趙忠軍擬抵押貸款房地產估價報告.doc

趙忠軍擬抵押貸款房地產估價報告 估價項目名稱: 內蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街房地產評估委 托 方：趙忠軍估 價 方：內蒙古錦通房地產評估有限責任公司估價作業(yè)日期：2011年4月18日至2011年4月25日估價報告編號：內錦通2011（房）估字第0015號趙忠軍 房地產抵押價值評估報告目錄目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告（一）委托方（二）估價方（三）估價對象（四）估價目的（五）估價時點（六）價值定義（七）估價依據(jù)（八）估價原則（九）估價方法（十）估價結果（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)時間（十三）估價報告應用的有效期五、估價技術報告（一）個別因素分析（二）區(qū)域因素分析（三）市場背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價方法選用（六）估價測算過程（七）估價結果確定六、附件（一）委托方提供的房屋所有權證；（二）委托方及房屋所有權人身份證；（三）估價機構資質證書；（四）估價機構營業(yè)執(zhí)照；（五）估價師執(zhí)業(yè)資格證書；（以上均為復印件）23內蒙古錦通房地產評估有限責任公司趙忠軍 房地產抵押價值評估報告致委托方函致 委 托 方 函趙忠軍：受您的委托，本評估公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對趙忠軍擁有產權的，位于內蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街房地產進行價格評估，房屋所有權證:房權證字第235423號，本次評估范圍詳見下表：幢號結構房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積設計用途混合21-2116.11非住宅合計116.11 估價時點為2011年4月18日，估價目的為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考。本評估公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下于估價時點在目前狀態(tài)下可能實現(xiàn)的市場價格為1000000元(大寫人民幣：壹佰萬元整)。 此函 內蒙古錦通房地產評估有限責任公司 2011年4月25日 趙忠軍 房地產抵押價值評估報告估價師聲明估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、估價人員與估價委托人沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、估價人員是依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、估價人員已對估價對象進行了實地勘察。6、本報告為本公司獨立完成，沒有他人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其它用途。未經本估價機構人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。8、本估價報告所依據(jù)的有關估價對象資料，包括各種法律文件如房屋所有權證等有關資料復印件均為委托方提供，由委托方對其真實性負責。9、估價人員只對估價過程和估價結論合乎估價技術規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負責，對委托方的最終定價決策不負直接責任。 中國注冊房地產估價師中國注冊房地產估價師 2011年4月25日 2011年4月25日 內蒙古錦通房地產評估有限責任公司 2011 年4月25日 趙忠軍 房地產抵押價值評估報告估價的假設和限制條件估價的假設和限制條件一、估價的假設我們的評估是現(xiàn)時價，即在評估日對房地產進行合理銷售的最佳價格，假設：1、自愿銷售的賣主；2、有一段合理的洽談交易的時間，可以通盤考慮房地產性質和市場行情后進行議價；3、在此期間房地產價值將保持穩(wěn)定；4、該房地產可以在公開市場上自由轉讓；5、不考慮特殊買家的額外出價。二、估價的限制條件1、本估價報告是公允市場價值，其中包含市場地價；2、對于被評估的房屋產權，應以房屋所有權證予以認定；3、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但估價人員對估價對象的勘察，只限于其外觀和使用狀況，除非另有協(xié)議，估價人員不承擔對估價對象的建筑結構、面積、質量進行調查的責任，也不承擔其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任；4、本報告并未考慮委估房產欠付的抵押、擔保等可能影響其價值的因素限制；5、本次評估的房屋所有權證號為房權證字第235423號，其房屋所有權人為趙忠軍，其抵押擔保面積為116.11。6、委估設計用途為非住宅，本次評估設定其用途為非住宅。7、必須說明本報告僅就上述評估目的對房地產價值作出評估，不對其他用途負責；8、本次評估在市場沒有較大波動情況下的有效期限為壹年（2011年4月18日至此2012年4月17日），若超越此期限或市場發(fā)生較大波動時，需要重新進行評估；9、本報告各項附件與報告具有同等效力，不可分割對待。內蒙古錦通房地產評估有限責任公司 2011年4月25日 趙忠軍 房地產抵押價值評估報告估價結果報告估 價 結 果 報 告一、委托方委托方：趙忠軍注冊號住所：內蒙古錫林郭勒盟長城街愛民社區(qū)6組10號二、估價方估價單位：內蒙古錦通房地產評估有限責任公司單位地址：呼和浩特市新華東街長安金座C座802室法人代表：樊柏濤評估機構資質：貳級資質證書編號：內建房估字（2004）第044號三、估價對象概況1、產權登記狀況估價對象位于內蒙古自治區(qū)錫林浩特市內蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街（房屋所有權證號為：房權證字第235423號，其房屋所有權人為趙忠軍），具體情況如下：房屋登記情況:房屋所有權證號為：房權證字第235423號，其房屋所有權人為趙忠軍，房屋座落：內蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街房地產地產實物狀況：房屋所有權人建成年代（年）功能布局外墻室內墻面、地面門窗供水供電供暖趙忠軍2004非住宅外墻彈涂普通裝修入戶防盜門市政自來水強弱電市政供暖四、估價目的為委托方以房地產進行抵押貸款提供公允價值參考依據(jù)。五、估價時點2011 年4月18日。六、價值定義本項目房地產評估的價格采用的是公開市場價值標準。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產管理法等法律、法規(guī)；2、城市房地產抵押管理辦法；3、房地產估價規(guī)范；4、國務院、建設部、中國人民銀行及有關部委，內蒙古自治區(qū)及地方人民政府和有關部門頒布的法規(guī)和政策性文件；5、相關的材差調整文件及材料價格信息；6、委托方提供的房屋所有權證；7、估價人員實地勘察及市場調查獲取的房地產調查資料；8、本公司掌握的有關信息資料。八、估價原則本次評估所遵循的估價原則如下： 1、合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行，包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。2、最高最佳使用原則要求評估價格應是在合法使用的前提下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。3、替代原則要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。4、估價時點原則要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格和價值。5、公開原則要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公開合理的價格。九、估價方法估價人員深入細致地分析了本估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價師所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上，根據(jù)估價對象的特點、用途及估價目的，遵照國家標準房地產估價規(guī)范，在合法原則的前提下，按照該房地產的實際用途和面積，采用市場比較法和收益法對估價對象進行估價。市場比較法1、方法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、估價步驟搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行房地產狀況修正（區(qū)域和個別因素）；求取比準價格。3、計算公式比準價格=n（可比實例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)）/n房地產估價值=比準價格建筑面積收益法1、方法定義收益法是通過估算房地產在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將估價對象未來收益折算成為估價期日收益總和的一種方法。2、計算公式潛在毛收入:是指假定房地產在充分利用/無空置狀態(tài)下可獲的的收入。有效毛收入:是指由潛在毛收入扣除正常的空置/拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。凈收益:是指由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。V=1-式中：V評估價值A房地產年凈收益r資本化率n未來可能收益的年限十、估價結果經過實地查勘和技術測算，并對估價對象的地段、交通、環(huán)境、用途、使用狀況以及市場供求等影響其價值因素綜合考慮之后，確定估價對象在估價時點2011年4月18日的公允市場價值為1000000元(大寫人民幣：壹佰萬元整)。11、 估價人員中國注冊房地產估價師中國注冊房地產估價師 2011年4月25 日 2011年4月25日十二、估價作業(yè)日期2011年4月18日至2011年4月25日。十三、估價報告應用的有效日期本項目估價報告在市場沒有較大波動情況下的有效期限為壹年（2011年4月18日至2012年4月17日），若超越此期限或市場發(fā)生較大波動時，需要重新進行評估。內蒙古錦通房地產評估有限責任公司 2011 年4月25日 趙忠軍 房地產抵押價值評估報告估價技術報告估 價 技 術 報 告一、個別因素分析位于內蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街，房屋產權人為趙忠軍，建筑面積為116.11平方米，混合結構，4040釉面地磚，木踢腳，墻體刮膩子，雙層鋼窗，大理石窗臺，木制門窗套，衛(wèi)生間：墻體貼瓷，防滑地磚，水、電、暖、衛(wèi)設施齊全。二、區(qū)域因素分析錫林郭勒盟位于中國的正北方，內蒙古自治區(qū)的中部，駐地錫林浩特市。這里既是國家重要的畜產品基地，又是錫部大開發(fā)的前沿，是距京、津、唐、最近的草原牧區(qū)。地處東經11513ll706，北緯43024452。屬北部溫帶大陸性氣候。北與蒙古國接壤，邊境線長1098公里。南鄰河北省張家口、承德地區(qū)，錫連烏蘭察布盟， 東接赤峰市、興安盟和通遼市，是東北、華北、錫北交匯地帶，具有對外貫通歐亞、區(qū)內連接東錫、北開南聯(lián)的重要作用。距首都北京640公里，距呼和浩特市620公里，其主要氣候特點是風大、干旱、寒冷。年平均氣溫03， 結冰期長達5個月，寒冷期長達7個月，1月氣溫最低，平均-20，為華北最冷的地區(qū)之一。7月氣溫最高，平均21。年較差為3542，極端最高氣溫399，極端最低氣溫424，日較差平均為1216。平均降雨量295mn，由東南向錫北遞減。最大降水量628毫米(太仆寺旗1959年)，最小降水量83毫米(二連市1966年)，降雨多集中在7、8、9三個月內。每年113月平均降雪總量815毫米，1977年10月26日一29日降雪總量達3648毫米，降雪中心達58毫米。年平均相對濕度在60以下，蒸發(fā)量在15002700毫米之間，由東向錫遞增。二連市最大蒸發(fā)量達到3150毫米(1963年)。蒸發(fā)量最大值出現(xiàn)在56月份。年日照時數(shù)為28003200小時，日照率6473，無霜期110一130天?？側丝诮偃f，現(xiàn)有蒙、回、藏、朝鮮、達斡爾等23個少數(shù)民族，是多民族聚居的地方，其中蒙古族占全盟總人口的296。地域遼闊，人口稀少，資源富集，景色秀美，人情淳樸，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆ｋS著經濟的快速發(fā)展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基礎設施建設力度的加大以及城市綠化美化亮化工程的實施等多種因素的促進，錫林郭勒市房地產市場成為越來越多區(qū)外資本投資的熱土。預計2011年,我市房地產市場總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運行狀態(tài)，價格波動幅度不會很大。三、市場背景分析為改善投資環(huán)境，政府近年來加大基礎設施的投入，完善城市功能，增強城市基礎設施，房地產市場也將進一步擴大，特別是由于土地的稀缺性，導致地價逐年上漲，房地產市場具有良好的發(fā)展前景。四、最高最佳使用分析由于房地產具有用途的多樣性，每個房地產擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經濟利益，這一估價原則也是房地產利用競爭與優(yōu)選的結果，因此評估時要在合法的前提下以得到房地產最佳、最有效的利用。五、估價方法選用估價人員深入細致地分析了本估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價師所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上，根據(jù)估價對象的特點、用途及估價目的，遵照國家標準房地產估價規(guī)范，在合法原則的前提下，按照該房地產的實際用途和面積，采用市場比較法和收益法對估價對象進行估價。市場比較法1、方法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。2、估價步驟搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行房地產狀況修正（區(qū)域和個別因素）；求取比準價格。3、計算公式比準價格=n（可比實例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)）/n房地產估價值=比準價格建筑面積收益法1、方法定義收益法是通過估算房地產在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將估價對象未來收益折算成為估價期日收益總和的一種方法。2、計算公式潛在毛收入:是指假定房地產在充分利用/無空置狀態(tài)下可獲的的收入。有效毛收入:是指由潛在毛收入扣除正常的空置/拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。凈收益:是指由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。式中：V評估價值A房地產年凈收益r資本化率n未來可能收益的年限六、估價測算過程（一）市場比較法 估價對象和交易實例資料估價對象實例內容及比較因素估價對象實例A實例B實例C蒙包樓購物廣場附近碧海賓館附近工行二中支行附近交易價格待估8700元/8800元/8550/交易情況正常正常正常正常交易日期2011年2011年2011年區(qū)域因素繁 華 程 度較好較好較好較好交通便捷程度便捷便捷便捷便捷環(huán) 境較好較好較好較好基礎設施狀況六通一平六通一平六通一平六通一平公共設施狀況齊全齊全齊全齊全個別因素結 構磚混磚混磚混磚混所在層1-21-21-21-2內裝修普通普通普通普通設施設備齊全齊全齊全齊全建成日期2004200520042005環(huán) 境較好較好較好較好 實例A、B、C與估價對象各項指標比較后，修正結果如下表：估價對象實例內容及比較因素實例A實例B實例C蒙包樓購物廣場附近碧海賓館附近工行二中支行附近交易價格8700元/8800元/8550/交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素繁 華 程 度100/100100/100100/100交通便捷程度100/100100/100100/100環(huán) 境100/100100/100100/100基礎設施狀況100/100100/100100/100 公共設施狀況100/100100/100100/100個別因素結 構100/100100/100100/100所 在 層100/100100/100100/100內 裝 修100/100100/100100/100設施設備100/100100/100100/100建成日期100/101100/100100/101環(huán) 境100/100100/100100/100比準價格8613元/8800元/8465元/房地產價格計算表采用簡單算術平均數(shù)確定估價對象的單價：單價=（8613+8800+8465）3=8626元/估價對象房地產總價值8626116.11=1001565元（二）收益法 1、計算凈收益估價對象屬于住宅型房地產，其凈收益是根據(jù)市場調查資料來求取的，根據(jù)