住宅規(guī)劃建議.doc

奧通地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 霍林郭勒地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告二、項目定位綜上所述，項目地塊位于新城市政務(wù)核心，核心城市區(qū)位+城市稀缺景觀帶這兩大區(qū)域特性賦予本案可進(jìn)行中高端檔次的開發(fā)。因此，整體考慮“在利潤最大化的情況下，使銷售周期最短”，根據(jù)以上的基調(diào)進(jìn)行市場定位。整體定位：行政中心軸線上的水岸大宅宗地自然屬性未來核心城市區(qū)位+城市稀缺景觀，其賣點優(yōu)勢不言而喻，以“核心區(qū)位+親水+公園”為主要訴求，彰顯項目高端的必然性。第四部分-產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1、項目控規(guī)1.2、建筑類型制定 現(xiàn)有規(guī)劃類別：小高層+多層產(chǎn)品可否加入洋房產(chǎn)品？洋房產(chǎn)品作為普通住宅項目中最高端的產(chǎn)品類型，可以在城市住宅體系中，彌補(bǔ)別墅類產(chǎn)品與多層產(chǎn)品之間的空白，同時可以最大程度的提升產(chǎn)品舒適度和項目檔次。分析項洋房硬件條件本案自身條件從占用資源考慮位置要求不高，城市新區(qū)和城市生活區(qū)皆可。城市東部，城市開發(fā)的新方向和未來的新高端居住區(qū)。對自然景觀資源要求不高洋房是通過自身的產(chǎn)品特性來吸引客戶，對外部環(huán)境的要求不高，在景色觀方面要求不高，本案條件可以滿足。土地利用率高于別墅洋房類產(chǎn)品在突出項目品質(zhì)方面較別墅產(chǎn)品有一定差距，但土地利用率明顯高于別墅產(chǎn)品，在普通住宅項目中規(guī)劃洋房，也可以取得較高的利潤，在考慮到容積率最大化和產(chǎn)品檔次的情況，洋房無疑是最佳選擇，通過概念引導(dǎo)，可以將多層產(chǎn)品以洋房的形式推出，既提高了項目檔次，又兼顧了容積率指標(biāo)。洋房客群層比別墅更廣，且更容易被客群接受既有舒適度又能體現(xiàn)身份的洋房是客群接受度較高的產(chǎn)品，別墅的空間享受，多層的外觀掩護(hù)，在一個三線城市，這樣的產(chǎn)品會被城市高端人群中最隱蔽的政府官員接受。從資金流動要求考慮變現(xiàn)能力強(qiáng)從產(chǎn)品角度來看，洋房是多層住宅的一個變種，面積較大，但總價低，屬于快速銷售可迅速回流資金的產(chǎn)品類型。因此，我們建議本案建筑類型：小高層+多層+洋房1.3 產(chǎn)品體量產(chǎn)品排布根據(jù)以上建議，得出本案大致排布圖示說明洋房區(qū)洋房區(qū)多層多層多層多層小高層小高層小高層小高層商業(yè)區(qū)盡量避免人為制造擋光房源樓層高度拉平，彌補(bǔ)洋房損失的容積率m 豐富的產(chǎn)品線拓展了客戶層面，同時帶來豐富的天際線，視覺感更佳u 商業(yè)條件梳理分析項商業(yè)設(shè)立條件本案商業(yè)條件從設(shè)立規(guī)范考慮有主入口，人流或車流量大本項目所處區(qū)域整體規(guī)劃較為先進(jìn)，景觀資源豐富動靜線分明，而本項目處于中心位置，但霍林郭勒人口較少，要形成固定的人流車流需要長時間的引導(dǎo)和遷移，當(dāng)區(qū)域形成休閑娛樂行政辦公氛圍后，商業(yè)價值才能顯現(xiàn)出來。行車道或人行道一側(cè)兩層商業(yè)臨街而建，符合商業(yè)建筑基礎(chǔ)規(guī)范，建議不要設(shè)成步行街，讓人流車流均可通行有主力店或特殊吸引點需要商業(yè)銷售前期重點進(jìn)行招商工作，建議以餐飲業(yè)較有影響力品牌為主客群要求有比較固定的人群地處城市新區(qū)，需要產(chǎn)時間的發(fā)展過程，才能有較為固定的人群客流，前期主要依托行政中心帶來的辦公人員從資金流動要求考慮變現(xiàn)能力，購買人群視后期商業(yè)經(jīng)營預(yù)期影響本項目商業(yè)規(guī)劃為2層，單鋪面積較大，前期沒有形成商業(yè)氛圍時變現(xiàn)較慢，中期運(yùn)營管理難度較大。綜上所述，本案商業(yè)體量較大，市場培育期較長，建議從主力餐飲店的招商開始運(yùn)作，最后形成霍林郭勒最具特色風(fēng)情主題美食購物街。住宅規(guī)劃建議規(guī)劃建議與價格建議是本案在確定了大致的市場方向后，對項目建議進(jìn)行的細(xì)化。戶室配比建議：洋房：面積區(qū)間105220（含躍層）多層：主力面積80145小高層：主力面積65160建議參考戶型：多層：建筑面積82左右整體進(jìn)深11.8m功能齊全，各個功能區(qū)面積適中，結(jié)構(gòu)方正動靜分區(qū)合理，南北通透建筑面積109左右三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，南北通透，雙向功能陽臺，戶型方正，動靜分區(qū)合理，實用性強(qiáng)，性價比極高建筑面積125左右三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，南北通透，雙向功能陽臺，戶型方正，動靜分區(qū)合理，各功能區(qū)面積較大，帶有“主臥系統(tǒng)”，居住舒適性很高整體進(jìn)深11.8m建筑面積144左右三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，南北通透，戶型方正，動靜分區(qū)合理，各功能區(qū)開間較大，居住舒適性很高10陽光房，創(chuàng)新設(shè)計，強(qiáng)調(diào)功能性北向4露臺，方便存儲洋房建筑面積104左右雙向大露臺，強(qiáng)調(diào)洋房屬性超大開間，超小進(jìn)深，通透極佳，采光好書房/臥室，根據(jù)需要設(shè)置，實用性強(qiáng)建筑面積133左右北向超大露臺，實用性強(qiáng)超大開間，超小進(jìn)深，通透極佳，采光好建筑面積163左右南北通透，動靜分區(qū)合理，主臥獨(dú)立衛(wèi)生間南北雙向大露臺，體現(xiàn)高生活品質(zhì)，高附加值小高層建筑面積65左右凸窗設(shè)計，提高產(chǎn)品附加值各個功能分區(qū)齊全，結(jié)構(gòu)方正，開間大，采光好建筑面積125左右開間大，采光好，全明戶型，功能分區(qū)齊全，動靜分區(qū)合理主臥獨(dú)立衣帽間，衛(wèi)生間，居住舒適性高建筑面積147左右存儲空間多雙向功能陽臺大面積角窗，提高附加值戶型通透，采光好，結(jié)構(gòu)方正，動靜分區(qū)合理小高層二房產(chǎn)品70-100：重在產(chǎn)品性價比的深度挖掘案例三：萬科清林徑面積90，以入戶花園、南北向露臺為創(chuàng)新因素，增加使用面積與附加值。入戶花園與多功能室增加使用面積南向露臺增加采光面積二房產(chǎn)品追求性價比與功能齊全性，以超過客戶預(yù)期的產(chǎn)品附加值來吸納首次置業(yè)客戶，考慮到北方的氣候：建議多贈送實用性功能空間，露臺相對少一些考慮到保溫及采光需求。小三房110-130產(chǎn)品：重在戶型功能細(xì)化加強(qiáng)案例一：中海國際社區(qū)橙郡面積：127，功能性較強(qiáng)且舒適度高陽光房設(shè)計，南向小露臺入室玄關(guān)設(shè)計案例二： 萬科上東區(qū)面積：119轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，增加采光面明衛(wèi)系統(tǒng)面積：123-130（三室二衛(wèi)）主臥系統(tǒng)私密性空間更好封閉式陽臺增加使用面積小三房產(chǎn)品除注重功能細(xì)化空間外，對舒適度要求也較高，對品牌與物業(yè)的關(guān)注度也較高。重點分析此類客戶需求：不需要房屋太大實用即可，注重功能空間；對物業(yè)及品牌有所要求，對園區(qū)配套、學(xué)區(qū)資源等要求較高。 大三房及四室產(chǎn)品130-160：重在提升居住舒適度案例一：中海國際社區(qū)面積：154，舒適度高且私密性強(qiáng)套臥系統(tǒng)的充分利用陽光房設(shè)計，南向小露臺案例二：萬科洋浦花園面積：150南向露臺贈送，增加采光面主臥系統(tǒng)、衣柜收納空間儲藏室功能收納空間大戶型追求大尺度、大空間，體現(xiàn)主人尊貴與身份感；目標(biāo)客群不僅要占有稀缺資源，同時對物業(yè)及品牌力要求高，注重增值保值性。短進(jìn)深戶型短進(jìn)深戶型設(shè)計建議借鑒成熟項目設(shè)計，同時在戶型中可適當(dāng)加入以下元素：說 明圖片示意戶型示意入戶花園即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，面積8-12，可用來作室內(nèi)種植空間、簡單會客廳、麻將室等，而后才是客廳此種規(guī)劃適用于120以上大戶型。陽光房與書房或臥室或客廳相通，至少2面設(shè)置為玻璃立面，可加強(qiáng)采光、通風(fēng)效果，可根據(jù)其大小，擺放：大型花卉、休閑椅、健身器材、兒童娛樂相關(guān)、小寫字臺等。如何增加產(chǎn)品附加值？目前市場上增加產(chǎn)品附加值手法主要有：凸窗（低臺、落地或可拆卸凸窗）、入戶花園（二房變?nèi)浚?、轉(zhuǎn)角窗（增加采光面積與實用空間）、多角度陽臺、隱藏式衣柜、半地下室、天井采光、內(nèi)庭院、錯層或夾層等，常常多種手法綜合使用以達(dá)到產(chǎn)品附加值最大化。另外洋房和多層產(chǎn)品一層送地下室及下沉式花園，頂層送閣樓均可增強(qiáng)產(chǎn)品附加值2 細(xì)部規(guī)劃建議2.1 建筑風(fēng)格建議建議依據(jù)對于本案 本案定位為高品質(zhì)項目，一方面要體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，同時又要體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格特色。大氣為主，形象突出，與舊城區(qū)建筑形成鮮明對比最終建議如要突出本案建筑風(fēng)格，可適當(dāng)考慮地中海、英倫等風(fēng)格鮮明的建筑。但，要做到風(fēng)格鮮明，需必備兩個條件施工難度與偏高的建筑成本。其一，風(fēng)格鮮明的外立面對施工工藝要求十分嚴(yán)格，技術(shù)水平一定要達(dá)標(biāo)，否則可能會有“東施效顰”的效果。其二，更重要的是，風(fēng)格鮮明的外立面成本比正常造型至少高出40-60元/，對于本案約11.4萬的建筑面積來說，需多投入500萬元左右。在總成本中比重不算太大，從投資回報角度看建議本案在外立面上作為重點加強(qiáng)。2.2 園區(qū)景觀建議建議依據(jù)對于本案 建議本案在景觀規(guī)劃上突出主題。雖然霍林郭勒市民對景觀不太重視，但入口水系的設(shè)置對項目整體檔次和居住品質(zhì)的提高有極大的幫助。同時歐洲風(fēng)情建筑更要有相應(yīng)的景觀主題風(fēng)格。（如道路、綠植、園區(qū)小品等）在對園區(qū)風(fēng)格的建議中，盡量與項目風(fēng)格相一致，并在規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)主題可與文化聯(lián)系，突出“文化主題社區(qū)”。主要在綠化、雕塑、指示牌、水系等方面進(jìn)行設(shè)計。同時與外立面較為跳躍的色彩相得益彰，形成建筑與園區(qū)的統(tǒng)一。整體構(gòu)想設(shè)置圖示說明取消中央噴泉,避免人為設(shè)置通行障礙減少主入口商業(yè)體量，拓寬主入口視野園區(qū)入口水景做足具體細(xì)節(jié)景觀說明圖片示意綠化、道路以樹木、綠地為主，配以色彩艷麗、生命力頑強(qiáng)的花朵； 雕塑在節(jié)約成本前提下，盡量采用簡單線條，秉承簡潔藝術(shù)、給人無限遐思空間原則，突出健康、向上主題。指示牌加指示牌的使用頻率，突出人性化。園區(qū)水系主入口設(shè)置流水，疊水等形式以豐富視覺感受。其它通過不經(jīng)意的細(xì)節(jié)體現(xiàn)產(chǎn)品檔次和品質(zhì)。五、價格定位定價因素制定及權(quán)重按照三、四線城市市民購房因素，同時結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥獾淖匀画h(huán)境，得出本案定價因素及其權(quán)重，如下：圖表：影響定價因素權(quán)重圖項目打分假定本案各個因素分值均為10分，以本案為基礎(chǔ)，對其他項目各因素進(jìn)行打分。（5-15分）評估項目權(quán)重本案得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)交通位置12%101.280.9691.08131.56景觀資源12%101.2121.44101.2101.2商業(yè)配套10%10180.870.7121.2開發(fā)商9%100.9131.17100.9131.17產(chǎn)品規(guī)劃9%100.9110.9980.7270.63工程進(jìn)度9%100.9131.17141.26121.08人文環(huán)境9%100.970.6390.81110.99戶型設(shè)計9%100.990.8180.7270.63開發(fā)規(guī)模7%100.7151.0590.6370.49升值潛力5%100.5100.5110.5590.45物業(yè)服務(wù)9%100.9110.99100.9100.9最后得分1010.519.4710.3 參考均價計算修正后各樓盤價格為：Pi=（Ox/Oi）Pi注： Pi為均價表:公式數(shù)據(jù)釋義分析項本案均價(元/)PiPa=？Pb=？Pc=？最后得分Ox=10Oa=10.51Ob=9.47Oc=10.3修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi=（Ox/Oi）=Pi 注：Pi為均價Pa=（Ox/Oa）