理想四維物業(yè)管理有限公司 物業(yè)接管流程.doc

理想四維物業(yè)管理有限公司 物業(yè)接管流程1、接管工作程序（1） 物業(yè)接管工作流程圖同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同籌備項目物業(yè)管理處組建物業(yè)接管驗收小組進行物業(yè)的接管驗收進行資料驗收移交進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收對接管驗收的問題進行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進入物業(yè)發(fā)展商移交商業(yè)用房發(fā)展商移交物業(yè)維修基金繳費憑據(jù)發(fā)展商提供住宅使用說明和質(zhì)量保證書管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系申報成立、開通相關(guān)設(shè)施使用開始進入正式管理（2）簽訂物業(yè)管理委托管理合同（3）按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。（4）委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員會應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同書。（5）當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的物業(yè)管理委托合同。（6）物業(yè)管理委托合同簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容：（7）依照組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。（8）依照人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定管理處的員工定編。（9）依照轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理、管理處各部門主管/副主管。（10）依照員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，向社會公開招聘一部份員工初步達到定編。（11）依照培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程全方位、高密度地進行員工培訓(xùn)。（12）提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準(zhǔn)備。（13）依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制物業(yè)管理方案：確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度；確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費方案（代收代繳方案）；確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；確定清潔管理方案和成本指標(biāo)；確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。（14）在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收。（15）資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。（16）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。（17）綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；（18）施工設(shè)計資料：地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知書；工程預(yù)決算報告書；重要的施工會議紀(jì)要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。（19）機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；機電設(shè)備使用書（要求中文）；機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議；。（20）業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（21）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別（22）接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格，設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。（23）接管驗收是物業(yè)管理公司接管業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收。而非具有法律效力的政府評價行為。（24）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法（25）驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。（26）驗收方法為觀感驗收和使用驗收法。（27）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)（28）主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。（29）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。（30）內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。（31）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。（32）衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。（33）木地坂平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。（34）門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。（35）樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。（36）木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。（37）飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。（38）油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。（39）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。（40）有線電視已開通，收視良好。（41）開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。（42）燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。（43）水表、電表、氣表安裝牢固。讀數(shù)正常，無損傷。（44）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。（45）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。（46）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實。無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。（47）門鈴、對講電話安裝牢固。操作靈活，效果良好。（48）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。（49）其它配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。（50）公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（51）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。（52）散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。（53）屋面避雷設(shè)施連接牢固。（54）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。（55）綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布置合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。（56）道路：路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。（57）室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。（58）樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。（59）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。（60）保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件裝飾完整，標(biāo)識清晰，完好無損。（61）保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。（62）停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。（63）單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。（64）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。（65）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。（66）護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。（67）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。（68）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。（69）信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。（70）雕塑、小品牢固，完好，安全。（71）招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。（72）機電設(shè)備的接管驗收。（73）變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚，機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。（74）中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)，采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。（75）發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。（76）消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。（77）給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。（78）保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。（79）接管驗收遺留問題的處理（80）遺留問題的登記確認(rèn)：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（82）對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。（83）對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。（84）對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。（85）接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（86）對于接管驗收問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。（87）鑰匙移交物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在鑰匙移交一覽表中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。（88）項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收物業(yè)移交清單。（89）項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。（90）項目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。（91）項目物業(yè)處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。（92）上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金（開發(fā)建設(shè)總投資的2%）一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。（93）發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。（94）管理處進駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系、解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。（95）公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。2、記錄（1）鑰匙移交一覽表（2）物業(yè)移交清單（3）接管驗收資料遺留問題