濟南市住房市場動態(tài)分析.doc

濟南市住房市場動態(tài)分析-作者：-日期：2003年濟南市住房市場動態(tài)分析2003年，是全國人民在黨的十六大精神指引下全面建設小康社會，經(jīng)受嚴峻考驗并取得重大勝利的一年。在宏觀經(jīng)濟良好運行的背景下，隨著我市新的城市規(guī)劃的實施，我市住房一、二級市場繼續(xù)保持購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，聯(lián)動效應明顯，對拉動我市經(jīng)濟增長和提高人民生活水平做出了積極貢獻。一、綜合情況2003年全市房地產(chǎn)轉讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績。其中，轉讓件數(shù)超過2萬件，達到24315件，同比增長36.5%；轉讓面積突破300萬平方米，達到321.95萬平方米，增長26.8%；轉讓金額53.31億元，增長近10個億，增幅為22.1%。全市住房抵押8584件，同比增長1.5倍；抵押面積106.05萬平方米，增長99.9%；抵押金額25.85億元，增長94.5%。圖1全市房地產(chǎn)轉讓面積突破300萬平方米二、住房一級市場運行特點(一).基本情況2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增長49.6%；成交面積109.54萬平方米，增長33.9%；成交金額24.79億元，增長56.7%。（二）.“普通商品住房”供需兩旺2003年，我市“普通商品住房”（注：國務院18號文提出“普通商品住房”概念，我們認為，就本市而言，“普通商品住房”價格以上限不超過3000元/為宜，即我們在上半年分析中確定的中檔和低檔價格范圍。）成交7890件（見圖2），占商品住房成交總件數(shù)的88.8%。在我市商品住房交易件數(shù)、面積、金額三項指標保持34%57%的高增長情況下，“普通商品住房”成交件數(shù)尚能達到88.8%，足以證明我市2003年“普通商品住房”供應基本滿足了市場需求，這是其一。圖2商品住房不同價位銷售件數(shù)對比其二，從成交商品住房的戶型來看（見圖3），不超過130的中小戶型成交6443件，占商品住房成交總件數(shù)的72.5%；其中70130之間的戶型最為市場所認可，共計5710件，占64.3%。從這個意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。另外，我們通過圖3還可以看出，除70130的主導戶型外，130以上的大戶型成交量明顯高于70以下的小戶型。這種狀況一方面說明居民改善居住條件的期望值較高，一級市場發(fā)展還是很有潛力的；但同時，從購房抵押情況來看，居民在購買商品房時，大部分是采用貸款購買的方式，這其中雖然有居民購房觀念在逐步改變因素的影響，但也說明目前市場上供應的“普通商品住房”戶型面積偏大，居民的經(jīng)濟承受能力還達不到購買大戶型的條件，市場還是應該以70130左右的普通商品住房為主。圖3商品住房戶型面積成交情況對比（三）.多層占據(jù)市場主導地位，高層、小高層成倍增長在濟南市商品住房市場上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現(xiàn)變化。2003年，我市銷售的多層樓房所占商品住房銷售總件數(shù)的比重為66.70%；高層、小高層商品住房成交2959件，同比增長3.5倍；占商品住房成交總量的33.3%，比上一年提高22個百分點。但是，買一套高端高層住房的平均價格是多層住房的兩倍多，不是一般居民家庭所能承受的。多層與高層、小高層兩者價格與銷售量上形成的對比，從一個側面反映出我市住房市場各類住房有效需求的“質”“量”辯證關系。圖4不同層高商品住房銷售件數(shù)比重圖示（四）.個人購商品住房實現(xiàn)歷史性突破2003年，我市個人購買商品住房件數(shù)、面積的比例均超過90%以上。其中成交8691件，占商品住房成交總件數(shù)的97.8%；成交面積99.35萬，占90.7%；成交金額22.18億元，占89.5%，分別比2002年提高了17.7、25.4和20.8個百分點（見表3），居民的住房消費水平和住房商品化程度同步快速提升。實現(xiàn)了自98年停止福利分房以來的歷史性突破?；蛟S，我們還可把這種突破看作我市住房消費已經(jīng)全面進入商品化時代的一個歷史轉折點。（五）.價格增長速度在高位平穩(wěn)運行2003年，我市商品住房平均價格為2263元/,同比增長17.0%。其增長速度比全國4.7%（1-11月）的平均水平高出12個百分點，不可謂不高，卻又居高不驚，運行平穩(wěn)，盡顯成熟穩(wěn)健之態(tài)。尤其是下半年的走勢，與我們上半年分析中的預測完全吻合，并與2002年的走勢形成鮮明對照（參見圖5）。圖5濟南市商品住房價格走勢三、住房二級市場運行特點（一）.基本情況2003年我市二手住房成交10192件，同比增長24.9%；成交面積87.97萬，增長6.0%；成交金額15.15億元，增長29.6% 。（二）.價格漲勢迅猛超出預想 我市2003年二手住房平均價格為1722元/，比上年增長22.3%，增幅比上年高4個百分點。其中，03年上半年平均價格為1643元/，同比增長17.9%；下半年平均1799元/，同比增長 26.7%（見圖7）。下半年如此迅猛的上漲之勢，超出我們的預想約6個百分點?？v觀全年，1月份二手住房平均價格最低，為1462元/；9月份最高，達到1910元/，同比增長558元/，平均每月增長46.5元/。難怪我市中介市場上“一個月漲四、五十塊！”（指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。根據(jù)市場供需的實際情況來看，這種現(xiàn)象主要還是需求大于供給的矛盾造成的。在我市住房二級市場上，一方面，本來就只有執(zhí)行濟南市房改方案的二十余萬套住房可上市流通，房源已顯匱乏，又逢2003年下半年城市新規(guī)劃實施形成的大量民房拆遷，無形之中加大了房源的供需矛盾。不可否認，城市拆遷在帶來住房需求增長、降低空置率的同時，也帶來二手住房房源絕對數(shù)量的減少，我市僅經(jīng)十路沿線就拆遷民房近三千戶。另一方面，這種類似“牛市”的漲價形勢，刺激了房主的“追漲”惜售心理。在中介市場上，賣主反悔毀約的現(xiàn)象時有發(fā)生。這種狀況也在一定程度上使房源供給受到影響。除此之外，投資性的“新二手房”以及房齡較短的“已購商品房”的上市交易，對二手住房總體均價走高也有一定關系。圖7濟南市二手住房價格走勢（三）.成交面積增長速度放緩自我市1999年12月開放住房二級市場以來，二手住房成交面積經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速增長期。其中，2001年為57.88萬，比2000年增長51%，形成了第一個交易高峰，充分體現(xiàn)了我市開放搞活住房二級市場政策措施的有效性；2002年為83.02萬，比2001年增長43.4%，雖然增長速度不如上年，卻仍保持高速運行。這兩年，二手住房成交面均超過了商品住房。至于2003年，二手住房交易雖有不俗的表現(xiàn)，但成交面積低于商品住房已成為不爭的事實，全年共成交87.97萬，同比增長6.0%，比上年降低了37.4個百分點。同時，二手住房成交10192件，同比增長24.9%，也比上年降低了27.2個百分點，增長速度明顯放緩。這里面既有市場高速發(fā)展后自身需要調整的因素，更有房源供應相對不足，即需求大于供給的老問題。（四）.已購公房交易日趨活躍我市已購公房上市已經(jīng)4年了。雖然起步較晚，但經(jīng)過幾年的精心培育，目前已具有一定規(guī)模，市場交易日趨活躍并一年上一個臺階（見圖8）。2003年，已購公房買賣成交3864件，同比增長39.1%；成交面積23.52萬，增長45.1%；成交金額3.77億元，增長69.8%。其在二手住房交易總量中所占比例也由2000年上市初期的11.6%，上升至2003年的26.7%（見圖9），對搞活我市住房二級市場功不可沒。圖8已購公房成交面積一年上一個臺階圖9比例逐年上升、市場份額偏少從價格上看，已購公房作為住房二級市場的重要組成部分，其價格走勢自然受整個市場的大氣候影響。2003年已購公房上市平均價格為1603元/，同比增長17.0%。與新二手房不同的是，已購公房普遍使用年限較長，價格相對較低，所以2003年112月的房價走勢與上年的走勢較為接近，也相對平緩（見圖10）。圖10濟南市已購公房價格走勢相對平緩四、住房一、二級市場聯(lián)動效應明顯住房一、二級市場之間具有相互作用、相互影響和相互制約的辯證關系，房地產(chǎn)界聯(lián)動理論的基礎就在于此，2003年我市住房一、二級市場聯(lián)動效應也證明于此。2003年，我市住房一、二級市場相互促進、協(xié)調發(fā)展的大好形勢前所未有。兩級市場買賣住房成交套數(shù)為近幾年之最（見圖11），進入市場買賣房屋的居民家庭越來越多，市場發(fā)展后勁十足。同時，住房市場的發(fā)展帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動了房地產(chǎn)交易稅收的增長。圖11住房成交套數(shù)為近幾年之最自實行住房制度改革以來，人們已經(jīng)逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉而把目光投向欣欣向榮的住房市場?！百u舊買新”“以小換大”“以次換好”已成為人們改善居住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的梯次消費形式，也是住房一、二級市場得以長久發(fā)展的推動力。雖然，我市二手住房成交面積在2003年位居商品住房之后，增勢放緩，但兩者平分天下的格局已定、協(xié)調發(fā)展的大勢已定。今后一個時期，誰排名第一已不再重要，重要的是我市住房市場整體的-持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。當然，這一切的一切，都離不開政府的有效監(jiān)管和宏觀調控。圖12各類房產(chǎn)買賣面積構成圖五、住房抵押市場運行特點近幾年，特別是2003年我市住房抵押形勢繼續(xù)看好，居民住房信貸比上年增長1倍，個人住房抵押貸款政策已顯成效，對促進我市居民住房消費、繁榮住房市場起到了明顯的保障作用。圖13住房抵押面積顯著增長六、存在的問題當前濟南住房市場存在的問題主要有以下幾點：（一）.住房二級市場房源匱乏近幾年，我市住房二級市場上流通的已購公房，僅有執(zhí)行濟南市房改方案的24余萬套已購公房，而執(zhí)行其他7個房改方案的20余萬套已購公房，則因種種原因未能上市，影響到我市住房消費的進一步拓展。2003年12月1日省直已購公房開始上市交易，這是濟南住房二級市場的一大利好。對于帶動執(zhí)行其他房改方案的已購公房上市，緩解房源相對不足的供需矛盾具有十分重要的作用。但是，由于一個政策的出臺到市場做出明顯反映需有一個過程，又由于省直已購公房上市的門檻還比較高，一個月來，辦理完買賣和其他轉移登記手續(xù)并發(fā)證的只有十幾件，僅占12月已購公房轉讓總件數(shù)的3.8%；辦理抵押登記的有27件，占12月已購公房抵押總件數(shù)的13.3%。（二）.稅收負擔相對較重我市住房交易手續(xù)費已有了大幅度降低，但交易契稅現(xiàn)行稅率仍為1.5%和3%，一直沒有降低。2003年我市平均每套商品住房的售價約27.9萬元，二手住房約17.2萬元。買一套住房大約需納契稅2.64.2仟元。在房價不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入者的購房負擔。（三）.房屋租賃市場運行不夠規(guī)范房屋租賃市場是住房二級市場的重要組成部分，其中私有住房出租占相當大的比重。但因稅率過高（7.3%14.57%）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進行租賃登記，以至稅收嚴重流失。七、對策與建議（一）.全面放開住房二級市場根據(jù)根據(jù)國務院18號文件精神，執(zhí)行單批方案的駐濟有關單位應盡快統(tǒng)一思想，制定具體措施，捉緊出臺上市規(guī)定，解除對已購公有住房上市交易設置的限制條件，“降低門檻”，擴大交易，全面放開我市住房二級市場。（二）.加大房貸對住房市場的支持力度濟南市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2003年1-11月濟南城市居民可支配收入為10065元，同比增長8.7%。由于2003年我市住房價格的上漲速度明顯高于居民收入增長速度，使居民購房的經(jīng)濟壓力加大，而負債（貸款）買房這一觀念正越來越為廣大居民所接受，已經(jīng)成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。所以，今后居民住房消費將更加需要房貸的積極支持。（三）.增加高層和小高層普通商品住房的供應由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來越受到人們的青睞。但目前我市小高層和高層住房在整個商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應把握住市場需求的變化動向，增加高層和小高層的住房供應，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑成本、降低房價，增加一般中等收入家庭也能買得起、住的起的高層和小高層樓房供應，使普通商品住房供應結構日趨合理。（四）.控制超大戶型和超小戶型商品住房的建設建設普通商品住房，130以上的超大戶型與50以下的超小戶型均不宜過多。因為，前者有提高房屋總價，從而增加購房者經(jīng)濟負擔等問題；而后者作為一種過渡性住房，一般只適宜“單身貴族”在較短的時間內居住，且二手房市場上此類房屋房源較多，供應相對充足。如建設過多，將不利于有限資源的優(yōu)化配置。（五）.把降稅與建立城市住房保障體系和規(guī)范租賃市場相互連接對租賃市場監(jiān)管不利帶有一定的普遍性，忽視對租賃市場的培育既不利于發(fā)展住房消費，也不利于滿足住房消費形式多元化的需要。因此，我們建議把適當降低契稅和租賃稅收與建立城市住房保障體系和規(guī)范租賃市場相互連接起來，統(tǒng)籌考慮。出臺規(guī)范各地租賃市場的法律法規(guī)，建立多部門協(xié)管機制。（六）.加強房管部門自身建設采取有效措施，切實加強房管部門自身建設。把強化監(jiān)督制約機制和推行行業(yè)自律作為大事來自抓。積極拓展新的為民服務領域，進一步提高辦事效率和信譽度，為我市居民住房消費提供優(yōu)質服務。八、展望與預測（一）.商品住房進入總量增長期近幾年，我市商品住房市場日益繁榮，銷售面積連年攀升（見圖14），商品住房已進入總量增長期。隨著我市住房制度改革深入推進，居民的住房觀念發(fā)生重要轉變。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動等待分房轉變到主動進入市場買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，從滿足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。這種住房觀念的重要轉變，成為我市住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷售業(yè)績逐年擴大。2002年，我市商品住房成交81.81萬，同比增長60.1%，成為創(chuàng)紀錄的高速度。2003年成交109.54萬，同比增長33.9%，預計今后幾年我市商品住房銷售仍將保持目前這種較好的運行速度。圖14商品住房處在總量增長期（二）.已購公房將全面上市隨著省直已購公房上市政策的相應調整，門檻一定會降低，執(zhí)行其他房改方案的10萬余套已購公房也將會陸續(xù)上市，屆時，我市二手住房市場新一輪的交易高峰一定會到來。（三）.房價走勢預測2004年我市房價持續(xù)上漲的總體趨勢不會改變。1. 土地資源的不可再生性決定房價合理上漲是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標志之一。而商品住房整體品質的提高，必然帶來建筑成本的增加。從這兩點來看，房價上漲是順理成章之事。2. 有效需求的增加，也會促使房價持續(xù)上漲。據(jù)悉，截至2002年底，濟南市市區(qū)人口人數(shù)327.6萬人，暫住人口67萬人。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶大量增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求。3. 土地實行招標、掛牌、拍賣與建材漲價對2004年商品住房價格會有一定影響但不會很大。一是在目前我市住房市場處于買方市場條件下，商品住房雖然價格偏高，但房源供應充足，居民選擇余地大。二是房屋這種特殊商品市場消化周期長，大部分可售商品住房是土地、建材漲價之前建成的，開發(fā)商會根據(jù)市場的供需情況和居民購買能力調整新建商品住房的利潤空間。再者，有的開發(fā)商手中還有儲備的土地。三是加入WTO后關稅逐步降低，進口建材和設備的市場份額會越來越大，國內建材會以降價應對。四是市場經(jīng)濟條件下，商品價格受市場供求法則調節(jié)，有漲必有跌，漲、跌都不是一成不變的。五是政府也會加大對住房市場的調控力度，如實施住房保障制度，增加普通商品住房和經(jīng)濟適用房供給等，從而使結構性供求矛盾得到緩和，使房價趨于合理。因此，預計我市2004年“普通商品住房”價格在現(xiàn)有基礎上既不會有較大幅度增長，也不會有大幅度下降，將會延續(xù)2003年相對平穩(wěn)的上漲走勢。4. 二手住房具有地理位置上的優(yōu)勢、價格相對低的優(yōu)勢以及資源有限等優(yōu)勢，再加上二手住房市場上中介之間激烈競爭帶來的炒作、短線投資者的介入以及人們常有的買漲不買跌的跟風心理趨使等因素影響，其價格繼續(xù)上漲在所難免。預計2004年我市二手住房價格的上漲勢頭會因政府調控和居民的承受能力而受到抑制，但因慣性作用，增長速度仍會處在高位。5. 2003年我市私房租賃價格因區(qū)域地段不同，漲勢各不相同。其中，市中心地段泉城廣場附近的1室1廳租賃價一般為400元/月，同比增長30%左右；東部花園小區(qū)和南部玉涵小區(qū)的1室1廳租賃價一般為300元/月或1000元/季，同比增長約7%。因為承租者多為低收入的流動人口，預計2004年我市私房租賃價格走勢將會保持較為平緩的上升態(tài)勢。目前，濟南新一輪的城市建設已拉開序幕，住房市場正面臨嶄新的發(fā)展機遇。我們企盼著我市住房市場在新的一年里再傳佳音，并準備著為我市住房市場的健康發(fā)展做出更大的貢獻。濟南市房產(chǎn)登記中心主任賈延和二四年一月二日二三年濟南市房地產(chǎn)開發(fā)主要情況2003年，我市房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀政策的指導下，基本保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達到450多家，注冊資金60多億元，年開發(fā)能力800萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)已成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。一、主要情況1、2003年房地產(chǎn)開發(fā)情況。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89億元，同比增長17.1%。施工面積820萬平方米，同比增長7.6%。新開工面積320萬平方米,同比增長42.2%?？⒐っ娣e242萬平方米，同比下降7.5%。土地購置面積320萬平方米，同比下降42%。預（銷）售面積300萬平方米，同比增長20%。我市新區(qū)安置用房建設竣工面積預計40萬平方米。2、商品房空置情況。全市空置面積約66.6萬平方米，與去年持平。其中住宅53.4萬平方米，辦公用房空置面積為8.6萬平方米，商業(yè)營業(yè)性用房空置面積為4.4萬平方米?？罩靡荒暌陨系?.7萬平方米，一年以下的57.9萬平方米。3、商品房銷售情況。商品房平均價格2580元，同比增長11.2%。購房者95%的為自住。購買對象中本地城市居民占多數(shù)，本地農(nóng)民及外地戶藉居民不足5%。個人購房率達到95%。4、拆遷及舊區(qū)改造情況。今年我市圍繞“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點進行街區(qū)整治和道路改造，共完成拆遷132萬平方米，同比增長28.6%。被拆遷居民購買新建商品房的約占四成，購買二手房、手續(xù)不全的低價房占四成。5、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展情況。我市全年完成全社會固定資產(chǎn)投資500億元，增長23.5%；全市完成GDP總量1360億元，增長14.5%；完成房地產(chǎn)投資89億元，增長17.1%，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總量的17.8%，占GDP總量的6