淺析我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究.doc

淺析我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究摘要：我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)是一個既古老又新興的產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。近年來，尤其是改革開放以來，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)伴隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展逐漸成長起來，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中扮演的角色越來越重要，運用范圍也越來越廣，無論是房地產(chǎn)買賣、租賃、保險、征用、拆遷補償、司法訴訟，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、股份制改造、破產(chǎn)清算都需要房地產(chǎn)估價。但是，從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場市場化、信息化、國際化、專業(yè)化發(fā)展的需要，還存在一些迫切需要解決的問題，需要我們認(rèn)真研究并提出科學(xué)合理的解決方案。 本文將從房地產(chǎn)估價的必要性入手，著重分析我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀，闡述現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題，并就這些問題提出相應(yīng)的對策和建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價業(yè)、必要性、房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀、問題、對策（一）房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的必要性房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價在我國的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的需要伴隨著我國房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前在一些關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動如國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)征收征用補償、房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)稅收和保險等中都需要對所涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)公正的估價，來進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為。也可以這么說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)加速了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它是房地產(chǎn)業(yè)必不可少的部分。（2）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。（3）房地產(chǎn)行政管理的需要在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)管理不能僅停留在有多少數(shù)量的房地產(chǎn)，更需要搞清這些房地產(chǎn)的價值量，及其增值或貶值情況，這些也同樣需要房地產(chǎn)估價。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善化和市場化，房地產(chǎn)估價的重要性日益增加。房地產(chǎn)估價由于自身的獨立性、客觀性、公正性，越來越為房地產(chǎn)交易雙方所接受，保障了房地產(chǎn)市場的正常秩序，在一定程序上也有利于防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹。（二）我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期, 由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情, 整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài), 因而具有濃厚的行政色彩, 其應(yīng)用范圍也相對狹窄。近年來, 伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁, 房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)得到了廣泛的應(yīng)用, 服務(wù)對象服務(wù)形式也日趨多樣化, 使得房地產(chǎn)估價服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動中不可缺少的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展, 從客觀上要求越來越多的專業(yè)人員加入這一行業(yè)。在借鑒國外及發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上, 我國從1988 年開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度,1992 年建立了房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度, 1995 年實施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試制度。經(jīng)過多年的發(fā)展, 目前我國從事房地產(chǎn)的中介機構(gòu)有6000 多家, 房地產(chǎn)估價從業(yè)人員超過25 萬人, 取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格者超過2 萬人。與此同時，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出市場化、國際化、信息化、專業(yè)化、規(guī)范化等發(fā)展趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)全球化席卷我國, 越來越多的外資企業(yè)及外資評估機構(gòu)紛紛進(jìn)入我國, 投資的多樣化以及投資主體的多元化使我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)市場擴(kuò)大, 業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓寬。但同時外資評估機構(gòu)的進(jìn)入, 也帶來了先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念和國際化的服務(wù)意識和評估技術(shù)以及激烈的競爭。（三）我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)存在的問題（1）房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展迅速，參差不齊，規(guī)模普遍偏小，缺乏核心競爭力我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，但發(fā)展速度較快，因此與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)其他產(chǎn)業(yè)也如雨后春筍異軍崛起，其中房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展最為顯著，目前我國從事房地產(chǎn)的中介機構(gòu)有6000 多家, 房地產(chǎn)估價從業(yè)人員超過25 萬人, 取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格者超過2 萬人。在這些機構(gòu)中，形成規(guī)模并具有較高職業(yè)技能的機構(gòu)為數(shù)不多，可謂是寥寥可數(shù)，大部分還是一些規(guī)模不大，資質(zhì)較低的個人小創(chuàng)辦的機構(gòu)。因此，在面對越來越國際化、信息化、專業(yè)化的行業(yè)競爭上，缺乏核心競爭力，同時這也嚴(yán)重限制了我國整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)模和前景。(2) 房地產(chǎn)估價行業(yè)立法滯后,相關(guān)法律、法規(guī)制度不健全我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展迅速但起步比較晚, 一直處在摸索和借鑒的過程之中, 所以在行業(yè)立法規(guī)范上就難免存在行業(yè)法規(guī)、制度不健全, 缺乏全面完善的職業(yè)規(guī)范和行為規(guī)范,沒有做到真正意義上的“有法可循、有法可依”等問題。這種缺乏應(yīng)有的法律保障的狀況, 就使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中畏手畏腳, 不能充分發(fā)揮其能動作用, 其估價結(jié)果也就很難得到社會認(rèn)可, 無法對整個社會、各個行業(yè)的有關(guān)房地產(chǎn)中介活動起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。 (3) 房地產(chǎn)估價人員整體素質(zhì)不高，行業(yè)可信度令人質(zhì)疑房地產(chǎn)估價行業(yè)具有很強的專業(yè)性, 估價的質(zhì)量主要取決于估價師的經(jīng)驗和誠信度。一個優(yōu)秀的估價師不僅需要熟練掌握估價專業(yè)知識, 而且還要具備建筑、機電、經(jīng)濟(jì)、法律、金融、財務(wù)、工程管理等多方的知識, 此外還要具備一定的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗, 同時還要恪守職業(yè)道德, 遵循合法、獨立、公正、客觀原則。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機制, 且在法律和法規(guī)的健全方面還不完善, 缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核, 就導(dǎo)致許多估價人員對房地產(chǎn)的估價認(rèn)識不足, 并且市場的激烈競爭導(dǎo)致許多從業(yè)人員職業(yè)道德觀念淡薄，從而使整個估價行業(yè)的誠信度跌入低谷，從某種程度上客觀地制約了房地產(chǎn)估價行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（4）估價從業(yè)人員考核機制不合理，從業(yè)人員知識更新落后目前我國估價師考核比較注重理論考查，對學(xué)歷要求較高，而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從業(yè)年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時大多數(shù)估價人員一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新入業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。估價師再教育缺乏。從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會發(fā)展需求嚴(yán)重脫節(jié)。房地產(chǎn)估價師的知識結(jié)構(gòu)的更新跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，更何談?wù)莆諊H先進(jìn)估價理論和知識。 （四）我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的對策研究（1）加強行業(yè)規(guī)范化、制度化管理實現(xiàn)資源整合，增強品牌意識當(dāng)前制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題就是整個行業(yè)，處于松散無序化狀態(tài)，機構(gòu)分散、缺乏品牌意識、行業(yè)競爭混亂，為此，國家相關(guān)管理部門應(yīng)該嚴(yán)格估價企業(yè)審批力度，倡導(dǎo)行業(yè)資源重組，形成規(guī)模企業(yè)組合，增強品牌意識，提高核心競爭力。眾所周知，我國估價行業(yè)還處于探索中，因此加強行業(yè)規(guī)范化、制度化管理尤為重要，國家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強相關(guān)制度建設(shè)和管理形成科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理模式和體系，適應(yīng)國際化的激烈競爭，滿足我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。（2） 建立健全房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律、法規(guī)有法可依是房地產(chǎn)估價行業(yè)存在和發(fā)展的前提和保證，只有有明確的法律支持, 才能保證房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù), 真正實現(xiàn)其服務(wù)的職能。加強房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律建設(shè), 有利于明確行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé), 切實落實行業(yè)自律守則, 規(guī)范行業(yè)職業(yè)道德, 對違規(guī)的機構(gòu)和人員及時曝光，尤其要明確各種不規(guī)范行為的違規(guī)性, 嚴(yán)厲查處估價活動中的違法違規(guī)典型案例, 完善處罰措施, 對守信者褒揚, 樹立行業(yè)典型, 建立接受社會監(jiān)督的反饋機制, 用法制的手段規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，做到真正意義上的“有法可循、有法可依”，不斷把完善我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律、法規(guī)，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的制度化和規(guī)范化。（3）培養(yǎng)高質(zhì)量人才, 提高房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展壯大, 要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。目前房地產(chǎn)估價行業(yè)總體素質(zhì)偏低、與行業(yè)發(fā)展面臨的新挑戰(zhàn)和行業(yè)發(fā)展提出的新要求之間的銜接不合理。因此, 房地產(chǎn)估價師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì), 在理論研究、實務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國外動態(tài)等方面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí), 并與房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證和注冊結(jié)合起來, 促使房地產(chǎn)估價師不斷地充實新知識、新規(guī)定、新技術(shù), 把估價行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)。具體來說, 要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評估師資格考試制度, 在增量人才選拔上嚴(yán)把入門關(guān)。此外還要加大宣傳力度, 鼓勵和培養(yǎng)更多的優(yōu)秀人才加入到房地產(chǎn)估價師隊伍中來。（4）建立健全估價人員考核機制針對當(dāng)前我國估價從業(yè)人員考核機制不健全，考核方式偏向于理論考查的問題，我國相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)撿錢相關(guān)制度改革和建設(shè)，在這一點上可以學(xué)習(xí)西方一些國家的制度建設(shè)將考核機制建立成終生制，并且采取有關(guān)再教育的考核方式是我國估價從業(yè)人員考核機制適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以及將來國際化競爭的需要，從而粗房地產(chǎn)估價行業(yè)的科學(xué)化發(fā)展。（5）加強估價從業(yè)人員職業(yè)道德建設(shè)，建立相應(yīng)監(jiān)督機制在房地產(chǎn)評估領(lǐng)域, 信息透明度不高， 要真實客觀地了解房地產(chǎn)價值狀況顯得有些困難。房地產(chǎn)估價從業(yè)人員從專業(yè)的角色將房地產(chǎn)價值信息披露給需要者。在評估過程中, 估價師充當(dāng)了公信者的角色，因此，在這個過程中, 專業(yè)知識固然重要, 但更重要的是估價師具備可信任的條件。所以房地產(chǎn)估價師必須在執(zhí)業(yè)過程中誠信經(jīng)營, 嚴(yán)格遵守本行業(yè)的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn), 嚴(yán)格控制評估報告的質(zhì)量, 不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。具體來說就是社會可以在條件允許時積極建立房地產(chǎn)估價師誠信檔案, 由專門組織負(fù)責(zé)組織、全面收集和匯總估價師的執(zhí)業(yè)信息, 建立信用公布和開放制度、提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)，加強網(wǎng)絡(luò)和群眾監(jiān)督，形成一種合理的監(jiān)督體制。（五）結(jié)語： 從目前我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景來看，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)前景還是很令人看好的，盡管我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還處于探索前進(jìn)的狀態(tài)，還存在一些不足，但只要有關(guān)管理機構(gòu)和組織以及廣大從業(yè)人員攜手努力，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)一定會適應(yīng)國際化發(fā)展及激烈競爭的需