房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指導(dǎo)練習(xí)題.doc

房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指導(dǎo)練習(xí)題 某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對(duì)一寫字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP950202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計(jì)，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時(shí)，設(shè)計(jì)單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請(qǐng)招標(biāo)選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量把關(guān)。 問題: 項(xiàng)目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下： a、收集有關(guān)資料; b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容; c、確定監(jiān)理組織; d、確定機(jī)構(gòu)人員; e、設(shè)計(jì)要把關(guān)，按設(shè)計(jì)和施工兩部分編寫規(guī)劃; f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。 你認(rèn)為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么? 答案: e不正確，設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。 因?yàn)闃I(yè)主沒有委托設(shè)計(jì)監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。 f不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。 因?yàn)楸O(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細(xì)化，施工圖紙是否完整對(duì)監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。 某公司有一工業(yè)廠房，建成于xx年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時(shí)同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中占用自有資金50萬元，xx年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤(rùn)率為開發(fā)成本的5%。 1.該廠房在xx年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。 (1)建造成本：包括建安費(fèi)用、前期工程費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。 1)建安費(fèi)用=650元/m21850m2=120.25萬元 2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安成本的10%。 120.25萬元10%=12.03萬元 3)建造成本合計(jì)：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元 (2)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一千費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的7%。 132.28萬元7%=9.26萬元 (3)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的3%。 132.28萬元3%=3.97萬元 (4)開發(fā)成本合計(jì)：145.51萬元。 2.建設(shè)期貸款利息： 估價(jià)人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則： 利息=(145.51-50)7.29%0.5=3.48萬元 3.建設(shè)單位管理費(fèi)：取建造成本的5%，則： 管理費(fèi)=145.51萬元5%=7.28萬元 4.開發(fā)商利潤(rùn)：估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤(rùn)取5%，則： 開發(fā)利潤(rùn)=(145.51+3.48+7.28)5%=7.81萬元 5.銷售費(fèi)用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷售費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)等，本次評(píng)估取8%。設(shè)估價(jià)對(duì)象的全新狀態(tài)下的價(jià)格為X，則銷售費(fèi)用為0.08X。 6.車間評(píng)估價(jià)格： 綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、開發(fā)商利潤(rùn)、銷售費(fèi)用和成新率后，根據(jù)項(xiàng)目情況，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35萬元。 1.建安費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為7001850=129.50萬元 2.利息計(jì)算有錯(cuò)誤，利息為145.517.29%0.5=5