地產(chǎn)項(xiàng)目管理淺析.doc

地產(chǎn)項(xiàng)目管理淺析房地產(chǎn)開發(fā)在建筑領(lǐng)域中擁有龐大的市場，不夸張地說，其起到了牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。所以我認(rèn)為，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)理人或高級管理人才應(yīng)具備下列條件：1、精力（精力充沛旺盛）與激力（對工作有熱情、有激情）；2、感染力與親和力（組織、協(xié)調(diào)與溝通）；3、判斷力（正確、果斷）與執(zhí)行力（非常強(qiáng)的執(zhí)行力）；4、凝聚力；5、有敏銳的市場洞察力和決策力；并對營銷、策劃工作的全過程較熟悉。同時(shí)還要具有良好的心理素質(zhì)，處理任何問題不武斷，都要避免情緒化，不偏激，不存在個(gè)人感情色彩，有拓展精神。本人自大學(xué)畢業(yè)后，從事了多年的工業(yè)與民用建筑、橋梁、碼頭等項(xiàng)目的施工管理、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和工程技術(shù)的研究工作，以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理。在多年的地產(chǎn)開發(fā)及施工管理過程中，本人不同程度地經(jīng)歷了公司的組建注冊、市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、合同談判簽署和前期立項(xiàng)報(bào)建、過程跟蹤與控制，以及銷售與物業(yè)管理等。在多年的工作實(shí)踐中積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)管理能力，為此，本人自己的一點(diǎn)看法和認(rèn)識(shí)與大家一起討論、交流、共同分享，并望各位同仁給予指教。一、 項(xiàng)目策劃策劃一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要廣泛的聯(lián)系社會(huì)和周密的市場調(diào)研，認(rèn)清形勢、了解市場、密切政府、密切銀行、科學(xué)決策，使自己所開發(fā)的項(xiàng)目在市場中合理定位，我認(rèn)為在不同的地方開發(fā)樓盤要走不同檔次的路線，要有創(chuàng)意、理念要超前，房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸趨于成熟和規(guī)范，競爭加劇，要求策劃理念、設(shè)計(jì)方案周密。設(shè)計(jì)、（室內(nèi)、室外）功能齊全、布局合理、品質(zhì)上乘、山水園林景觀到位。二、 投資控制管理房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資大、周期長、利潤高，它的特點(diǎn)是直接面對社會(huì)、面對消費(fèi)者，隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和成熟，其市場的競爭就是資金、綜合實(shí)力和人才的競爭。這就要求發(fā)展商有一定的資金實(shí)力和廣泛的融資渠道。我認(rèn)為要做好一個(gè)項(xiàng)目的投資控制管理，首先要能將所開發(fā)的項(xiàng)目完全拆解開，拆解的越細(xì)，控制就越到位、越成功。如一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按每平方米造價(jià)計(jì)：項(xiàng)目投資總額=地價(jià)+立項(xiàng)（固定資產(chǎn)投資認(rèn)可證）+政府報(bào)建、配套+勘察設(shè)計(jì)+設(shè)計(jì)費(fèi)+基礎(chǔ)+土建+裝飾+園林景觀+供電+供水（排水、污）+煤氣+消防、電器設(shè)備（電梯、發(fā)電機(jī)）等+智能系統(tǒng)+加管理人員工資+營銷策劃成本+應(yīng)酬+利息等等組成。三、 工程建設(shè)管理工程建設(shè)管理有四大控制、兩大管理：1、成本控制；2、質(zhì)量控制；3、進(jìn)度控制；4、安全和文明施工控制；A、合同管理；B、檔案文字和信息管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程建設(shè)涉及諸多方面，首先是前期開發(fā)條件：土地來源、向政府立項(xiàng)報(bào)建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)往往要經(jīng)過土地審查、資金審查、方案審查、人防、消防審查和環(huán)保審查等；其次是要做好勘察及設(shè)計(jì)工作，這里面涉及了很多的技術(shù)性協(xié)調(diào)與溝通技巧。我所強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)優(yōu)秀的發(fā)展商所開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，要有一個(gè)合理的取向定位和細(xì)致的設(shè)計(jì)要求，以及對設(shè)計(jì)方案和工程數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確把握和評判，否則開發(fā)商要承受很大的開發(fā)成本和市場風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主要途徑就是土地來源、工程勘察、設(shè)計(jì)階段，這是我國建設(shè)市場現(xiàn)狀決定的。工程施工管理最重要的是對工程人員的控制和管理，和各種建設(shè)資源的合理、巧妙整合，以及對工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程投資的控制。要有正確、果斷的判斷力，勇于負(fù)責(zé)。它涉及到工程材料的管理，工程預(yù)、決算的管理，施工工藝技術(shù)監(jiān)督，工程竣工驗(yàn)收以及工程資料、安全文明和對內(nèi)、外組織協(xié)調(diào)等諸多內(nèi)容。它要求各專業(yè)技術(shù)人員傾力合作、通力配合，要求工程管理、監(jiān)理的人員技術(shù)全面、吃苦耐勞、認(rèn)真負(fù)責(zé)、原則性強(qiáng)。此外工程招、投標(biāo)控制管理和合同談判也是工程建設(shè)管理的重要內(nèi)容，下面就對工程管理、監(jiān)理人員的控制管理、工程材料管理、預(yù)、決算管理以及合同簽署等方面闡明自己的觀點(diǎn)：工程管理人員在工程運(yùn)作的過程中，對變更中所產(chǎn)生的增加或減少的工程量以及隱蔽工程，要做到不單獨(dú)簽字認(rèn)可，必須經(jīng)工程部（或項(xiàng)目部）討論確認(rèn)，有工程部（項(xiàng)目部）兩名及兩名以上人員共同簽署，并報(bào)合約部審核后，再報(bào)送公司總監(jiān)或副總經(jīng)理級以上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后方能生效，防止出現(xiàn)工程管理中的暗流和盲點(diǎn)。所有決、預(yù)算必須有依據(jù)，工程管理人員既要負(fù)責(zé)現(xiàn)場技術(shù)的同時(shí)，又要對所管專業(yè)的工程量進(jìn)行審核確認(rèn)，預(yù)算人員或造價(jià)工程師再單獨(dú)按圖紙計(jì)算工程量，套相應(yīng)定額，要兩條腿走路，工程量單要清晰明了，存檔便于隨時(shí)抽查（公司高層或拿出去審查），所有的預(yù)決算文件首先由專業(yè)人員、工程部經(jīng)理以及公司副經(jīng)理以上人員共同簽字后方能生效。所有的收發(fā)文件及工程資料，必須要求文字化及信息化管理。當(dāng)然要充分利用好監(jiān)理的職能，多一道把關(guān)程序我認(rèn)為是很有必要的。工程材料的管理，建議對主材實(shí)行最高限價(jià)制。工程中所用的材料必須貨比三家，做到物有所值，進(jìn)入工地現(xiàn)場的材料必須有出廠合格證、檢驗(yàn)合格證。經(jīng)公司專業(yè)人員、監(jiān)理人員同時(shí)見證送檢，檢查報(bào)告合格后方能使用，否則一律退貨，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，避免使用低、偽、劣質(zhì)材料。如：電器材料（電纜、電線、橋架、高低壓配電柜、電梯等）、給排水材料（PVC、PE、PPR及鋼塑管等）、花崗巖、大理石、砂巖、室內(nèi)外地磚、墻面磚等一般按套價(jià)取費(fèi)后再按現(xiàn)行價(jià)綜合比較后進(jìn)行下??；安裝材料盡量實(shí)行暫定價(jià)，因?yàn)榕c信息價(jià)相差較大。同時(shí)對強(qiáng)、弱電、智能系統(tǒng)、消防、園林景觀等均要有合理的取向定位。合同的談判和簽署之前必須做到考慮問題全面，市場調(diào)研充分深入，互相制約，要求目的明確，所簽署的一切合同要經(jīng)得起時(shí)間的檢驗(yàn)。四、 市場營銷市場營銷是房地產(chǎn)這個(gè)特殊商品轉(zhuǎn)換成利潤的市場行為，是地產(chǎn)商的主要的獲利來源，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。我認(rèn)為，此項(xiàng)工作除受市場大環(huán)境、地理位置、功能設(shè)置、樓盤品質(zhì)、市場配套和物業(yè)管理的影響外，應(yīng)重視營銷費(fèi)用、營銷策劃和廣告宣傳的作用。有人說：房地產(chǎn)商是不按比例掙錢的，我認(rèn)為還是有一定道理的。同時(shí)市場的營銷切入點(diǎn)也很重要，一種是先主體起來，即裝飾樣板房和交樓標(biāo)準(zhǔn)后，才開始銷售；另一種是先做好山水園林景觀與會(huì)所、樣板房及交樓標(biāo)準(zhǔn)后，邊銷售、邊建設(shè)開發(fā)。我個(gè)人傾向于后者。五、 物業(yè)管理通俗的講，物業(yè)管理就是發(fā)展商的售后服務(wù)，它是決定房地產(chǎn)市場占有率和競爭力的標(biāo)志之一，它的主要內(nèi)容就是不斷滿足業(yè)主對物質(zhì)生活和文化生活的需要，不斷地創(chuàng)造社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，使現(xiàn)有的物業(yè)保值、升值，這項(xiàng)工作在國內(nèi)尚屬起步階段，有關(guān)的法規(guī)制度尚需進(jìn)一步完善。我認(rèn)為，此項(xiàng)工作最具創(chuàng)造性，因?yàn)槿藗兊男枨笫窃诓粩嘣鲩L和變化的，這就是要求我們不