商業(yè)運(yùn)營管理方案1114218412.doc

商業(yè)運(yùn)營管理方案第一篇 市場經(jīng)營管理方案一、市場商業(yè)機(jī)會分析1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)和業(yè)種選擇1.1、第四代專業(yè)市場背景分析1.2 、Shopping-mall（購物中心）背景分析1.3、商業(yè)街背景分析1.4、臨時(shí)性展館背景分析2、長三角主要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供給面積分析3、可比市場業(yè)態(tài)分析（義烏國際商貿(mào)城一期市場）二、本項(xiàng)目市場業(yè)態(tài)定位1、項(xiàng)目選擇業(yè)態(tài)的原則2、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)選擇3、項(xiàng)目的業(yè)種選擇4、項(xiàng)目的樓層規(guī)劃4.1、第一層業(yè)種規(guī)劃4.2、第二層業(yè)種規(guī)劃4.3、第三層業(yè)種規(guī)劃4.4、第四層安排4 .5、第五層安排4 .6、第六層安排5、市場業(yè)態(tài)的組合原則三、市場運(yùn)營策劃的核心市場運(yùn)營計(jì)劃四、市場功能說明五、經(jīng)營策略1、項(xiàng)目鋪型結(jié)構(gòu)詳析2、贏利模式3、市場前期的經(jīng)營管理六、市場經(jīng)營管理手冊第一章、市場招商細(xì)則第二章、市場抽簽、選擇商鋪定位到戶的實(shí)施辦法第三章、市場商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租管理規(guī)定第四章、市場商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流程第五章、業(yè)主入住流程圖第六章、玩具商會章程第七章、市場管理公約第八章、市場商鋪管理辦法第九章、市場先行賠償制度第二篇 市場物業(yè)管理方案1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置11、管理架構(gòu)12、人員配置13、崗位安排2、部門職能21、綜合管理部2.2、財(cái)務(wù)部23、市場物業(yè)管理部24、安保消防部25、保潔綠化部3、崗位職責(zé)31、總經(jīng)理崗位職責(zé)32、副總經(jīng)理崗位兼行政管理部經(jīng)理崗位職責(zé)33、綜合管理部員工崗位職責(zé)34、財(cái)務(wù)部員工崗位職責(zé)35、市場物業(yè)管理部員工崗位職責(zé)36工程部員工崗位職責(zé)37、安保消防部員工崗位職責(zé)38、保潔綠化部員工崗位職責(zé)4、各部門工作手冊41、安保消防部工作手冊第一章 總則 第二章 日常管理制度和規(guī)定 第三章、安保人員應(yīng)具備的禮儀第四章、消防管理規(guī)定第五章、市場防火方案第六章、物業(yè)火警應(yīng)急處理程序第七章、安保消防部安保員培訓(xùn)第八章、安保員車輛管理服務(wù)=c42工程管理部工作手冊第一章、工程管理部人員素質(zhì) 第二章、設(shè)備房管理 第三章、弱電管理第四章、電梯管理第五章、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理 第六章、供暖鍋爐運(yùn)行管理 第七章、倉庫管理第八章、采購管理第九章、工程部緊急措施實(shí)施方案43、保潔綠化部工作手冊第一章、清潔服務(wù)與環(huán)境衛(wèi)生保潔工作要求第二章、地板拖掃操作標(biāo)準(zhǔn)第三章、樓道清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第四章、玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第五章、公用衛(wèi)生間清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第六章、辦公場所清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第七章、市場外公共場地清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第八章、垃圾的運(yùn)送和清理第一篇 市場經(jīng)營管理方案一、市場項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會分析1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇1.1、第四代專業(yè)批發(fā)市場背景分析從發(fā)達(dá)國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗(yàn)看，專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展具有以下一些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發(fā)展呈規(guī)模化、集約化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時(shí)具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、國際國內(nèi)倉儲物流中心、酒店餐飲、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運(yùn)行機(jī)制。義烏市場的規(guī)劃符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律，成為最具特色的第四代專業(yè)批發(fā)市場（即：批發(fā)+樣品展示+義博會）。目前義烏小商品城股份公司下屬的篁園市場、賓王市場、國際商貿(mào)城一、二期市場、四星級賓館銀都賓館、三星級賓館商城賓館、梅湖會展中心以及國際商貿(mào)城國際倉儲物流中心、江東國內(nèi)倉儲物流中心等。其中，國際商貿(mào)城一期市場占地400畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元人民幣。該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具和飾品等，有9600個(gè)商鋪。國際商貿(mào)城二期市場主體建筑由三個(gè)市場交易區(qū)和6幢小高層組成。市場包括：F、G、H三個(gè)市場交易區(qū)、四星級賓館、高檔寫字樓等，總用地面積5282M（7923畝），總建筑面積約90萬M，容積率145，綠地率25%，建筑密度38%，預(yù)算總投資約30億元。本項(xiàng)目地處上海周邊，高標(biāo)準(zhǔn)、體量大、設(shè)施先進(jìn)、功能齊全，作為讓“國內(nèi)賣家和國際買家“無縫對接”的國際采購中心，適合選擇在第四代專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)上發(fā)展而來的具有展覽展示和網(wǎng)上交易平臺的第五代專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)。1.2 、Shopping-mall（購物中心）背景分析購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。shoppingmall是指城市市區(qū)購物中心。購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。管理者對購物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。購物中心在年代中期開始引入國內(nèi)。年代末期，深圳首家MALL購物中心銅羅灣百貨開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；2002年上海正大廣場由泰國正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達(dá)24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，堪稱“現(xiàn)代商業(yè)巨型航母”。購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營失敗。本項(xiàng)目地處“江蘇的東大門，上海的后花園昆山花橋”，不在上海繁華鬧市之內(nèi)，故本項(xiàng)目不適合選擇購物中心業(yè)態(tài)。1.3、商業(yè)街背景分析從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個(gè)時(shí)期，實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期是六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用：(1)、商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營的點(diǎn)睛之筆。 (2)、重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展 (3)、塑造新的城市中心。(4)、步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。 (5)、強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局 (6)、步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。 上海海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一上海石庫門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。商業(yè)街必須與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托。有數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購買力來支撐。本項(xiàng)目剛開始開發(fā)，周邊沒有一定規(guī)模人口購買力來支撐，故本項(xiàng)目不適合選擇商業(yè)街業(yè)態(tài)。1.4、臨時(shí)性展館背景分析隨著改革開放的進(jìn)一步深化，會展業(yè)在中國的發(fā)展也越來越快。根據(jù)有關(guān)數(shù)字顯示，2004年中國舉辦展覽會總數(shù)超過2000個(gè)。主要分布在北京、上海、廣州、大連、成都、深圳等沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。據(jù)了解，改革開放以來，我國展覽業(yè)從小到大，以年均20的速度遞增，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐年攀升，場館建設(shè)日益完善，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的助推器和新亮點(diǎn)。 會展業(yè)的快速發(fā)展取決于她區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特魅力。首先會展業(yè)作為新興行業(yè)自身具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)專業(yè)人士透露，目前中國會展業(yè)本身的利潤率大都在30至50，甚至更高。而近十年來，我國通過展覽實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口成交額達(dá)340多億美元，內(nèi)貿(mào)交易120多億元人民幣。更為重要的是，會展業(yè)具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)，不僅能給城市帶來場租費(fèi)、搭建費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等直接收入，還能創(chuàng)造住宿、餐飲、通信、旅游、購物、貿(mào)易等相關(guān)收入。據(jù)悉，這種帶動效應(yīng)大約為1比9，即舉辦地在會展上投入1元錢，就將在該地相關(guān)產(chǎn)業(yè)中有9元的實(shí)際產(chǎn)出。另外會展能匯聚巨大的信息流、技術(shù)流、商品流和人才流，將對國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)步產(chǎn)生難以估量的影響和催化作用，這些社會效益有的是立竿見影的，而更多的是潛移默化、逐步發(fā)揮作用的。由此可見會展業(yè)是名副其實(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè) ?，F(xiàn)以北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連、沈陽等城市為中心的全國性展覽網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。但是，我們也應(yīng)該看到，我國展館建設(shè)也出現(xiàn)過熱，在本項(xiàng)目周邊已有建好和投入使用并已形成品牌的展館有：上海新國際博覽中心、蘇州國際會展中心。我們應(yīng)走“差異化”發(fā)展之路，即：采取“虛實(shí)結(jié)合”方式，通過舉辦主題性臨時(shí)展來聚人氣，以便于后期市場銷售和招商工作。故本項(xiàng)目規(guī)劃中央展館（臨時(shí)性展館）一座，其他展館為常年展館，是符合業(yè)態(tài)選擇規(guī)律的。2、長三角主要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供給面積分析第四代市場類面積（平方米）市場面積（萬m）商鋪面積（每個(gè)）揚(yáng)州五亭龍玩具城18商業(yè)街：150-300市場：20-80五角世貿(mào)商城4815義烏國貿(mào)城一期3495-14蘇州國際服裝城1009無錫新世界紡織城13020無錫東方輕紡城104市場一期1樓商鋪：48；2和3樓:96合計(jì)434 3可比市場業(yè)態(tài)分析（義烏國際商貿(mào)城一期市場）義烏國際商貿(mào)城一期市場占地400畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元人民幣。該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具、飾品和工藝品，有9600個(gè)商鋪。其中：市場一樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具和花類，有3000個(gè)商鋪。其中：玩具類商鋪有2000個(gè)。它們包括：普通玩具（有1000個(gè)商鋪）、電動玩具（有400個(gè)商鋪）、充氣玩具（有200個(gè)商鋪）、毛絨玩具（有400個(gè)商鋪）；花類商鋪有1000個(gè)。市場二樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為飾品，有3000個(gè)商鋪。其中：珠寶類商鋪有1600個(gè)；頭飾類商鋪有1400個(gè)商鋪。市場三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為工藝品，有3000個(gè)商鋪。其中：裝飾工藝品商鋪有1500個(gè)；喜慶工藝品商鋪有300個(gè)；旅游工藝品商鋪有200個(gè)；瓷器小工藝品商鋪有200個(gè)；相框類商鋪有500個(gè)；飾品配件商鋪有300個(gè)。市場四樓為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心，有商鋪600個(gè)。如表一和表二所示：表一：國際商貿(mào)城一期市場業(yè)態(tài)情況登記表 商鋪數(shù)（個(gè)）業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃（商鋪數(shù)：個(gè)）一樓3000 玩具、花類普通玩具（1000） 電動玩具（400）充氣玩具（200）毛絨玩具（400）花類（1000）二樓3000 飾品珠寶（1600）頭飾（1400）三樓3000 工藝品裝飾工藝品（1500）喜慶工藝品（300）旅游工藝品（200）瓷器小工藝品（200）相框（500）飾品配件（300）四樓600生產(chǎn)企業(yè)直銷中心合計(jì)9600表二：國際商貿(mào)城一期市場業(yè)態(tài)分布圖 1.5本項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會1、位置因素分析我們準(zhǔn)備在江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)投資籌建的國際展覽中心中，計(jì)劃先期建一座玩具城堡。花橋是蘇、滬兩省市的交界處，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、滬寧高速從花橋貫穿而過，將來上海延伸過來的城際輕軌，也為巨大的人流提供條件，因此是建玩具城堡的合適選址。2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)因素分析截止目前，長三角玩具生產(chǎn)企業(yè)近2000家，從業(yè)人員有55萬多人，2004年外貿(mào)出口總值達(dá)54.39億美元。與珠三角相比，其玩具出口產(chǎn)品雖然在國際市場占有率、國際網(wǎng)絡(luò)健全、玩具門類齊全等方面存在著一定的差距，但是由于長三角被經(jīng)濟(jì)人士公認(rèn)為我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、對外開放程度最高、經(jīng)濟(jì)最為活躍的區(qū)域之一，其在生產(chǎn)成本和勞動力成本以及資金、信息、人才資源等方面有著無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢。因此，中國玩具企業(yè)已開始移師北上，中國玩具產(chǎn)業(yè)的重心已逐漸由珠三角向長三角轉(zhuǎn)移。由此可見，依托上海，立足長三角，建立一個(gè)大型玩具城，有利于整合該區(qū)域的玩具產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大長三角的玩具產(chǎn)品的對外出口貿(mào)易，提升整個(gè)中國玩具產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值，打破中國玩具“貼牌生產(chǎn)”的怪圈，是一個(gè)具有前瞻性的戰(zhàn)略選擇。 3、玩具生產(chǎn)企業(yè)需求因素分析隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出中，玩具類支出始終保持著一個(gè)不斷增長的良好勢頭。我國玩具市場正在伴隨玩具要領(lǐng)的延伸、功能的拓展及消費(fèi)群體的日益擴(kuò)大，逐漸從溫而不熱的季節(jié)性、節(jié)日性的特定銷售態(tài)勢中走出。中國加入世貿(mào)，執(zhí)行國民待遇規(guī)則，外商必涌入中國市場，國外玩具產(chǎn)品的到來，將使中國玩具市場發(fā)生巨大變化，競爭也會日趨激烈，中國玩具業(yè)必定要有一個(gè)重新整合的過程。面對美國、歐盟等發(fā)達(dá)國家成熟的玩具工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，我國玩具企業(yè)如何在國外知名玩具品牌的激烈競爭中得以生存和發(fā)展，這是一個(gè)擺在我國玩具業(yè)面前亟待解決的問題。而在中國玩具出口區(qū)域格局中，長三角的玩具產(chǎn)業(yè)由于還沒有一個(gè)可供其對外出口的理想平臺的支撐，玩具產(chǎn)業(yè)鏈難以形成集聚效應(yīng)，因此，在長三角和珠三角的“南北爭霸”中處于明顯不利的地位，其區(qū)域中玩具企業(yè)只能依靠廣州這一跳板開展對外貿(mào)易，此已非長久之計(jì)。對此，我們從中國玩具業(yè)的國際和國內(nèi)區(qū)域激烈競爭的態(tài)勢出發(fā)，在長三角的重心地帶上海附近-昆山，建一座大型玩具城，既是順應(yīng)中國玩具產(chǎn)業(yè)鏈已逐步從珠三角向長三角進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的時(shí)代潮流的需要，也是中國玩具產(chǎn)業(yè)在國際玩具業(yè)激烈的競爭環(huán)境中提高整體競爭力的需要。二、本項(xiàng)目市場業(yè)態(tài)定位1、項(xiàng)目選擇業(yè)態(tài)的原則前瞻性、國際化、時(shí)尚化、細(xì)分化。2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇據(jù)上述分析和項(xiàng)目環(huán)境，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)選擇：玩具、禮品和工藝品。3、項(xiàng)目的業(yè)種選擇3.1、玩具展區(qū)（1）、嬰兒玩具（2）、電動或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂器（9）、充氣玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、輔料3.2、禮品展區(qū)（1）、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺歷，賀卡，問候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮品包裝紙（2）、畫、相及框：中國字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動支架（3）、宣傳禮品及贈品：宣傳贈品，徽章及獎?wù)?，紀(jì)念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿（4）、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其他工藝美術(shù)品（5）、珠寶及骨刻玉雕珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他動物質(zhì)雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品3.3、裝飾品展區(qū)（1）、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花（2）、節(jié)日、派對裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺，派對用品，派對布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復(fù)活節(jié)用品及裝飾，其他節(jié)日用品及裝飾4、項(xiàng)目的樓層規(guī)劃4.1、第一層業(yè)種規(guī)劃該層營業(yè)面積約為9968。該層業(yè)種規(guī)劃：玩具類（1）、嬰兒玩具（2）、電動或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂器（9）、充氣玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、輔料4.2、第二層業(yè)種規(guī)劃該層營業(yè)面積約為9320。該層業(yè)種規(guī)劃：禮品類、 裝飾品類。同時(shí)，在該樓層設(shè)有國內(nèi)品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷中心。其中：（1）、禮品展區(qū)、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺歷，賀卡，問候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮品包裝紙、畫、相及框：中國字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動支架、宣傳禮品及贈品：宣傳贈品，徽章及獎?wù)?，紀(jì)念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其他工藝美術(shù)品、珠寶及骨刻玉雕珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他動物質(zhì)雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品（2）、裝飾品展區(qū)、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花、節(jié)日、派對裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺，派對用品，派對布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復(fù)活節(jié)用品及裝飾，其他節(jié)日用品及裝飾4.3、第三層業(yè)種規(guī)劃該層營業(yè)面積約為9508。該層業(yè)種規(guī)劃：動漫游戲軟件產(chǎn)品。同時(shí)，在該樓層設(shè)有海外進(jìn)口品牌玩具直銷中心（如韓國玩具精品館、臺灣玩具精品館和香港玩具精品館和美國玩具精品館等）、動漫游戲園、兒童娛樂園。該樓層設(shè)計(jì)的主題：兒童世界；（可以以整體出租模式交予兒童娛樂機(jī)構(gòu)經(jīng)營。）（1）、對象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、食、購、學(xué)習(xí)和智力開發(fā)為一體的兒童世界。（2）、產(chǎn)品：按產(chǎn)品類型分區(qū)設(shè)置，如：按年齡分區(qū)的兒童服裝、玩具反斗城、兒童攝影、理發(fā)、兒童圖書。（3） 、理由：l 家長對獨(dú)生子女的寵愛，消費(fèi)較高；l 大人小孩同玩同樂，能帶動全家消費(fèi)；l 兒童消費(fèi)容易聚集人氣；l 為周邊滬、蘇、杭等大城市兒童提供了良好的兒童娛樂服務(wù)。4.4、第四層安排：有商業(yè)配套企業(yè)，如餐飲、娛樂、休閑等。4 .5、第五層安排：（1）、較強(qiáng)實(shí)力的研發(fā)機(jī)構(gòu)或生產(chǎn)廠家；（2）、以展覽展示為目的的商品經(jīng)營者；（3）、國外大型兒童用品、玩具、禮品采購集團(tuán)；（4）、商務(wù)洽談區(qū)4 .6、第六層安排：為市場管理方辦公場所和配套服務(wù)企業(yè)，如咨詢、法律顧問、裝修、設(shè)計(jì)、會計(jì)、審計(jì)、培訓(xùn)等； 5、市場業(yè)態(tài)的組合原則開發(fā)模式直接關(guān)系到市場運(yùn)營工作的主要內(nèi)容，例如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，市場業(yè)態(tài)的組合的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。本項(xiàng)目可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，市場招商之前，第一步組建市場經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。市場統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中統(tǒng)一招商管理與業(yè)態(tài)管理又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了項(xiàng)目前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期市場商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。第一基本原則：要維護(hù)第五代專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金搭配，作到市場細(xì)分。據(jù)我們對國內(nèi)多家同類市場考察調(diào)研的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，比較認(rèn)同“產(chǎn)品展示+批發(fā)+外貿(mào)定單+博覽會+網(wǎng)上交易平臺”的這個(gè)第五代專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金搭配，此搭配特別適用于超大型國際采購中心，市場運(yùn)營要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營原則。 第二基本原則：要維護(hù)市場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。市場運(yùn)營時(shí)要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 第三基本原則：市場業(yè)態(tài)的組合目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能過多地盲目招同一品類的店進(jìn)入。第四基本原則：市場經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力品牌店盡量自營一部分或全部，我們可以自己組建市場經(jīng)營管理公司，并聘請知名商業(yè)管理公司專家作為我方的市場經(jīng)營管理顧問，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于市場長期經(jīng)營；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力品牌店的租金收入。而招主力商戶盡量以租賃為主、銷售為輔；招非主力商戶盡量以銷售為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)我方對市場的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。 第五基本原則：業(yè)態(tài)組合順序原則。核心主力店先行，次主力店緊隨，普通商戶隨后的原則；玩具經(jīng)營項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 第六基本原則：核心主力店市場布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的運(yùn)營對整個(gè)市場的運(yùn)營成敗，市場普通商戶和配套機(jī)構(gòu)的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店或超級玩具銷售公司的入駐，常常能帶動整個(gè)市場的順利運(yùn)營與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到市場的形態(tài)。市場的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是市場特別是超大型綜合性市場的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍市場氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與市場的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。 第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)槭袌鼋?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)市場作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為先做人氣，再做生意的原則。 第九基本原則：統(tǒng)一市場經(jīng)營的管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的市場物流服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的市場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的市場運(yùn)營管理中。第十基本原則：市場要具備完善ERP信息系統(tǒng)，為市場管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通和商戶繳費(fèi)一卡通、網(wǎng)上繳費(fèi)與玩具派送的快捷、安全和方便物流服務(wù)等便利服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如商品單品進(jìn)銷存信息等等。更能為市場自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場地評效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于市場分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行無限再分配。市場的經(jīng)營管理不是一個(gè)開業(yè)后就完結(jié)的工作，實(shí)際上市場的經(jīng)營管理是一個(gè)無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。三、市場運(yùn)營策劃的核心市場運(yùn)營計(jì)劃準(zhǔn)備：市場經(jīng)營管理計(jì)劃、市場物業(yè)管理計(jì)劃、市場營銷和招商計(jì)劃、市場宣傳推廣計(jì)劃，為保障廣大業(yè)主利益，我方要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。要確定市場運(yùn)營時(shí)間安排、主要市場經(jīng)營管理骨干、主要市場運(yùn)營活動、市場運(yùn)營費(fèi)用。開展實(shí)際市場運(yùn)營工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店的招商條件條件名稱具體內(nèi)容租金1015年租金計(jì)劃，反映出初期的扶持階段售價(jià)我方對其出臺的優(yōu)惠銷售政策展位服務(wù)提供大面積展位和展位優(yōu)先選擇權(quán)等相關(guān)服務(wù)配套支持與服務(wù)降低其經(jīng)營成本，例如物流配送、外貿(mào)出口等服務(wù)市場運(yùn)營時(shí)間安排： 由于大型市場運(yùn)營任務(wù)較重，運(yùn)營時(shí)間要提前安排，其中國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店的招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出來后要正式確定主力店，根據(jù)其的具體要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)修改與完善，而后進(jìn)入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。 中小商戶要在國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店確定后，建筑封頂前開始市場展位安排工作。市場運(yùn)營計(jì)劃市場運(yùn)營工作名稱內(nèi)容目的國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店的招商專題研究國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店，確定完成其招商的時(shí)間了解擴(kuò)張策略和選址條件名店招商主要面向世界玩具和珠寶名店，要提前了解消費(fèi)人群對知名品牌的購買力與消費(fèi)文化方面的接受程度。掌握品牌資源區(qū)域級玩具品牌代理商主要研究玩具銷售網(wǎng)絡(luò)渠道（尤其是外貿(mào)出口渠道）掌握重點(diǎn)品牌資源國外玩具采購商建立國際玩具采購基地促使國內(nèi)賣家和國際買家“無縫對接”海外商會把海外商會作為重點(diǎn)招商對象設(shè)立如香港玩具館、韓國精品館、美國館等進(jìn)口玩具產(chǎn)品館市場經(jīng)營管理隊(duì)伍選拔與培訓(xùn)，研究市場經(jīng)營管理骨干人才的定向獵取市場試營業(yè)和正式開業(yè)宣傳確定費(fèi)用開支和宣傳策劃工作四、市場功能說明1、管理功能管理是保證市場經(jīng)營正常化的基本保障。l 組織由市場經(jīng)營管理公司和業(yè)主共同參加的市場管理委員會；l 制定有關(guān)市場的管理規(guī)定；l 解決市場糾紛和分歧；l 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；l 決定市場業(yè)主都必須遵守的市場管理公約l 決定市場的防盜、防火問題；l 處理緊急情況的問題；l 成立市場義務(wù)消防隊(duì)、義務(wù)治保隊(duì)、黨總支和婦聯(lián)等群眾性自治組織；l 組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動；l 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境；l 成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。2、選擇合適的主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠使整個(gè)項(xiàng)目的靈魂得以體現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相當(dāng)可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的市場的經(jīng)營情況來看，這些市場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層市場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設(shè)計(jì)，帶動了“高層”市場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時(shí)，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商鋪經(jīng)營與銷售。由于市場有三層的營業(yè)面積，要使樓上的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對整個(gè)市場進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時(shí)，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于市場的繁榮和后續(xù)經(jīng)營。3、借勢借力，為我所用：l 借“中國國際采購中心”的規(guī)模優(yōu)勢，強(qiáng)化本項(xiàng)目國際采購中心價(jià)值的獨(dú)特性；l 借“玩具城堡”的兒童娛樂休閑配套成熟之勢，強(qiáng)化我們的兒童娛樂休閑氛圍；l 借“中國國際采購中心”的區(qū)位優(yōu)勢，強(qiáng)化我們的市場商業(yè)地位無可替代。在借勢借力的同時(shí)，還要凸顯個(gè)性：l 在借勢借力同時(shí)，樹立中國國際采購中心的龍頭地位，將其他項(xiàng)目成為配套和襯托。五、經(jīng)營策略1、項(xiàng)目鋪型結(jié)構(gòu)詳析鋪 型面 積套數(shù)/百分比類別一樓旺鋪約216平方米24/2.17%邊鋪約729平方米81/7.31%中間鋪約2376平方米264/23.84%二樓旺鋪 約153平方米17/1.64%邊鋪約756平方米84/8.11%中間鋪約2880平方米320/30.9%三樓旺鋪約153平方米17/1.61%邊鋪約441平方米49/4.64%中間鋪約4050平方米450/42.6%2、贏利模式首層商鋪以銷售為主，確保首層商鋪的價(jià)值，并按照已經(jīng)確定的商業(yè)主題經(jīng)營管理,合理分割單位面積，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化；二層物業(yè)以銷售為主；三層以上的物業(yè)出租為主，為企業(yè)提供長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，等待周邊商業(yè)氣氛成熟和周邊物業(yè)升值后再伺機(jī)售出，以追求利潤的最大化。如需資周轉(zhuǎn)時(shí)，可在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將物業(yè)售出。出售的鋪位都采用返租的形式，增加投資型業(yè)主的信心，返租以3-5年為宜，而且單價(jià)不宜太高，否則，將增加推廣的投入和后續(xù)經(jīng)營的成本壓力。3、市場前期的經(jīng)營管理：為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意：l 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；l 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；l 統(tǒng)一形象（市場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；l 多功能公共區(qū)域的設(shè)計(jì)與活動組織：比如市場中庭展示中心、商務(wù)洽談區(qū)、活動廣場等。3、市場后續(xù)的經(jīng)營管理：目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目打好基礎(chǔ)l 組建專業(yè)的市場物業(yè)管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；l 負(fù)責(zé)玩具城堡進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)其市場形象和知名度；l 大型的公關(guān)活動，使玩具城堡成為客戶注目的焦點(diǎn)；（三）預(yù)留管線（1）、首層設(shè)計(jì)成投資經(jīng)營或自主經(jīng)營鋪位銷售，確保首層商鋪的價(jià)值，并按照已經(jīng)確定的主題招商經(jīng)營，帶動二層以上物業(yè)，同時(shí)，為經(jīng)營通道預(yù)留好進(jìn)出通道，吸引人流更上一層樓，以免影響二、三層主力市場的經(jīng)營；（2）、二層以上的物業(yè)設(shè)獨(dú)立的上樓通道，方便購物者進(jìn)出市場，另一方面，在返租期屆滿后，方便二層以上物業(yè)的經(jīng)營；（3）、可以安排在市場中庭設(shè)計(jì)5001000平方米的展示中心或互動廣場（活動、信息發(fā)布）。（4）、倉儲配送可以通過租賃倉庫或建地下倉庫位置規(guī)劃預(yù)留倉儲功能。六、市場經(jīng)營管理手冊第一章、市場招商細(xì)則中國采購中心玩具城堡經(jīng)國家工商行政管理局批準(zhǔn)，于二零零六年X月X日正式注冊，登記證號為“工商市字XXX號”。于2006年X月X日開始招商，于X月X日隆重試開業(yè)，凡符合國家有關(guān)規(guī)定的法人和個(gè)體經(jīng)營戶均可入場經(jīng)營。具體招商細(xì)則如下：1、市場管理方事項(xiàng)樓層攤位售價(jià) 售價(jià) 面積 一樓 13000元/平方米 9968平方米二樓 10400元/平方米 9320平方米 三樓 6500元/平方米 9508平方米玩具館整體銷售均價(jià)10000元/平方米2、市場布局及商鋪數(shù)量采取全內(nèi)廊式營業(yè)展示廳格局，一層至三層為營業(yè)區(qū)，共有商鋪1306個(gè)。其中：一層為369個(gè)，二層為421個(gè)，三層為516個(gè)，每間面積為9 m（可根據(jù)業(yè)主需求提供商鋪面積）。3、新進(jìn)商戶需預(yù)繳以下費(fèi)用：（1）、商鋪?zhàn)饨鹈饫U12個(gè)月；免繳期屆滿后，除擁有商鋪產(chǎn)權(quán)自營的業(yè)主外（免繳租金），從第二個(gè)月開始，每月1-10號交納當(dāng)月租金及物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。（2）、市場商鋪押金5000元/間、產(chǎn)品質(zhì)量預(yù)賠金3000/間；（3）、清潔費(fèi)2元/ m/月。4、簽約方式合同一年一簽，租金每半年支付一次（不包括擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的商戶）。每年合同的截止日期為X月X日。合同期屆滿，市場內(nèi)商戶有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。5、通訊設(shè)施市場每個(gè)商鋪設(shè)4部電話端口，外線通訊費(fèi)用按電信部門有關(guān)規(guī)定實(shí)收，內(nèi)部虛擬通話費(fèi)不另收費(fèi)（若有變動按電信部門有關(guān)規(guī)定辦理）。商鋪還設(shè)有LAN寬帶端口，商戶可自主選擇安裝。電信收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：電話安裝工料費(fèi)X元、電信月租費(fèi)20元/年；寬帶800元/年。6、水電費(fèi)用 進(jìn)場商戶自用電費(fèi)按獨(dú)立電表實(shí)計(jì)（加合理線耗），根據(jù)供電部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取。公共照明部分、中央空調(diào)、水按面積合理分?jǐn)偂?、優(yōu)惠政策及相關(guān)服務(wù)免收商鋪場地裝修費(fèi)，房租三年內(nèi)免遞增。市場內(nèi)商戶有優(yōu)先租用市場倉庫、車位等權(quán)利，經(jīng)營戶的工商、稅務(wù)登記等事項(xiàng)，由市場管理方代辦。8、市場硬件設(shè)施中國采購中心玩具城堡是大體量、高規(guī)格、功能強(qiáng)大的專業(yè)玩具展貿(mào)和采購平臺。市場位于項(xiàng)目啟動區(qū)（B地塊），建筑地上3層，地下1層，總高度為22.4米，總建筑面積30387M2，共設(shè)有1306個(gè)，其中：1285個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位（3 M X 3 M）、21個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)展位。有1個(gè)商務(wù)談判室（三樓）、2個(gè)餐廳（一樓和二樓）和1休閑咖吧（二樓）。一、二層為普通展廳，層高適合一般布展需要。一層層高6M，設(shè)有369個(gè)展位，其中標(biāo)準(zhǔn)展位（3 M X 3 M）359個(gè)，10個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)展位；二層層高5.5M，設(shè)有展位421個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)展位（3 M X 3 M）416個(gè)，5個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)展位；三層為大空間，層高為5M至11.9M，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)展位516個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)展位（3 M X 3 M）510個(gè)，6個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)展位。三樓展位可作普通展覽，也滿足大公司整體展覽的需求。市場內(nèi)自動扶梯、中央空調(diào)、互聯(lián)網(wǎng)專線系統(tǒng)、中央控制消防噴淋、防盜報(bào)警、安全監(jiān)控系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施一應(yīng)俱全。9、其他事項(xiàng)（1）、本細(xì)則條款和國家有關(guān)政策規(guī)定相抵觸時(shí)，以國家有關(guān)政策為準(zhǔn)。（2）、本細(xì)則所提及的面積標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算。（3）、本細(xì)則有關(guān)未盡事宜，市場管理方有權(quán)在正式租賃合同中進(jìn)行補(bǔ)充。（4）、其他未盡事宜由市場管理方和業(yè)主協(xié)商解決。10、現(xiàn)場招商辦公聯(lián)系方式：辦公時(shí)間：8：30-17：00（白天），雙休日照常辦公第二章、市場抽簽、選擇商鋪定位到戶的實(shí)施辦法 一、參加對象已取得市場商鋪抽簽資格或商鋪選擇資格的業(yè)主。二、定位方式1、抽簽商鋪以抽簽的方式定位。2、選擇商鋪按中標(biāo)價(jià)從高標(biāo)到低標(biāo)的順序以選擇的方式定位。三、須帶資料1、業(yè)主本人辦理的，須帶商鋪抽簽單或商鋪選擇單、商鋪預(yù)交款收據(jù)或招標(biāo)保證金收據(jù)、業(yè)主本人身份證等資料的原件。2、委托他人辦理的，須帶商鋪抽簽單或商鋪選擇單、商鋪預(yù)交款收據(jù)或招標(biāo)保證金收據(jù)、被委托人身份證等資料的原件，以及業(yè)主本人身份證復(fù)印件。四、定位程序1、入場 憑商鋪抽簽單或商鋪選擇單、商鋪預(yù)交單收據(jù)或招標(biāo)保證金收據(jù)、業(yè)主本人身份證原件或被委托人身份證原件及業(yè)主身份證復(fù)印件，經(jīng)驗(yàn)核后領(lǐng)取場內(nèi)座位號簽入場，在對應(yīng)行業(yè)類別區(qū)域?qū)μ柸胱?、定位 抽簽商鋪先抽順序簽，再按順序簽抽取商鋪確認(rèn)單確認(rèn)商鋪；選擇商鋪憑商鋪選擇單，按中標(biāo)價(jià)從高標(biāo)到低標(biāo)順序選擇商鋪。3、公證 憑抽簽商鋪確認(rèn)單或選擇商鋪確認(rèn)單、業(yè)主本人或委托人身份證的原件辦理商鋪定位結(jié)果公證手續(xù)。4、結(jié)算 憑公證書、商鋪預(yù)交款收據(jù)或招標(biāo)投標(biāo)保證金收據(jù)、商鋪確認(rèn)單、業(yè)主本人或被委托人身份證的原件于當(dāng)天進(jìn)行商鋪?zhàn)饨鸾Y(jié)算，開具結(jié)算單。5、交款 業(yè)主憑租金結(jié)算單、銀行本票、商鋪確認(rèn)單、公證書、身份證的原件，在市場管理方規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理租金結(jié)算手續(xù)。6、簽約 憑商鋪確認(rèn)單、公證書、租金發(fā)票、身份證的原件簽訂商鋪使用協(xié)議書。五、商鋪抽簽或選擇的順序1、第一層業(yè)種規(guī)劃商鋪的抽簽或選擇：該層業(yè)種規(guī)劃：玩具。抽簽或選擇的范圍為：（1）、嬰兒玩具（2）、電動或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂器（9）、充氣玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、輔料2、第二層業(yè)種規(guī)劃商鋪的抽簽或選擇：該層業(yè)種規(guī)劃：禮品、 裝飾品。抽簽或選擇的范圍為：（1）、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺歷，賀卡，問候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮品包裝紙（2）、畫、相及框：中國字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動支架（3）、宣傳禮品及贈品：宣傳贈品，徽章及獎?wù)?，紀(jì)念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿（4）、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其他工藝美術(shù)品（5）、珠寶及骨刻玉雕珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他動物質(zhì)雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品（6）、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花（7）、節(jié)日、派對裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺，派對用品，派對布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復(fù)活節(jié)用品及裝飾，其他節(jié)日用品及裝飾3、第三層業(yè)種規(guī)劃層商鋪的抽簽或選擇：該層業(yè)種規(guī)劃：動漫游戲軟件產(chǎn)品。六、商鋪抽簽、選擇、結(jié)算、交款、簽約的時(shí)間和地點(diǎn)時(shí)間：由市場管理方另行規(guī)定。地點(diǎn)：中國采購中心玩具城堡售樓中心第三章、市場商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租管理規(guī)定為了規(guī)范市場商鋪使用權(quán)管理，建立并完善商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流轉(zhuǎn)機(jī)制，制止擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租商鋪使用權(quán)等違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，確保商鋪產(chǎn)權(quán)人、使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)市場繁榮，特制定本規(guī)定。一，商鋪分類第一條：市場商鋪分兩種類型：1， 招投標(biāo)的商鋪，指通過投標(biāo)的形式取得使用權(quán)的商鋪。2， 定向招商的商鋪。指由市場管理方定向招商引進(jìn)取得使用權(quán)，并享有招商優(yōu)惠政策的商鋪。（指定向引進(jìn)國內(nèi)外名牌玩具企業(yè)的商鋪）。二，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第二條：商鋪使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市場管理方同意，商鋪使用人在使用期內(nèi)將商鋪使用權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓給他人并變更商鋪使用權(quán)人。第三條：商鋪使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。經(jīng)市場管理方同意，商鋪使用權(quán)人在使用期內(nèi)將商鋪一次或分次轉(zhuǎn)租給他人，按商鋪有償使用協(xié)議實(shí)施管理。三，商鋪使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的手續(xù)和程序第四條：商鋪使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1，招投標(biāo)商鋪使用權(quán)確需轉(zhuǎn)讓，使用人必須向市場管理方提出書面申請并提供相關(guān)證件依據(jù)，經(jīng)市場管理方審批同意后，辦理商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)3，定向招商商鋪，商鋪使用權(quán)在商鋪有償使用協(xié)議期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。第五條：商鋪使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。1， 招投標(biāo)商鋪。使用權(quán)確需轉(zhuǎn)租，使用人必須向市場管理方提出書面申請，并提供相關(guān)證件依據(jù)，（經(jīng)市場管理方審批同意后辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)）2， 定向招商商鋪，商鋪使用權(quán)不得在商鋪有償使用協(xié)議期限內(nèi)轉(zhuǎn)租第六條：商鋪使用者有下列行為之一的，市場管理方與使用人的商鋪有償使用協(xié)議書自行終止，市場管理方無償收回商鋪使用權(quán)1， 嚴(yán)重違反國家法律法規(guī)、協(xié)議約定和有關(guān)市場管理規(guī)定的；2， 商鋪有償使用協(xié)議書約定不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租使用權(quán)的商鋪，使用人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的；3， 重新簽定商鋪有償使用協(xié)議后，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)租累計(jì)時(shí)間等于或大于協(xié)議使用期限五分之三的（五分之三是指該商鋪重新簽定新的使用協(xié)議后，一次或數(shù)次轉(zhuǎn)讓之間所有轉(zhuǎn)租時(shí)間的累計(jì)）第七條：商鋪使用實(shí)行履約保證金制度為確保商鋪使用權(quán)的規(guī)范管理和有序流轉(zhuǎn)，建立商鋪使用履約保證金制度。商鋪使用人在使用期內(nèi)違反本規(guī)定，相應(yīng)扣除履約保證金第八條：商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)租情況登記備案對轉(zhuǎn)租使用權(quán)的商鋪，分別按主動申請同意轉(zhuǎn)租，受租人單方申請轉(zhuǎn)租及擅自轉(zhuǎn)租等不同情況進(jìn)行歸類、登記、建檔。四：其他第九條：本規(guī)定自發(fā)文之日起執(zhí)行。本規(guī)定的解釋權(quán)歸市場經(jīng)營管理公司。第四章、市場商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流程1，申請咨詢（1）、轉(zhuǎn)租商鋪使用權(quán)的使用人，帶商鋪攤位證、商鋪有償使用協(xié)議書，商鋪使用費(fèi)發(fā)票，本人身份證原件及復(fù)印件各一份到市場服務(wù)大廳咨詢確認(rèn)商鋪使用權(quán)是否可轉(zhuǎn)讓，（2）、轉(zhuǎn)租商鋪使用權(quán)的使用人到商鋪轉(zhuǎn)讓登記處辦理相關(guān)登記手續(xù)2、信息發(fā)布由產(chǎn)權(quán)人在市場商鋪信息欄、市場數(shù)字城網(wǎng)站上張貼和發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息3、辦理（1）、使用人、受讓人帶商鋪?zhàn)C、原商鋪有償使用協(xié)議書，商鋪有償使用費(fèi)發(fā)票、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件、雙方身份證原件與復(fù)印件（雙方身份證復(fù)印在一起）（2）、填寫商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表（3）、雙方帶協(xié)議、證、照正付本到當(dāng)?shù)毓ど滩块T駐市場登記廳辦理注銷手續(xù)（4）、轉(zhuǎn)讓經(jīng)辦人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表一份送市場樓層站長，辦理交接手續(xù)，由樓層管理站長進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查有關(guān)商鋪情況（5）、樓層市場站長、物業(yè)管理員會同玩具商會及工商人員一天內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，簽字后送服務(wù)大廳。（6）、市場物業(yè)管理部憑審批表審核，經(jīng)部門經(jīng)理簽字，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)。5、（1）、辦理商鋪轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，手續(xù)費(fèi)5元，簽新商鋪有償使用協(xié)議書（2）、在領(lǐng)協(xié)議書兩天后，憑身份證、協(xié)議書到樓層管理員處領(lǐng)取新商鋪攤位證（3）、到工商、稅務(wù)辦證轉(zhuǎn)租辦理日期為星期一至星期五，轉(zhuǎn)租雙方租賃協(xié)議辦臨時(shí)商鋪攤位證單方辦理商鋪程序產(chǎn)權(quán)人在昆山日報(bào)和中國國際采購中心網(wǎng)站上公布，自公布之日起20日內(nèi)商鋪使用權(quán)人未向產(chǎn)權(quán)人提出異議的，受租人本人保證所提供的資料屬實(shí)，出具保證，交納誠信保證金5000元，辦轉(zhuǎn)租手續(xù)。若對公示有異議的，由產(chǎn)權(quán)人會同相關(guān)部門組織重新復(fù)核后，按實(shí)際認(rèn)定結(jié)果辦理。第五章、業(yè)主入住流程圖業(yè)主入住流程圖領(lǐng)取入住通知單、繳款通知書、入住手續(xù)書、商鋪攤位證、商鋪有償使用協(xié)議書，商鋪使用費(fèi)發(fā)票及其他入住資料領(lǐng)取商鋪驗(yàn)收單，由市場物業(yè)管理員陪同進(jìn)行商鋪驗(yàn)收，并填寫商鋪驗(yàn)收單驗(yàn)收合格，并在驗(yàn)收單上