某廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)文件(doc 56頁(yè)).doc

誠(chéng)豐物業(yè)徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目投 標(biāo) 書南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)聯(lián)系人：張茂安 傳真：02584720311電話：02584721390錄第一部分 投標(biāo)函第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書第六部分 服務(wù)承若第七部分 項(xiàng)目主要人員資料第八部分 組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓(xùn)第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置第十部分 綜合報(bào)價(jià)測(cè)算第十一部分 商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求第十三部分 本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施第十四部分 管理制度目錄第十五部分 檔案資料的管理第十六部分 編制依據(jù)投標(biāo)函徐州成功置業(yè)有限公司：我南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司同意通過(guò)蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)招投標(biāo)辦公室參加蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)工作，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，在本次投標(biāo)中我司將以精心的準(zhǔn)備、真誠(chéng)的態(tài)度積極參與。本標(biāo)書將始終對(duì)我公司具有約束力，直到貴公司確認(rèn)中標(biāo)單位為止。如果中標(biāo)，一旦受到中標(biāo)通知書，我公司七日內(nèi)派出法人代表或其授權(quán)委托代理人到貴公司商談并簽訂合同；如果逾期不派代表簽約，將按違約論處，并自動(dòng)放棄中標(biāo)資格。我公司理解，如我公司未中標(biāo)，貴公司有權(quán)不做任何解釋。我公司承諾不以任何形式干擾貴公司評(píng)標(biāo)工作。我公司理解，如我公司未中標(biāo)，貴局有權(quán)不做任何解釋。單位名稱： 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)法人代表或授權(quán)委托代理人：電話：02584721390傳真：02584720311聯(lián)系人：張茂安南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司二六年七月十二日第一部分 投標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)介及投標(biāo)報(bào)價(jià)表企業(yè)名稱南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司法定代表人張茂安注冊(cè)資本50萬(wàn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)三級(jí)擬派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷姓名陸恒斌職務(wù)經(jīng)理學(xué) 歷大專資 格中級(jí) 1995-2000年揚(yáng)州大酒店工程經(jīng)理 2002-04年任維揚(yáng)區(qū)區(qū)政府管理處主任，全面負(fù)責(zé)維揚(yáng)區(qū)的管理工作 2004-5年任公司工程部經(jīng)理 本人有多年的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)電梯和空調(diào)的運(yùn)行管理有獨(dú)到管理特長(zhǎng)。 分別持有消防監(jiān)控、空調(diào)機(jī)組證書 持有全國(guó)物業(yè)管理上崗證書 托管的項(xiàng)目獲市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)1、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)： 高層住宅1.30元/.月，公共水電費(fèi)按0.20元/.月分?jǐn)偅?商業(yè)物業(yè)9.00元/.月，公共水電費(fèi)按6.00元/.月分?jǐn)偅?投標(biāo)單位（章） 2006年7月15日企業(yè)簡(jiǎn)介香港誠(chéng)豐集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)。集團(tuán)在香港擁有“誠(chéng)豐實(shí)業(yè)國(guó)際有限公司，誠(chéng)豐辦公系列（香港）有限公司，香港誠(chéng)豐投資公司，香港德雅家具有限公司”等全資直屬機(jī)構(gòu)。1993年起先后投資在中國(guó)大陸建成規(guī)模經(jīng)營(yíng)三大生產(chǎn)基地：誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司，深圳誠(chéng)豐家具廠和誠(chéng)豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具。誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司總注冊(cè)資金超過(guò)1億港幣，總投資達(dá)2億多港幣。公司下屬誠(chéng)豐家具廠、誠(chéng)豐萬(wàn)進(jìn)家具公司，誠(chéng)豐五金鋼具廠、誠(chéng)豐裝飾工程有限公司、誠(chéng)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（福清）有限公司、 誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 誠(chéng)豐鋼琴?gòu)S等生產(chǎn)實(shí)體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)務(wù)。廠房面積達(dá)60000多平方米，占地面積將近500畝，服務(wù)員工、生產(chǎn)及銷售人員超過(guò)3000名。在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國(guó)的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢(shì)，資源共享。誠(chéng)豐物業(yè)公司成立于1999年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)展。公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。同時(shí)誠(chéng)豐物業(yè)公司也是一家科技企業(yè)，公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開(kāi)發(fā)等專業(yè)構(gòu)成科技開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)力量,開(kāi)發(fā)研制了完全基于網(wǎng)絡(luò)辦公管理的軟件產(chǎn)品。軟件集經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺(tái)和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化。憑借其著名的電子商務(wù)網(wǎng)站中國(guó)物業(yè)網(wǎng)常年為中國(guó)物業(yè)企業(yè)提供高質(zhì)量、多層次的電子商務(wù)服務(wù).計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，企業(yè)通過(guò)高技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效率、低運(yùn)行成本的辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正的目的。多年來(lái),勤勞的誠(chéng)豐人始終以“誠(chéng)信服務(wù), 豐裕社會(huì)”為服務(wù)宗旨立足于社會(huì)。誠(chéng)豐物業(yè)公司不僅有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還聘請(qǐng)了上海浦東濰坊物業(yè)集團(tuán)公司作為常年的咨詢顧問(wèn)，不定期的學(xué)習(xí)上海物管的先進(jìn)理念和管理經(jīng)驗(yàn)。公司目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬(wàn)平方米，今年已通過(guò)ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。山莊內(nèi)的綠化設(shè)施委派專業(yè)公司進(jìn)行常年養(yǎng)護(hù)，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定時(shí)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查及日常維護(hù)，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。24小時(shí)專人看管大型地下停車場(chǎng)，免去了業(yè)主有車難停的煩惱。小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來(lái)迎接更多的挑戰(zhàn)。公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以中青年科技骨干為主體的機(jī)械、微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開(kāi)發(fā)等專業(yè)所構(gòu)成的科技開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)力量,加之高級(jí)管理人員和一支精良的專業(yè)，實(shí)施高科技技術(shù)成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場(chǎng)四位一體的科工貿(mào)企業(yè)。公司開(kāi)發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品市場(chǎng)，熱忱地實(shí)行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)服務(wù)，以優(yōu)異的服務(wù)樹(shù)立誠(chéng)豐公司的形象。公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理軟件和辦公自動(dòng)化軟件已全部投入市場(chǎng)，得到了許多用戶的贊同。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開(kāi)發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶的認(rèn)同，我們的榮譽(yù)客戶遍及南京、連云港、上海等地。公司把IS9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系始終貫穿于管理全過(guò)程中，以優(yōu)異的服務(wù)維護(hù)著誠(chéng)豐形象，徹底保證消費(fèi)者的利益。同時(shí)誠(chéng)豐還以其蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭，伴隨行業(yè)發(fā)展騰飛不斷前進(jìn)。我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到。誠(chéng)豐人會(huì)用自己的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量去贏得廣大客戶的信任，使誠(chéng)豐公司在商品經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。一直以來(lái)，我們恪守“誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)”的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品的每一個(gè)部件做起，從每一個(gè)客戶做起，使“誠(chéng)豐”成為國(guó)內(nèi)外家具市場(chǎng)的某種著名品牌。遍布全國(guó)的四十多家全資分支機(jī)構(gòu)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和“九大服務(wù)承諾”更為誠(chéng)豐的優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。立足國(guó)門，放眼世界。我們滿懷信心與您共發(fā)展。誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì) 真誠(chéng)合作，攜手共進(jìn)第二部分 物業(yè)管理的總體設(shè)想毋庸置疑，物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。物業(yè)管理工作的核心就是要“以人為本”，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、舒適的工作辦公環(huán)境。總體管理設(shè)想l 按照ISO9001（2000版）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，制定適合本物業(yè)實(shí)際情況的質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書。規(guī)范物業(yè)管理具體工作，自接管一年半內(nèi)，通過(guò)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，并在提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步通過(guò)國(guó)際環(huán)保ISO14000認(rèn)證，使蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)成為徐州的綠色環(huán)保高檔辦公大樓。l 安全管理方面，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，加強(qiáng)辦公大樓的技術(shù)防范力量，妥善管理好辦公大樓內(nèi)智能化設(shè)施設(shè)備，如閉路電話、紅外探頭等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理，快速調(diào)配，確保安全防范萬(wàn)無(wú)一失。l 發(fā)揮誠(chéng)豐物業(yè)公司的科技優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)保安、保潔、綠化、機(jī)電維修等方面的專業(yè)化管理。全方位降低管理成本，力爭(zhēng)為業(yè)主提供物超所值的服務(wù)，使業(yè)主真正受益。l 結(jié)合蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的實(shí)際情況, 我們將根據(jù)蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)以及多年來(lái)我司開(kāi)展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，為住戶提供方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效的便民服務(wù)，以提高業(yè)主的高品質(zhì)辦公質(zhì)量。日常管理目標(biāo)l 具有各項(xiàng)管理制度l 具有完整的文件檔案l 應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行科學(xué)管理l 服務(wù)文明且規(guī)范l 所有員工均經(jīng)過(guò)上崗培訓(xùn)l 物業(yè)外觀和各種標(biāo)志完好、整潔l 24小時(shí)維修服務(wù)l 各種設(shè)備保持完好整潔和運(yùn)轉(zhuǎn)正常l 公共設(shè)施清潔完好l 交通秩序良好、暢通l 無(wú)火災(zāi)和其他安全隱患l 管理區(qū)域內(nèi)無(wú)各類刑事案件l 物業(yè)服務(wù)無(wú)重大投訴l 業(yè)主滿意率達(dá)98%第三部分 物業(yè)管理的前期介入前期介入的必要性 規(guī)劃設(shè)計(jì)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，物業(yè)管理應(yīng)積極介入前期物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，使設(shè)計(jì)功能更完善合理。物業(yè)管理工作開(kāi)展的好壞與前面物業(yè)開(kāi)發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入，并且?guī)椭_(kāi)發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)。入駐前的籌備工作（一）健全屋業(yè)管理公司1. 竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，管理處主任到位，房官員2人到位，其他人員國(guó)家工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法。業(yè)主（住戶）入伙時(shí)，物業(yè)公司各類人員需全部到位。2物業(yè)公司各類人員按以下程序和時(shí)間到位，根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。（1）入伙前三個(gè)月，任命管理處主任、房管員2人、出納1人、投入入住前的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。（2）竣工驗(yàn)收前兩個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人（機(jī)電工1人、給排水1人、電梯1人）進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與建筑單位工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈、的基本情況和操作規(guī)程。（3）竣工前一個(gè)月，電工2人、給排水1人進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。（4）竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)的保衛(wèi)工作。（5）入伙前兩個(gè)月，管理層人員到位，公司或管理處開(kāi)始掛牌辦公。（6）入伙前兩個(gè)月，炊事員到位，食堂開(kāi)餐。（7）入伙前一個(gè)月，衛(wèi)生員到位，開(kāi)始對(duì)社區(qū)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔。（8）入伙前一個(gè)月，全部保安人員培齊上崗。（9）入伙前一個(gè)月，維修班組成立，人員培齊到位。入伙工作方案1. 管理機(jī)制結(jié)構(gòu)表蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理處南京大成世家物業(yè)管理有限公司商業(yè)部工程部安保部環(huán)境部社區(qū)文化部客戶服務(wù)部辦公室 2. 物業(yè)人員配備情況崗 位人 數(shù)職 責(zé)要 求主任1人負(fù)責(zé)管理處的全面工作大專以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理員4人來(lái)電來(lái)訪，接待及投訴的處理配合主任對(duì)保安、保潔、維修、工作的監(jiān)督30歲以下，熟悉電腦操作，溝通能力強(qiáng)保安38人含班長(zhǎng)1人區(qū)域內(nèi)公共秩序的安全，人員物品出入查驗(yàn)，緊急事故的處理30歲以下，初中以上文化，責(zé)任心強(qiáng)，反應(yīng)靈敏，退伍軍人優(yōu)先保潔綠化垃圾清運(yùn)20人含班長(zhǎng)1人區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，垃圾雜草的清運(yùn)，樹(shù)木的修剪施肥初中以上文化，40歲以下，男女不限，工作認(rèn)真細(xì)致維修8人小區(qū)房屋公共部分，設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)管理，業(yè)主報(bào)修處理男性，40歲以下，初中以上文化，有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)，要電工證，電梯維修證2.根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和物業(yè)管理方案中對(duì)小區(qū)管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)，擬訂在入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理和垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施：（1）治安方面：加強(qiáng)保安隊(duì)伍安全防范意識(shí)，做到封閉式管理；（2）車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志，封閉小區(qū)由多個(gè)出口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等，設(shè)立自行車棚；（3）垃圾清運(yùn)：設(shè)立垃圾池、垃圾清運(yùn)站等（4）樓道燈具：改成節(jié)能燈（如聲光控和觸摸式等）3.擬訂管理處辦公用房以及員工宿舍的裝修方案。4.根據(jù)物業(yè)管理方案開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃，擬訂分步購(gòu)置計(jì)劃。5.制定入伙流程。準(zhǔn)備入伙資料1.根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況編寫和印刷住戶手冊(cè)、臨時(shí)業(yè)主公約、防火公約。 臨時(shí)業(yè)主公約即業(yè)主入伙之前，開(kāi)發(fā)商與依照相關(guān)法律法規(guī)取得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理合同，由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司共同起草并指定的業(yè)主公約稱為臨時(shí)業(yè)主公約。待業(yè)主入伙后，按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)，并重新與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理服務(wù)合同，經(jīng)過(guò)2/3業(yè)主表決同意的業(yè)主公約為業(yè)主公約。2.印刷市政府頒布的市住宅裝修管理規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷住宅（大廈）室內(nèi)裝修管理規(guī)定、住宅（大廈）商場(chǎng)裝修管理規(guī)定和臨時(shí)用電管理規(guī)定。3.印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面圖）和空調(diào)架的式樣圖。4.印刷辦理入住手續(xù)須知，要求寫明公司辦公地點(diǎn)、業(yè)主應(yīng)帶的相應(yīng)證件，并簡(jiǎn)明扼要的“入伙流程說(shuō)明圖”等。5.印刷入伙表格。協(xié)調(diào)工作1.與供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤竞袜]局等單位做好協(xié)調(diào)工作，保證住戶入伙后水、電、氣等正常供應(yīng)。2.代業(yè)主與電信部門聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，以方便業(yè)主。3.與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解孩子轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的相關(guān)手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入伙公告。通知入伙通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。通知包括以下資料：入伙通知書、辦理入伙手續(xù)須知、收費(fèi)項(xiàng)目一覽表。入伙的環(huán)境布置1.區(qū)內(nèi)環(huán)境（1）入口處掛橫幅，橫幅寫“歡迎您喬遷蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”等內(nèi)容，插彩旗，營(yíng)造熱烈溫馨的氣氛。（2）插路指牌，由入口到管理處，指路牌應(yīng)標(biāo)明“物業(yè)管理處”字樣。（3）入口處表明辦公地點(diǎn)和時(shí)間。2.辦公環(huán)境（1）掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感覺(jué)。（2）張貼醒目的辦理入住手續(xù)流程圖，辦理手續(xù)要求做到“一條龍服務(wù)”，窗口標(biāo)識(shí)清楚。（3）管理人員著裝整齊、精神飽滿。（4）辦公室內(nèi)資料擺放整齊。訂立的相關(guān)規(guī)章制度公眾制度一、 業(yè)主公約二、 精神文明建設(shè)公約三、 治安管理規(guī)定四、 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定五、 園林綠化管理規(guī)定六、 消防管理規(guī)定七、 停車管理規(guī)定八、 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定九、 社區(qū)文化管理規(guī)定內(nèi)部崗位責(zé)任制一、 管理處主任崗位職責(zé)二、 物管員崗位職責(zé)三、 工程領(lǐng)班崗位職責(zé)四、 維修人員崗位職責(zé)五、 安保領(lǐng)班崗位職責(zé)六、 安保員崗位職責(zé)七、 保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)八、 保潔員崗位職責(zé)九、 綠化工崗位職責(zé)人事制度一、 員工守則二、 培訓(xùn)制度三、 獎(jiǎng)懲制度四、 考核制度操作規(guī)程一、 檔案管理規(guī)定二、 設(shè)備管理制度及操作規(guī)定三、 安全防護(hù)管理制度四、 環(huán)境保潔工作標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的接管驗(yàn)收公共部位的設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備在進(jìn)入安裝調(diào)試階段，管理處派相關(guān)人員介入，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)備資料、設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、參數(shù)進(jìn)行核對(duì)并盡快掌握其性能、特征、操作規(guī)程，做好試運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和異常情況及時(shí)上報(bào)給開(kāi)發(fā)部門。按規(guī)定并做好公共部分的道路、綠化、外立面的交接工作，并辦理驗(yàn)收交接手續(xù)及相關(guān)資料的收集、整理、歸檔工作。房屋的驗(yàn)收接管房屋的驗(yàn)收接管是體現(xiàn)物業(yè)管理公司服務(wù)的一個(gè)重要內(nèi)容。物業(yè)公司站在業(yè)主的角度，根據(jù)相關(guān)房屋驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定開(kāi)展房屋接管前的驗(yàn)收工作。工作程序和主要內(nèi)容：1）：開(kāi)發(fā)公司書面通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收；2）：物業(yè)公司根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的通知成立驗(yàn)收小組；3）：驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的房屋資料進(jìn)行核對(duì)，具備驗(yàn)收條件后約定時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收；4）：驗(yàn)收過(guò)程中開(kāi)發(fā)公司、施工單位應(yīng)派人全程參與驗(yàn)收小組的驗(yàn)收：5）：驗(yàn)收小組應(yīng)做好每戶房屋驗(yàn)收記錄；6）：對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題當(dāng)日處整理，并上報(bào)開(kāi)發(fā)公司和施工單位，限期整改復(fù)驗(yàn)；7）：驗(yàn)收后對(duì)無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題的房屋，由管理處接收鑰匙并承擔(dān)保管的責(zé)任。3：維修程序業(yè)主房屋在裝修前或裝修期間，保修期內(nèi)報(bào)修的程序：1）：業(yè)主向管理處報(bào)修，管理處做好相應(yīng)的記錄；2）：管理處直接向開(kāi)發(fā)公司報(bào)修，由開(kāi)發(fā)公司安排施工單位來(lái)維修；3）：開(kāi)發(fā)公司委托或授權(quán)物業(yè)管理公司直接向施工單位報(bào)修；電話通知施工單位24小時(shí)到管理處拿維修單；施工單位憑維修單上門維修，維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可，維修單返還管理處；對(duì)2次電話通知（48小時(shí)內(nèi)）不能及時(shí)維修的管理處向開(kāi)發(fā)公司報(bào)修；對(duì)于開(kāi)發(fā)公司不能維修或沒(méi)有明確態(tài)度，管理處通知業(yè)主向相關(guān)部門投訴；對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題或不能確定的問(wèn)題，管理處將通知開(kāi)發(fā)公司工程部門現(xiàn)場(chǎng)回答并確定維修方案。第四部分 物業(yè)管理及服務(wù)內(nèi)容為了保證蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的物業(yè)管理水平，充分體現(xiàn)物業(yè)管理“以人為本”的核心理念，我們堅(jiān)持“業(yè)主的滿意”，就是我們的服務(wù)宗旨，結(jié)合大廈的實(shí)際情況，在大廈內(nèi)引進(jìn)上海市物業(yè)管理的先進(jìn)模式和辦法，并借鑒“維坊人”多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)大廈進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理。眾所周知物業(yè)管理是業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)大廈的房屋建筑及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境面貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理，并向業(yè)主提供綜合性的有償服務(wù)。 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是委托和受托合同關(guān)系，雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和合同約定，行使權(quán)利和履行義務(wù)，管理公司獨(dú)立開(kāi)展各項(xiàng)管理工作和從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并受政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理公司的物業(yè)管理工作，支持和配合物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)，使管理工作能順利進(jìn)行。物業(yè)管理工作中各方的關(guān)系如下圖所示： 合同委托 行業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理公司 政府職能部門 組織控制 監(jiān)督考核 物業(yè)管理處 監(jiān)督協(xié)調(diào) 指導(dǎo)監(jiān)督 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容： 根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合大廈的實(shí)際情況，我們將提供的管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容是：l 清潔衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)大廈內(nèi)公共場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生及經(jīng)常性的保潔工作，公共水池的清洗消毒等。l 治安防范管理：采取封閉式保安管理，對(duì)出入大廈的來(lái)訪人員和車輛實(shí)行登記制度，保安人員24小時(shí)值班和巡邏，維持公共秩序，防范治安事件發(fā)生。l 房屋共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)管理：負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所供水、供電等合同設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)以及公共排水、排污系統(tǒng)等的清疏維護(hù)，保持房屋結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備使用功能正常，樓宇外觀整潔良好。組織和實(shí)施公共設(shè)施、設(shè)備、道路和場(chǎng)地、房屋的共用部位和共用設(shè)備等項(xiàng)目的更新改造和重大維修，并在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下合理控制維修基金。l 車輛停泊管理：對(duì)車輛行駛和停泊實(shí)行管理、維護(hù)交通秩序，保持停放整齊有序。l 綠化日常維護(hù)管理：對(duì)管理范圍內(nèi)的花、木、草地進(jìn)行定期修剪、施肥，保持綠化物生長(zhǎng)良好，美化大廈環(huán)境。l 便民服務(wù)：提供方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效的便民服務(wù)是我公司提高業(yè)主生活質(zhì)量的重要手段。我們將根據(jù)大廈的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)主的意見(jiàn)，結(jié)合多年以來(lái)開(kāi)展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，優(yōu)良的便民服務(wù)質(zhì)量。 上述物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目屬常規(guī)性公共服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的不同需求，可開(kāi)展專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)為業(yè)主提供方便。第五部分 物資裝備計(jì)劃為保證蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我公司管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。我公司擬配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，用于小區(qū)的物業(yè)管理，具體清單如下：序號(hào)項(xiàng) 目名 稱數(shù) 量單價(jià)（元）金額（元）1辦公類辦公桌椅8（套）4003200電腦4（臺(tái)）600024000復(fù)印機(jī)1（臺(tái)）95009500資料、檔案櫥8（個(gè)）5004000傳真機(jī)1（臺(tái)）25002500電話5（部）4002000空調(diào)器2（臺(tái)）30006000驗(yàn)鈔機(jī)1（臺(tái)）40004000保險(xiǎn)箱1（只）15001500管理人員服裝11（套）130014300寬行針式打印機(jī)1（臺(tái)）30003000數(shù)碼相機(jī)1（部）50005000檔案盒1（批）5005002食堂類電冰箱1（臺(tái)）25002500消毒柜1（臺(tái)）800800灶具1（套）32003200電熱開(kāi)水器1（套）17001700抽油煙機(jī)1（套）15001500桌椅20（套）2004000餐具70（套）3021003保安類對(duì)講機(jī)10（套）150015000強(qiáng)力探照燈5（只）2001000服裝37（套）100037000高低床18（張）2504500臥具31（套）2006200警棍10（根）30300更衣櫥7（個(gè)）5003500洗衣機(jī)1（臺(tái)）20002000熱水器1（臺(tái)）25002500電開(kāi)水壺1（只）17001700滅火器20（只）20040004維修類管道疏通機(jī)2（臺(tái)）15003000污水潛水泵2（臺(tái)）5001000電錘2（臺(tái)）15003000手槍機(jī)1（只）3003002.5米關(guān)節(jié)人字梯1（張）5005001.2米人字梯1（張）20020040米移動(dòng)插座1（個(gè)）300300電焊機(jī)1（臺(tái)）10001000切割機(jī)1（臺(tái)）500500磨光機(jī)1（臺(tái)）350350維修工具3（套）4001200水工工具1（套）500500瓦工工具1（套）300300工作服4（套）50020005保潔類垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車3（輛）10003000小區(qū)保潔車5（輛）5002500保潔工作服19（套）2003800保潔工具19（套）10019006綠化類草坪修剪機(jī)1（臺(tái)）42004200綠籬修剪機(jī)1（臺(tái)）45004500澆水橡膠管200（米）2.00400小推車1（輛）400400電動(dòng)噴霧器1（臺(tái)）500500工作服3（套）160480總合計(jì)208830第六部分 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員培訓(xùn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 針對(duì)大廈的實(shí)際情況，我公司實(shí)行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”的物業(yè)管理服務(wù)，并設(shè)立管理處為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)在公司授權(quán)下履行“物業(yè)管理合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，全面負(fù)責(zé)大廈的日常物業(yè)管理工作，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督、控制管理服務(wù)質(zhì)量，管理處在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。管理人員的配備和各崗位主要職責(zé) 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用行之有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部管理處經(jīng)理保安部商業(yè)部工程部保潔、綠化部行政部l 人員配備要求：管理處經(jīng)理大專以上文化程度，五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)事業(yè)心和責(zé)任感，并有較強(qiáng)的組織溝通、協(xié)調(diào)能力，有上進(jìn)心，有清晰的工作思路及目標(biāo)管理方法，工作扎實(shí)穩(wěn)健。管理員大專以上文化程度，一年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)日常管理的規(guī)范和特點(diǎn)，具備獨(dú)立處理突發(fā)事件的能力，敬業(yè)愛(ài)崗，工作責(zé)任心強(qiáng)。維修工高中以上學(xué)歷，具備二年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，擁有水、電工專業(yè)技術(shù)上崗證和等級(jí)證書，能吃苦耐勞，24小時(shí)準(zhǔn)備為業(yè)主服務(wù)，相貌端正，品行正派。保安員40歲以下，1.70M以上，高中以上學(xué)歷，相貌端正，身體健康，品行端正，責(zé)任心強(qiáng)，現(xiàn)役退伍軍人優(yōu)先。保潔員40歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真，能吃苦耐勞，為人正派。綠化工45歲以下，高中以上學(xué)歷，有綠化種植的豐富經(jīng)驗(yàn)，工作態(tài)度端正。l 主要崗位職責(zé)管理處經(jīng)理職責(zé)1）定期向公司報(bào)告管理處情況，提交公司有關(guān)大廈的計(jì)劃、建議。認(rèn)真完成公司交付的各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)。2）制定管理處管理目標(biāo)，制定和審批規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。制定各項(xiàng)支出標(biāo)準(zhǔn)，保證經(jīng)營(yíng)管理工作的正常進(jìn)行。3）配合公司職能部門建立、健全管理處的組織架構(gòu)。使之合理化、精簡(jiǎn)化、效率化。4）主持管理處工作例會(huì)，聽(tīng)取工作報(bào)告，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問(wèn)題，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作發(fā)展。5）指導(dǎo)下屬各部門工作，樹(shù)立正氣，堅(jiān)決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順利進(jìn)行。經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場(chǎng)所及管理處各方面工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，積極解決問(wèn)題。5）督促下屬管理人員的日常工作，檢查各項(xiàng)工作的落實(shí)完成情況，并正確評(píng)價(jià)、培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作。6）與社會(huì)各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)內(nèi)各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹(shù)立良好形象，代表管理處處理對(duì)外關(guān)系及接待來(lái)訪群眾、團(tuán)體、單位等。7）嚴(yán)格執(zhí)行公司下達(dá)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，閱讀和分析總公司下發(fā)的各類財(cái)務(wù)報(bào)告，組織審核各種款項(xiàng)收支交繳，于每年十二月份提請(qǐng)公司財(cái)務(wù)于次年一月三十一日前做好財(cái)務(wù)核算和新年度財(cái)務(wù)預(yù)算及新的收費(fèi)方案，準(zhǔn)備遞交業(yè)主委員會(huì)審核通過(guò)。8）以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使管理處具有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的工作熱情和責(zé)任感。人員培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點(diǎn)開(kāi)展電腦培訓(xùn)、外語(yǔ)培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。l 培訓(xùn)方針“全員培訓(xùn)，全過(guò)程培訓(xùn)”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。l 培訓(xùn)目標(biāo)培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證。l 培訓(xùn)方式自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵(lì)自學(xué)。l 培訓(xùn)要求管理人員持證上崗率100%，特殊工工作人員持證上崗率100%，其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。每次培訓(xùn)均有記錄，并歸檔保存。l 培訓(xùn)考評(píng) 沒(méi)有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)或訓(xùn)后考核，考核分為實(shí)際操作與書面考核二種形式，考核成績(jī)要建立培訓(xùn)記錄檔案。作為員工量化考核的依據(jù)。l 培訓(xùn)計(jì)劃1、接管前人員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃安排表如下：內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)對(duì)象日期物業(yè)管理的前期介入行政部行政部中標(biāo)后立即執(zhí)行接管總動(dòng)員，企業(yè)發(fā)展概況、組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針行政部全體員工接管前一個(gè)月完成蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況、管理模式及管理目標(biāo)行政部全體員工管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制管理處經(jīng)理全體員工便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部公共設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保安部清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化部物業(yè)管理基本知識(shí)管理處經(jīng)理全體員工服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育。公司職能部門全體員工保安軍體訓(xùn)練保安班長(zhǎng)保安部保潔員技能培訓(xùn)管理經(jīng)理保潔、綠化部2、日常管理人員培訓(xùn)（略）3、新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)A、企業(yè)發(fā)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針介紹。B、蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。C、管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。D、崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序講授。E、質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。4、在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。內(nèi)容有：?jiǎn)T工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)、職業(yè)道德規(guī)范、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧、各崗位責(zé)任制、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等。第七部分 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)算、人工費(fèi)：、管理處主任（1人）：4576元/月，計(jì)：4500元/月；、管理處副主任（1個(gè)）：3000元/人/月，計(jì)：3000元/月；、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)文化等）： 2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；各部門主管（4人）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；、保安員（38人）：1300元/人/月，計(jì)：49400元/月；、保潔員（20人）：919元/人/月，計(jì)：18380元/月；、財(cái)務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計(jì)：5400元/月；、維修工（8人）1500元/人/月，計(jì)：12000元/月；、綠化工人（4人）900元/人/月，計(jì)：3600元/月；、車管員（4人）800元/人/月，計(jì)：3200元/月；共計(jì)：87人117880元/月月人工費(fèi)福利生活補(bǔ)貼合計(jì)：11788011788032%87300=1841016元治安聯(lián)防費(fèi)：3000元/月清潔管理費(fèi)耗材：92002000=11200元/月綠化管理費(fèi)：綠化面積約17663。3000元/月辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等），5200元/月社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)：2000元/月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：7176元/月保安保險(xiǎn)費(fèi)：7600元/月電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：45000元/月空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：5500元/月上述基本支出總額：+=273777.6元/月不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：27377762=54755元/月利潤(rùn)（成本的8%）：279253.18%=223402元/月稅金（收入的5.5%）：元5.5%=165876 元/月總支出：為前十三項(xiàng)之和：318180.9元/月物業(yè)類型面積（M2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/M2月）備注住宅區(qū)2400312公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約020元/M2商業(yè)區(qū)3179790空調(diào)、電梯能源分?jǐn)偭碛?jì)由此，我們擬定蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：測(cè)算說(shuō)明：根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和徐州本地的物業(yè)消費(fèi)水平，確定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1.2元/M2月，公共水電能耗費(fèi)為0.20/M2月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為9.0元/M2月；第八部分 管理規(guī)章制度的建立與實(shí)施管理規(guī)章制度提要：力行制度化、規(guī)范化管理，采用科學(xué)完善、合理量化、健全可行的管理制度，確保各項(xiàng)管理工作的開(kāi)展有章可循。我們將嚴(yán)格按照ISO9001（2000版）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)制定質(zhì)量管理體系文件，力求管理規(guī)章制度內(nèi)容全面、專業(yè)性強(qiáng)、靈活適度、可操作性強(qiáng)。l 公眾管理制度裝修管理規(guī)定 為了加強(qiáng)物業(yè)管理，維護(hù)委托方的合法權(quán)益，保護(hù)區(qū)內(nèi)的美觀和衛(wèi)生，特制定如下規(guī)定：一、程序住戶裝修需提前3天向管理處申報(bào)，領(lǐng)取裝修申請(qǐng)審批表，詳細(xì)如實(shí)填寫裝修項(xiàng)目、范圍、時(shí)間、施工隊(duì)名稱等，并提供施工圖，業(yè)主與施工隊(duì)?wèi)?yīng)同時(shí)在裝修申請(qǐng)審批表上簽字蓋章，施工隊(duì)需簽訂裝修工程隊(duì)責(zé)任書后方可施工。1、任何裝修不能擅自改變?cè)课葜?、梁、板，承、屋防水隔層，上下管道，電路等，不得損壞、影響其他業(yè)主的房屋設(shè)施，不得占用公共通道。2、不準(zhǔn)擅自破壞樓面、墻面，不準(zhǔn)擅自改變陽(yáng)臺(tái)規(guī)格、顏色與格局，脫排油煙機(jī)、空調(diào)等外屋面懸掛物按設(shè)計(jì)規(guī)定位置安裝，保證墻面整體美觀。3、不準(zhǔn)擅自改變?cè)型忾T窗規(guī)格、位置與開(kāi)門窗方向，以免阻礙走道通行，防范設(shè)施按規(guī)定施工，否則一律按違章拆除。4、衛(wèi)生間地板必須做防滲水處理，室內(nèi)裝修材料應(yīng)用阻燃材料，因裝修衛(wèi)生間天花、地面造成上下樓層滲水、漏水現(xiàn)象由住戶負(fù)責(zé)修復(fù)。5、裝修人員不許留宿，特殊情況須報(bào)管理處審批備案。6、裝修中動(dòng)火、油漆作業(yè)須準(zhǔn)備好滅火器。7、衛(wèi)生間必須做防水處理，室內(nèi)裝修材料應(yīng)用阻燃材料。8、裝修人員憑裝修出入證及身份證出入小區(qū)，須遵紀(jì)守法。二、裝修時(shí)間與裝修垃圾1、裝修工期不超過(guò)60天，延期需辦理手續(xù)。裝修時(shí)間應(yīng)盡量減少噪音，以免影響他人生活。2、裝修垃圾必須由裝修隊(duì)自行堆放在指定位置，由管理處統(tǒng)一清運(yùn)，嚴(yán)禁隨意堆放。三、出入證辦理裝修隊(duì)工作人員需辦理施工出入證，作為出入小區(qū)的憑證。證件押金每人每證10元，施工完畢后，交回證件退回押金。車輛進(jìn)出管理制度1、車輛進(jìn)入：車輛統(tǒng)一由廣州路進(jìn)入，服從保安的指揮與安排，已辦理停車證的車輛請(qǐng)將停車證放置于醒目位置以便檢查，保安員及時(shí)填寫車輛進(jìn)入時(shí)間，車牌號(hào)碼、出入證號(hào)；未辦理停車證的車輛，由保安員發(fā)放臨時(shí)車輛出入證，并登記車輛進(jìn)入時(shí)間、車牌號(hào)碼等情況。2、車輛駛出：車輛駛出，保安員核對(duì)車輛與司機(jī)情況，對(duì)臨時(shí)停車的車輛收回臨時(shí)車輛出入證，如遺失出入證，須向管理處主任匯報(bào)后放行。3、載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止放行進(jìn)入小區(qū)。4、車輛進(jìn)入須按交通標(biāo)志行駛停放，聽(tīng)從管理人員指揮，停車場(chǎng)停放的車輛須按指定車位停放，路面停車的車輛須停放在劃線范圍內(nèi)，凡不按規(guī)定停放造成的后果及損失，由車主自行承擔(dān)。5、機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)行駛，時(shí)速不得超過(guò)15公里，嚴(yán)禁超車，禁止鳴號(hào)，不準(zhǔn)碾壓綠化草地，損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損壞路面及公共設(shè)施。l 物業(yè)管理運(yùn)作制度管理處月度考評(píng)與獎(jiǎng)金發(fā)放規(guī)定一、月度考核評(píng)分辦法1、公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建檢查小組，每月125日間不定期對(duì)各管理處的工作進(jìn)行檢查，參照作業(yè)指導(dǎo)書中的相關(guān)制度和標(biāo)準(zhǔn)。2、在檢查完畢后，檢查小組評(píng)出當(dāng)月各班組量化評(píng)分（1）（采用百分制），填寫在考核評(píng)分匯總表中。3、管理處主任每周對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，每月將量化評(píng)分（2）（采用百分制），填寫在考核評(píng)分匯總表中。4、管理處主任計(jì)算各班組獎(jiǎng)金發(fā)放系數(shù)，即： 班組獎(jiǎng)金發(fā)放系數(shù)=（1）+（2）/200二、獎(jiǎng)金發(fā)放辦法1、管理處各崗位員工的月工資分為固定工資、獎(jiǎng)金兩部分，其中獎(jiǎng)金部分與每月考核評(píng)分掛鉤。2、公司與管理處主任考核匯總成的獎(jiǎng)金系數(shù)決定各班組的獎(jiǎng)金總額，即： 班組獎(jiǎng)金總額=班組獎(jiǎng)金基數(shù)獎(jiǎng)金發(fā)放系數(shù)3、各班組班長(zhǎng)通過(guò)平時(shí)檢查工作，每月給班組內(nèi)員工評(píng)分，班長(zhǎng)為班組內(nèi)所有員工的平均分。綜合管理員根據(jù)固定工資額、班組獎(jiǎng)金總額與班長(zhǎng)評(píng)出班組每個(gè)員工的個(gè)人得分，核算每位員工的工資，交由管理處主任審核。即：?jiǎn)T工工資=固定工資+班組獎(jiǎng)金總額/本班組個(gè)人得分總和個(gè)人得分服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)規(guī)定1、日常禮貌用語(yǔ)1.1問(wèn)候語(yǔ)：你好！早晨（早上）好！1.2祝賀語(yǔ)：新年好！節(jié)日快樂(lè)！一路順風(fēng)！1.3歡迎語(yǔ)：歡迎！歡迎光臨！歡迎指導(dǎo)！1.4見(jiàn)面語(yǔ)：請(qǐng)進(jìn)！請(qǐng)坐！請(qǐng)用茶！請(qǐng)隨意！1.5致歉語(yǔ)：對(duì)不起！請(qǐng)?jiān)彛?.6祈請(qǐng)語(yǔ)：請(qǐng)關(guān)照！請(qǐng)指正！請(qǐng)稍候！請(qǐng)稍等！請(qǐng)留步！1.7致謝語(yǔ)：謝謝！多謝關(guān)照！1.8辭別語(yǔ)：再見(jiàn)！1.9稱呼語(yǔ)：小姐！女士！先生！小朋友！阿婆！老伯！2、專業(yè)工作用語(yǔ)流程規(guī)范2.1辦公室接待來(lái)電、來(lái)訪流程：“您好！請(qǐng)坐！請(qǐng)用茶！請(qǐng)問(wèn)您有什么事？”回答：“我們將在(）時(shí)間內(nèi)為您解決（服務(wù)）？”如遇有解決不了或難以答復(fù)的問(wèn)題，或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再回答，或做耐心解釋“請(qǐng)問(wèn)還有什么事？”“請(qǐng)問(wèn)需要維修的項(xiàng)目是什么？”預(yù)約時(shí)間我們派人去維修“對(duì)不起，我們暫時(shí)缺人手，是否另約時(shí)間？”“對(duì)不起，我們暫時(shí)不提供此項(xiàng)服務(wù)，是否需要我們?yōu)槟?lián)系專業(yè)服務(wù)公司。”“您好！ 物業(yè)，請(qǐng)講？”謝謝，再見(jiàn)！問(wèn)明事由后迅速判斷解決問(wèn)題的方法、時(shí)間；重要事項(xiàng)作好記錄,請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上門服務(wù)，重要事情向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào) 接到電話 接待來(lái)訪 問(wèn)明事由后迅速判斷解決問(wèn)題的方法、時(shí)間；重要事項(xiàng)作好記錄,請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 再向用戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)后再問(wèn)“您還有什么要求？” 沒(méi)有 有 2維修服務(wù) 您好！我是 機(jī)電班的，請(qǐng)問(wèn)是否您家的 需要修理上門服務(wù)檢查維修項(xiàng)目情況，若為有償服務(wù)，應(yīng)聲明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與報(bào)人意見(jiàn)一致后進(jìn)行維修，完成后清場(chǎng)，征詢意見(jiàn)請(qǐng)簽意見(jiàn)！謝謝，再見(jiàn)！ 2.3保安服務(wù)2.3.1當(dāng)來(lái)訪客人進(jìn)入值班室時(shí)，（起身）“請(qǐng)問(wèn)先生（小姐），有什么事？您找誰(shuí)？”2.3.2當(dāng)有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)（在公司領(lǐng)導(dǎo)陪同下）來(lái)到時(shí)，（起身相迎，立正敬禮）“歡迎光臨！請(qǐng)多指教！多謝指導(dǎo)！”等2.3.3在接待報(bào)案時(shí)，“先生（女士、小姐），別急，慢慢講。”當(dāng)報(bào)案人說(shuō)準(zhǔn)樓號(hào)和姓名后“請(qǐng)您出示證件”，查畢交還證件時(shí)，“謝謝合作”；在明確案情后，請(qǐng)稍候，立即向值班室報(bào)告，并告知處理的辦法、時(shí)間。2.3.4.在巡邏中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有違反治安管理?xiàng)l例的人和事時(shí)，主動(dòng)上前詢問(wèn)：“先生（女士、小姐）”，發(fā)生了什么事需要向當(dāng)事人做調(diào)查時(shí)，“對(duì)不起，請(qǐng)到值班室協(xié)助我們調(diào)查?！?.3.5當(dāng)發(fā)現(xiàn)有異常情況時(shí)，“請(qǐng)問(wèn)，您有什么需要幫忙？”“對(duì)不起，打擾了?！?.3.6“先生（女士、小姐），對(duì)不起，請(qǐng)您按位泊車！”“請(qǐng)不要停在人行道（綠化地、路口）上！”“請(qǐng)關(guān)好車門、車窗！”“請(qǐng)鎖好車！”2.4清潔服務(wù)2.4.1“先生（女士、小姐），請(qǐng)讓一下，謝謝！”2.4.2“對(duì)不起，請(qǐng)愛(ài)護(hù)公共衛(wèi)生！請(qǐng)不要隨地吐痰！”“請(qǐng)不要隨手扔垃圾！請(qǐng)將垃圾扔到垃圾筒里！多謝合作！”2.4.3“請(qǐng)別生氣，請(qǐng)支持我們的工作，請(qǐng)諒解！”2.4.4“小朋友，聽(tīng)話，不要亂涂、亂畫！”2.4.5“請(qǐng)不要吸煙，請(qǐng)將煙熄滅！”2.4.6“請(qǐng)不要在地上堆放垃圾，請(qǐng)馬上運(yùn)走，請(qǐng)打掃干凈，多謝合作！”2.4.7“請(qǐng)不要高空拋物！”2.4.8“先生（女士、小姐），請(qǐng)愛(ài)護(hù)樹(shù)木（草地）！請(qǐng)不要在綠化地上搭線！”2.4.9“請(qǐng)不要踐踏草地，請(qǐng)走人行道！請(qǐng)不要在草地上玩耍！”l 各崗位責(zé)任制度保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)道路、草地、花園、公共場(chǎng)所的衛(wèi)生，扶手、門窗、電表箱、燈具、招牌字、電梯門、消防器材、信箱、開(kāi)關(guān)、垃圾桶及其他輔助物清潔。2、保持地面無(wú)垃圾、煙頭等雜物，地面、道路和招牌、消防器材、排風(fēng)口、電梯門、開(kāi)關(guān)及其它輔助物保持無(wú)塵埃、蜘蛛網(wǎng)等污跡。3、保管好所使用工具。經(jīng)常巡視各樓層的衛(wèi)生狀況，勸阻和制止違章現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。綠化工崗位職責(zé)1、熟記區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，熟知花草樹(shù)木的名稱及管理作業(yè)程序，負(fù)責(zé)綠化區(qū)的清潔衛(wèi)生。2、對(duì)花草樹(shù)木定期施肥、澆水、防病蟲(chóng)害、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整型，補(bǔ)栽補(bǔ)種，及時(shí)處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。3、負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)內(nèi)綠化進(jìn)行管理，勸阻、糾正一切破壞綠化的行為。4、服從班長(zhǎng)安排，遵守工作紀(jì)律，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他清潔綠化工作。保安員職責(zé) 為規(guī)范保安工作秩序，明確保安工作內(nèi)容，創(chuàng)建安全的小區(qū)環(huán)境，主要職責(zé)如下：1、對(duì)蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)布局（門牌號(hào)、設(shè)施、通道、周圍環(huán)境），各主要