我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探析.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探析 摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年得到了較快的發(fā)展。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量增加，“融資難”的問題逐漸暴露出來。其原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一、融資工具落后、籌措資金困難等。為此，必須建立符合我國國情的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資信托、壽險公司融資、利用外資、企業(yè)并購與重組等，同時政府也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；現(xiàn)狀；渠道中圖分類號： 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： ,一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及其成因一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要依靠兩部分，一個是自有資金，一個是外來的債務(wù)型或權(quán)益型投資資金。這其中自有資金僅占很小的一部分，絕大多數(shù)資本來源于外來的債務(wù)型或權(quán)益型投資。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要依靠外來的債務(wù)型投資，債務(wù)投資者主要是幾家國有商業(yè)銀行，債務(wù)投資的方式以抵押貸款的短期貸款為主。近兩年，雖然國家允許房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，但由于限制條件過高，能夠上市融資的公司寥寥無幾?？傮w看來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款和股市融資，其中銀行貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金的 以上，更有一些實力弱小的企業(yè)，通過各種變通的辦法，使得實際銀行貸款占總投資額的 以上，這無形中增加了銀行的信貸風(fēng)險。造成這種現(xiàn)狀的原因可歸結(jié)為以下三個方面：（一）銀行抵押貸款作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最初啟動資金的情況難以避免從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場成長的歷史看，在房地產(chǎn)市場形成的初期，房地產(chǎn)企業(yè)總是依靠信貸機構(gòu)的大額抵押貸款融資。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金需求量不斷增大，房地產(chǎn)信貸機構(gòu)逐漸意識到不斷增加的高額抵押放款所暗藏的種種風(fēng)險，不斷提高信貸限制性條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不尋求其他的融資渠道，由此推動房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展。美國最初的房地產(chǎn)投資資金主要依靠儲蓄機構(gòu)的抵押貸款，這些儲蓄機構(gòu)包括儲蓄銀行、儲貸組織和壽險公司等。然而 !世紀(jì) 年代末至 9年代初，美國驟發(fā)的通貨膨脹使儲貸產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的差距被低估，迫使放款者努力改變傳統(tǒng)的抵押收稿日期： !#$%$#&文章編號： &8!#:(&7!放款業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向其他形式的、可避免通貨膨脹風(fēng)險的不動產(chǎn)權(quán)益投資。美國房地產(chǎn)市場具有大量創(chuàng)新籌資能力的金融工具趁勢崛起，如 !世紀(jì) %年代初的華爾街證券等&。（二）我國資本市場的發(fā)展還在起步階段，房地產(chǎn)融資市場受限我國資本市場的發(fā)展還處在起步階段，金融產(chǎn)品單一，渠道不通暢，大大限制了房地產(chǎn)業(yè)融資市場的發(fā)展。同時，銀行業(yè)長期獨立于資本市場之外，使得其業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、資金的流動性與效率性不平衡、收益性與風(fēng)險性不對稱，不可能更深程度地與不動產(chǎn)業(yè)保持合作 !。!#年 (月央行 &!&號文件關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知的出臺，充分說明國家已認(rèn)識到商業(yè)銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的局限性。 &!&號文件也迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從資本市場尋求出路。（三）國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策限制過死，相關(guān)的行業(yè)法規(guī)尚不健全我國對房地產(chǎn)業(yè)的政策限制過多、過死，使房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展受到限制，如嚴(yán)格規(guī)定只有中、農(nóng)、工、建四家國有商業(yè)銀行可以從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，致使資本市場和房地產(chǎn)融資市場脫節(jié)。央行對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管也比較嚴(yán)格，規(guī)定房產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金上限為 !億元，信托合同為 !份，并且只有像經(jīng)濟(jì)適用房等政策性比較強的項目才有可能獲得信托貸款，這使得信托機構(gòu)可選擇投資的項目較少，且投資額度有限。同時，房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)也不健全，產(chǎn)業(yè)投資基金法特別是房地產(chǎn)基金法遲遲未出臺，使房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)不能得到及時的開展。二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道分析目前，在我國政策和法規(guī)許可范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮作者簡介：李霞（ &%$），女，甘肅蘭州人，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院在讀博士研究生。 &7的融資渠道有以下幾種。（一）房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)開發(fā)商借助較為權(quán)威的信托責(zé)任公司，通過制定信托計劃，讓信托資金以債務(wù)或權(quán)益投資的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投、融資活動。相對于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資資金可以使用的期限較長，較容易取得，能夠降低房地產(chǎn)公司的總體融資成本。房地產(chǎn)信托融資是美國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前美國大約有 FGG家房地產(chǎn)信托機構(gòu)，它們已為不動產(chǎn)投資募集了數(shù)十億美元的資本，使對長期資金有更多依賴的美國房地產(chǎn)業(yè)得到了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但如果信托方式是信托貸款，信托貸款的利率會大大高于銀行。（二）壽險資金的運用隨著我國保險事業(yè)的發(fā)展，保險公司也在積極尋找符合其資金運用特點的投資渠道，尤其是壽險資金規(guī)模大、數(shù)額穩(wěn)定、可運用的周期長，特別適宜投資房地產(chǎn)。一般來說，壽險公司的經(jīng)營者也會把不動產(chǎn)權(quán)益視為一項有利的投資，它不但能規(guī)避銀行利率下降帶來的風(fēng)險，而且可以保證資本不受通貨膨脹的侵蝕。在合作中，壽險公司可以以抵押放款人的角色出現(xiàn)，也可以從事不動產(chǎn)權(quán)益的投資。（三）吸引外資我國加入 :%H，境外的國家、金融機構(gòu)、個人可為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來新的投資資金。從實踐看，外國投資者一般著眼于長期投資，以未來收入和增值潛力作為他們預(yù)期自有資本的最終回報。若境內(nèi)房地產(chǎn)項目條件極佳又具有潛力，無疑會吸引境外投資者。我國房地產(chǎn)企業(yè)還可主動走出去，尋找外國銀行或金融機構(gòu)貸款融資。（四）中小企業(yè)的并購與重組據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前注冊的房地產(chǎn)企業(yè)有 F萬多家，絕大部分企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營水平都比較低。即便是國內(nèi)資金規(guī)模和技術(shù)水平都比較強的房地產(chǎn)企業(yè)，與國外同類企業(yè)相比還相去甚遠(yuǎn)。因此，通過中、小房地產(chǎn)企業(yè)的并購與重組，鑄就規(guī)?；?、集團(tuán)化和品牌化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將是我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。除上述幾種融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可考慮房地產(chǎn)投資基金、上市融資、發(fā)行企業(yè)債券等融資方式，但這些方式目前均受國家政策和法規(guī)的限制。三、為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，欲長久健康發(fā)展，需要國家政策的不斷支持。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資所面臨的困境看，政府應(yīng)積極支持并幫助房地產(chǎn)業(yè)培育多樣化的金融工具，促進(jìn)房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展；相關(guān)部門也應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境。 I一J出臺相關(guān)政策和行業(yè)法規(guī)，拓寬房地產(chǎn)投融資渠道第一，擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機構(gòu)的范圍，允許有一定實力的非國有銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款。第二，加速產(chǎn)業(yè)投資基金法尤其是房地產(chǎn)投資基金法的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過房地產(chǎn)投資基金融資，同時規(guī)范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。第三，監(jiān)管部門應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。第四，積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。 K二J加快金融體系配套改革，培育、完善房地產(chǎn)資本市場投資以追求利潤最大化為目的，房地產(chǎn)企業(yè)的融資只有進(jìn)入資本市場進(jìn)行直接融資，接受市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的選擇，才能使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，整體水平得到提升。培育完善的房地產(chǎn)資本市場，應(yīng)積極培育適合對路的金融工具，開辟多種投融資渠道，其中重要的一點是商業(yè)銀行須加快資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改革，如開展地產(chǎn)抵押貸款的證券化業(yè)務(wù)，使風(fēng)險分散并流動起來。同時，作為資本市場的一個接口，商業(yè)銀行必須拓寬傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，主動參與到資本市場中，只有這樣，才能徹底解決資金的流動性與效率的平衡、收益性與風(fēng)險的對稱問題。責(zé)任編輯姚佐軍參考文獻(xiàn)： LDMN8*5$) O),-/- 27 P$+ Q,-$- N33*$,*,9%& N33*$,$+ 27 R$+ Q,-$-K+-& .JLSM9(&5$DDD9 !#$%& () *+ ,-.,/$0*-1 )/2& &-*/0*-( 02 30%& () *+ 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