵循以下3點(diǎn)原則 本次規(guī)劃調(diào)整旨在重點(diǎn)解決現(xiàn)有規(guī)劃存在的問題 原則一 原則二 原則三 提升產(chǎn)品整體形象 實(shí)現(xiàn)多元化產(chǎn)品 延伸產(chǎn)品鏈 實(shí)現(xiàn)多類客群組合從而規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn) 增加景觀及組團(tuán)的主題性 參與性 凸顯項(xiàng)目獨(dú)有的景觀優(yōu)勢 通過組團(tuán)劃分 提升產(chǎn)品自身價(jià)值 地塊規(guī)劃原則 partvi規(guī)劃設(shè)計(jì) 地塊規(guī)劃思路 依據(jù)地塊分析 建議將地塊分割成2個(gè)區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品布置 即e區(qū)為洋房 a b c d區(qū)為低密產(chǎn)品區(qū) 在容積率基本平衡的前提下 利用e區(qū)盡可能多的去分擔(dān)項(xiàng)目容積率指標(biāo) 使a b c d區(qū)環(huán)境更為優(yōu)越 利用園區(qū)入口 道路 會所及部分配套商業(yè)對上述兩區(qū)進(jìn)行軟性分割 形成相對獨(dú)立的社區(qū)空間 partvi規(guī)劃設(shè)計(jì) 入口 e地塊 容積率1 2 建議規(guī)劃主力產(chǎn)品花園洋房 a地塊私密 享有中央景觀 建議規(guī)劃為容積率0 3的獨(dú)棟別墅 別墅臨湖而建 林溪而畔 b地塊臨街 d地塊臨廠房 建議規(guī)劃為容積率0 7的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅 c地塊受鐵路因素的影響 以景觀環(huán)境的營造為主 采用坡地園林設(shè)計(jì) 規(guī)避外界干擾 并適當(dāng)布置聯(lián)排產(chǎn)品 產(chǎn)品分布規(guī)劃建議 partvi規(guī)劃設(shè)計(jì) 注 為標(biāo)準(zhǔn)配置 為選擇性配置 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型配比 社交型 衛(wèi)生間細(xì)分 擴(kuò)大衛(wèi)生間面積 干濕分區(qū) 提升戶內(nèi)品質(zhì) 干濕分區(qū)互不干擾 針對不同客群需求 采取局部放大特定功能來滿足需求 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 居家型 臥室放大 功能齊全的臥室系列 一般除套內(nèi)衛(wèi)生間外還應(yīng)包括步入式衣帽間 書房 陽臺或露臺等功能區(qū) 包括衛(wèi)生間 衣帽間 書房功能的陽光房和露臺等功能分區(qū)的主臥系列 針對不同客群需求 采取局部放大特定功能來滿足需求 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 居家型 廚房放大 廚房 大廚房和中西廚 烹飪時(shí)尚空間 中 西廚分離 細(xì)化功能空間 帶來使用的便捷 結(jié)合餐廳與廚房 自然分隔出家庭活動室 提高使用效率 針對不同客群需求 采取局部放大特定功能來滿足需求 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 學(xué)習(xí)型向居家型過渡 書房 書香門第禮儀傳家 書房與臥室并列 方便工作與休息的共享 空間可變性較強(qiáng) 可根據(jù)業(yè)主需要改造成嬰兒房或者臥室 空間劃分靈活 針對不同客群需求 采取局部放大特定功能來滿足需求 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 靈活擴(kuò)展 用半居增加靈活性 明半居 多功能半居增加了空間靈活性 提升居住品質(zhì) 明半居 明半居 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 暗半居 暗半居做步入式衣帽間或者儲藏間或工作空間 提升使用效率和居住品質(zhì) 暗半居做步入式衣帽間 暗半居做儲藏空間 靈活擴(kuò)展 用半居增加靈活性 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 高附加值類型產(chǎn)品借鑒 高附加值贈送 空中花園 超大面寬客廳 外飄窗 270度觀景窗 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 戶型功能提升 建筑風(fēng)格 artdeco建筑風(fēng)格建筑材料 石材 玻璃 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 外立面 起伏的微坡地景觀 增加豎向景觀變化 形成變化豐富的多重景觀空間 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 園林景觀 內(nèi)部景觀綠化設(shè)計(jì)層次感豐富 靈動自然 四季常綠的綠化境界 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 園林景觀 圍擋外道路的修葺與美化 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 園林景觀 2 外墻系統(tǒng)通過干掛外墻材料 空氣層 加厚外保溫層組成 外墻和屋面采用聚氨酯保溫材料進(jìn)一步降低能耗 3 low e三層雙中空玻璃傳熱系數(shù)比普通玻璃低6倍 比普通中空玻璃低3倍 節(jié)能性能大大優(yōu)于前兩者 1 樓板隔音技術(shù)在承重樓板上鋪設(shè)彈性墊層 再在上面做樓面層的辦法 減輕荷載對樓板的撞擊力 節(jié)能環(huán)保材料技術(shù) 靜音處理系統(tǒng) 周邊環(huán)境較為嘈雜 采取靜音處理可有效提升項(xiàng)目品質(zhì) 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 智能化系統(tǒng) 1 采用傳統(tǒng)的技術(shù)成熟的中央空調(diào)系統(tǒng)在離心制冷機(jī) 樓宇自控 空調(diào)箱 濕膜加濕器 水泵以及冷卻塔等重要部件均采用世界一流的設(shè)備 變頻多聯(lián)式中央空調(diào)是市場較領(lǐng)先的技術(shù) 2 設(shè)置過渡季節(jié)換熱系統(tǒng)利用室外冷源節(jié)能通過空調(diào)冷卻水系統(tǒng)汲取室外天然冷源 在過渡季節(jié)提供空調(diào)用冷凍水最大限度地利用室外有利氣象條件形成天然冷源 減少制冷設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間 深度節(jié)能 3 新風(fēng)系統(tǒng)要求具備對室外空氣的除塵 殺菌 調(diào)溫 調(diào)濕功能 確保每個(gè)房間都有均勻濕潤 健康的空氣 窗式消聲通風(fēng)器是較成熟的技術(shù) 舒適環(huán)保家居系統(tǒng) 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 智能化系統(tǒng) 直飲水 去除水中細(xì)菌 雜質(zhì) 有機(jī)污染物 可直接飲用 軟化水 去除水中過多的鈣鎂離子 降低水的硬度 降低潔具 臺盆 水龍頭的結(jié)垢 避免管道堵塞 舒適環(huán)保家居系統(tǒng) 生活直飲水入戶 軟化水入戶 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 智能化系統(tǒng) 同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板 在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上系統(tǒng)可以使衛(wèi)生設(shè)備用水量低于國家強(qiáng)制性用水量的40 以上 綜合費(fèi)用降低33 左右 同層排水 隔層排水 舒適環(huán)保家居系統(tǒng) 衛(wèi)生間同層排水系統(tǒng) 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 智能化系統(tǒng) 智能家居及安防系統(tǒng) 家居智能化系統(tǒng) 住戶報(bào)警控制總機(jī) 家電自動化 書房寬帶上網(wǎng) 廚房天然氣泄漏報(bào)警 可視或非可視對講 紅外探測器 家庭電子商務(wù)平臺 緊急按鈕 家居安防 指紋識別系統(tǒng) 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 智能化系統(tǒng) 與國內(nèi)教育機(jī)構(gòu)牽手 引進(jìn)雙語幼兒園入駐社區(qū) 為業(yè)主子女打造黃金起跑線 同時(shí)社區(qū)還與名校聯(lián)合設(shè)立小學(xué) 讓小業(yè)主無憂成長 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 名校引入 1 項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析2 項(xiàng)目地塊條件分析3 區(qū)域宏觀市場概述4 地塊周邊市場概況5 住宅項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 地塊屬性分析 控規(guī)指標(biāo)分析 本項(xiàng)目商業(yè)體量 16萬平米 巨大 運(yùn)營難度大 本項(xiàng)目周邊除富力又一城項(xiàng)目有沿街外 其他區(qū)域暫時(shí)無商業(yè) 但其經(jīng)營現(xiàn)狀非常慘淡 多數(shù)為二手房公司 另 據(jù)調(diào)研得知富力又一城將在c區(qū)以西建設(shè)大型超市與酒店 但現(xiàn)階段c區(qū)還處于建設(shè)階段 商業(yè)2年以后才能建設(shè) 從商業(yè)市場現(xiàn)狀與未來規(guī)劃來看 本項(xiàng)目地塊規(guī)劃為商業(yè) 總建面在15萬平米 適宜建設(shè)綜合性商業(yè) 主要以滿足區(qū)域內(nèi)常住人口人常生活為主 商業(yè)項(xiàng)目建議 市場現(xiàn)狀 目前區(qū)域市場商業(yè)概述 項(xiàng)目東側(cè)十八里店安置房居住區(qū) 回遷區(qū)居民 項(xiàng)目南側(cè)為富力又一城 豆各莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目西側(cè)本案居住區(qū)項(xiàng)目北側(cè)第一看守所 周邊條件威脅因素 成熟商業(yè)區(qū) 東四環(huán)奧特萊斯 通州梨園環(huán)島商業(yè)區(qū)分流客戶 如何將周邊人群有效匯聚于此 商業(yè)項(xiàng)目建議 客群組成 商業(yè)功能定位 主要服務(wù)周邊居民 同時(shí)未來兼顧區(qū)域服務(wù)功能 商業(yè)項(xiàng)目建議 發(fā)展方向 區(qū)域商業(yè)價(jià)值 現(xiàn)階段本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值受限 但隨著區(qū)域未來城市化進(jìn)程與區(qū)域成熟度的提高 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將有大幅度的提升 項(xiàng)目開發(fā)特征 開發(fā)周期長 社區(qū)逐步成熟 購物 休閑 娛樂一站式消費(fèi)平臺 一個(gè)