前期物業(yè)管理方案.doc

前期物業(yè)管理方案篇一：前期物業(yè)管理服務(wù)方案前期物業(yè)管理服務(wù)方案一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作1) 成立驗(yàn)收、接管小組：由物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)：提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。物業(yè)驗(yàn)收、接管中的工作1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期：管理處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格：物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。3) 全面驗(yàn)收、交接：驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗(yàn)收、接管后的工作：1) 已接收項(xiàng)目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收：管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收記錄四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書、合格證書復(fù)印件等。4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。五、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）管理用房1.辦公用房安排管理處前期辦公安排。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。2.宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題。前期員工就餐問(wèn)題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。二、業(yè)主入住管理方案住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關(guān)手續(xù)、便民服務(wù)、為住戶排憂解難的措施?一旦我司中標(biāo)，我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：（一） 入伙（?。┕芾矸桨?做出入伙方案。主要包括：（1）做出明顯的指引標(biāo)識(shí)；（2）入伙車輛的引導(dǎo)工作；（3）保安的安全保衛(wèi)工作；（4）入伙期的日常保清工作；（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作；（6）協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作；（7）小區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作；（8）水電工的供水、供電的保障工作；（9）歡迎入伙的準(zhǔn)備工作；（10）確定入伙時(shí)間。2每個(gè)房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒在入伙的前一個(gè)星期，由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員，對(duì)供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查，以確定入伙后水電暢通。在入伙的前一個(gè)星期，在水電維修人員檢查后的房間，進(jìn)行最后一次的清潔開荒，然后關(guān)閉門窗，鎖好房門。3掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作在入伙的前二天，我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排，做好入伙歡迎工作。（1）在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語(yǔ)；（2）在南北方向的兩個(gè)門口設(shè)置充氣拱門；（3）在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗；（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等。4現(xiàn)場(chǎng)的保障及配合按照入伙方案中的相關(guān)內(nèi)容，入伙的當(dāng)天和入伙階段，切實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的保障和配合工作，以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時(shí)、省力地順利地入住。? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。 ? ?5、業(yè)主入伙流程1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。2、租賃住戶入住流程1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。2）簽訂租賃合同書。合同應(yīng)附有管理公約等有關(guān)附件。3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。5）交付押金和首期租金。6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。6、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)? 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程? 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。 業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。 業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。 由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。? 業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。? 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須篇二：XX.小區(qū)前期物業(yè)管理方案“XX”小區(qū) 前期物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)管理處機(jī)制架構(gòu)一、 物業(yè)管理服務(wù)定位、服務(wù)目標(biāo)、管理模式、實(shí)施措施（一）物業(yè)管理服務(wù)定位XX小區(qū)是AA市首個(gè)大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾23萬(wàn)平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理。我們將按照標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)實(shí)行以住宅小區(qū)為主，適當(dāng)配合對(duì)商鋪的物業(yè)管理服務(wù)開展工作。（二）物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)1.管理處嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的承諾，開展物業(yè)管理服務(wù)工作。2.與廣大業(yè)主一道遵守和維護(hù)臨時(shí)管理規(guī)約及各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)部管理規(guī)章制度，努力營(yíng)造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。3.力求做到小區(qū)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)與服務(wù)，管理無(wú)盲點(diǎn)，工作無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。4.最終達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主完美合作的目的。共同創(chuàng)建XX的物業(yè)管理品牌形象，爭(zhēng)取兩年內(nèi)達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)AA市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)。（三）管理模式和實(shí)施措施1管理模式我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本”的管理理念，把為業(yè)主（住戶）服務(wù)作為工作的“關(guān)注焦點(diǎn)”，把“熱情服務(wù)、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)新進(jìn)取”的工作作風(fēng)引入到物業(yè)管理的服務(wù)中去。通過(guò)制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營(yíng)，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實(shí)行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和進(jìn)行人員定編，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。按照現(xiàn)代化的物業(yè)管理方式，實(shí)行規(guī)?；⒖茖W(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理，創(chuàng)立獨(dú)具長(zhǎng)島特色的服務(wù)管理模式，力爭(zhēng)成為行業(yè)的佼佼者。2實(shí)施措施（1）在努力通過(guò)規(guī)?；芾碜龊梦飿I(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，把個(gè)性化服務(wù)，人性化管理作為公司的重點(diǎn)工作目標(biāo)，以“公平”原則為指針，依法管理，以情服務(wù)，以“業(yè)主的需要就是我們的追求”為服務(wù)理念，真正發(fā)揮“管家”的作用。（2）將管理處工作細(xì)劃分，共分為綜合部、保安隊(duì)、工程維修部、綠潔部四個(gè)模塊，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直接對(duì)主任負(fù)責(zé)。對(duì)這些模塊實(shí)行專業(yè)化管理，參照ISO9000質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。（3）檢驗(yàn)各模塊專業(yè)化管理的效果采用績(jī)效考核辦法，選取主要工作過(guò)程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績(jī)效考核的依據(jù)，每月評(píng)比一次，達(dá)到提高各模塊服務(wù)質(zhì)量的目的。二、“XX” 小區(qū)一期管理處人員配置人員配備計(jì)劃、崗位職責(zé)及素質(zhì)要求三、管理處組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制及管理制度管理處組織機(jī)構(gòu)為更好開展“XX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，提高XX小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，根據(jù)小區(qū)業(yè)務(wù)需要，管理處擬設(shè)置綜合部、工程維修部、保安隊(duì)、綠化潔衛(wèi)管理部共四個(gè)部門，采用簡(jiǎn)單的直線式的組織結(jié)構(gòu)，各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，如下圖所示。1這樣管理，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，權(quán)力集中，責(zé)任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，符合量化管理要求。2XX管理處作為B物業(yè)管理有限公司的下屬機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)上實(shí)行成本獨(dú)立核算。運(yùn)作機(jī)制管理處在內(nèi)部管理上將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉的回路，形成工作任務(wù)分配、實(shí)施、檢查、總結(jié)、整改一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅O(jiān)控回路。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng)：管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒(méi)有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無(wú)效的。在具體運(yùn)作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供主任做出校正、判斷、總結(jié)。在整個(gè)過(guò)程中，主任還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。2在對(duì)業(yè)主/住戶服務(wù)的控制上，我們通過(guò)以下措施提升服務(wù)質(zhì)量：制定各部門的工作手冊(cè)，各崗位的工作流程、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考 核標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)保證我們的服務(wù)質(zhì)量；建立對(duì)顧客的回訪制度，來(lái)檢查業(yè)主/住戶對(duì)我們管理服務(wù)工作的滿意度；建立“主任意見箱”，隨時(shí)征集顧客對(duì)服務(wù)工作的意見，并使信息的真實(shí)性和及時(shí)性得到保證。3在內(nèi)部管理上，我們通過(guò)建章立制，規(guī)范管理；員工培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)；通過(guò)例會(huì)、員工之間的信息溝通及時(shí)了解住戶的要求希望，員工情緒的細(xì)小變化，物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等。凡是對(duì)管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息反映給主任，以便及時(shí)作出處理，協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。篇三：大廈前期物業(yè)管理方案目 錄 物業(yè)概況? () 編制依據(jù)? () 管理目標(biāo)? () 管理原則? （） 管理辦法? （） 服務(wù)項(xiàng)目? （） 具體方案? （）早期物業(yè)管理介入階段? （）前期物業(yè)管理階段? （）一、 接管驗(yàn)收管理方案 ? （）二、 業(yè)主入伙管理方案 ? （）三、 治安管理方案 ? （）四、 消防管理方案 ? （）五、 綠化保潔方案 ? （）六、 房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 ? ( )七、 娛樂(lè)設(shè)施管理方案 ? （）八、 水系使用管理方案 ? （）九、 財(cái)務(wù)管理方案 ? （）十、 質(zhì)量管理方案 ? （）十一、檔案資料管理 ? （）十二、人力資源管理 ? （）智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)?（）機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置? ()物業(yè)管理年度收支預(yù)算 ? ()物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述） _位于_，周邊 周邊設(shè)施_，交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。_由_開發(fā)建設(shè)，占地面積_平方米，總建筑面積_，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有_臺(tái)電梯。 編制依據(jù)（按照國(guó)家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定） 浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例 杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 樓書 浙江XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè)及其他規(guī)定管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造_的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)_（小區(qū)）實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則：（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。管理辦法（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 （大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五）嚴(yán)格遵守杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理；7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；15、代叫出租車；16、代辦保險(xiǎn)；17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門備案）：1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；2、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)（視大廈配置而定）；3、機(jī)動(dòng)車輛清洗：4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機(jī)票；11、代訂代送飲用水。具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。二、管理措施：1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、 學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；3、 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗(yàn)收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序/Article/1207.html（一）、管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；2、編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸