生態(tài)新城項(xiàng)目可行分析報告.doc

技生態(tài)新城項(xiàng)目可行性分析報告目 錄一、前言1.1 項(xiàng)目來源1.2 建設(shè)單位簡介1.3 編制的依據(jù)及范圍1.4 研究結(jié)論二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況2.1 人口狀況2.2 經(jīng)濟(jì)總量2.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2.3 發(fā)展前景三、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展3.1 市場現(xiàn)狀3.2 問題及困擾3.3 發(fā)展趨勢四、房地產(chǎn)開發(fā)的投資環(huán)境4.1 房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境4.2 本項(xiàng)目的內(nèi)外建設(shè)環(huán)境五、項(xiàng)目開發(fā)概要5.1 用地范圍5.2 形象定位5.3 項(xiàng)目定位5.4 功能定位5.5 規(guī)劃指標(biāo)5.6 發(fā)展目標(biāo)六、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計理念七、市場推廣策略的計劃與實(shí)施八、開發(fā)進(jìn)度計劃8.1 首期開發(fā)計劃8.2 后期開發(fā)計劃九、投資與收益分析9.1 項(xiàng)目概算表9.2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)十、項(xiàng)目開發(fā)意義一、前 言1.1 項(xiàng)目來源北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系控股有限公司旗下專門從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)與經(jīng)營的全資子公司，公司聯(lián)合湖南融源投資有限公司于2003年10月的“湖南省人民政府(深圳)招商引資洽談會”上與長沙市天心區(qū)人民政府共同簽署了開發(fā)“科技生態(tài)新城”項(xiàng)目的協(xié)議。擬將該項(xiàng)目建設(shè)成為中南地區(qū)超大規(guī)模的綜合性科技生態(tài)環(huán)保社區(qū)，打造成為長株潭三市融城一體化的標(biāo)志性項(xiàng)目和省政府新址所在地天心生態(tài)新城的經(jīng)典品牌項(xiàng)目。1.2 建設(shè)單位簡介控股有限公司創(chuàng)立于1984年，一直致力于高科技及IT業(yè)的研發(fā)與生產(chǎn)，“”經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已成長為國家重點(diǎn)支持的旗艦型企業(yè)集團(tuán)。是一家值得信賴并受人尊重的國際化控股公司，并在世界范圍內(nèi)具有相當(dāng)影響力。公司至2002年底總資產(chǎn)達(dá)159億元人民幣，年?duì)I業(yè)收入355億元人民幣，被評為亞洲最具影響力的企業(yè)之一，總裁柳傳志先生先后被評為“亞洲最佳商業(yè)人士”“CCTV中國年度經(jīng)濟(jì)風(fēng)云人物”“全球25位最有影響力的商界領(lǐng)袖”等。北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系控股有限公司旗下專門從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)與經(jīng)營的全資子公司?！叭诳浦堑亍绷⒅驹诜康禺a(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展，對客戶負(fù)責(zé)，對社會和城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，并成為實(shí)力雄厚、品牌一流、基業(yè)長青的房地產(chǎn)企業(yè)。目前已相繼開發(fā)的主要項(xiàng)目有：總建筑面積逾30萬平方米、總投資達(dá)20億元的北京融科資訊中心；北京神州數(shù)碼軟件研發(fā)中心；深圳研發(fā)大廈等大型商務(wù)樓宇。公司通過運(yùn)用“”品牌的超強(qiáng)積聚力引入了包括香港電訊盈科、日本野村系統(tǒng)集成公司、美國益華科技公司、荷蘭普爾文公司、中國航信公司、中歐工商管理學(xué)院、大恒科技、香港微控科技等國內(nèi)外知名高科技企業(yè)入駐所開發(fā)的商務(wù)樓宇。目前公司在北京、天津正合作開發(fā)近100萬平方米的高尚住宅項(xiàng)目，并于2003年在重慶、武漢取得達(dá)150萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目，同時在國內(nèi)其它幾個主要城市遴選投資開發(fā)項(xiàng)目。1.3 編制的依據(jù)及范圍：依據(jù)：1、建設(shè)部2000年9月頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法；2、國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系；3、長沙市天心生態(tài)新城總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃；4、本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各地塊的規(guī)劃要點(diǎn)；5、工業(yè)與民用建筑項(xiàng)目可行性論證報告編制有關(guān)規(guī)定和深度要求；6、國家其它有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè)單位提供的供水、供電等基礎(chǔ)資料；范圍：本次研究對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、環(huán)保分析、投資估算及經(jīng)濟(jì)、社會效益等方面進(jìn)行研究；1.4 研究結(jié)論：1、天心生態(tài)新城處于省會長沙市南大門，位于長株潭城市群核心區(qū)，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，和良好的發(fā)展機(jī)遇。省委、省政府長株潭經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略和湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)全面啟動，同時市委、市政府提出建設(shè)全國生態(tài)園林城市的發(fā)展戰(zhàn)略部署，將天心生態(tài)新城列入全市開發(fā)建設(shè)的重中之重。天心區(qū)委、區(qū)政府確定了“提質(zhì)繁北，拓城興南”的發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)全省一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)新區(qū)、文化名區(qū)的奮斗目標(biāo)，按照“五年初具雛形，十年全面建成”的方針，大力度的完善路網(wǎng)設(shè)施建設(shè)，大手筆地推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，力圖將天心生態(tài)新城規(guī)劃建設(shè)成為二十一世紀(jì)人與自然和諧發(fā)展的生態(tài)新城。2、 2004年及未來幾年內(nèi)長沙的房地產(chǎn)市場將成為綜合性大盤爭相開發(fā)的局面，追求居住的舒適性和品質(zhì)化將成為潮流。長沙城區(qū)面積的擴(kuò)大、人口的增加、道路交通系統(tǒng)的逐步完善、以及其在國內(nèi)國際知名度和影響力的擴(kuò)大，都表明其商品住宅還將具有一定的發(fā)展?jié)摿褪袌隹臻g，而人均GDP和可支配收入的高速增長也為房地產(chǎn)提供了強(qiáng)勁的消費(fèi)力。3、項(xiàng)目內(nèi)外建設(shè)條件：長沙市南部地區(qū)的土地升值潛力巨大，尤其是在省政府與天心區(qū)政府南遷條件的強(qiáng)有力刺激下，此地域的市政及基礎(chǔ)配套設(shè)施將在政府和民間資本的強(qiáng)力扶持下得以快速發(fā)展和完善，城南板塊將成為長沙市新一輪城市建設(shè)的最熱點(diǎn)地區(qū)。本項(xiàng)目用地區(qū)域內(nèi)有多條城市主干道，交通方便，四通八達(dá)；區(qū)域內(nèi)還有長沙三水廠和八水廠兩座大型自來水供應(yīng)站，水電供給有保障，項(xiàng)目內(nèi)外建設(shè)條件良好。4、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目建設(shè)用地約1250畝，總建筑面積達(dá)140萬，小高層住宅43.5萬，聯(lián)排別墅8.5萬，5-7層洋房56萬；高檔商住公寓14萬，商務(wù)寫字樓和商業(yè)中心11萬，其它公建配套設(shè)施包括酒店、小學(xué)、幼兒園會所等共計面積7萬。常住人口將達(dá)到2.5萬人以上。5、投資成本估算及資金來源：經(jīng)初步測算本項(xiàng)目總投資約30億元，其中：工程建設(shè)及相關(guān)費(fèi)用21億元，土地使用費(fèi)5億元，其它費(fèi)用約4.5億元。資金來源：項(xiàng)目所需投資均由本公司自籌。6、經(jīng)濟(jì)效益測算：項(xiàng)目總投資約30億元，預(yù)計項(xiàng)目銷售收入為41億元，納稅總額近5億元。7、產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)及項(xiàng)目開發(fā)意義：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可以帶動長沙市建筑、冶金、機(jī)械、電子、金融、交通、市政等十多個行業(yè)，近五十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，有效的拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長?！翱萍忌鷳B(tài)新城”不僅僅是一個住宅項(xiàng)目，而是集特色商業(yè)區(qū)、完善辦公區(qū)、高尚住宅區(qū)一體的，在長沙市、湖南省乃至全國具有影響力的、能帶來長期收入的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群將完全集中高素質(zhì)人群，項(xiàng)目建成將對置換提升城市區(qū)域人口素質(zhì)起到積極作用。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，更能令長沙城區(qū)向南拓展至少3公里，帶動周邊的土地價格快速提升，并促進(jìn)土地的有效開發(fā)，增加政府的財政收入。同時還有利于加快實(shí)施長株潭三市融城一體化進(jìn)程，擴(kuò)大長株潭城市群在國內(nèi)、國際的知名度和影響力。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況長沙市作為全國歷史文化名城，湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、金融、交通、信息中心，素有“屈賈之鄉(xiāng)”、“楚漢名城”的美稱，是國務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城之一，也是全國第一批優(yōu)秀旅游城市。近五年來，長沙市的GDP實(shí)現(xiàn)了速度與效益的同步增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。據(jù)專家預(yù)測，長沙的GDP總量在三年內(nèi)將突破1000億元，今后五年的GDP仍將保持11.5%高速增長率。長沙目前的整體經(jīng)濟(jì)已呈現(xiàn)出了高速、高效、高質(zhì)的發(fā)展勢頭，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)也都體現(xiàn)出健康、均衡的高速增長。21人口狀況全市總?cè)丝诠?87.09萬，市區(qū)總?cè)丝诠?80.77萬，全市人口密度為497人/平方公里，市區(qū)人口密度為3251人/平方公里。近五年人口總數(shù)增長緩慢，但2000年后增速明顯加快，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)。2001年城市化率為44.7%,2002年城市化率46.20%，長沙市是全國最擁擠城市之一，城市化率較低，城區(qū)規(guī)模較小，處于一個投資機(jī)會相對較大城市發(fā)展階段。22經(jīng)濟(jì)總量國民經(jīng)濟(jì)GDP由1998年的542.85億元增長至2002年的812.9億元，五年時間的經(jīng)濟(jì)累計增長率為74.63%，實(shí)現(xiàn)了年均11.8%的高速增長，高出全國平均水平4個百分點(diǎn)，2002年長沙市的GDP相對上一年增長了12.1個百分點(diǎn)，居全國同類城市的第13位，較2000年的上升了2位，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了健康、高速發(fā)展，預(yù)計三年內(nèi)GDP總量可超過1000億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由1998年的6650元增長至2002年的9021元，人均可支配收入排在全國同類城市的12位，2003年已近元，居民人均收入處于一個相對較高水平，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為32.18%，已經(jīng)超過了聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的小康標(biāo)準(zhǔn)。長沙市社會消費(fèi)品零售總額增幅與GDP保持同步增長，由1998年226.52億元上升至2002年的401.1億元，年均增長率超過了12%，居全國同類城市的22位。長沙商業(yè)的格局由原來的傳統(tǒng)百貨業(yè)轉(zhuǎn)向多種業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢，除了居民的購物支持外，旅游產(chǎn)業(yè)的帶動使長沙消費(fèi)上升的一大增長點(diǎn)。2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：長沙市政府加大工業(yè)化進(jìn)程力度，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，轉(zhuǎn)讓協(xié)議書范本。以加快工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為核心，努力實(shí)施名牌戰(zhàn)略，精心打造電子信息、汽車、綠色家電、工程機(jī)械、新型材料、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工、精品紡織、食品加工、高檔卷煙等10大長沙工業(yè)標(biāo)志性工程。第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是提升長沙城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的必要條件，以商業(yè)著稱的長沙市將逐步加大工業(yè)投入，以期待通過工業(yè)化進(jìn)程來帶動城市經(jīng)濟(jì)的第二次騰飛。2.4發(fā)展前景長沙市近年來全社會固定資產(chǎn)投資增長勢頭強(qiáng)勁，投資需求是拉動長沙市經(jīng)濟(jì)快速增長的三大引擎之一，五年內(nèi)年平均增長速度達(dá)24.02%， 2002年社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到了362億元。通過城市經(jīng)營的市場手段來擴(kuò)大城市規(guī)模，以加大長沙市對周邊地區(qū)的輻射能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。全市投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化,基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資所占比重大幅上升。按照長沙市2002-2020年城市總體規(guī)劃，長沙市將加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在2015年使建成區(qū)面積達(dá)到300平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)到350萬人，令“山、水、洲、城”在全省率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，逐步建設(shè)成為我國中部地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市”。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市影響力的逐步提升，城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大和有效消費(fèi)需求的大幅增加，以及長株潭經(jīng)濟(jì)一體化所帶來的巨大投資機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來其發(fā)展的又一個春天。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展31市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資規(guī)模攀高，土地投資成為熱點(diǎn)。2002年商品房上市供應(yīng)量成倍增長，全年的開發(fā)規(guī)模達(dá)到了近600萬，全年住宅預(yù)售的建筑面積為394.72萬左右，同比增長58.2%。其中住宅上市341.26萬,占總量比重的86.46%,商品房銷售成交面積近251.16萬，共戶，成交金額52.97億元，分別比上年同期增長46.39%，42.28%和38.66%。這表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的承接力相當(dāng)強(qiáng)。在長沙房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)不俗的大環(huán)境下，天心生態(tài)新城區(qū)域內(nèi)的高尚住宅項(xiàng)目都取得了良好的銷售業(yè)績，整體銷售價格穩(wěn)中有升。消費(fèi)者對本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可度相當(dāng)高，市場需求量大，隨著區(qū)域內(nèi)市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，本區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展前景將更為明晰。3.2問題及困擾大多數(shù)開發(fā)商整體實(shí)力不強(qiáng)，信譽(yù)度不高，開發(fā)規(guī)模過小，成本控制不嚴(yán)格，產(chǎn)品研發(fā)及創(chuàng)新能力不夠，市場抗風(fēng)險能力較差。在消費(fèi)者日益成熟和市場競爭日趨激烈的情況下，將直接導(dǎo)致商品房積壓空置量日益增多，在供求機(jī)制、價格機(jī)制和競爭機(jī)制的共同作用下，長沙樓市將不可避免地進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。目前長沙大多數(shù)商品房的產(chǎn)品差異化和稀缺化程度不高，趨于同質(zhì)化，能夠真正讓消費(fèi)者感覺到物超所值的產(chǎn)品十分少見，整體品質(zhì)有待提高。3.3 發(fā)展趨勢2004年及未來幾年內(nèi)長沙的房地產(chǎn)市場將成為綜合性大盤爭相開發(fā)的局面，但追求居住的舒適性和品質(zhì)化將成為潮流。隨著芙蓉南路(原長沙大道)和城市三環(huán)線等交通主干道的改擴(kuò)建，以及湖南省政府新址的開發(fā)建設(shè)和長株潭三市融城一體化進(jìn)程的加快，長沙市南部地區(qū)的土地升值潛力巨大，尤其是在省政府與天心區(qū)政府南遷條件的強(qiáng)有力刺激下，城南板塊將成為長沙市新一輪城市建設(shè)的最熱點(diǎn)地區(qū)。3.3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。高品質(zhì)產(chǎn)品逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位，低品質(zhì)產(chǎn)品因缺乏市場需求逐步退出領(lǐng)域。隨著市場供求矛盾加劇，買家對商品房的要求更高，規(guī)劃設(shè)計優(yōu)秀、園林綠化精致、配套設(shè)施完善、物業(yè)管理服務(wù)全面細(xì)致的精品樓盤將受到購房者的歡迎；相反，那些設(shè)計落后、戶型不合理、不實(shí)用、綜合品質(zhì)較差的樓盤難以獲得買家的認(rèn)可。3.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。在激烈的市場競爭中，各類房地產(chǎn)企業(yè)一方面在價格上進(jìn)行競爭，另一方面在管理、技術(shù)質(zhì)量、成本控制、規(guī)模、營銷策劃和售后服務(wù)等方面進(jìn)行全方位競爭。市場競爭機(jī)制將促使房地產(chǎn)業(yè)汰弱留強(qiáng)，經(jīng)營管理水平高、成本控制好、信譽(yù)高、住宅產(chǎn)品質(zhì)量過硬、具有規(guī)模和品牌優(yōu)勢的發(fā)展商占據(jù)更大的市場份額，在成本控制、經(jīng)營手段、產(chǎn)品研發(fā)方面都具優(yōu)勢的大盤時代即將來臨。3.3.3 二手市場占據(jù)更大的比重。長沙房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，二手房市場交易日趨活躍，交易量逐年增加，所占比重逐年上升，成為長沙房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分，這不僅可以使存量房本身活起來，而且能發(fā)揮一手、二手市場的聯(lián)動效應(yīng)，促使房地產(chǎn)市場逐步走向成熟。二手市場的的進(jìn)一步發(fā)展也將為商品房的開發(fā)帶來更為廣闊的消費(fèi)群和更大的發(fā)展空間。3.3.4 消費(fèi)人群發(fā)生變化。長期在長沙工作和生活的富裕階層，多數(shù)人已經(jīng)擁有了自己的住房，住房需求主要表現(xiàn)為舒適型二次置業(yè)或投資。相反，來長沙時間較短的“新移民”，購房比例大幅增加，購房者的平均年齡也有所下降；而廣大的中低收入階層逐步成為購房主力軍，對優(yōu)質(zhì)低價的商品房的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，從而帶動優(yōu)質(zhì)低價樓盤的需求大幅上升。四、房地產(chǎn)開發(fā)的投資環(huán)境41政策環(huán)境國務(wù)院在2003年下半年下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中提出的“堅(jiān)持住房市場化基本方向”，“堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向”，通過深化改革來消除影響住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，區(qū)分市場供給和住房保障制度下供給的功能，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量的基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展等指導(dǎo)思想，是對過去十多年來經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的高度總結(jié)，是中國房地產(chǎn)行業(yè)近中期發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，具有里程碑的意義。長沙市自1999年以來，大力改造城市，提高城市品位，為商品房住宅市場構(gòu)筑了一個優(yōu)良的外部環(huán)境，近兩年以來，又取消了針對房地產(chǎn)市場的47項(xiàng)收費(fèi)等，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。 2003年11月10日，長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見正式開始施行，主要目的是：堅(jiān)持住房市場化，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定，進(jìn)一步推動長沙市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。市政府同時還進(jìn)一步調(diào)整了房屋交易的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，旨在減輕購房者負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)，這些政策的出臺為長沙房地產(chǎn)市場步入良性發(fā)展期提供了基礎(chǔ)和保證。4.2本項(xiàng)目的內(nèi)外建設(shè)環(huán)境4.2.1給排水方便本項(xiàng)目用地以南約200米處即為日供水能力達(dá)25萬立方米的長沙市第三水廠，以北的猴子石大橋南為供水能力達(dá)100萬立方米日的長沙市第八水廠，水量、水質(zhì)均符合標(biāo)準(zhǔn)。污水處理方面，本項(xiàng)目用地內(nèi)的排放污水主要通過日處理能力為25萬立方米的新開鋪污水處理廠和正在建設(shè)中的市第三污水處理廠來進(jìn)行排污處理。4.2.2電力有充裕保障本項(xiàng)目用地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有兩處220KV變電站，分別為紅星、樹木嶺變電站；另有猴子石、新開鋪、井灣子三處110KV變電站，并已規(guī)劃有五處110KV變電站，電力供應(yīng)完全能滿足本區(qū)域居民用電的需求。4.2.3交通、通訊、燃?xì)鈼l件成熟本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)殚L沙市天心生態(tài)新城，是新一輪城市建設(shè)的最熱點(diǎn)地區(qū)，擁有城市快速干道二環(huán)線、三環(huán)線，橫跨湘江的猴子石和黑石鋪大橋兩座特大橋，區(qū)域內(nèi)已有芙蓉南路(長沙大道原)、新姚路、湘府路等多條城市主干道已竣工通車，并開通多條公交線路；本區(qū)域內(nèi)已建設(shè)或規(guī)劃有多處電信營業(yè)所、移動通訊局和有線電視分局，天然氣和液化石油氣加氣點(diǎn)也已實(shí)際建設(shè)或規(guī)劃中，完全可以滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活所需。4.2.4公共配套設(shè)施逐步完善城市環(huán)衛(wèi)設(shè)施方面，已規(guī)劃有新開鋪垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和青山垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等多個垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，隨著湘府路西段及韶洲路等多條主干道的相繼建成，本地段的環(huán)衛(wèi)設(shè)施也將逐步完善。公共服務(wù)配套設(shè)施方面，已有市第五醫(yī)院、湖機(jī)職工醫(yī)院等多所醫(yī)院，有多處體育運(yùn)動設(shè)施和消防設(shè)施，并已有市科技宮、省青少年活動中心、省群眾文化藝術(shù)館等多家公益性設(shè)施開工興建。隨著省政府新址的逐步落成，本項(xiàng)目周邊的公共配套設(shè)施也將迅速完善。五、項(xiàng)目開發(fā)概要5.1用地范圍項(xiàng)目用地為長沙市天心區(qū)湘府路(原蔡家沖路)西段以北、韶洲西路以南、京廣鐵路以東、石竹路以西范圍內(nèi)，總用地面積約1400畝。5.2形象定位集特色商業(yè)區(qū)、完善辦公區(qū)、高尚住宅區(qū)一體的，在長沙市、湖南省乃至全國具有影響力的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目：湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶品牌項(xiàng)目，“山、水、洲”城市和省治周邊地區(qū)的高尚樣板生活社區(qū)，生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的示范性社區(qū)，省會長沙和天心生態(tài)新城地區(qū)的標(biāo)志性品牌項(xiàng)目，長株潭融城一體化標(biāo)志性項(xiàng)目，中南地區(qū)超大規(guī)模的綜合性科技生態(tài)環(huán)保社區(qū)。5.3項(xiàng)目定位總占地面積約1400畝，總建設(shè)用地約1250畝，居住人口將達(dá)到2.5萬人以上，形成以科技智能化和環(huán)保生態(tài)化為主題的區(qū)域性規(guī)模開發(fā)，成為全國智能化生態(tài)示范社區(qū)，中南地區(qū)規(guī)模超前的綜合性智能化環(huán)保社區(qū)和復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的典范。5.4功能定位項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有高級智能化商務(wù)寫字樓、別墅、公寓、小高層住宅等多種建筑形式，依托高科技研發(fā)中心和智能化優(yōu)質(zhì)商品住宅，配套有大型泛會所、多家銀行、特大型無公害超市、功能齊全的多種體育設(shè)施場所、名牌學(xué)校、酒吧、咖啡廳、各種商業(yè)娛樂設(shè)施等；同時還將配合市、區(qū)政府將本地區(qū)建設(shè)成為湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、主要職能為行政文化中心和沿江生態(tài)居住中心的發(fā)展戰(zhàn)略計劃，建設(shè)有多個生態(tài)旅游項(xiàng)目包括有星級度假酒店、中央休閑廣場、生態(tài)休閑莊園、高爾夫練習(xí)場、濱江綠化廣場等。5.5規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目綜合容積率約為1.68，建筑密度為28.16%，綠地率為41.5%。共建商品住宅近9000套，與項(xiàng)目配套的商業(yè)街區(qū)、會所、酒店、學(xué)校等公建設(shè)施建筑面積18萬，預(yù)計項(xiàng)目整體建設(shè)全部完成后，社區(qū)總建筑面積將達(dá)到140萬左右。5.6發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目開發(fā)將通過“”品牌的高聚積力，依托雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的研發(fā)能力高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)“科技生態(tài)新城”項(xiàng)目。而項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)，可以輻射長株潭城市群乃至湖南省，擴(kuò)大該區(qū)域的知名度與影響力，概念創(chuàng)新的可拓展性和規(guī)模發(fā)展的可持續(xù)性是本項(xiàng)目開發(fā)的核心理念和指導(dǎo)思想，由于項(xiàng)目地處長株潭三市的核心地帶和省政府輻射區(qū)域，屬于優(yōu)先發(fā)展的未來城區(qū)核心地段，交通方便，位置優(yōu)越，同時后續(xù)用地資源充足，提供了項(xiàng)目的后期可拓展用地。本項(xiàng)目的建成更將成為中南地區(qū)乃至全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展樣板和典范，引領(lǐng)未來高尚生活及居住潮流。六、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計理念項(xiàng)目的建筑設(shè)計將通過國際招標(biāo)的形式，聘請國際頂尖的設(shè)計單位從節(jié)能、節(jié)水、舒適度與健康住宅、智能化、環(huán)保生態(tài)住宅等方面對住宅進(jìn)行全方位的研究與實(shí)驗(yàn)。通過多層次、全方位的立體規(guī)劃，該項(xiàng)目必將成為引領(lǐng)中國房地產(chǎn)潮流的典范。項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計方案也將采取國際招標(biāo)，立足于科技、經(jīng)典、創(chuàng)新、環(huán)保、健康、可持續(xù)性。就環(huán)境保護(hù)問題聘請環(huán)境保護(hù)研究所的環(huán)保專家進(jìn)行專題研究與評估，提出環(huán)境保護(hù)措施；就水土保持問題聘請水土保持專家，并請著名水利與水土保持研究機(jī)構(gòu)就水土保持保護(hù)進(jìn)行研究與評估，提出水土保護(hù)措施；邀請國內(nèi)外的知名規(guī)劃、建筑、環(huán)保等專家進(jìn)行高質(zhì)量的綜合評審。項(xiàng)目方案既要充分體現(xiàn)山水地域的特點(diǎn)，又要具有一定的超前規(guī)劃性、可持續(xù)發(fā)展性。學(xué)習(xí)就業(yè)協(xié)議書范本。小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo). 住宅區(qū)環(huán)境生態(tài)化規(guī)劃設(shè)計要有良好的綠化、清澈的水體、潔凈的空氣、肥沃的土壤，這樣形成的“綠色化、藍(lán)色化、棕色化”，才是關(guān)鍵。從創(chuàng)造生態(tài)環(huán)境的空間規(guī)劃布局考慮，將抓住以下的關(guān)鍵因素，進(jìn)行規(guī)劃：1、分析住區(qū)朝向和風(fēng)向，開辟組織住區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊；2、考慮建筑單體群體、園林綠化對于陽光與陰影的影響，規(guī)劃陽光區(qū)和陰影區(qū)；3、最大限度地利用住區(qū)地面作為景觀環(huán)境用地，甚至可將住宅底層架空，使之用作景觀生態(tài)場地；4、加強(qiáng)交通組織設(shè)計，保證居住區(qū)內(nèi)人車分流，體現(xiàn)以人為本；5、發(fā)揮住區(qū)周圍環(huán)境背景的有利因素，借景遠(yuǎn)山，引水入?yún)^(qū)，創(chuàng)造山水化的自然住區(qū)；6、注重動物、植物的引進(jìn)和生物多樣性。要創(chuàng)造真正具有良性生態(tài)效果的住區(qū)環(huán)境，首先需要以這些大手筆，從宏觀上予以控制定位?？傊?，對于住區(qū)景觀生態(tài)化的規(guī)劃設(shè)計需要考慮：爭取每戶有通向住區(qū)之外的風(fēng)道廊道；綠滿全區(qū)，利用綠化、地形、建筑、景觀小品，盡量組織通透深遠(yuǎn)、層次豐富的景觀空間；以曲代直：在住區(qū)環(huán)境空間布局形態(tài)上避免橫平豎直的建筑城市化形態(tài)，代之以自由曲線形的布局，還住區(qū)自然園林空間的生態(tài)面目；結(jié)合地點(diǎn)特征，創(chuàng)造出其它住區(qū)所沒有的景觀生態(tài)形象。另一個設(shè)計原則是保留自然風(fēng)貌。我們設(shè)計的項(xiàng)目，臨水而建。建筑中大量利用自然通風(fēng)，大面積的自然采光，讓自然、生活和建筑融合在一起。我們用水作為媒介，水中的樹影、建筑的倒影相映成趣，使水變得可親、可近，構(gòu)成一幅生動的自然生態(tài)圖。七、市場推廣計劃的策略與實(shí)施“科技生態(tài)新城項(xiàng)目”建成后,總居住人口將達(dá)到2.5萬多人，高科技研發(fā)中心、大型綜合商場、生態(tài)公園、特色商業(yè)街區(qū)、高級商務(wù)寫字樓等，節(jié)假日人流可高達(dá)5萬以上，將成為集科技、品牌、規(guī)模、環(huán)境、生態(tài)、旅游、渡假、園林藝術(shù)主題式休閑、建筑文化、青少年環(huán)保教育等項(xiàng)目要素為一體的超大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，締造長沙住宅社區(qū)新典范，成為長沙市乃至整個湖南省極具象征意義、影響巨大的超大型綜合社區(qū)。1、將通過建立高科技研發(fā)中心和國際5A高級商務(wù)寫字樓，依托“”品牌在國際、國內(nèi)的超強(qiáng)知名度和影響力，通過“筑巢”，實(shí)現(xiàn)“引鳳”，意圖將國際級知名公司引入長沙，實(shí)現(xiàn)品牌的最大積聚效應(yīng)，使長沙成為一個令人矚目的區(qū)域性現(xiàn)代化城市。2、 項(xiàng)目啟動后續(xù)階段，將在臨湘江的地塊西北部建設(shè)一個星級度假酒店和會議博覽中心，此地系湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的軸心地段，可以將其打造成為湘江經(jīng)濟(jì)帶的標(biāo)志性旅游項(xiàng)目，亦可以作為到長株潭三市旅游度假人士的落腳點(diǎn)，同時由于特色商業(yè)街區(qū)和高級商務(wù)寫字樓的開發(fā)建設(shè)，可以配合政府正在實(shí)施的將天心生態(tài)新城建設(shè)成商貿(mào)旅游、行政文化、生態(tài)居住區(qū)，取得良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)度假酒店及綜合商場，包含住宿、飲食、購物、休閑、娛樂、運(yùn)動等各項(xiàng)內(nèi)容，再加入會議中心，以滿足來自不同地域、各種層次游客的不同需求，創(chuàng)造一種涵蓋“吃、喝、玩、樂”“商”的多層次休閑空間。3、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目定位，在控股有限公司雄厚的資金后盾和融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司強(qiáng)大的產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)能力的有力支撐下，整合國際頂級資源，真正將本項(xiàng)目打造成為長沙“山、水、洲”城市未來住宅發(fā)展的典范，按照智能、環(huán)保、生態(tài)的建設(shè)原則，以人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計和良好的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力，將本項(xiàng)目精心打造成為全國智能化生態(tài)示范社區(qū)和高尚住宅生活社區(qū)的樣板工程。4、建設(shè)生態(tài)主題公園，融科智地有限公司將與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作建設(shè)生態(tài)主題公園，以專業(yè)化的生態(tài)研究為指導(dǎo)，充分利用原有的生態(tài)資源，使項(xiàng)目內(nèi)園林綠化達(dá)到“美化、綠化、香化、藥化、果化”五化要求，創(chuàng)建“人、鳥、山、水、花、草”平衡的生態(tài)主題公園。5、 建設(shè)一流高素質(zhì)教育基地，根據(jù)我公司有針對性的市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有69.6%的消費(fèi)者希望小區(qū)與大、中、小學(xué)聯(lián)姻，而不需要的僅占7%，我司將通過建立課外教學(xué)互動基地與國內(nèi)知名中小學(xué)校合作興建分校，爭取合作興辦一所高規(guī)格國際標(biāo)準(zhǔn)化的多語種幼稚園,并計劃興建國際IT培訓(xùn)中心，培養(yǎng)高科技研發(fā)人才，成為國際一流的高科技人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。八、開發(fā)進(jìn)度計劃根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來兩年內(nèi)將有超過62.1%的長沙人欲購買商品住宅。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)及我司對類似項(xiàng)目的調(diào)研分析，本項(xiàng)目的開發(fā)計劃安排如下：8.1首期開發(fā)計劃規(guī)模用地約100畝，建成多層和小高層住宅共7.8萬，約600套住宅，會所等公建配套建筑面積1.3萬，總建筑面積為9.1萬，居住人口約2100人。首期開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計將于2004年9月動工，2005年1月份開始發(fā)售，并計劃于2005年78月實(shí)現(xiàn)全面竣工并交付使用。首期投入資金 20,000萬元,其中房屋開發(fā)成本共計12,000萬元，其它費(fèi)用成本投入約8,000萬元，首期所有開發(fā)資金將全部由我公司自籌投入。8.2后期開發(fā)計劃依據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)及我司專業(yè)人員分析，本項(xiàng)目預(yù)計開發(fā)周期為6年，將于2010年全部開發(fā)銷售完畢。整個項(xiàng)目投入資金將達(dá)到33億元，資金來源主要依靠公司自籌資金投入,主要包括：（1）公司自有資金；（2）銀行貸款；（3）部分預(yù)售收入。九、投資與收益分析9.1 項(xiàng)目概算表1 項(xiàng)目總投資 （單位：萬元）其中：2 土地使用費(fèi)3 前期工程費(fèi) 56554 房屋開發(fā)費(fèi)4.1 建安工程費(fèi)4.2 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)4.3 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.4 其它報批報建費(fèi)用5 期間費(fèi)用5.1 管理費(fèi)用 53255.2 銷售費(fèi)用 97545.3 財務(wù)費(fèi)用6 不可預(yù)見費(fèi)用 79889.2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總投資： 319,160萬元銷售收入： 413,494萬元(不包括公建配套設(shè)施)(具體銷售量為：小高層住宅435,000，聯(lián)排別墅85,000，5-7層洋房560,000,高檔商住公寓140,000，商務(wù)寫字樓和商業(yè)中心