房地產(chǎn)市場(chǎng)管理概述.ppt

第六講房地產(chǎn)管理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 基本概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指依據(jù)國(guó)家法律規(guī)定的 存在于土地及其附著于土地之上的建筑物中一系列排它性權(quán)利的集合體 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)的其他權(quán)利 主要是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán) 財(cái)產(chǎn)權(quán)是具有物質(zhì)內(nèi)容并直接體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的一切民事權(quán)利 其權(quán)力內(nèi)容主要包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán) 財(cái)產(chǎn)繼承權(quán) 承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 國(guó)家財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán) 知識(shí)產(chǎn)權(quán)和債權(quán) 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)可界定為 產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的一種法律規(guī)范 它是以法律的形式明確和保護(hù)人們對(duì)于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 產(chǎn)權(quán)能夠不斷細(xì)分或重組 以適應(yīng)社會(huì)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)因素的調(diào)整和變化 產(chǎn)權(quán)具有排它性 產(chǎn)權(quán)具有層次性 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和 房產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其所有的房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所擁有的占有 使用 收益和處分等多種權(quán)能 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是指在一定的社會(huì)制度下人們因利用房地產(chǎn)而發(fā)生的由國(guó)家或社會(huì)規(guī)定的人與人之間關(guān)系總和 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容 1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn) 2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為客體的多種權(quán)利的總和 3 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割 分解和復(fù)合 而且還會(huì)隨著技術(shù)進(jìn)步經(jīng)濟(jì)發(fā)展和供求的變化 不斷的設(shè)置背后的產(chǎn)權(quán)權(quán)能 其結(jié)構(gòu)可以重組 4 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng) 按商品化原則及價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交易流通 5 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律法規(guī)形式來(lái)加以界定 規(guī)范 確認(rèn)和保障 6 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化 界定要清晰 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 1 如果政府將一塊土地出讓給某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 該公司在這塊土地上建造了若干幢大廈 并將其分成若干個(gè)單位 分別租給不同的使用者 則在此情況下其權(quán)屬關(guān)系可描述為下列層次 政府 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 不同的租戶 在該情況下 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與政府或其委托者直接發(fā)生關(guān)系 而租戶與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生直接關(guān)系 與政府只是間接關(guān)系 即此種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出一種政府壟斷大業(yè)主 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 的縱向式產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點(diǎn) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 2 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將建造好的商品房全部出售 則各個(gè)買主即為小業(yè)主 此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退出該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 既不享有任何權(quán)利 也不承擔(dān)任何義務(wù) 而各個(gè)小業(yè)主則地位平等 各自擁有自己的那一部分房地產(chǎn)使用權(quán) 并以平等的地位與政府存在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 3 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只賣出開(kāi)發(fā)樓宇一部分單位的產(chǎn)權(quán) 自身還保留一部分單位的產(chǎn)權(quán) 則此時(shí)該公司仍保留大業(yè)主的身份 并與小業(yè)主平等的與政府發(fā)生關(guān)系 此時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出政府與地位平等的多元經(jīng)濟(jì)主體之間縱向分散型的產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點(diǎn) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)能 地產(chǎn)權(quán)權(quán)能土地所有權(quán) 使用權(quán) 占有權(quán) 收益權(quán) 處分權(quán) 開(kāi)發(fā)權(quán) 贈(zèng)與權(quán) 繼承權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) 留置權(quán) 地上權(quán) 通行權(quán)房產(chǎn)權(quán)權(quán)能房屋所有權(quán) 占有權(quán) 使用權(quán) 收益權(quán) 處分權(quán) 售賣權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 典當(dāng)權(quán) 贈(zèng)與權(quán) 留置權(quán) 繼承權(quán) 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)的原則 1 堅(jiān)持社會(huì)主義土地公有制原則2 產(chǎn)權(quán)主體適當(dāng)分解的原則3 權(quán)利與義務(wù)相對(duì)應(yīng)的原則4 效益最大化原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的概念房地產(chǎn)市場(chǎng) 狹義的說(shuō)是指房地產(chǎn)作為交易對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所 廣義的說(shuō)是指房地產(chǎn)作為一種商品交易對(duì)象進(jìn)行交易場(chǎng)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)與房地產(chǎn)交易有關(guān)的交易機(jī)構(gòu) 交易規(guī)則和各種交易活動(dòng)所進(jìn)行的管理 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方式 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主要方式是運(yùn)用法律 經(jīng)濟(jì) 行政手段對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)扶植 引導(dǎo) 控制 監(jiān)督 包括 1 為房地產(chǎn)交易活動(dòng)創(chuàng)造必要的條件 2 對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行管理 3 對(duì)方地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行管理 4 進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作 對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行管理 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容 1 對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)的管理2 對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的管理3 對(duì)房地產(chǎn)交易場(chǎng)所的管理4 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理 房地產(chǎn)交易管理的內(nèi)容 1 對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行管理 任何房地產(chǎn)交易活動(dòng) 都應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)交易場(chǎng)所進(jìn)行 有關(guān)手續(xù)必須在交易場(chǎng)所中辦理 以便房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督 保證交易活動(dòng)能夠合理 合法的進(jìn)行 2 對(duì)房地產(chǎn)交易手續(xù)進(jìn)行管理 3 對(duì)房地產(chǎn)交易雙方進(jìn)行主體資格審查 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易場(chǎng)所的管理 1 設(shè)立固定的交易場(chǎng)所 改變交易場(chǎng)所有名無(wú)實(shí)的狀態(tài) 建立起市一級(jí)房地產(chǎn)交易場(chǎng)所 逐步建立起區(qū)縣一級(jí)房地產(chǎn)交易場(chǎng)所 2 為各個(gè)交易場(chǎng)所配備和充實(shí)必要的管理人員和專業(yè)人員 使交易場(chǎng)所能夠充分發(fā)揮出監(jiān)督指導(dǎo)的作用 3 逐步改善服務(wù)設(shè)施 提高服務(wù)質(zhì)量 形成現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò) 4 完善房地產(chǎn)咨詢中介代理等各項(xiàng)業(yè)務(wù) 5 簡(jiǎn)化管理程序 減少行政手續(xù) 提高工作效率 房地產(chǎn)價(jià)格管理的內(nèi)容 1 區(qū)分不同情況 合理確定房屋價(jià)格 逐步使房屋價(jià)格合理化 規(guī)范化 2 買賣價(jià)格 由買賣雙方根據(jù)評(píng)估價(jià)格協(xié)商議定 必要時(shí)刻由國(guó)家制定最高限價(jià) 3 確定租金標(biāo)準(zhǔn) 形成科學(xué)的房地產(chǎn)租買比價(jià) 調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理 1 資質(zhì)管理2 對(duì)中介服務(wù)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督 3 對(duì)具體的中介服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展問(wèn)題 房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題集中于住房制度和土地使用制度 以及市場(chǎng)價(jià)格和金融業(yè)如何支持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等方面 1 住房制度改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 2 城市土地使用制度改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 3 調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格與發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng) 4 金融業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的任務(wù)和重點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基本任務(wù) 建立起良好的市場(chǎng)秩序 創(chuàng)造出平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行 并使市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益有所保障 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重點(diǎn) 1 要盡快理順管理體制 2 健全房地產(chǎn)交易場(chǎng)所 3 完善房地產(chǎn)評(píng)估制度 4 加強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格管理 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)籍管理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)國(guó)家法律和有關(guān)規(guī)定 審查和確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬 記載并整理反映房地產(chǎn)狀況及產(chǎn)權(quán)變化情況的各種資料的一種行政管理活動(dòng) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng) 由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿 權(quán)屬檔案 的法律行為 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作 權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃建設(shè)管理提供科學(xué)依據(jù) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理原則 1 房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則 2 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則 我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn) 一 房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記 二 房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記 三 房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 四 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行及時(shí)登記制度 五 頒發(fā)權(quán)利證書(shū) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 總登記土地使用權(quán)初始登記房屋使用權(quán)初始登記轉(zhuǎn)移登記變更登記他項(xiàng)權(quán)利登記注銷登記 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備的四項(xiàng)條件 申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格 有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求 申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚合法 證件齊全 沒(méi)有糾紛 且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋 屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄 總登記 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng)初始登記 新建的房屋 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng) 集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng) 轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請(qǐng) 變更 注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記 都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序 一 受理登記申請(qǐng) 二 權(quán)