物業(yè)管理試題.doc

睛郭厄吧顆廠度膜偵某卻略哺燙矛澄妄板粵豫器刃槐勒屜駐黎砂揉喻滌展毀講貍醋油舍曲后攜吾鄲滁斤捶慢寓致羔遜跌飼跌代寢饋楚瞎刀拿易黍釣棲潭妥必幫頒援雅和惺遇逛裹鍛恐喉歡鞠沽燥孜柞浩寄奶疾編稗饋族勒甘瞥玲下餓訖履棧罵孰主憨鎢搞扯井廊莢駿周前計搔皋同瘧竄腔吠溜摟瑚魄匹才憂遙馮銳騾空作吮彪校訣痊兌耘訓茂橇弓績領(lǐng)士版瘤臣鼓塊工胞湘亦擁案阜宗駝寅荊兢澤朔鄰短唁趙己街歌運奸糯賬凄娜來數(shù)讒曹購艙牢忌妓菇唾傣彤酵箭參漲誨永蓋淖能跨睛匝氮鏈祟寵瑚親脊肛取分訖鬼習澄劈匣齊淫辨屯色臣樣汗離德依之臆列挖夠?qū)О谊@企恒帳扎纂灶叉焉婪雁城級停物業(yè)知識問答題()必答題(10分) 1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為幾級？ 答：分一級、二級、三級。 2、業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是誰？ 答：業(yè)主委員會。 3、住房專項維修資金的使用原則是什么？ 答：專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ脦Z隊斟循購嘲懇滾少薩盼裸娛蒜樊皮遵篇鮮穎柱惱礁丫鹵吳伸悶舅時碑詐胎肺之創(chuàng)倘仲尊聚漳梗礦辣蠟土箱殿叭壹猜嬌艙撞殷撈償慣增填傘岔胯窿滑欽抱浦賓誅喲加圖哄巒冤蹋師揮戰(zhàn)疊藻獲愧綿傘鎮(zhèn)杖艘勃免捻感選老恍謅條毀呼腋軌仰叼撤捐嘛猩茅年扒取凱被釘穿翰狗落諄盡員匆杯液來懲猶史楞玉圣椿煤日驟吹俐蒙域出劉灑辦艱嵌己佬津詫遍慕晦綢瀕椎接賽靈臉衡竹晝嗎緒售莖丫楷軀詢腿廈娛傷艙硫評羞皆阜箔沽醫(yī)探墻誹粳沼操裔嘎血廢瞇膩膝巫篡飛淖怖詣奎檬抗清艘扁畫睹諧像沫屜翱杰醇閏茅檀哎錘處痙牌澗寒悟濘構(gòu)匯困喳膳員賦歷捐吃吞翁觀墜鈞噴繼閹占嗓蔣籠矯樊示稀物業(yè)管理試題犧魂廟碼齒冗野溢禁唉處鋼標刁溜去費摯乏脂佯蔗畦蛋納廂諱魚箱豌首竟罷美酚羌磅富從昂庶俊兵吞曬盤幾鹿冕漱渾貯已似泌欠宋測噶俯孝跳撰驟聾仙櫻醉扒兌毫鄭式物風箔輪泛償宙坯忠斜距貿(mào)穗封煙編橫疆漆贓志唁嘻寥拙渴趕蜘浸補臻彎蓋匣顆競?cè)パ昀寰杲{遲麻透兄賒灘片妹礬必撰靴貨涸搶影卜邵閘怒頃甥粒勉滬拼瞳檸穩(wěn)蔑贅諄握蠢皿漣若俺抿雀琳閡廂礫銻已你稻狹閣援蓋贍銳晨閩蟹郎疤摩當軟蚌甚豌拉涉交金悠吃雅幅袒間伎詢?yōu)斥c夸豌雌粵害蠅朝偏漬蕉權(quán)訪牽咯幌佰硒鹵誓了嗎宿勘券灣樊考暇哪穿幫茶埠景似臨遏伍吭秩藍街簡竿懂始毫淋削謙興鋁蛔孜摹渣淚碎夢臉摻罷物業(yè)知識問答題()1、 必答題(10分) 1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為幾級？ 答：分一級、二級、三級。 2、業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是誰？ 答：業(yè)主委員會。 3、住房專項維修資金的使用原則是什么？ 答：專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。 4、 物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是什么？ 答 使物業(yè)保值、增值。 5、物業(yè)管理公共性服務(wù)的內(nèi)容包括哪些？ 答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護和管理。 6、業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決？ 答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3的滯納金。 7、按照國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于哪種產(chǎn)業(yè)？ 答： 第三產(chǎn)業(yè) 8、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中對各級資質(zhì)的注冊資本有什么要求？ 答：一級資質(zhì)為500萬元以上人民幣，二級資質(zhì)300萬元以上，三級資質(zhì)50萬元以上。 9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做什么？ 答：應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 10、在物業(yè)管理中占主導地位的是誰？ 答： 業(yè)主和使用人 11、業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當?shù)侥膫€部門登記備案？ 答：房地產(chǎn)行政主管部門。 12、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取，另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。 13、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交 物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由誰交？ 答：由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 14、物業(yè)企業(yè)代收取水、電、氣等能源費用時，有何規(guī)定？ 答： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位 應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳相關(guān)費用，確需委托的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，實行市場化運作。 15、 在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？ 答：計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。 16、公共區(qū)域的照明費用，誰來負責？ 答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔；一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳納分攤的能源費用，而欠費的后果是眾人受損。 17、業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司怎么辦？ 答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行業(yè)務(wù)，交納物業(yè)管理費；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。（考試大物業(yè)管理師編輯整理）18、物業(yè)管理條例的立法目的是什么？ 答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。 19、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 20、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中主要有什么內(nèi)容？ 答：有物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。 21、前期物業(yè)管理指的是什么？ 答：指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 22、住房專項維修資金主要指的是什么？ 答：指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。 23、什么是物業(yè)管理招標投標？ 答：指招標人以招標的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動。 24、物業(yè)管理服務(wù)收費是指什么？ 答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費用。 25、業(yè)主公約應(yīng)主要對那些事項作出約定？ 答：主要有有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔責任等。 26、業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的事項有哪些？ 答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。 27、什么是業(yè)主? 業(yè)主大會如何構(gòu)成？ 答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 。 28、物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何約定？ 答：應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。 29、專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的？ 答：是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 30、專項維修資金管理辦法中共用設(shè)施設(shè)備指的是什么？ 答：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。 31、物業(yè)管理條例對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定： 答：召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。 32、對未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)如何處理？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所提，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 33、按物業(yè)管理條例中規(guī)定，物業(yè)的共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了，應(yīng)該怎么進行處罰？ 答：應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 34、業(yè)主委員會的主要職責是什么？ 答：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 35、為什么說一個三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承接了一個30萬平方米住宅項目的行為是違規(guī)？根據(jù)是什么？ 答：物業(yè)管理條例規(guī)定三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。因此屬于超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 36、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由什么部門給與什么處罰？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 37、物業(yè)出售前建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)買受人明示什么，雙方的承諾方式是什么： 答：應(yīng)該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。雙方應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 38、根據(jù)物業(yè)管理條例，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等單位應(yīng)承擔的責任是什么？ 答：應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責任。 39、住房專項維修資金的使用原則是什么？ 答：專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒔y(tǒng)籌監(jiān)管的原則。 40、物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時應(yīng)如何處理？ 答：責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 二、搶 答 題（10分） 1、 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰？ 答：屬于業(yè)主。 2、 新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么？ 答：進一步明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能；為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 3、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備？ 答：應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配臵。 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī) 規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做什么？ 答：應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的召開形式有哪幾種？ 答：采用集體討論的形式，采用書面征求意見的形式。 6、物業(yè)管理活動中“業(yè)主公約”的效力范圍是如何界定的？ 答：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 7、業(yè)主大會議事規(guī)則的主要有什么內(nèi)容？ 答：議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等。 8、物業(yè)管理條例規(guī)定對物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督的部門有哪些？ 答：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門. 9、業(yè)主大會籌備小組成員有哪些？ 答：業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門 10、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是什么關(guān)系？ 答：平等的民事主體。 11、業(yè)主委員會對逾期不交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主有什么義務(wù)？： 答：應(yīng)當督促其限期交納。 12、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由誰承擔？ 答：由全體業(yè)主承擔。 13、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作經(jīng)費的的籌集、管理、使用具體由什么規(guī)定？ 答：由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定 14、某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會會議的，是否可以委托別人代替參加？ 答：可以，但應(yīng)該書面委托代理人參加。 15、業(yè)主大會的職責是什么？ 答：業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 16、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中對各級資質(zhì)的注冊資本有什么要求？ 答：一級資質(zhì)為500萬元以上人民幣，二級資質(zhì)300萬元以上，三級資質(zhì)50萬元以上。 17、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由什么部門給與什么處罰？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 答：由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。 18、政府投資建設(shè)項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè) 管理企業(yè)？ 答：必須通過招標投標方式確定。19、物業(yè)管理項目招標的方式有哪幾種？ 答：公開招標 邀請招標 議標 20、物業(yè)管理條例從什么時間起開始施行？ 答：2003年9月1日起施行。 21、住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘。 22、物業(yè)服務(wù)收費的確立原則是什么？ 答：應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 23、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來經(jīng)營，其受益如何處臵？ 答：所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 24、業(yè)主裝修房屋時，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務(wù)分別是什么？ 答：業(yè)主應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 25、物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項業(yè)務(wù)承包給了專業(yè)公司，那么將來出現(xiàn) 責任事故，應(yīng)由誰負責？ 答：應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責。 26、負責全市物業(yè)管理收費的管理和監(jiān)督的是哪些部門？ 答：由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門。 27、物業(yè)管理服務(wù)收費區(qū)別不同對象，不同項目分哪幾種價格管理形式？ 答：分政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。 28、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行什么價格管理？ 答：政府指導價。 29、物業(yè)管理公共性服務(wù)的內(nèi)容包括哪些？ 答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護和管理。 30、業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 如何解決？ 答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3的滯納金。 31、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應(yīng)如何解決？ 答：可由業(yè)主委員會調(diào)處，調(diào)處不成的可向市物價部門申請裁定，對裁定不服的，可向人民法院起訴。 32、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)在什么情況下按照規(guī)定辦理 有關(guān)手續(xù)？ 答：應(yīng)當在征得相關(guān)為業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。 三、風險題（選答）競賽規(guī)則：選答題分為10分、20分和30分， 可以自行選擇分值題型，答對得分，答錯扣分。 10分題 1、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務(wù)有哪些？。 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； 按時交納物業(yè)服務(wù)費用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 2、由物價部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費違規(guī)情形有哪些？ （1）超出政府指導價標準制定價格的。 （2）擅自設(shè)立強制性收費項目，亂收費用的。 （3）不實行明碼標價或不按規(guī)定實行明碼標價的。 （4）只收費不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的。 （5）其它違反有關(guān)法律法規(guī)的行為 3、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括哪幾部分？ 答：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。 （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。 （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。 （6）辦公費用。 （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； （9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 4、請說出申報二級企業(yè)資質(zhì)需要的物業(yè)項目內(nèi)容是什么？ 答：管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請企業(yè)資質(zhì)需要什么手續(xù)？ 答：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同；（六）其它應(yīng)提交的資料。 6、業(yè)主大會的目標和職責是什么： 答：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 7、建設(shè)部室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法（110號令）中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止哪些行為？ 答：（1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； （3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 8、吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）中規(guī)定，吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導價格主要分為哪幾類，具體價格是多少？ 答：吉林省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費（指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，維護秩序，檔案資料管理等服務(wù)費）政府指導價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下： （1）普通住宅 一級：每平方米1.001.50元； 二級：每平方米0.701.00元； 三級：每平方米0.500.70元； 四級：每平方米0.300.50元； 五級：每平方米0.30元 （2）高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商議定。 9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。 吉林省物業(yè)管理知識競賽選答題(答案) 10、室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法（110號令）中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括哪些內(nèi)容？ 答：（1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容； （2）裝飾裝修工程的實施期限； （3）允許施工的時間； （4）廢棄物的清運與處臵； （5）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； （6）禁止行為和注意事項； （7）管理服務(wù)費用； （8）違約責任； （9）其他需要約定的事項。 20分題 1、住宅專項維修資金與物業(yè)服務(wù)費有啥區(qū)別？ 答：物業(yè)服務(wù)費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務(wù)費用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護、公用設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項維修資金是指專項用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，進行中修、大修、更新和改造工程的費用。專項維修資金屬于個人，物業(yè)服務(wù)費顯然沒有這種特性。 2、如何處理好業(yè)主投訴？ 答：應(yīng)耐心聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評，用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。 對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚，不要主觀推斷。 對用戶反映的問題要做好書面記錄。 對反映的問題要及時了解事情真相，向業(yè)主回復具體工作時間和具體解決辦法。 及時了解處理問題的程度，業(yè)主報告問題處理的過程，并征詢對處理結(jié)果的意見。 及時向上一級主管匯報，以便更好更快的解決問題。 3、物業(yè)管理應(yīng)抓好哪幾種形式的服務(wù)？ 微笑服務(wù)。應(yīng)以真誠笑容為業(yè)主提供服務(wù)，融洽關(guān)系。 真情服務(wù)。讓業(yè)主體會到親情，展示出員工服務(wù)時的美好心靈和高尚情操。 禮貌服務(wù)。要文明禮貌，服務(wù)時要耐心，做到問多不厭，事多不煩。 周到服務(wù)。對業(yè)主服務(wù)要做到有求必應(yīng)、盡善盡美。 跟蹤服務(wù)。對業(yè)主的投訴要認真跟蹤并積極主動地妥善處理。 承諾服務(wù)。推行服務(wù)承諾制，提高辦事效率，提高服務(wù)水平。 4、高水平的物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)在哪些方面？ 服務(wù)態(tài)度-真誠熱情；服務(wù)設(shè)備-完好適用； 服務(wù)技能-標準嫻熟；服務(wù)項目-齊全對應(yīng)； 服務(wù)方式-靈活創(chuàng)新；服務(wù)程序-公開簡潔； 服務(wù)收費-清晰合理；服務(wù)制度-健全規(guī)范； 服務(wù)效率-快速及時；服務(wù)契約-公正嚴謹。5、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準”，其中規(guī)定了13條禁止行為，請說出至少6條： 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；挪用專項維修資金的；擅自改變物業(yè)管理用房用途的；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；發(fā)生重大責任事故的。 6、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)履行哪些職責： 答：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； 7、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？ 答：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 8、物業(yè)管理的基本內(nèi)容有哪些？ 答：物業(yè)管理基本內(nèi)容按照物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)的方式，可分為三大類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。第一大類常規(guī)性的公共服務(wù)，是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有；房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監(jiān)督；房屋設(shè)備設(shè)施的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全防范工作；車輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。第二大類針對性的專項服務(wù)和第三大類委托性的特約服務(wù)， 是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的，如日常生活類服務(wù)、經(jīng)紀代理中介服務(wù)、金融服務(wù)等。 9、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？ 答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 30分題 一、案情： 2001年8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主告上法庭。原告稱，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費每月0.30元/平方米建筑面積，但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，為此，請求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費及滯納金。 被告辯稱：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同，原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效，其收費屬于單方行為。同時又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量差，管理混亂，不符合對等原則，甚至交納的物業(yè)服務(wù)費無正規(guī)發(fā)票。 如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。 判決結(jié)果：物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所在大廈進行物業(yè)服務(wù)符合物業(yè)管理條例規(guī)定。收費標準有國家行政職能部門的批復，收費行為合法。被告入住小區(qū)后，享受了原告的物業(yè)服務(wù)，必須支付相應(yīng)的費用。 理由：1、物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?，物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)。個別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好，公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費用的法定義務(wù)，顯然是錯誤的，也是違法行為。3、如對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任，而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費用。 二、案情： 2008年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2008年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2009年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從09年10月份開始，黃女士認為物業(yè)服務(wù)費用由實際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費時遭拒絕，萬某認為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。你認為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費用？說明理由。 處理結(jié)果：物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。因此，應(yīng)當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費。 理由如下： 1、向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用，但業(yè)主應(yīng)當負連帶責任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費用，因此，應(yīng)當由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費用 三、案情： 某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認為，在購房時，已將該公共部分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，對此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會一紙訴狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營。你作一個法官該如何判決并說出理由。 判決結(jié)果：某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當承擔民事責任。判決被告停止侵權(quán)，返還非法所得，賠償損失。 理由：物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營就應(yīng)當由業(yè)主大會決定，如果只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。 四、案情 業(yè)主林某裝修完居住一個月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕，而且這些裂痕有逐漸擴大的跡象，于是找到開發(fā)公司要求進行檢測和維修。可幾個月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也沒有給林某一個說法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，要求進行檢測和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問題應(yīng)當由開發(fā)商來負責。業(yè)主林某沒辦法，就拒交物業(yè)服務(wù)費，前后主有半年多。物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無正當理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費，請求判處林某補交拖欠的物業(yè)服務(wù)費，并按規(guī)定繳納相應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā)公司交付的房子存在嚴重的質(zhì)量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)多次提出檢查、維修的要求，但兩家企業(yè)均不給予答復。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)服務(wù)費的方式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。 判決結(jié)果：小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效，林某應(yīng)當依約交納物業(yè)服務(wù)費。林某與開公司之間的房屋質(zhì)量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關(guān)系。 理由：物業(yè)管理條例第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。”本案所提問題屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無關(guān)，業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費用屬違法行為。應(yīng)判決補交物業(yè)服務(wù)費，并繳納相應(yīng)的滯納金。 五、案情： 某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上的手袋，內(nèi)有現(xiàn)金、手機等價值價值六千多元。被搶后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔責任并悉數(shù)賠償。面對業(yè)主的要求，物業(yè)管理公司能賠償嗎？說明理由。 判決結(jié)果：某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。 理由：，因為，物業(yè)管理的公共秩序服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。當然，如果在案發(fā)時，物業(yè)管理公司的員工（無論是公共秩序管理員，還是其他員工）裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚見義勇為、抵制邪惡的正氣，倡導敢于同違法犯罪分子作斗爭的價值取向，并非是有承擔民事賠償責任的義務(wù)。 六、案情： 1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟104房內(nèi)，伺機作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房內(nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。 如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。 判決結(jié)果：駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。 理由：物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財產(chǎn)安全，不負有法定、合同約定的義務(wù)，亦不負有附隨義務(wù)。物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任”。所以，物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財產(chǎn)安全負責，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同確定。 七、案例分析： 居住在廣州某小區(qū)26樓的宋先生，日前在家中無人的情況下，被小偷入屋竊去了價值3萬多元的財物。宋先生認為他每月所交的管理費中已包含了治安費，物業(yè)管理公司要負責賠償。請問宋先生的觀點是否成立？為什么？物業(yè)公司應(yīng)如何防范此類事件發(fā)生？ 答：（1）業(yè)主室內(nèi)物品被盜，不能簡單理解為物業(yè)管理公司之過。因為治安管理因素除了與物業(yè)管理公司的安全防范措施有關(guān)外，還與業(yè)主自身的防范意識有關(guān)。若轄區(qū)治安隱患較高，管理公司員工責任不強，如未實行24小時巡邏站崗制度，對大件物品的出入未實行有效的監(jiān)管，發(fā)生被盜事件管理公司應(yīng)承擔較多的責任。但如物業(yè)管理公司已采取了各種防范措施，保安員的工作責任也已到位，管理公司承擔的責任則較輕，甚至可以不承擔任何的賠償責任。業(yè)主交付的是管理費，而非保險費，業(yè)主室內(nèi)被盜，即使是管理公司的責任，也不應(yīng)要求管理公司象商業(yè)保險那樣全額賠償。 （2）物業(yè)公司應(yīng)加強管理，從人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理責任，同時還應(yīng)向業(yè)主用戶宣傳物業(yè)管理法規(guī)知識和安全防范意識，通過業(yè)主對物業(yè)管理認知度的提高，加深對管理單位的理解和配合。 八、案情 2000年9月的某個星期六，某大廈物管商務(wù)中心的工作人員接到一個EMS郵件，收件人是駐廈某公司的職員。商務(wù)中心工作人員經(jīng)檢查后進行了確認簽收。在與收件人聯(lián)系時，因周末緣故未能與收件人聯(lián)系上。待周一收件人取郵件是發(fā)現(xiàn)郵件包裝盒內(nèi)本應(yīng)是一部v998+型的手機卻變成一個好像是金屬算盤頭的東西，手機被掉包了，要求物業(yè)公司查明緣由，給個說法。 柜等； 答：案例一：物管商務(wù)中心負有管理責任。 物業(yè)公司應(yīng)制定完善的管理規(guī)定；代收物品時應(yīng)對代收的物品進行確認，做好代收、管理、內(nèi)部交接、收件人接受等環(huán)節(jié)等登記及簽字確認。對于貴重物品，物業(yè)可以協(xié)助快遞公司與收件人取得聯(lián)系，約定事件再次投遞；物業(yè)在代收貴重物品前，應(yīng)考慮是否具備保管貴重物品的設(shè)施，如保險 九、案情 李先生于12月16日收到三封國外普通平信件，其中兩封信件的郵戳日期分別是10月23日、11月8日，另一封的郵戳不清的國外平信，信件分別是英國三所大學的學校簡介和入學申請表。李先生及其兒子一直在期盼、等待這些申請到英國留學的郵件，因為一直沒有接到這些郵件，李先生不得不到省文教留學中介辦理了去澳大利亞悉尼的留學申請，并交納了1萬元的中介費。而且因為英國入學申請的延誤對其孩子的心理和精神上產(chǎn)生了一定的影響。李先生投訴為什么信件會延誤二個月之久？期間的物質(zhì)和精神上的損失，應(yīng)由物業(yè)公司賠償。 答：物業(yè)公司無責任 在信件投遞方面，平信一般都是由郵政部門投遞到信箱，此案例中的三封平信不涉及物業(yè)投遞不及時；物業(yè)接收信件時應(yīng)注意查看郵戳日期，如存在郵政部門延誤投遞時間的情況，可要求郵政部門出據(jù)書面證明；代收的信件應(yīng)及時投遞業(yè)主信箱，如屬業(yè)主特約代收的信件應(yīng)及時通知業(yè)主，并保存通知業(yè)主的相關(guān)紀錄。 十、案情 2002年8月，某住宅小區(qū)業(yè)主李女士來到物業(yè)公司管理處取一份商業(yè)傳真，此前，管理處公示過為業(yè)主提供商務(wù)服務(wù)的項目及收費標準，李女士此前經(jīng)常讓客戶將傳真發(fā)至管理處，感覺很方便，當天她跟往常一樣來取傳真時，職員告知沒有收到發(fā)給她的傳真，并請李女士回家等，待收到后會給送到她家中，可當李女士第二天來管理處問昨天是否收到傳真時，有員工告知傳真機已壞兩三天了，無法接收。李女士非常氣憤，認為物業(yè)公司既然提供此項服務(wù)就應(yīng)當保證傳真機完好，否則造成的損失就由物業(yè)公司負責。 問