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房地產(chǎn)抵押預(yù)估報(bào)告估 價(jià) 項(xiàng) 目:位于金州區(qū)中長(zhǎng)街道碧海尚城0-A號(hào)1層1號(hào)的房地產(chǎn)委 托 方:大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估 價(jià) 方:大連*房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司估 價(jià) 作 業(yè) 期:二零一四年五月二十四日至二零一四年五月二十六日估價(jià) 報(bào)告 編號(hào):報(bào)告號(hào)本預(yù)估報(bào)告抵押無(wú)效,敬請(qǐng)報(bào)告使用方注意位于xxxxxxx0-A號(hào)1層1號(hào)的房地產(chǎn)預(yù)估報(bào)告一、 委托方委托方全稱:大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱:大連*房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司法定代表人:劉偉資質(zhì)等級(jí):一級(jí)證書編號(hào):建房估證字2012011號(hào)地址:大連市中山區(qū)學(xué)士街44號(hào)三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于金州區(qū)中長(zhǎng)街道碧海尚城0-A號(hào)1層1號(hào)由大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的房地產(chǎn),于2007年建成并投入使用,共計(jì)房產(chǎn)1處,建筑面積18304.3平方米,房屋總層數(shù)25層,估價(jià)對(duì)象位于第1層,建筑結(jié)構(gòu)為框剪,設(shè)計(jì)用途為非住宅,現(xiàn)實(shí)際用途為商場(chǎng),產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn),至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋所有權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次估價(jià)對(duì)象所在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占土地使用權(quán)總面積為44713平方米,土地使用權(quán)類型為國(guó)有出讓,土地用途為住宅用地,地號(hào)為231512,圖號(hào)為1376,土地使用權(quán)終止日期至二零七五年六月二十一日(其中商業(yè)用地使用期限至二零四五年六月二十一日),至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止該土地使用權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本次評(píng)估結(jié)果僅包含估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零一四年五月二十四日。六、價(jià)值定義根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第6.4.2款“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定,本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本次評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)1、委托方與本公司簽訂的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書;2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法;3、中華人民共和國(guó)土地管理法;4、中華人民共和國(guó)物權(quán)法;5、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法;6、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法;7、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)GB/T502911999);8、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知(建住房20068號(hào));9、政府及其他有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件;10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查看記錄資料;11、房屋所有權(quán)證:大房權(quán)證金單字第2007012112號(hào);12、國(guó)有土地使用權(quán)證:金國(guó)用(2005)第0623015號(hào);13、委托方提供的其他資料;14、本公司掌握的同類區(qū)域房地產(chǎn)交易情況及造價(jià)成本資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循下列原則:合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎原則以及公開、公平、公正等科學(xué)原則。九、影響因素分析根據(jù)委托方的要求,本報(bào)告所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為,在本次估價(jià)目的下,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零一四年五月二十四日時(shí)的客觀市場(chǎng)價(jià)值。故對(duì)該時(shí)點(diǎn)條件下的各種因素進(jìn)行分析,以期對(duì)估價(jià)對(duì)象作出客觀分析。(一)區(qū)域因素分析 1、估價(jià)對(duì)象區(qū)域范圍估價(jià)對(duì)象位于金州區(qū)中長(zhǎng)街道碧海尚城0-A號(hào)1層1號(hào)及20-1951號(hào)-1層部分,其四至情況為:北臨其他公建、南臨公建、西臨斯大林路、東臨住宅。2、區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)估價(jià)對(duì)象位于大連市金州區(qū)斯大林路和五一路交匯處,屬碧海尚城小區(qū),北側(cè)即為金州體育場(chǎng)。附近有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、先進(jìn)小學(xué)、五一路小學(xué)、南山小學(xué)、117中學(xué)、南山醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、金州區(qū) 213醫(yī)院等多所教育和醫(yī)療機(jī)構(gòu)為該區(qū)域的生活提供保障,另外周邊以大商新瑪特為代表的多家購(gòu)物、餐飲娛樂設(shè)施能夠滿足人們休閑購(gòu)物的需求。該區(qū)域交通便捷,金州火車站、汽車站,在建的輕軌車站近在咫尺。隨著金州新區(qū)的建立,將帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展,該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是商業(yè)、服務(wù)設(shè)施更加齊全,集聚程度更高的商貿(mào)、居住混合區(qū)。3、道路交通狀況估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域鄰近五一路、斯大林路,有701路等多路公交車經(jīng)過(guò)該區(qū)域,道路通達(dá),交通便利。4、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況該區(qū)域給排水、電力、供暖、煤氣及通訊等配套設(shè)施齊全。5、自然條件該區(qū)域自然條件較好,地勢(shì)平坦,無(wú)污染源。(二)個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象為位于金州區(qū)中長(zhǎng)街道碧海尚城0-A號(hào)1層1號(hào)由大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的房地產(chǎn),于2007年建成并投入使用,共計(jì)房產(chǎn)1處,建筑面積18304.3平方米,房屋總層數(shù)25層,估價(jià)對(duì)象位于第1層,建筑結(jié)構(gòu)為框剪,設(shè)計(jì)用途為非住宅,現(xiàn)實(shí)際用途為商場(chǎng),產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn),至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋所有權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。具體功能分區(qū)和裝修情況如下:估價(jià)對(duì)象位于金州區(qū)中長(zhǎng)街道碧海尚城小區(qū),碧海尚城0-A號(hào)1層1號(hào)建筑面積為18304.30平方米,約于2007年建成并投入使用,所在房屋總層數(shù)為25層,估價(jià)對(duì)象位于1層,產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn),建筑結(jié)構(gòu)為框剪,設(shè)計(jì)用途為非住宅,現(xiàn)實(shí)際用途為商場(chǎng),所在建筑外立面干掛理石(部分玻璃幕),白鋼地彈門,室內(nèi)地面鋪?;u,墻面經(jīng)大白處理刷乳膠漆,天棚格柵網(wǎng)裝飾,二部電梯提供垂直交通,消防通道花崗巖樓梯踏步,白鋼扶手。此次估價(jià)對(duì)象所在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占土地使用權(quán)總面積為44713平方米,土地使用權(quán)類型為國(guó)有出讓,土地用途為住宅用地,地號(hào)為231512,圖號(hào)為1376,土地使用權(quán)終止日期至二零七五年六月二十一日(其中商業(yè)用地使用期限至二零四五年六月二十一日),至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止該土地使用權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本次評(píng)估結(jié)果僅包含估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象給水、電、暖等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全,均為市政供給。參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)法規(guī),根據(jù)估價(jià)對(duì)象的其自身的維護(hù)及保養(yǎng)狀況并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看,確定估價(jià)對(duì)象綜合成新率為九成新。(三) 最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,并經(jīng)過(guò)充分合理的論證,能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)委托方提供資料顯示,估價(jià)對(duì)象在本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的合法批準(zhǔn)用途是非住宅。根據(jù)估價(jià)原則中的合法性原則為前提,以估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域等級(jí)、區(qū)位條件及其所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地理位置,城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,經(jīng)綜合分析判斷,估價(jià)人員認(rèn)為以現(xiàn)用途為最高最佳使用。十、估價(jià)說(shuō)明1、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅為中國(guó)銀行中山廣場(chǎng)支行審貸提供價(jià)格參考,不得作其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)及委托方的書面同意,任何人都無(wú)權(quán)將估價(jià)報(bào)告的全部或任何部分使用于公開的文件、通知或報(bào)告中,也不得以任何形式公開發(fā)表,凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)引起的后果,估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、按估價(jià)時(shí)點(diǎn)用途在未來(lái)持續(xù)使用。3、估價(jià)對(duì)象的抵押、擔(dān)保情況只依委托方提供的證明為依據(jù),未經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4、本報(bào)告認(rèn)為委托方提供的所有估價(jià)資料是真實(shí)可靠的,并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)之一,若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任,估價(jià)方不予承擔(dān);即本次估價(jià)范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人或租賃人以及土地使用權(quán)人、具體部位及建筑面積、房屋類型和房屋用途、土地用途等均以委托方提供的資料為依據(jù),并由委托方負(fù)責(zé)解釋。5、本次估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象未被轉(zhuǎn)讓、抵押或出租,且無(wú)相應(yīng)的債權(quán)、債務(wù),并存在估價(jià)對(duì)象權(quán)屬完整的假設(shè)前提條件下進(jìn)行的。6、我們僅對(duì)估價(jià)對(duì)象物業(yè)作一般性的查看,并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試,故不能確定其有無(wú)內(nèi)在缺陷,本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量附合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提。7、本報(bào)告為對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)估報(bào)告,為委托方在銀行貸款提供價(jià)格參考,不具任何法律效力,待銀行貸款審批通過(guò)后出具正式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。十一、估價(jià)方法選用1、估價(jià)方法的選用根據(jù)評(píng)估目的和估價(jià)對(duì)象所處的社會(huì)、環(huán)境狀態(tài)和估價(jià)對(duì)象自身的特殊情況本次評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。2、估價(jià)方法定義市場(chǎng)比較法定義:市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?,以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。十二、估價(jià)結(jié)果本公司根據(jù)本次報(bào)告估價(jià)目的,在遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)程序、采用科學(xué)合理的估價(jià)方法、以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)測(cè)算,并結(jié)
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