業(yè)主問題百問百答.doc

業(yè)主問題百問百答第一部分 業(yè)主問答1.為什么入戶時強(qiáng)制性向業(yè)主收取裝修押金？國家有規(guī)定是不可以收取的，此項(xiàng)收費(fèi)是不是屬于亂收費(fèi)？答: 2.為何收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)？有什么依據(jù)？答：裝修產(chǎn)生的垃圾不屬于生活垃圾，是正常的物業(yè)管理服務(wù)以外的增加量，這些開支不包含在物業(yè)管理費(fèi)中，根據(jù)吉林市人民政府令第223號文件規(guī)定，裝修垃圾應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行清理，所以費(fèi)用要單獨(dú)收取。注：吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則自2011年11月15日起施行。第三十六條，業(yè)主產(chǎn)生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清運(yùn)或者書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)。業(yè)主自行清運(yùn)的，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理；書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由雙方按照市場價格協(xié)商確定。3、業(yè)戶家產(chǎn)生的垃圾如何處理？答：垃圾分為：裝修垃圾和生活垃圾。A、裝修垃圾：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)裝袋并封存好，統(tǒng)一放到小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點(diǎn)內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。B、生活垃圾：業(yè)主生活垃圾需裝袋并封閉好，統(tǒng)一投放在指定的垃圾箱內(nèi)。注：小區(qū)內(nèi)的垃圾箱內(nèi)禁止投放裝修垃圾。3.我家住二層，不想交電梯費(fèi)？答：4.這套房子我已經(jīng)買了，裝修時為什么要到物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)？我想拆哪就拆哪，誰也管不著？答：在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主；裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進(jìn)行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。6.裝修時，拆除了衛(wèi)生間、廚房的通風(fēng)管道、煙道，可以嗎？答：不可以。A、業(yè)主在裝修時，私自拆除衛(wèi)生間的通風(fēng)管道、廚房的煙道，即會影響鄰居室內(nèi)衛(wèi)生間的通風(fēng)不暢通，反味現(xiàn)象，同時也會因頂樓屋面的排氣口回流，造成主業(yè)衛(wèi)生間棚角流漏水問題。B、私改煙道直接影響到煙道的正常排煙，會造成室內(nèi)返味，會給改造單位與相鄰單位造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，引發(fā)鄰里間的糾紛。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無執(zhí)法權(quán)。根據(jù)吉林省物業(yè)管理辦法第四章物業(yè)管理服務(wù)第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋,不得擅自改變。確需改變房屋用途的,應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人同意,并依法辦理有關(guān)手續(xù)。7.我是房主，為了室內(nèi)美觀，改變立杠位置，沒什么不可以吧？答：私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)問題后開發(fā)公司不再將所改動的部位列在保修范圍之內(nèi)，且如因改動部位所造成的一切后果將由業(yè)主自行承擔(dān)，與物業(yè)無關(guān)。根據(jù)吉林省物業(yè)管理辦法第四章物業(yè)管理服務(wù)第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋,不得擅自改變。確需改變房屋用途的,應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人同意,并依法辦理有關(guān)手續(xù)。8.廚房排煙口方向由上排改為下排方式，也扣裝修保證金嗎？答：不扣。但是由于業(yè)主自行改變排氣方式所造成的一切后果將由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。9.我家客廳沒有電，其它照明正常，因?yàn)槲医晃飿I(yè)費(fèi)了，物業(yè)公司就得給我免費(fèi)維修。怎么還要收費(fèi)呢，這不是亂收費(fèi)嗎？答：物業(yè)不負(fù)責(zé)。A、業(yè)主入戶后裝修過程中或已裝修完畢，但室相關(guān)配套（電路、空開等）均未進(jìn)行改動，物業(yè)可以協(xié)助業(yè)主聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行協(xié)商、維修，但前提是在保修范圍之內(nèi)；B、業(yè)主入戶后裝修過程中或已裝修完畢，對室內(nèi)配套已進(jìn)行改動，所改動的設(shè)施設(shè)備均不再列入保維范圍之內(nèi)，因改動所造成的一切后果及相關(guān)維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)；此項(xiàng)費(fèi)用不包括在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之中，不屬于亂收費(fèi)；根據(jù)2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第一章第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。為管理范圍，而業(yè)主家中所出現(xiàn)的問題，不在物業(yè)服務(wù)之內(nèi)；其次，物業(yè)服務(wù)公司可以提供相物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目,并收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；依據(jù)吉林省物業(yè)管理辦法第五章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,但政府制定指導(dǎo)價格的除外。10.廚房下水堵了，物業(yè)公司就應(yīng)輸通，物業(yè)費(fèi)不就是管這個事嗎？13.室內(nèi)停水、停電、停氣，地?zé)岵粺?，就去找物業(yè)公司，他們不管？答：物業(yè)不直接負(fù)責(zé)，但物業(yè)公司可以協(xié)助業(yè)主咨詢相關(guān)主管部門、報修。2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第三章前期物業(yè)管理 第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。16.小區(qū)內(nèi)，可以安裝衛(wèi)星天線嗎？答：小區(qū)內(nèi)不可以安裝衛(wèi)星天線，根據(jù)衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施管理規(guī)定和廣播電視管理?xiàng)l例的規(guī)定，個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施.17業(yè)主能否封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚？答：不可以。封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守業(yè)主（臨時）公約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。18業(yè)主能否私自在下水立管上下箅子？答：業(yè)主不可以私自在下水立管上下箅子。因?yàn)橄滤⒐軐儆诠灿迷O(shè)施，根據(jù)吉林市下水設(shè)施管理辦法規(guī)定，業(yè)主不能在下水設(shè)施上設(shè)置障礙。19在自已的窗外堆放物品，與他人無關(guān)嗎？如何處理？答：不可以在窗外堆放物品。19.樓道內(nèi)的窗戶可以封閉嗎？答：不可以，20.在樓道里擺放些物品，也不會影響別人，有什么不可以的呢？物權(quán)法第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。同時，消防方面21.電梯維修期間，有人勿入電梯，發(fā)生意外，責(zé)任如何化分？答：物業(yè)管理?xiàng)l例第四章物業(yè)管理服務(wù)第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。23.在自家的花園里，飼養(yǎng)大型寵物，別人管不著。答：本園區(qū)不提倡飼養(yǎng)動物，如飼養(yǎng)動物必須符合市政府的規(guī)定，根據(jù)吉林市犬類管理辦法規(guī)定，寵物狗體高不超過40cm，體重不超過10kg。每戶只允許飼養(yǎng)1只，繁殖的幼犬，飼養(yǎng)人必須在60日內(nèi)自行處理。寵物狗必須辦理登記并交納管理服務(wù)費(fèi)，第一年交納管理服務(wù)費(fèi)500元，以后每年交納管理服務(wù)費(fèi)300元。登記交費(fèi)地點(diǎn)：豐滿區(qū)長江街90號，吉林市動物檢疫站院內(nèi)。電話：64662215。吉林省物業(yè)管理辦法第六章物業(yè)使用與維護(hù)第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),禁止從事下列活動:(一)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(二)占用共用部位和消防通道,損壞共用設(shè)施設(shè)備;(三)擅自改變共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的用途;(四)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物;(五)未經(jīng)利害關(guān)系人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人同意設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);(六)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪聲;(八)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)施;(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;(十)傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款規(guī)定行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時制止;當(dāng)事人拒不糾正的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人和利害關(guān)系人可以書面告知有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時予以處理。24.破壞小區(qū)內(nèi)的綠化，及公共設(shè)施，如何處理？同上物業(yè)管理?xiàng)l例第四章物業(yè)管理服務(wù)第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。63、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？ 答：小區(qū)業(yè)主有按時按量繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納，由業(yè)主與物業(yè)使用人自行約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。28. 專項(xiàng)維修資金歸誰所有、歸誰管理？ 答：根據(jù)建設(shè)部和財政部聯(lián)合下發(fā)的住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第九條的規(guī)定，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理，單獨(dú)設(shè)立專有賬戶。29.專項(xiàng)維修資金的用途是什么？ 答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。法律依據(jù)是物業(yè)管理?xiàng)l例第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。30.住宅專項(xiàng)維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的一定比例交納（實(shí)測面積有變化的以結(jié)算價款為準(zhǔn)），收取標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)卣掳l(fā)的專項(xiàng)維修資金管理辦法中的規(guī)定收取。31.因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。32.物業(yè)公司都管什么？答：物業(yè)公司根據(jù)與業(yè)主簽定的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議為業(yè)主提供服務(wù)。具體內(nèi)容詳見協(xié)議內(nèi)容。根據(jù)2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第一章總則第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。33.物業(yè)對小區(qū)內(nèi)車輛停放管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？答：小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出管理，保證停車有序，24小時設(shè)專人針對停車場地進(jìn)行巡視。34、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)停車秩序的維護(hù)，具體包括：對進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記；保證停車有序，24小時設(shè)專人對小區(qū)停車場地進(jìn)行巡視；長期存放的，應(yīng)簽訂車位服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。34.小區(qū)的消防通道門，可以停車或堆入物品嗎？答：不可以。35.樓道內(nèi)堆放的物品，如何處理？鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。吉林省物業(yè)管理辦法，第六章物業(yè)使用與維護(hù) 第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),禁止從事下列活動:(一)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(二)占用共用部位和消防通道,損壞共用設(shè)施設(shè)備36公用設(shè)施設(shè)備、管道上是否可以懸掛物品？答：不可以。吉林省物業(yè)管理辦法第六章物業(yè)使用與維護(hù) 第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),禁止從事下列活動: (二)占用共用部位和消防通道,損壞共用設(shè)施設(shè)備37.燃放鞭炮時，就在自家的窗外放、在樓道內(nèi)燃放鞭炮可以嗎？答：不可以。39.在樓上順窗外丟垃圾，誰也不知道，物業(yè)費(fèi)也不能白交呀？答：小區(qū)內(nèi)不允許高空拋物。A、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中包括對小內(nèi)環(huán)境的維護(hù)，但高空拋物屬于業(yè)主個人行為，是人為環(huán)境的破壞，業(yè)主有維護(hù)小區(qū)公共環(huán)境的義務(wù)；B、高空拋物也是對其它業(yè)戶利益的一種損害，包括人身安全的損害等，業(yè)主要承擔(dān)相關(guān)后果及責(zé)任。40.保安的職責(zé)是什么？答：根據(jù)小區(qū)物業(yè)的等級資質(zhì)不同而定。詳見服務(wù)協(xié)議內(nèi)容。吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)一、一級物業(yè)管理服務(wù)等級：4、公共秩序維護(hù)（1）小區(qū)主出入口24小時值班。（2）對小區(qū)重點(diǎn)部位按合同約定巡查。（3）中央監(jiān)控室對小區(qū)實(shí)施24小時監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。（4）對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。（5）對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機(jī)動車）。（6）對進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。（7）對火災(zāi)、消防設(shè)施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。(8) 消防設(shè)施符合公安消防部門的要求，標(biāo)明防火疏散通道。41.保安是不是警察？答；不是。物業(yè)公司的保安沒有執(zhí)法權(quán)，但有協(xié)助公安機(jī)關(guān)工作的義務(wù)。43.鼠藥，可以隨便投放嗎？答：不可以。小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司會根據(jù)小區(qū)的具體情況進(jìn)行定期的除四害工作，業(yè)主如果隨便投放鼠藥，容易造成一定的安全隱患甚至人員種，所以不建議業(yè)主自行投放。45.園區(qū)綠化未達(dá)到購房時標(biāo)準(zhǔn)，影響房屋采光，而拒交物業(yè)費(fèi)。答：上述情況業(yè)主無權(quán)不交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)該與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商解決，與物業(yè)公司無關(guān)。23、物業(yè)管理費(fèi)如何收繳? 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式? 答：1)以現(xiàn)金形式到物業(yè)公司財務(wù)室繳納；2)以刷卡形式到物業(yè)公司財務(wù)室繳納。于業(yè)主入伙時預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十九條，而此收費(fèi)已經(jīng)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。吉林省物業(yè)管理辦法第五章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，第四十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的,有定價權(quán)的價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度,并及時公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在浮動幅度范圍內(nèi),在物業(yè)服務(wù)合同中約定。47.管道井里的自來水表損壞，應(yīng)物業(yè)更換嗎？答：物業(yè)不負(fù)責(zé)。視情況而定。49.冬天，房上的冰雪滑落砸車，物業(yè)公司沒有責(zé)任嗎？答：視具體情況而定。50.業(yè)主可以安裝自來水打壓泵嗎？答：不可以。51.小區(qū)內(nèi)發(fā)生車輛損傷或車內(nèi)物品被盜事件，物業(yè)有責(zé)任嗎？答：沒有責(zé)任。這些得看情況，物業(yè)管理公司只是場地的提供者，不承擔(dān)看車等義務(wù)，除非雙方有事先約定，即使物業(yè)服務(wù)公司收取 了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或車位服務(wù)費(fèi)用，也不能證明雙方形成了保管合同關(guān)系。構(gòu)成保管合同關(guān)系的前提是委托方將保管物品交給代管方控制或占有。因此，出現(xiàn)車輛丟失，物業(yè)服務(wù)公司當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。建議失主報警處理。52.小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)，可以隨便提供給業(yè)主查看嗎？答：不可以。12業(yè)主不辦理入住或不居住是否還交物業(yè)服務(wù)費(fèi)答：根據(jù)商品房買賣合同第十一條規(guī)定，無論業(yè)主是否辦理入住手續(xù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)都要從通知業(yè)主入住之日開始計(jì)算。根據(jù)吉林省物業(yè)管理辦法第五十條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到書面通知后30日內(nèi)辦理相關(guān)入住、使用手續(xù)。業(yè)主接到書面通知后無正當(dāng)理由不辦理入住、使用手續(xù)的,其入住時間以建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面通知時間為準(zhǔn)。 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬全體業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、綠化、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等，不能因業(yè)主不居住而停止維修維護(hù)，因此，即使業(yè)主不居住，物業(yè)服務(wù)費(fèi)也要按時足額繳納。2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第二章 第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：其中第（五）條：按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。54.物業(yè)服務(wù)不好，物業(yè)費(fèi)能少交嗎？答：不能。55.業(yè)主能否占用公共用地搭建設(shè)施嗎？答：不能。根據(jù)2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第六章法律責(zé)任第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。56.地下停車場的車輛被盜，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償部分損失。57.業(yè)主以車在小區(qū)內(nèi)被刮壞，監(jiān)控錄像提供不清為由，拒交物業(yè)費(fèi)。這些得看情況58.托欠物業(yè)費(fèi)，如何處理？答：根據(jù)2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第六章法律責(zé)任第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。59.開鎖公司，是否可以隨便進(jìn)入小區(qū)？答：這要視小區(qū)物業(yè)管理模式而定。小區(qū)管理模式分很多種，最主要的有：全封閉式、半封閉式和開放式，全封閉式小區(qū)除業(yè)戶外，外來人員不可以隨便進(jìn)出小區(qū)。60.業(yè)主投訴網(wǎng)點(diǎn)排煙造成生活影響，如何解決？.商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過物權(quán)法維權(quán)，并找政府相關(guān)部門解決。62.業(yè)主認(rèn)為高層的天臺門，不應(yīng)上鎖。63.業(yè)主家門口的垃圾就應(yīng)該是保潔來清理。吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、二級物業(yè)管理服務(wù)等級：5、衛(wèi)生保潔服務(wù)(1)小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。(2)室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。(3)及時清掃積水、積雪。(4)清潔區(qū)域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。(5)根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進(jìn)行分類收集袋裝。(6)垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。(7)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。(9)對小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保證排放管道的暢通。(10)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時清掏，保證排放井通暢。(11)小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。(12)建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。65.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的綠化草坪上，分片種地。答：不可以。2007年8月26日國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第六章法律責(zé)任第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。68物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。協(xié)議中有已注明，業(yè)主有配合物業(yè)公司直覺維修工作的義務(wù)。69、家中被盜物業(yè)有責(zé)任嗎？答：這些得看情況此問題有一個責(zé)任區(qū)分，如果業(yè)主自家硬件設(shè)施不完善，則與物業(yè)無關(guān)，因?yàn)槲飿I(yè)巡邏的只是公共區(qū)域；如果行竊者是從正門進(jìn)入，物業(yè)做到了登記，可進(jìn)入者提供的是假證件，或者行竊者盜走的是非常難發(fā)現(xiàn)的小物件，與物業(yè)無關(guān)；行竊者進(jìn)門時物業(yè)未做登記，導(dǎo)致業(yè)主被盜，物業(yè)負(fù)一定責(zé)任。70、房屋質(zhì)量有問題，物業(yè)該負(fù)責(zé)嗎？趙律師解答：房屋質(zhì)量問題應(yīng)找開發(fā)商，與物業(yè)無關(guān)。物業(yè)為業(yè)主提供了大量的物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包括對業(yè)主自用部位的維修費(fèi)用。那么作為該小區(qū)居民已享受到管理服務(wù)，就應(yīng)交納相應(yīng)的費(fèi)用。80.業(yè)主能否占用小區(qū)內(nèi)公共用地？居民們占用小區(qū)公用部分，看是否影響其他共有人的利益，如果違背大多數(shù)人利益，那么物業(yè)有權(quán)讓其拆除。根據(jù)建設(shè)部1989年發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定規(guī)定：所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。除另有約定外，任何一方不應(yīng)多占、獨(dú)占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。如業(yè)主安裝太陽能，違反了物業(yè)公約的規(guī)定，對建筑物的防水帶來隱憂，影響到建筑物其他共有人的利益。81、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ 答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。83. 業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？ 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時向有關(guān)部門報告。84.室內(nèi)裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定？答：根據(jù)吉林市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法業(yè)經(jīng)一九九六年六月二十七日吉林市人民政府第五十八次常務(wù)會議討論通過?，F(xiàn)予發(fā)布，自一九九六年十月一日起施行。第四十條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人還應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司提供的公共性服務(wù)項(xiàng)目，按規(guī)定交納各項(xiàng)公共性服務(wù)費(fèi)。公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，可以收取專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)物價部門有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，由服務(wù)者和使用者協(xié)商定價。第四十一條物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務(wù)報表，同時抄送管委會。管委會應(yīng)每季向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布一次。第三十九條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。第四十三條違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關(guān)部門按下列規(guī)定予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法