房地產(chǎn)項目開發(fā)流程手冊.xls

1 晟晟基基房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)流流程程 節(jié)點 主要階 段 主要工作內(nèi)容工作部門 是否需要組 織專題會議 以及會議參 加部門 主辦部門工作內(nèi)容分項 主辦 部門 完成 時間 主辦 崗位 完成 時間 協(xié)辦 部門 完成 時間 土 地 獲 取 階 段 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周 邊情況 拓展部 土地 規(guī)劃設(shè)計條 件 落實規(guī)劃條件 了解限 制性條件 拓展部 收集現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀 地質(zhì)條件 是否有地下埋藏物等 影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解 拓展部 信息 了解周邊配 套情況 了解地塊周遍的商業(yè) 教育 交通等情況 拓展部 了解該區(qū)域 未來規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī) 劃 對以后項目開發(fā)的 影響和支撐 拓展部 了解地塊的 上市方式和 土地款 同土地所有方進行接觸 了解土地出讓方式和 土地款 以及能否調(diào)整 拓展部 土地 了解當(dāng)?shù)氐?建安成本 政府收費項 目和具體情 況 成本測算拓展部總工辦 初判 了解當(dāng)?shù)氐?房地產(chǎn)市場 狀況 產(chǎn)品形式 市場價格 市場格局 發(fā)展趨勢及 前景 開發(fā)周期的安排 拓展部 2 對接董事局 匯報土地初 判結(jié)果 宗地的詳細(xì)情況 項目 分析 房地產(chǎn)市場分析 初判結(jié)果 拓展部 可行性研究 報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟 發(fā)展 前景等的分析 拓展部 該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市 場中的位置 定位 發(fā) 展 拓展部 土地 現(xiàn)狀圖 四至電子文件 拓展部 深判市場深度調(diào)研 銷售 參與市場調(diào) 查 進行地塊周邊 及輻射范圍內(nèi)的客 戶分析 產(chǎn)品分析 市場競爭分析等 研發(fā)部 負(fù)責(zé)協(xié)助 進行區(qū)域市場調(diào)研 拓展部銷售公司 項目最終定位 銷售 總工辦 根據(jù) 以往及周邊項目成 交客戶分析和產(chǎn)品 分析等 對項目定 位 客戶定位 產(chǎn) 品定位提出策略性 建議 拓展部 銷售公司 總工辦 成本測算 針對多個方 案進行初步成本測算 利潤率分析及比選 總工辦 協(xié)助進行 方案設(shè)計和成本測 算 拓展部 總工辦 開發(fā)周期及付款計劃 總工辦 銷售公司 根據(jù)土地的開工 條件 市場情況 共同制定開發(fā)節(jié)奏 拓展部 總工辦 銷售公司 項目方案確定拓展部 現(xiàn)金流測算拓展部 對接董事局深判結(jié)果 項目可行性報告及后續(xù) 工作 拓展部 土 地 獲 取 階 段 3 研究并確定 融資方式 如信托基金 戰(zhàn)略合作 貸款平移等 財務(wù)公司 法務(wù)部 給予技術(shù)及資源 上的支持 拓展部 財務(wù)公司 法務(wù)部 項目招商報 告 前期階 段 區(qū)域宏微觀市場研究拓展部 項目招商版盈利能力分 析 拓展部 明確合作伙 伴 尋找合 作方式 招 商階段 項目商業(yè)策劃書 財務(wù)公司 制定項 目財務(wù)數(shù)據(jù) 拓展部財務(wù)公司 尋找合作伙伴確定 財務(wù)公司 資產(chǎn)物 資中心 法務(wù)部 制定合作方式 投 資回報 拓展部 財務(wù)公司 資產(chǎn)物資 中心 合作合作方案確定拓展部 財務(wù)公司 資產(chǎn)物資 中心 資金合作細(xì)節(jié)確定拓展部 財務(wù)公司 資產(chǎn)物資 中心 引資 商業(yè) 計劃書 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 財務(wù)公司 資產(chǎn)物 資中心 制定合作 方式 投資回報 行政中心 協(xié)議蓋 章 存檔 拓展部 財務(wù)公司 資產(chǎn)物資 中心 行政中心 合作實施 實施階段 合作公司成立及相關(guān)手 續(xù)辦理 財務(wù)公司 資產(chǎn)物 資中心 法務(wù)部 協(xié)助辦理股權(quán) 增 資等相關(guān)財務(wù)問題 行政中心 工商局 辦理公司注冊 拓展部 財務(wù)公司 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 行政中心 投方案標(biāo)項目方案確定總工辦 項目方案拓展部總工辦 投經(jīng)濟標(biāo)確定土地上限拓展部 投標(biāo) 摘牌拍賣 競爭對手分析 確定土 地上限 價格敏感性分 析 制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部 掛牌 競爭對手分析 確定土 地上限 價格敏感性分 析 制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部 土 地 獲 取 階 段 4 獲取 土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖 樁點坐標(biāo) 用地條件 交納政府凈收益 契稅 交易費 法務(wù)部 合同條款 的草擬和完善 財務(wù)公司 提供資 金 拓展部 財務(wù)公司 法務(wù)部 用地規(guī)劃許可證 土地出讓合 同 法務(wù)部協(xié)同 提供 土地出讓合同 項目公司法務(wù)部 出讓金 交 易費交費證 明 財務(wù)公司 提供資 金繳納出讓金 交 易費 項目公司財務(wù)公司 確權(quán) 企業(yè)投資項 目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù) 審表 項目公司 委托工程咨詢資格機構(gòu) 編制申請報告 總工辦 協(xié)助提供 相關(guān)項目資料 項目公司總工辦 向項目備案機關(guān)提交申 請報告 項目公司 建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 項目公司 原地上物土 地證登報聲 明 原有土 地證作廢 項目公司 土地補償費 原戶主需 交納的土地 使用費 項目公司 土地出讓合 同 資產(chǎn)物資中心 提 供土地出讓合同 財務(wù)公司 提供付 款憑證 總工辦 提供相關(guān) 圖紙 項目公司 資產(chǎn)物資 中心 財務(wù)公司 總工辦 核定用地圖 核定用地 相關(guān)圖 規(guī) 劃地界坐標(biāo) 圖 項目公司 交費證明繳納土地費用項目公司 1 500現(xiàn)狀 地形圖3份 反樓座 項目公司 詳規(guī) 總工辦 委托設(shè)計 詳規(guī) 資產(chǎn)物資中 心簽訂委托合同 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 辦理土地證 土地出讓合 同 項目公司 土 地 獲 取 階 段 5 交費證明繳納土地費用項目公司 建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 項目公司 地籍圖4份 薄膜圖 項目公司 土地登記申 請書 項目公司 土地確權(quán)來 源證明文件 項目公司 申請人主體 資格證明 法人代表證 明或個人身 份證明 行政中心 提供相 關(guān)證明資料 項目公司行政中心 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系 尋找 合作伙伴 進行土地評 估 選擇合適貸款承載 公司 項目公司 提供當(dāng) 地政府同意的土地 評估公司 協(xié)助辦 理評估 抵押登記 等手續(xù)提供土地證 及出讓合同 財務(wù)公司項目公司 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 區(qū)域市場調(diào)研 1 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求 現(xiàn)狀 2 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 銷售公司 參與協(xié) 助總工辦對區(qū)域內(nèi) 及周邊進行市場分 析 客戶需求分析 產(chǎn)品分析 已成 交客戶分析 競爭 樓盤分析等 總工辦銷售部 3 項目所 在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀 調(diào)研 商業(yè) 部分 商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布 狀況 經(jīng)營狀況 經(jīng)營 特點 預(yù)期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部 針對 重點商家進行專向 訪談同時組織相關(guān) 專業(yè)人士進行專業(yè) 論證 商業(yè)銷售 部市場組 和招商組 商業(yè)銷售 部 4 同期操 作商業(yè)地產(chǎn) 項目調(diào)查 商業(yè)部分 競爭項目開發(fā)規(guī)模 定 位種類 操作方式 開 發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進 行重點分析 競爭項目 實地調(diào)研了解相關(guān)信息 商業(yè)銷售部 運用 順馳商會操作平臺 重點訪談了解重 點商家對競爭項目 的相關(guān)看法 同時 了解投資客戶對競 爭項目的投資意向 商業(yè)銷售 部市場組 和招商組 商業(yè)銷售 部 土 地 獲 取 階 段 辦理土地證 6 項目定位 公建部分?jǐn)M 選業(yè)態(tài)種類 確定 所選 業(yè)態(tài)數(shù)量確 定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 消費需求分析確定可 開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類 結(jié)合市場相關(guān)類型物 業(yè)供求狀況確定所選業(yè) 態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部 配合 完成公建部分業(yè)態(tài) 選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售 部 商業(yè)銷售 部 市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位 總工辦 依據(jù)控規(guī) 指標(biāo)提供產(chǎn)品類型 建議 協(xié)助項目定 位工作 商業(yè)招商 配合完 成公建類定位 銷售體系 招商策略 公司 總工辦 商業(yè)招商 組 經(jīng)濟測算 總工辦 逐步細(xì)化 成本測算及利潤率 分析 財務(wù)公司 現(xiàn)金流 測算 總工辦財務(wù)公司 項目發(fā)展報 告 開發(fā)計劃 銷售公司 根據(jù)宗 地狀況 市場條件 和公司的回款要求 協(xié)同研發(fā)部初步 制定土地開發(fā)計劃 和銷售計劃 商業(yè) 結(jié)合市場現(xiàn) 狀配合研發(fā)完成項 目公建部分開發(fā)不 同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順 序建議 項目公司 根據(jù)工 程情況及銷售推廣 方案排定工期 總工辦 銷售公司 項目公司 商業(yè) 項目考核指標(biāo)初定 總工辦 提供初步 的項目開發(fā)排期和 總體經(jīng)濟指標(biāo)要求 及各階段經(jīng)濟指標(biāo) 要求 銷售公司 資金流 項目公司 根據(jù)工 期制定工程款支付 計劃 和財務(wù)結(jié)合 明確資金要求 總工辦 配套費及 土地款支付計劃 財務(wù) 項目公司 總工辦 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 7 設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 銷售公司 根據(jù)區(qū) 域市場內(nèi)客戶需求 狀況和在銷樓盤熱 銷產(chǎn)品分析 對戶 型設(shè)計 戶型配比 面積區(qū)間 景觀 規(guī)劃 建筑風(fēng)格 配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè) 計提出改善性意見 總工辦銷售公司 明確設(shè)計院選擇標(biāo)準(zhǔn)總工辦 制定設(shè)計組織計劃總工辦 方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 法務(wù) 合同文義審 核 總工辦 項目公司 成本審核 資 產(chǎn)物資中心 簽訂 合同 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 總工辦 項目公司 制訂規(guī)劃 景觀及建筑單體的設(shè)計 任務(wù)書 交工標(biāo)準(zhǔn) 及規(guī)劃指標(biāo) 環(huán)境指標(biāo)的初訂 總工辦 依據(jù)建筑 規(guī)劃 景觀規(guī)劃及 交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定 建安 環(huán)境等成本 指標(biāo) 商業(yè) 結(jié)合行業(yè)特 點提供有關(guān)需求建 議 配合研發(fā)完成 相關(guān)設(shè)計 項目公司現(xiàn)場工程 指揮部 參與制定 交工標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 以往項目經(jīng)驗總結(jié) 及當(dāng)前市場情況 對主要部位做法 結(jié)構(gòu)方案 設(shè)備方 案等提出建設(shè)性意 見 總工辦 項目公司 商業(yè) 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 8 規(guī)劃方案結(jié) 合成本測算 的研討及確 定 對于初步測算的成本指 標(biāo)逐步細(xì)化 結(jié)合市場 調(diào)整售價 確保預(yù)期利 潤率 銷售 商業(yè) 結(jié)合 項目地塊的基本素 質(zhì) 成本測算情況 和預(yù)期銷售情況 對項目規(guī)劃設(shè)計提 供合理性意見 項目公司工程指揮 部 從施工角度 對主要部位做法提 出建設(shè)性意見 開發(fā) 提供各項前 期配套費用標(biāo)準(zhǔn) 總工辦 銷售公司 商業(yè) 項目公司 彩色總平面圖 含經(jīng)濟指標(biāo) 送規(guī)劃預(yù)審 總工辦 負(fù)責(zé)提供 圖紙 項目部總工辦 修建性詳規(guī)成果 項目公司 提供參 考意見 總工辦項目公司 詳細(xì)性規(guī)劃方案 配套場站點 報 建及確定 公示會市政府 總工辦 負(fù)責(zé)提供 圖紙 項目公司項目部 建筑平 立 面功能效果 及成本測算 的研討及確 定 各部門共同商討成本指 標(biāo) 逐步深化 銷售公司 商業(yè) 根據(jù)產(chǎn)品成本情況 和結(jié)盤 在售項目 銷售經(jīng)驗總結(jié) 對 建筑平 立面的工 程效果提供合理化 建議 項目公司 從施工 角度 對主要部位 做法提出建設(shè)性意 見 總工辦 銷售公司 項目公司 商業(yè) 彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批 上報市政府 總工辦 負(fù)責(zé)提供 圖紙 項目公司總工辦 建筑方案報建圖 總工辦 提供報建 圖紙 項目公司總工辦 景觀概念方案設(shè)計及確定 銷售公司 商業(yè) 結(jié)合項目定位 客 戶需求情況和以往 銷售經(jīng)驗總結(jié) 提 供景觀需求 景觀 規(guī)劃等建設(shè)性意見 項目公司 從施工 角度 對主要部位 做法 材料的選用 等提出建設(shè)性意見 運營 成本核算及 成本指標(biāo)控制 總工辦 銷售公司 項目公司 商業(yè) 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 方案設(shè)計組織 9 指標(biāo)確認(rèn)階段 項目成本指標(biāo)確定 銷售公司 對銷售 費用指標(biāo) 進行討 論確定 商業(yè) 結(jié)合不同業(yè) 態(tài)經(jīng)營客戶需求 提供有關(guān)配套設(shè)備 設(shè)施種類 數(shù)量建 議 總工辦 財務(wù) 項目 公司 項目前期 工程 配套 費用 等指標(biāo)落實 總工辦 項目公司 銷售公司 財務(wù) 商業(yè) 項目考核指標(biāo)確定 銷售公司 結(jié)合公 司戰(zhàn)略要求和項目 自身狀況 協(xié)調(diào)其 他各部門制定項目 的考核指標(biāo)體系 項目公司 根據(jù)項 目方案及銷售推盤 方案制定工期 項目公司銷售公司 年度考核指標(biāo)調(diào)整 銷管 根據(jù)集團及 公司發(fā)展戰(zhàn)略的要 求和公司庫存 新 增 新開資源的數(shù) 量制定公司年度考 核指標(biāo)體系 項目公司 制定工 期 項目公司銷售公司 施工圖設(shè)計組織 施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定 總工辦 配合資產(chǎn) 物資中心進行設(shè)計 招投標(biāo) 并且對結(jié)構(gòu)方案 設(shè)備選型進行評估 法務(wù) 合同的審核 總工辦 總工辦 項 目部 法務(wù) 制定建筑 綜合管網(wǎng) 景觀施工圖 設(shè)計任務(wù)書 交工標(biāo)準(zhǔn) 確定 建筑 景觀限額 指標(biāo)確定 按產(chǎn)品型式不同提供建 筑設(shè)計限額指標(biāo) 提供 景觀限額設(shè)計指標(biāo) 銷售 商業(yè) 結(jié)合 項目定位和客戶需 求及經(jīng)驗判斷 參 與建筑 景觀規(guī)劃 和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論 制定 項目公司 提供工 程技術(shù)專業(yè)建議 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 銷售 商業(yè) 項目公司 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 10 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 總工辦 針對不同 結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟 測算 方案優(yōu)選 項目公司 參與結(jié) 構(gòu)方案及設(shè)備選型 研討 篩選最佳方 案 反饋總工辦 總工辦 項目公司 地質(zhì)勘察報 告 組織勘察招投標(biāo) 簽訂 合同 組織現(xiàn)場勘察 并通過研發(fā)向設(shè)計提供 地質(zhì)勘察報告 總工辦 負(fù)責(zé)提供 規(guī)劃總平面圖 項目公司總工辦 施工圖成果 總平面圖總工辦 放線圖總工辦 樁位圖總工辦 施工圖報建圖總工辦 消防 人防報建圖總工辦 施工圖審查全圖及計算 書 總工辦 編制典型樓座建安預(yù)算總工辦 施工圖會審 資產(chǎn)物資中心 參 與施工圖會審 審 核對成本影響較大 的項目 提出優(yōu)化 意見 項目公司 根據(jù)以 往經(jīng)驗總結(jié)對施工 圖的完整性 設(shè)計 選材 選型的合理 性 經(jīng)濟性及施工 的可行性進行審核 及時反饋研發(fā) 進行調(diào)整變更 總工辦項目公司 施工圖全圖 結(jié)合以往客服反饋 經(jīng)驗 圖紙設(shè)計便 于使用維修 總工辦會 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 施工圖設(shè)計組織 11 編制典型樓座建安預(yù)算 建安成本綜合測算 分析 反饋并進行圖紙 優(yōu)化 銷售公司 根據(jù)項 目預(yù)期銷售均價和 利潤率要求 根據(jù) 不同施工方案的成 本情況 討論并加 以優(yōu)化 總工辦 負(fù)責(zé)圖紙 優(yōu)化變更 項目公司 對設(shè)計 選材 選型的合理 性 經(jīng)濟性及施工 的可行性進行審核 使方案優(yōu)化 總工辦 項目公司 銷售公司 綜合管網(wǎng)方案設(shè)計 項目公司 提供各 專業(yè)局設(shè)計條件 總工辦項目公司 景觀擴初及施工圖設(shè)計 總工辦 成本核算 及費用控制 總工辦項目公司 景觀施工圖成本測算 分析 反饋 并進行圖紙優(yōu)化 銷售公司 結(jié)合宗 地狀況 項目定位 和成本測算情況 參與景觀施工的討 論制定 總工辦 負(fù)責(zé)圖紙 優(yōu)化變更 項目公司 對選材 工藝做法提出專 業(yè)性意見 總工辦 項目公司 銷售公司 開 工 開 盤 建設(shè)工程規(guī)劃 許可證 規(guī)劃方案及 市政方案送 審 設(shè)計方案 含總平面方 案 申報表 總工辦 配合提供 設(shè)計院蓋章確認(rèn) 項目公司總工辦 土地出讓合同 總工辦 提供土地 出讓合同 付款憑 證及相關(guān)圖紙 項目公司總工辦 修建性詳細(xì)規(guī)劃2份 電子文件1份 注 規(guī) 劃方案審定前 提交10 本規(guī)劃設(shè)計方案 電子 文件1份 總工辦 提供所需 圖紙 項目公司總工辦 申報單位 人 委托代 理的 需提交授權(quán)委托 書 項目公司 建筑方案送 審 建筑設(shè)計方案申報表 總工辦 配合提供 設(shè)計院蓋章確認(rèn) 項目公司總工辦 1 500現(xiàn)勢地形圖1份項目公司 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 施工圖設(shè)計組織 施工圖成果 12 土地出讓合同 資產(chǎn)物資中心 提 供土地出讓合同 付款憑證及相關(guān)圖 紙 項目公司總工辦 投資計劃項目公司 建筑設(shè)計方案2份 含 建筑效果 總平面 各 層平面 立面 剖面圖 等 重要項目需提交 模型 項目公司 申報單位 人 委托代 理的 需提交授權(quán)委托 書 項目公司 取得許可證 投資計劃 項目備案 項目公司 大配套 財務(wù)公司 提供資 金保障 項目公司財務(wù)公司 小配套 財務(wù)公司 提供資 金保障 項目公司財務(wù)公司 消防證明 總工辦 負(fù)責(zé)提供 消防報建圖 項目公司總工辦 綠化證明 總工辦 負(fù)責(zé)提供 綠化報建圖 項目公司總工辦 人防證明 總工辦 負(fù)責(zé)提供 人防報建圖 項目公司總工辦 地名證明 銷售公司 確定樓 棟眼號排布和地 名意義 項目公司 現(xiàn)場工程放線 施工總 分包 監(jiān)理及各專業(yè)分包 等單位的聯(lián)系 考察 選擇 項目公司 總工辦 會協(xié)助提供隊伍 信息 資產(chǎn)物資中心 通 過招投標(biāo)確定施工 總 分包 監(jiān)理及 各專業(yè)分包等單位 資產(chǎn)物資 中心 項目公司 總工辦 會 建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目公司 規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文 件 項目公司 首層平面圖 總工辦 出圖及圖 紙問題解決 現(xiàn)場工程指揮部 現(xiàn)場配合 項目公司總工辦 開 工 開 盤 建設(shè)工程規(guī)劃 許可證 建筑方案送 審 13 按照施工總 平圖進行樓 座點放置 出放線報告 按照施工總平圖進行樓 座點放置 出放線報告 組織勘測 清除現(xiàn) 場障礙 項目公司 施工單位配 合做記錄 現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄 現(xiàn)場保護 組織施工單位做好 記錄及現(xiàn)場保護 項目公司 移交施工單位 總工辦 現(xiàn)場發(fā)現(xiàn) 問題 及時解決 現(xiàn)場工程指揮部 組織施工單位交接 做好交接記錄 項目公司總工辦 施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目公司 建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目公司 天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資 料報告書 項目公司 工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的 施工合同 項目公司 建設(shè)資金證明 銀行存款證明 注 資金情況滿足施工中標(biāo)價的1 3 以上 項目公司 財務(wù)公司 建設(shè)項目年度投資計劃 當(dāng)年計劃 項目公司 施工圖審查 總工辦 負(fù)責(zé)提供 施工圖及計算書 項目公司總工辦 質(zhì)量監(jiān)督登記表 項目公司前期部 配合辦理 與相關(guān) 部門接觸 搞好關(guān) 系 項目公司 安全措施 項目公司工程指揮 部 制定現(xiàn)場文明 施工及安全施工標(biāo) 準(zhǔn) 組織施工單位 做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn) 場相關(guān)安全措施 項目公司 安全施工措施登記表 項目公司工程指揮 部 配合現(xiàn)場安全 進行安全措施實 施的監(jiān)督及安全管 理 項目公司 交費各專業(yè)會簽單 建委各內(nèi)部相關(guān)部 門及配套各專業(yè)局 確認(rèn) 項目公司 開 工 開 盤 現(xiàn)場工程放線 14 銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照項目公司 資質(zhì)證書項目公司 國有土地使用證 或 建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 項目公司 年度投資計劃 項目備案 項目公司 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部圖紙 項目公司總工辦 建設(shè)工程施工許可證 項目公司 公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明項目公司 獲取前期物業(yè)備案證明 物業(yè) 簽訂物業(yè)合 同 業(yè)主公約 普 通住宅小區(qū)提供物 價局核定的物業(yè)管 理服務(wù)費收費等級 和中準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn) 5 萬平米以上的要通 過招投標(biāo)手續(xù)完成 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部圖紙 項目公司總工辦物業(yè) 基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖 象文件 項目公司工程指揮 部 到達(dá)基礎(chǔ)部位 遞交報驗材料 組織五方驗收 提 供基礎(chǔ)驗收證明 項目公司工程 獲取 面積計算成果表 項目公司 提供地 名批復(fù)及附圖 圖 審證等證件 總工辦 提供全套 施工圖 銷售公司總工辦 項目總平面圖總工辦 出圖項目公司總工辦 獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格 證明 銷售部 配合網(wǎng)上 錄入 項目公司 企業(yè)投資項目 備案 規(guī)劃成果項目公司 大配套項目公司 開工準(zhǔn)備 移苗 組織清除地面上下障礙物 為施工提供現(xiàn)場 項目公司 開 工 開 盤 15 臨水 臨電 項目公司工程指揮 部 根據(jù)現(xiàn)場情況 確定臨水 臨電的 位置 數(shù)量 協(xié)助 臨時電送電 接入 水接入 做好保護 財務(wù) 提供資金 總工辦 審核 項目公司總工辦 臨水 臨電項目公司 平整場地項目公司 施工組織方案 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部資料 資產(chǎn)物資中心 共 同確定甲供分包項 目及各種特殊材料 的檔次價格 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 招投標(biāo) 簽 訂合同 勘察 拿下土地后即定 隊伍 進行勘查 向設(shè) 計提供設(shè)計依據(jù) 總工辦 負(fù)責(zé)提供 總規(guī)劃圖等所需的 全部資料 資產(chǎn)物資中心 負(fù) 責(zé)招標(biāo) 法務(wù)部 合同的審 核 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 樁基施工單位 資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé) 招標(biāo) 監(jiān)事會 測 算成本 項目公司 監(jiān)理 資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé) 招標(biāo) 監(jiān)事會測算 成本 法務(wù)部 合同的審 核 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 土建施工單位 資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé) 招標(biāo) 監(jiān)事會測算 成本 法務(wù)部 招投標(biāo)文 件的法務(wù)部審核 合同的審核 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 甲供材 分包商 資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé) 招標(biāo) 測算成本 法務(wù)部 合同的審 核 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 沉降觀測 資產(chǎn)物資中心配合 招標(biāo) 測算成本 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 開 工 開 盤 開工準(zhǔn)備 16 土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備 案 資產(chǎn)物資中心 確 定備選施工單位 考察篩選隊伍 提 供招標(biāo)資料 組織 招投標(biāo) 簽訂合同 項目部進行合同 備案 總工辦 共同確定 合同約定的各項條 款 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 施工圖會審 組織監(jiān)理 施工單位一 起對圖紙會審 總工辦 配合會審項目公司總工辦 會同設(shè)計院進行會審 簽定會審記錄 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部圖紙 并 配合會審 項目公司總工辦 設(shè)計交底 會同設(shè)計院進行技術(shù)交 底 簽定交底記錄 總工辦 負(fù)責(zé)組織 設(shè)計單位交底和變 更 項目公司總工辦 質(zhì)量監(jiān)督手 續(xù) 辦理質(zhì)檢委托 項目公司前期 辦 理相關(guān)手續(xù) 項目公司 辦理安全檢查委托 項目公司前期 辦 理相關(guān)手續(xù) 項目公司 環(huán)衛(wèi) 環(huán)保 等相關(guān)手續(xù) 申辦項目臨時 永久路 口的報建手續(xù) 項目公司前期 辦 理相關(guān)手續(xù) 項目公司 申辦項目臨時施工用水 臨時用電 排污手續(xù) 項目公司前期 辦 理相關(guān)手續(xù) 項目公司 辦理施工人員暫住手續(xù) 項目公司前期 辦 理相關(guān)手續(xù) 項目公司 開工 施工放線 組織施工單位進場 建 立平面和高程控制系統(tǒng) 建立控制主軸線 基 線 標(biāo)樁 并在現(xiàn)場清 楚標(biāo)明墻 柱軸線位置 組織施工單位進行有 效保護并接管 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部圖紙和 技術(shù)支持 項目公司總工辦 規(guī)劃驗線 監(jiān)理單位組織工程部 設(shè)計 規(guī)劃局驗線 總工辦 配合驗線項目公司總工辦 樁基施工 試樁施工 根據(jù)施工圖 及有關(guān)施工規(guī)范制定樁 基施工標(biāo)準(zhǔn) 審核樁基 單位的施工組織設(shè)計 施工人員資質(zhì) 進場材 料是否合格等 總工辦 配合確定 樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 項目公司總工辦 樁基全面施工 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部圖紙和 技術(shù)支持 項目公司 開 工 開 盤 開工準(zhǔn)備 17 樁基檢測 委托樁基檢測單位 簽 訂合同 資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé) 招標(biāo) 法務(wù)部 合同的審 核 項目公司 資產(chǎn)物資 中心 法務(wù)部 進行樁基施工質(zhì)量檢測 并提供樁基檢測報告 項目公司 開槽 辦理 各種手續(xù) 組織協(xié)調(diào)環(huán) 衛(wèi) 市容等 政府部門 土方工程項目公司 支護工程項目公司 降水工程項目公司 地基備案 材料報送監(jiān)督站 聯(lián)系 組織驗收人員準(zhǔn)時參加 總工辦 配合參與 驗收 項目公司總工辦 基礎(chǔ)施工 地基處理項目公司 混凝土墊層項目公司 地下防水項目公司 混凝土基礎(chǔ) 總工辦 負(fù)責(zé)提供 所需的全部圖紙 配合解決圖紙設(shè)計 問題 項目公司總工辦 基礎(chǔ)驗收備 案 承建單位自評項目公司 監(jiān)理對驗評資料審查 現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢 查 項目公司 材料報送監(jiān)督站 協(xié)調(diào) 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 總工辦 配合參與 驗收 項目公司總工辦 簽定建筑工程分部工程 基礎(chǔ) 驗收表 項目公司 基礎(chǔ)處理竣 工結(jié)算 核對全部設(shè)計變更 現(xiàn) 場簽證及各項扣款的增 減項造價 項目公司工程指揮 部 申請結(jié)算 提 供全面的現(xiàn)場簽證 監(jiān)理 工程部經(jīng) 理簽字確認(rèn) 水 電扣款等基礎(chǔ)性資 料 監(jiān)事會項目公司 開 工 開 盤 開工 18 項目亮相前準(zhǔn) 備 推盤策略確 定 產(chǎn)品策略 銷售公司 根據(jù)項 目定位 市場狀況 和項目推廣策略 對產(chǎn)品推廣排期和 階段性重點聚焦產(chǎn) 品提出合理化建議 總工辦 根據(jù)產(chǎn)品 推廣排期 提供具 體產(chǎn)品的房型圖 戶型賣點綜述 專 業(yè)設(shè)計人員支持 負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等 銷售部 總工辦 銷售公司 價格策略 銷售公司 協(xié)助現(xiàn) 場根據(jù)具體組團 樓座 樓層 朝向 等因素制定價格體 系及制作銷控 監(jiān)事會 提供成本 測算 確定銷售基 本均價 銷售部 監(jiān)事會 銷售公司 推廣策略 銷售公司 參與項 目推廣策略的討論 提出合理化建議 實現(xiàn)推廣效果的 最大化 總工辦 提供設(shè)計 院背景 產(chǎn)品設(shè)計 理念 產(chǎn)品賣點及 專業(yè)設(shè)計人員的支 持 銷售公司 銷售部 總工辦 招商策略 整合外部資 源 根據(jù)項目銷售需要 制定項目全程招商策 略 配合制定全程招商 策略 商業(yè)銷售 部運營組 及策略公 司 商業(yè)運營 組及策略 公司 確定外部資 源 廣告公司尋找及確定 銷售部 參與研究 討論廣告公司的選 擇 參與溝通 銷售公司銷售部 制作公司尋找及確定銷售公司 策略公司尋找及確定 銷售部 策略公司 的溝通 并進行相 關(guān)的培訓(xùn) 銷售公司銷售部 開 工 開 盤 19 媒介公司尋找及確定 銷售部 根據(jù)目標(biāo) 客戶群的日常生活 行為習(xí)慣 選擇 和確定有效的媒體 形式 監(jiān)控 反饋 媒體實施的效果 銷售公司銷售部 活動公司尋找及確定 銷售部 活動公司 的溝通 各個階段 活動組織的配合協(xié) 調(diào) 活動過程的實 時關(guān)注 反饋調(diào)整 后期活動營銷的內(nèi) 容 銷售公司銷售部 項目推廣定 位確定 項目名稱 組團名稱 總工辦 根據(jù)對產(chǎn) 品的理解提出合理 建議 銷售部 根據(jù)對市 場客戶的理解提出 合理建議 銷售公司 總工辦 銷售部 項目核心推廣理念確定銷售公司 總工辦 銷售部 SLOGON確定銷售公司 銷售部 項目核心識 別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售部 參與項目 核心識別系統(tǒng)的討 論和確定 銷售公司 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定銷售公司 銷售部 亮相前項目 知識培訓(xùn) 建筑知識 樓盤背景 項目賣點綜述 競爭對 手比較 付款方式 法 律手續(xù) 銷售技巧等方 面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn) 銷售公司 提供相 關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)部 提供相關(guān) 政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口 徑的法律審查 總工辦 提供建筑 設(shè)計單位 景觀設(shè) 計公司 建筑風(fēng)格 各項控規(guī)指標(biāo) 交工標(biāo)準(zhǔn) 戶型賣 點資料 全部圖紙 等 項目公司 提供施 工材料 施工工藝 重點節(jié)點 工程 進度 入住時間 交工標(biāo)準(zhǔn)等資料 銷售部 銷售公司 法務(wù)部 總工辦 項目公司 分賣場設(shè)立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大 化 在合理地段設(shè)立商 品房展示中心 銷售公司 提供外 賣場設(shè)計 包裝方 案并協(xié)助完成包裝 賣場相關(guān)銷售道 具制作 外賣場銷售公司 開 工 開 盤 項目亮相前準(zhǔn) 備 確定外部資 源 20 銷售道具準(zhǔn) 備 現(xiàn)場房型手冊 亮相版 總工辦 提供各單 體戶型圖和樓層平 面圖 小區(qū)擺位圖 等 銷售公司總工辦 售樓處裝修裝飾及售樓 處內(nèi)外部指引包裝 精 神堡壘 工地圍檔 吊 旗 道旗 形象墻 指 示牌 資料架 展示架 銷售部 提出裝飾 及指引系統(tǒng)的合理 化建議 項目公司 組織招 標(biāo)確定施工單位 協(xié)助企劃部進行售 樓處內(nèi)部裝修和項 目指引系統(tǒng)的施工 監(jiān)事會 核算售樓 處裝修成本后資產(chǎn) 物資中心進行合同 會簽最后履行付款 工作 財務(wù)公司 提供裝 修及包裝所需資金 支持 銷售公司 監(jiān)事會 項目公司 財務(wù)公司 銷售部 樣板間及樣板環(huán)境指示 說明系統(tǒng) 銷售部 協(xié)商決定 樣板間建造的具體 戶型 總工辦 提供樣板 間戶型的詳細(xì)房型 圖和尺寸 項目公司工程指揮 部 組織招標(biāo)確定 施工單位并施工 組織樣板間施工和 節(jié)點支持 資產(chǎn)物資中心 樣 板間裝修成本核算 及合同審批工作 財務(wù)公司 提供裝 修及包裝所需資金 支持 資產(chǎn)物資 中心 監(jiān)事會 項目公司 財務(wù)公司 銷售部 沙盤 概念 戶型單 體模型 外形 景觀 綠化 車棚 能源站點 等位置應(yīng)明確 總工辦 提供項目 整體規(guī)劃方案和單 體戶型圖 支持企 劃部制作概念沙盤 和單體沙盤 銷售部 與銷售公 司協(xié)商 選定概念 沙盤的方案及單體 沙盤的戶型選擇 銷售公司研發(fā) 項目銷售 開 工 開 盤 項目亮相前準(zhǔn) 備 21 入市前印刷品的設(shè)計 制作 概念樓書 房型 圖 DM單 宣傳海報等 銷售部 各種印刷 類銷售道具制作的 確定 總工辦 項目研發(fā) 設(shè)計方面資料的提 供 如平面規(guī)劃圖 景觀規(guī)劃圖 房 型圖 人行系統(tǒng) 車行系統(tǒng)等 項目公司 提供工 程進度及交工標(biāo)準(zhǔn) 施工材料 施工 工藝等相關(guān)方面的 資料 法務(wù)部 相關(guān)印刷 文件的法律審核以 及合同的審核 銷售公司 監(jiān)事會 項目公司 財務(wù)公司 銷售部 項目周邊主要道路設(shè)置 醒目指示系統(tǒng) 銷售公司 意向 派籌卡及紀(jì)念 禮品 銷售公司 聯(lián)動工作的 準(zhǔn)備 配備看房車及看房車的 包裝 辦公室 提供看房 車及司機 銷售公司辦公室 進行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和 包裝 銷售公司 提供重 點聯(lián)動單位的包裝 相關(guān)銷售道具的 制作 銷售部 客資組 銷售公司 意向商家簽 約 進駐意向書 法務(wù)部 合同的談 判以及審核 商業(yè)銷售 部運營組 法務(wù)部 確定項目亮 相方案 項目形象表情 主題 創(chuàng)意表現(xiàn)確定 銷售部 參與討論 提出建設(shè)性意見 銷售公司銷售部 項目亮相細(xì)化方案確定銷售公司銷售部 項目亮相媒體確定銷售公司銷售部 項目亮相項目亮相 項目形象出街 媒介組 合應(yīng)用 戶外 報紙 電視 電臺 車體 電 梯 法務(wù)部 相關(guān)印刷 文件的法律審核以 及合同的審核 銷售公司法務(wù)部 新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心 通 過媒體擴大宣傳信 息 銷售公司 品牌傳播 中心 開 工 開 盤 項目亮相前準(zhǔn) 備 銷售道具準(zhǔn) 備 22 亮相慶典活動及產(chǎn)品推 介會的宣傳和安排 項目公司 項目研 發(fā)設(shè)計資料 研發(fā) 設(shè)計專業(yè)人士的支 持 銷售部 項目亮相 各項工作的配合開 展 電話接聽解答 現(xiàn)場客戶接待 活動的協(xié)同組織等 銷售部項目公司 項目開盤前準(zhǔn) 備 銷售內(nèi)部資 料 房型 房號及面積對照 表 項目公司 提供房 型本冊 技術(shù)支持 銷管 提供房號及 面積表 銷售部 銷售公司 項目公司 銷控 資產(chǎn)物資中心 確 定考核均價 銷售部 和銷售現(xiàn) 場根據(jù)推盤節(jié)奏確 定銷控 銷售公司 資產(chǎn)物資 中心 客戶接待 客戶問題匯總及反饋 項目公司 配合解 釋 解決客戶提出 的工程問題 銷售部項目公司 客戶積累 意向卡銷售 客戶梳理 意向銷控制定 客戶 關(guān)系維護 銷售公司 意向卡 銷售的組織工作 外賣場 意向客戶 推薦 客戶關(guān)系維 護 銷售部 銷售公司 外賣場 交工標(biāo)準(zhǔn)確定 銷售公司 項目公 司 總工辦 討論 并確定項目交工標(biāo) 準(zhǔn) 法務(wù)部 法律風(fēng)險 提示 總工辦 法務(wù)部 項目公司 銷售公司 總工辦 價格體系確定 監(jiān)事會 牽頭制定 項目考核指標(biāo)體系 提供項目經(jīng)濟指 標(biāo)要求 銷售部 對不同組 團 不同樓座 不 同樓層和戶型制定 合理的價格體系 銷售公司 監(jiān)事會 銷售部 合同準(zhǔn)備 房型附圖 項目公司 提供所 有房型的房型附圖 銷售公司項目公司 開 工 開 盤 項目亮相項目亮相 23 交工標(biāo)準(zhǔn) 項目公司 提供已 確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)部 交工標(biāo)準(zhǔn) 中法律風(fēng)險的提示 和規(guī)避 總工辦 審核合同 中的交樓時間及交 工標(biāo)準(zhǔn) 銷售公司 法務(wù)部 總工辦 項目公司 小區(qū)擺位 項目公司 負(fù)責(zé)提 供最終版的總平面 圖 銷售公司項目公司 合同 附加協(xié)議等文本 審查確定 法務(wù)部 商品房合 同 附加協(xié)議 補 充協(xié)議等文本的審 查確定 銷售公司法務(wù)部 開盤前銷售 道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊深化版及 最終版 項目公司 提供深 化版房型圖手冊及 逐步落實形成最終 房型圖手冊 銷售公司項目公司 樓書 宣傳海報 折頁 物業(yè)管理公約 項目公司 協(xié)助制 作樓書 折頁等 提供技術(shù)支持 物業(yè)公司 提供物 業(yè)管理公約 銷售公司 項目公司 物業(yè)公司 購房須知 房型圖 詳 細(xì)價格表 總工辦 提供項目 詳細(xì)的房型圖 提 供技術(shù)支持 銷售部 協(xié)助銷售 公司制定項目樓房 的價格體系 項目公司 提供工 程進度及交工標(biāo)準(zhǔn) 銷售公司 銷售部 項目公司 售樓處內(nèi)外展示道具的 統(tǒng)一更換 道旗 吊旗 背板等 銷售公司 沙盤 細(xì)化景觀及外檐 項目公司 提供項 目總規(guī)劃平面圖 協(xié)助企劃制作沙盤 提供圖紙和技術(shù) 支持 資產(chǎn)物資 中心 項目公司 樣板間 樣板環(huán)境的指 示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 項目部 負(fù)責(zé)提供 樣板環(huán)境圖紙和技 術(shù)支持 銷售公司項目公司 開 工 開 盤 項目開盤前準(zhǔn) 備 合同準(zhǔn)備 24 銷控表及銷控貼 認(rèn)購 書 合同袋 銷售部 協(xié)助企劃 制作銷控表 認(rèn)購 書 合同袋等相關(guān) 銷售用具 銷售公司 資產(chǎn)物資 中心 項目形象的 提升及深化 戶外媒體發(fā)布 項目形 象及核心理念鍛造與深 化 銷售公司 報紙媒體發(fā)布 項目形 象及核心理念鍛造與深 化 銷售公司 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā) 布 項目形象及核心理 念鍛造與深化 銷售公司 開盤信息告 知 媒介組合應(yīng)用 戶外 報紙 電視 電臺 車 體 電梯 銷售公司 銀行大協(xié)議的簽訂 財務(wù)公司 提供銀 行 銷售公司財務(wù)公司 開盤 開盤慶典活 動 活動形式 演出 說明 會 發(fā)布會 與會人員 演藝名人 專家學(xué)者 告知途徑 報廣 海報 門票 DM單 銷售部 開盤慶典 活動的組織配合 最大化接待 積累 客戶 物業(yè) 積極為開盤 慶典活動提供人力 物力支持 銷售公司 銷售部 物業(yè) 客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程 接待 回訪 邀約客戶 完成 客戶轉(zhuǎn)協(xié)議 轉(zhuǎn)合同工 作 財務(wù)公司 收取定 金 購房款 銷售公司 簽訂購 房協(xié)議 進行客戶 關(guān)系維護 協(xié)助合 同 文件的簽署 銷售部 財務(wù)公司 銷售部 回款落實 銷售公司 按照每 月考核指標(biāo)定時定 額完成銷售量 為 回款落實提供支撐 銷售公司銷售部 日常銷 售 月度指標(biāo)分 解 根據(jù)公司資金情況與項 目進程 進行月度指標(biāo) 分解與調(diào)整 銷售公司 開 工 開 盤 項目開盤前準(zhǔn) 備 開盤前銷售 道具準(zhǔn)備 25 產(chǎn)品分析 聚焦銷售重 點 來電客戶分析 來訪客 戶分析 成交客戶分析 未成交客戶分析 滯 銷產(chǎn)品分析 競爭項 目動態(tài)關(guān)注 對項目所 處銷售階段進行準(zhǔn)確判 斷和適時調(diào)整 銷售公司 階段性 項目推廣總結(jié) 根 據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀 合理安排推廣節(jié)奏 和推廣方向 根據(jù) 庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考 核指標(biāo)要求 和銷 售協(xié)商調(diào)整價格體 系 聚焦重點產(chǎn)品 的銷售 外賣場 協(xié)助項目 銷售進行產(chǎn)品 客 戶分析 根據(jù)聚焦 銷售重點推薦可成 交客戶 銷售部銷售公司 月度操作手 冊制定 根據(jù)財務(wù)指標(biāo) 產(chǎn)品情 況 客戶情況 制定月 度的推廣策略 銷售策 略和重大節(jié)點 企劃 與企劃確定 推廣策略 銷管 制定銷管價 格策略 銷售體系 價格監(jiān)控及 調(diào)整 定期進行價格測算 與 銷售溝通 根據(jù)庫存產(chǎn) 品和聚焦銷售的重點及 市場形勢變化 調(diào)整項 目價格 實現(xiàn)項目利潤 最大化 監(jiān)事會 階段性考 核指標(biāo)調(diào)整 動態(tài) 調(diào)整項目售價 實 現(xiàn)項目利潤最大化 銷售公司 根據(jù)階 段性產(chǎn)品銷售情況 和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀 溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整 價格體系 銷售部 監(jiān)事會 銷售公司 月度推廣計 劃執(zhí)行 報紙媒體 樹立項目形 象 宣泄產(chǎn)品賣點 銷售部 協(xié)同企劃 對于項目形象和階 段性產(chǎn)品宣泄點進 行溝通 確定報廣 內(nèi)容 銷售公司銷售部 戶外媒體 強化項目形 象 聚焦重大節(jié)點 銷售部 結(jié)合階段 性考核指標(biāo)和項目 銷售情況 確定階 段性節(jié)點的設(shè)置和 媒體宣傳 銷售公司銷售部 營銷活動 維系老客戶 促進老帶新 制造新聞 熱點烘托項目人氣 銷售部 協(xié)助企劃 進行主題營銷活動 的組織和配合工作 銷售公司銷售部 開 工 開 盤 日常銷 售 26 客戶中心 通過公益性 活動強化客戶品牌忠誠 度 加強項目口碑傳播 效應(yīng) 銷售 通過與企劃 部的溝通交流 創(chuàng) 新性的組織公益性 活動 強化客戶忠 誠和樹立順馳品牌 美譽度 逐漸形成 項目的獨特賣點 銷售公司銷售部 銷售道具支持 樓書 客戶通訊 生活手冊折 頁 道旗 吊旗 銷售部 協(xié)同銷售 公司制作各種銷售 道具 銷售公司銷售部 客戶到訪及 接待成交工 作 客戶資源利用大客戶 社區(qū)活動 置業(yè)推薦 物業(yè)推薦等工作帶來大 批意向客戶 銷售公司 提供DM 單 海報 樓書 單體沙盤等銷售道 具支持 銷售部銷售公司 外賣場客戶到訪 企劃 外賣場銷售 道具的及時制作和 補充 路演活動的 組織開展 銷售公司銷售公司 項目銷售現(xiàn)場利用電話 回訪老客戶 并進行客 戶接待成交工作 企劃 提供沙盤 單體戶型 樣板間 等銷售道具 銷管 提供銷控 銷售部 通過日常培訓(xùn) 提高銷 售人員的接待水平 現(xiàn) 場通過電話回訪 邀約 客戶到訪促成成交 行政 有行政組織 一些專業(yè)化的培訓(xùn) 已提高銷售員的 銷售水平 銷售部 月度付款計劃及支付 銷售部 根據(jù)銷售 費用發(fā)生及以往支 付情況 制定月度 合同支付額度 審 核付款計劃并上報 地產(chǎn)集團 財務(wù)部 審核價款 單及發(fā)票 按資金 情況付款 銷售公司 銷售公司 財務(wù)部 合作方合同簽訂 銷售部 合同簽訂 及審批工作 法務(wù)部 商品房合 同 附加協(xié)議等文 本抽查 風(fēng)險提示 銷售公司 確認(rèn)物 業(yè)及置業(yè)聯(lián)動 送 各部門存檔 銷售公司 銷售公司 法務(wù)部 回款 制定回款節(jié)點 協(xié)調(diào)銀 行及房管局保證按期回 款 財務(wù)部 為客戶創(chuàng) 造便捷交款條件 快速收款 銷售部財務(wù)部 開 工 開 盤 日常銷 售 月度推廣計 劃執(zhí)行 27 月度指標(biāo)考 核 公司考核指標(biāo)完成及調(diào) 整 銷售公司 按當(dāng)月 完成情況 逐步調(diào) 整全年銷售回款指 標(biāo) 財務(wù)部 負(fù)責(zé)編制 月度資金預(yù)算 填 列各項目實際發(fā)生 數(shù) 監(jiān)事會 銷售公司 財務(wù)部 項目考核指標(biāo)完成及調(diào) 整 銷售公司 按當(dāng)月 完成情況 調(diào)整次 月及全年銷售指標(biāo) 財務(wù)部 負(fù)責(zé)編制 月度資金預(yù)算 填 列各項目實際發(fā)生 數(shù) 項目公司 提供下 月指標(biāo)落實的政府 相關(guān)證件支持 項目公司 提供下 月指標(biāo)落實的工程 節(jié)點支持 統(tǒng)計匯 報工程指標(biāo)完成情 況及指標(biāo)調(diào)整 提 供月度工程款計劃 監(jiān)事會 銷售公司 項目公司 財務(wù)部 清盤 清盤后項目各種資料移交 行政中心 接收商 品房合同 協(xié)議 優(yōu)惠單并存檔 銷售部行政中心 項目銷售 招商工作問 題總結(jié) 匯 報并存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān) 控 評估 修正 通過 銷售體系例會 項目協(xié) 調(diào)會 部門例會 各種 主題總結(jié)會等形式進行 工作總結(jié) 指導(dǎo)后期工 作 企劃 利用夾報 DM單 電視字幕 路牌等形式宣傳清 盤信息 予以清盤 支持 銷售體系 工 程 建 設(shè) 主體施工 審核施工方 案 施工組 織設(shè)計 項目公司 材料進場驗 收 施工單位填報材料進場 報驗單 項目公司 檢驗三證 材料出廠合 格證 進入現(xiàn)場的取樣 檢驗證明 建委產(chǎn)品質(zhì) 量認(rèn)證 監(jiān)督現(xiàn)場取 樣復(fù)試 項目公司 鋼筋混凝土 工程 過程 監(jiān)控 模板分項工程項目公司 開 工 開 盤 日常銷 售 28 鋼筋分項工程項目公司 預(yù)應(yīng)力分項工程項目公司 混凝土分項工程項目公司 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程項目公司 裝配式結(jié)構(gòu)分項工程項目公司 混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程項目公司 配套管線預(yù) 埋 項目公司 重要分項工 程及隱蔽工 程質(zhì)量驗收 核心筒剪力墻 裙樓 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 第一層標(biāo) 準(zhǔn)層 天面層鋼筋 項目公司 地下室 裙樓 塔樓標(biāo) 準(zhǔn)層第一層的水暖電管 線預(yù)埋 超高層建筑圈梁防雷工 程 避難層管線預(yù)埋 項目公司 圖紙問題解 決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 總工辦 配合分析 問題 項目公司總工辦 設(shè)計變更 總工辦 配合完成 設(shè)計變更 監(jiān)事會 核定變更 成本影響 項目公司 總工辦 監(jiān)事會 施工質(zhì)量問 題 事故處 理 施工質(zhì)量問題 事故的 分析及調(diào)查 總工辦 配合分析 問題 項目公司總工辦 總工辦 處理方案的制定 審核 審批 總工辦 配合制定 方案 監(jiān)事會 核定成本 影響 項目公司 總工辦 監(jiān)事會 總工辦 監(jiān)事會 處理方案的實施項目公司 變更簽證 設(shè)計變更 與設(shè)計溝通 協(xié)調(diào) 收 發(fā)相關(guān)變更文件 總工辦 配合完成 設(shè)計變更 監(jiān)事會 核定變更 成本影響 項目公司總工辦 工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 總工辦 配合技術(shù) 分析和進行經(jīng)濟分 析 項目公司總工辦 工程變更申請 總工辦 協(xié)助現(xiàn)場 進行變更簽證和測 算變更簽證對成本 的影響 對其可行 性進行判斷 項目公司總工辦 工 程 建 設(shè) 主體施工 鋼筋混凝土 工程 過程 監(jiān)控 29 設(shè)計變更 現(xiàn)場核實 總工辦 配合完成 設(shè)計變更 監(jiān)事會 核定變更 成本影響 項目公司總工辦 工程款支付 工程進度的 確認(rèn) 項目公司 工程款申請 表審批 建立完整 準(zhǔn)確的資金 合同臺帳 總工辦和資產(chǎn)物資 中心 按合同約定 審核付款比例 財務(wù)部 審核工程 款的支付 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 財務(wù)部 工程款支付 財務(wù)部 審核工程 價款單及發(fā)票 按 資金情況付款 項目公司 財務(wù)部 主體驗收備案 施工單位自 評 項目公司 監(jiān)理對驗評 資料審查 現(xiàn)場觀感質(zhì) 量量測和檢 查 項目公司 監(jiān)理組織相 關(guān)部門驗收 參與單位 工程部 研發(fā) 設(shè)計 監(jiān)理 施工 監(jiān)督部門 總工辦 配合參與 驗收 項目公司總工辦 簽定建筑工 程分部工程 主體 驗 收表 項目公司 外檐裝修材料 確定 總工辦和資 產(chǎn)物資中心 定板 考察相關(guān)單位及實際工 程 總工辦和資產(chǎn)物資 中心 分別從技術(shù) 經(jīng)濟方面配合 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 施工樣板制 作 項目公司 材料確定 總工辦和資產(chǎn)物資 中心 分別從技術(shù) 經(jīng)濟方面配合選 用材料 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資 中心 甲供 甲分包 材料招標(biāo) 工 作應(yīng)有針對性 的提前展開 制定招標(biāo)計 劃 項目公司 編制招標(biāo)文 件 擬定投標(biāo)單位 資產(chǎn)物資中心 制 定招標(biāo)方案 監(jiān)事 會審核招標(biāo)方案 項目公司 資產(chǎn)物資 中心 監(jiān)事會 確定材料招標(biāo)技術(shù)要求 資產(chǎn)物資中心 測 算成本并且組織招 標(biāo) 項目公司 資產(chǎn)物資 中心 工 程 建 設(shè) 變更簽證 工程變更 30 確定定標(biāo)原則 監(jiān)事會 參與確定 定標(biāo)原則 項目公司 監(jiān)事會 考察投標(biāo)單 位 資產(chǎn)物資中心 組 織考察并提出考察 意見 項目公司 招標(biāo) 定標(biāo) 資產(chǎn)物資中心 組 織招標(biāo) 定標(biāo) 項目公司 內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理 從業(yè)主的裝修使用 方面提出建議 項目公司 找平層項目公司 面層項目公司 防水 基層處理 施工工藝 施工順 序 交叉作業(yè)時的 成品保護 項目公司 防水層施工項目公司 面層砂漿項目公司 抹灰 基層處理 施工工藝 順序 外保溫施工操作 伸縮縫處理 項目公司 抹灰項目公司 飾面板 磚 排磚項目公司 面磚安裝 研發(fā) 參與施工樣 板進行驗收 項目公司 勾縫成品保護項目公司 門窗 型材加工項目公司 安裝窗框 從業(yè)主使用方面檢 查安裝效果 項目公司 安裝窗扇項目公司 封膠項目公司 輕質(zhì)隔墻 放線定位項目公司 隔墻砌筑及安裝 會 從避免裂縫角 度提出關(guān)于隔墻砌 筑材料和施工工藝 的建議 項目公司會 幕墻 幕墻專業(yè)設(shè)計 總工辦 審核幕墻 專業(yè)設(shè)計圖 項目公司 預(yù)埋件安裝項目公司 龍骨加工及安裝項目公司 幕墻面材安裝項目公司 封膠會 考慮外墻防水項目公司會 涂飾 基層處理項目公司 底料施工項目公司 面料施工 研發(fā) 參與施工樣 板進行驗收 項目公司 工 程 建 設(shè) 甲供 甲分包 材料招標(biāo) 工 作應(yīng)有針對性 的提前展開 編制招標(biāo)文 件 31 各分部分項工程的方案審核 過程 監(jiān)督驗收 成品保護 工種及工序 的協(xié)調(diào) 項目公司 水 暖 電安 裝 室內(nèi)給水系 統(tǒng) 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓 試驗 管線的標(biāo)識 管線的成品保護 項目公司 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝項目公司 給水設(shè)備安裝 安裝完成后的打壓 試驗 管線的標(biāo)識 管線的成品保護 項目公司 管道防腐 絕熱項目公司 室內(nèi)排水系 統(tǒng) 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓 試驗 管線的標(biāo)識 管線的成品保護 項目公司 雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓 試驗 管線的標(biāo)識 管線的成品保護 項目公司 室內(nèi)熱水供 應(yīng)系統(tǒng) 管道及配件安裝項目公司 輔助設(shè)備安裝項目公司 防腐 絕熱項目公司 衛(wèi)生器具安 裝 衛(wèi)生器具安裝 總工辦 參與施工 樣板進行驗收 項目公司總工辦 衛(wèi)生器具給水配件安裝項目公司 衛(wèi)生器具排水管道安裝項目公司 室內(nèi)采暖系 統(tǒng) 管道及配件安裝項目公司 輔助設(shè)備及散熱器安裝項目公司 系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試項目公司 防腐 絕熱項目公司 變配電室 變壓器 箱式變電所安 裝 項目公司 成套配電柜 控制柜和 動力 照明配電箱 盤 及控制柜安裝 項目公司 裸母線 封閉母線 插 接式母線安裝 項目公司 電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi) 電纜敷設(shè) 項目公司 電纜頭制作 導(dǎo)線連接 和線路電氣試驗 項目公司 接地裝置安裝項目公司 避雷引下線和變配電室 接地干線敷設(shè) 項目公司 工 程 建 設(shè) 內(nèi)外檐裝修 32 供電干線 裸母線 封閉母線 插 接式母線安裝 項目公司 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜 敷設(shè) 項目公司 電纜溝內(nèi)和電纜豎井電 纜敷設(shè) 項目公司 電線 電纜導(dǎo)管和線槽 敷設(shè) 項目公司 電線 電纜穿管和線槽 敷線 項目公司 電纜頭制作 導(dǎo)線連接 和線路電氣試驗 項目公司 電氣動力 成套配電柜 控制柜和 動力 照明配電箱 盤 及控制柜安裝 項目公司 低壓電動機 電加熱器 及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查 接線 項目