CHJ-項目建議書.doc

上海尚道企業(yè)管理有限公司SinoSound Consulting Co., Ltd.致：上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營公司漕河涇地塊商業(yè)設(shè)施運作規(guī)劃、招商與管理之合作建議書二零零三年九月概要通過前期漕河涇項目的成功合作，我們之間建立了相互的信任和了解，根據(jù)我們的專業(yè)經(jīng)驗，我們認為漕河涇地塊的運作存在較大的聯(lián)動運作機會，我們建議匯成房產(chǎn)考慮進一步的合作，已達到地塊開發(fā)價值的最大化 希望通過前期的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃，使住宅以高于同地區(qū)的價格水平順利銷售 通過后期的持續(xù)管理，既能維護住宅物業(yè)的不斷升值，又能使商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營價值或物業(yè)價值達到最大化 建立匯成房產(chǎn)商業(yè)設(shè)施和居住住宅聯(lián)動開發(fā)的模式，形成市場強有力的品牌認同尚道企業(yè)管理有限公司聯(lián)合上海商業(yè)經(jīng)濟研究中心具有專業(yè)的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃、招商和管理的能力，可以為匯成房產(chǎn)提供到位的服務(wù)一、 項目背景漕河涇舊區(qū)改造地塊占地52500平方米；地理位置鬧中取靜，離主干道有一段距離，鄰近的街道與主干道相連；空氣污染少，綠化茂盛，臨水而居，環(huán)境優(yōu)雅；漕河涇小學緊貼地塊，光大會展中心距地塊500米；周邊已經(jīng)建起多個中高檔小區(qū)。現(xiàn)今計劃在此地塊上進行舊區(qū)改造，初擬修建130000平方米的建筑，其中包括10000平方米的商業(yè)設(shè)施，其余部分皆為居民住宅。二、 項目目的我們的目標是以完善適用、定位準確的商業(yè)設(shè)施促進住宅樓盤的銷售，提升整個樓盤的檔次和品位；并以我們對市場情況的精確把握和專業(yè)的定位分析保證商業(yè)設(shè)施盡快進入盈利期，做到盈利最大化。我們希望通過連續(xù)完整的咨詢與管理服務(wù)為開發(fā)商帶來價值的增值和利潤的擴展。我們的服務(wù)可以包括對此地塊的商業(yè)設(shè)施的詳細規(guī)劃、商家招商的全盤代理和后續(xù)的商場管理。三、 項目內(nèi)容周邊的基礎(chǔ)設(shè)施提供了良好的人文居住環(huán)境，歷史文化上的積淀和原有的規(guī)劃營造了一個適合的居住和商業(yè)環(huán)境。地塊附近已有多個中高檔小區(qū)，此地塊上也會建設(shè)新的住宅。因此商業(yè)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)該與整體住宅的價格定位與建筑風格相吻合，并符合原有的和新增的居民對生活品質(zhì)的要求。我們可以從周圍整體的收入水平和消費需要出發(fā)做到這一點。從我們上次項目的市場調(diào)查結(jié)果來看，附近居民對全新的商業(yè)網(wǎng)點的建議中，排在前三位的分別是“定價合理，性價比高”；“人性化服務(wù)，購物便捷”；“商品有特色，種類齊全”等。周邊居民會選擇在附近購買日用品，5000平方米左右的購物超市受到大部分人的認可，此外休閑娛樂方面發(fā)展?jié)摿σ草^大。此項目四周居民貼近，對交通、噪音和廢棄物等承受力不足，因此要做到網(wǎng)點帶來的車流量不能破壞整體環(huán)境的幽靜；控制噪音不超過居民區(qū)能夠承受的上限；注意控制熱消耗和光污染；保持環(huán)境整潔，特別注重包裝廢棄物的處理，也是必須注意的問題。因此，在此基礎(chǔ)上如何確定商業(yè)設(shè)施的功能和風格定位，使項目的商業(yè)設(shè)施與居住住宅的相互配合和促進，既能達到服務(wù)周邊居民，在招商和經(jīng)營過程中需要做到價格、服務(wù)和商品三管齊下，又能滿足經(jīng)營回報，需要專業(yè)細致的設(shè)計。 只有這樣，才能使整個地塊項目的總體收益和效益最優(yōu)化，并使之成為上海的一個成功樣板，從而樹立匯成住宅和商業(yè)聯(lián)動的市場品牌。我們認為，尚道企業(yè)管理有限公司和上海商業(yè)經(jīng)濟研究中心可以為匯成提供以下內(nèi)容的合作，達成上述目標。1. 設(shè)施規(guī)劃1.1 總體定位商業(yè)設(shè)施的客戶定位、業(yè)態(tài)組合、商戶組合、平面布置等，在小區(qū)住宅設(shè)計的基礎(chǔ)上，要求設(shè)計師考慮商業(yè)近、中、遠期要求，并且予以細化。1.2 經(jīng)營設(shè)計 可以就商業(yè)設(shè)施建設(shè)工程提早進行規(guī)劃方案，也可以幫助籌集商業(yè)設(shè)施建設(shè)資金，保證動土開工之后各項必需資金的及時到位。1.3 住宅配合通過提早招商，設(shè)計適合的業(yè)態(tài)組合、商戶價格、付款方式，促進住宅的銷售、增值。2. 店鋪招商2.1 租售選擇 對于店鋪是租是售，在何時采取何種方式，或者租售各占怎樣一個比例，需要考慮工程支出、預(yù)期收益和機會成本。我們將從周圍的地價、建設(shè)成本和市場利率等方面綜合對比分析，擬定出適宜的租售配比方案。2.2 店鋪選擇 我們根據(jù)周邊居民的年齡構(gòu)成、教育程度、職業(yè)狀況和收入分布擬定了商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營方針和風格定位，由此出發(fā)確定符合附近居民消費能力和需要的品牌，吸引此類商家入駐。2.3 商家吸納 從我們對大小供應(yīng)商所做的采訪結(jié)果來看，有規(guī)模和品牌的供應(yīng)商看重周邊居民的消費能力，但前期有可能持觀望態(tài)度；周邊中小供應(yīng)商則更多考慮到競爭方面，且對租金的承受能力有限。需要針對各類供應(yīng)商的顧慮做出適當?shù)恼{(diào)整。3. 商場管理3.1 后續(xù)調(diào)整 在已經(jīng)確定的經(jīng)營方針下持續(xù)關(guān)注周邊的居民環(huán)境和競爭環(huán)境的變化，針對居民收入或偏好的明顯變化、新的競爭對手出現(xiàn)等情況，適度調(diào)整商業(yè)設(shè)施里的業(yè)態(tài)比例和品牌構(gòu)成。3.2 經(jīng)營管理 商業(yè)網(wǎng)點對外作為一個購物娛樂的整體，在重大舉措上的同進同退有利于形成規(guī)模效應(yīng)，吸引顧客眼球，比如商業(yè)與娛樂的配合、季節(jié)性的大減價等活動。通過合約上的承諾與具體協(xié)調(diào)使得各商家響應(yīng)總體調(diào)度，做到共贏。3.3 物業(yè)管理 在這一方面我們將建立完整的體系從事物業(yè)維護、日常清潔、安全措施、員工培訓等，從后勤支持上確保商業(yè)設(shè)施前臺的正常運作，這也是正常盈利的必備條件。上海市南京西路1266號 恒