第五章練習題-資產(chǎn)評估 (2).doc

第 五 章房地產(chǎn)評估 （答案解析）NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評NWk評估師考試網(wǎng)一、單項選擇題 NWk評估師考試網(wǎng)1.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A30年B40年NWk評估師考試網(wǎng)C50年D70年NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材155頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)2.某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.500萬元B.300萬元C.280萬元D.360萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】最佳使用原則的運用NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米NWk評估師考試網(wǎng)B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米NWk評估師考試網(wǎng)C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米NWk評估師考試網(wǎng)D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，稱為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.單位價格B.土地使用權(quán)價格C.總價格D.樓面地價NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】D NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材164-165頁NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。 NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價=土地總價格/建筑總面積NWk評估師考試網(wǎng)容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率NWk評估師考試網(wǎng)容積率=建筑總面積/土地總面積 NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價=土地單價/容積率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)5.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國實行房地產(chǎn)交易價格（）制度。NWk評估師考試網(wǎng)A.評估B.申報C.公示D.登記NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材165頁NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)6.某房地產(chǎn)土地價值600萬元，建筑物價值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）NWk評估師考試網(wǎng)A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材179頁NWk評估師考試網(wǎng)（L+B）r= Lr1+Br2NWk評估師考試網(wǎng)所以：（600+1400）8.5%= 600r1+140010%，從而有r1=5%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)7.假定土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.7B.7.50%NWk評估師考試網(wǎng)C.7.67D.14%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材179頁。根據(jù)公式，r（10005000）6100085000，解得r7.67。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)8.在房地產(chǎn)評估中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率r1、建筑物價值B、建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為（）。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材179頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)9.某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%，預期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.100萬元B.80.32萬元C.102.21萬元D.94.27萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】D NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】101-(1+10%)-30/10%=109.4269=94.269萬元10.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.0.92B.1.07C.1.09D.0.94NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】1-(1+10%)-25/1-(1+10%)-20=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)11.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.120萬元B.80萬元C.60萬元D.100萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】50018+1000180.5=80萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)12.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為（）的價格。NWk評估師考試網(wǎng)A.評估時期B.參照物交易時C.評估基準日D.未來預期NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】CNWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)13.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（）元。NWk評估師考試網(wǎng)A.1250B.1500NWk評估師考試網(wǎng)C.2000D.3333.33NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材190頁。 NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)經(jīng)容積率修正后可比實例價格NWk評估師考試網(wǎng)=可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）NWk評估師考試網(wǎng)=1000（3/1.5）=2000元/平方米NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)14.用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 整個開發(fā)期 B. 整個銷售期 C. 整個開發(fā)期和銷售期 D. 整個開發(fā)期和銷售期的一半NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材197頁，土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)15.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付費用一般包括()。NWk評估師考試網(wǎng)A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費NWk評估師考試網(wǎng)B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金NWk評估師考試網(wǎng)C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費NWk評估師考試網(wǎng)D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】A NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材195頁NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)16.在假設(shè)開發(fā)法評估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ()。NWk評估師考試網(wǎng)A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值NWk評估師考試網(wǎng)B.取得土地的實際成本NWk評估師考試網(wǎng)C.整個開發(fā)項目的開發(fā)成本NWk評估師考試網(wǎng)D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】A NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材204頁NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)17.基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價格。NWk評估師考試網(wǎng)A. 用地B. 土地級別C. 用地D. 公共用地NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材209頁NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)18.基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。NWk評估師考試網(wǎng)A. 0.992 B. 0.937 C. 0.986 D.1.067NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】見教材P213,土地使用年期修正的公式. 使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)19.路線價法的理論基礎(chǔ)是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.替代原則B.供求原則C.貢獻原則D.預期收益原則NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】A NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材215頁20.在路線價四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.單獨深度百分率B.累計深度百分率C.平均深度百分率D.標準深度百分率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材219頁，理解掌握單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)21.某宗土地深度為125英尺，標準深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 87.2%B. 78%C. 109%D. 117%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】A NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材219頁NWk評估師考試網(wǎng)標準深度為100英尺,級距就是100/4=25英尺NWk評估師考試網(wǎng)累計深度百分率=各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%NWk評估師考試網(wǎng)平均深度百分率=累計深度百分率標準深度宗地深度NWk評估師考試網(wǎng)=109%100125=87.2%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)22.在路線估價法中，霍夫曼法則認為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價值應(yīng)占全宗地價值的（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.70%B.72.5%C.2/3D.價值與其深度的平方根成正比。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】C NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材221頁,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，當然四三二一法則是必須掌握的。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)23.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）評估。NWk評估師考試網(wǎng)A.成本法B.形象進度法C.假設(shè)開發(fā)法D.工作量法NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材227頁。NWk評估師考試網(wǎng)整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估NWk評估師考試網(wǎng)對于實際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估。NWk評估師考試網(wǎng)屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)24.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近于（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.400 萬元B.392萬元C.402萬元D.390萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】B NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材180頁，50011500(1-2%)/50392.2萬元。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)二、多項選擇題 NWk評估師考試網(wǎng)1.土地的自然特性包括（）等。NWk評估師考試網(wǎng)A.稀缺性B.位置的固定性NWk評估師考試網(wǎng)C.質(zhì)量的差異性D.利用的多方向性NWk評估師考試網(wǎng)E.可壟斷性NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】BC NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材153頁。NWk評估師考試網(wǎng)土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地質(zhì)量的差異性；3.土地資源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永續(xù)性。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)2.在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進行評估的對象有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)NWk評估師考試網(wǎng)C.房屋租用權(quán)D.土地使用權(quán)NWk評估師考試網(wǎng)E.土地所有權(quán)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ABCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材154-156頁。土地所有權(quán)歸國家，不得進入市場交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也是可以交易和評估的。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.下列房地產(chǎn)價格中屬于政府制定的價格是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.交易底價 B.基準地價 C.標定地價 D.房屋重置價格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】BCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材164頁。NWk評估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.下列特性中屬于地價特征的是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.地價與用途相關(guān) B.地價是土地購買價格 C.地價具有可比性 D.地價具有個別性NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ACD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材165-166頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)5.下列價格中屬于按房地產(chǎn)實物形態(tài)劃分的價格是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.樓面地價B.土地價格C.建筑物價格D.房地產(chǎn)價格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】BCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材165頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)6.影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要包括（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.經(jīng)濟因素B.社會因素C.地理位置因素D.行政因素NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ABD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材167頁，可能的話，把房地產(chǎn)價格的影響因素記到本題的程度，即記住到二級因素構(gòu)成內(nèi)容，最多可能考2分。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)7.運用收益法評估地產(chǎn)價格時涉及的基本因素主要是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.地產(chǎn)的實際收益B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限D(zhuǎn).地產(chǎn)的資本化率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】BCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材174頁，第三節(jié)，收益法的基本因素是收益額、收益年限和折現(xiàn)率，結(jié)合到本節(jié)就是BCD。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)8.下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價格區(qū)域因素的是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.城市規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)施C.交通便捷D.生活設(shè)施NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】BCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材171頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)9.下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中的收益額的說法正確的有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益NWk評估師考試網(wǎng)B.凈收益不應(yīng)該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風險的合理預期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)NWk評估師考試網(wǎng)C.凈收益=客觀總收益-客觀總費用NWk評估師考試網(wǎng)D.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ABCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材175-177頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)10.新建房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A.土地取得費B.前期工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費NWk評估師考試網(wǎng) NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】BCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材198頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)11.基準地價的特征主要是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.是區(qū)域性價格 B.是平均價格 C.是單位土地面積價格 D.是宗地價格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ABC NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材210頁。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)12.運用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A.新開發(fā)地 B.學校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ABC NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材194頁，關(guān)注各種方法的適用范圍。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)13.以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 路線價法B. 收益法C. 基準地價修正法D. 市場法NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ACD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)14.下列關(guān)于路線價法說法正確的有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.路線價是標準宗地的單位價格，即每單位寬度（米或者英尺）. 標準深度的價格NWk評估師考試網(wǎng)B.標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離NWk評估師考試網(wǎng)C.路線價是對同一路線價地段求取該段內(nèi)標準宗地的平均地價NWk評估師考試網(wǎng)D.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】ABCD NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】參見教材214-215頁。三、計算題 NWk評估師考試網(wǎng)1.被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準日起為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。NWk評估師考試網(wǎng)評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：NWk評估師考試網(wǎng)1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；NWk評估師考試網(wǎng)2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；NWk評估師考試網(wǎng)3.專業(yè)費用為建筑費用的10%，資金投入方式與建筑費用相同；NWk評估師考試網(wǎng)4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；NWk評估師考試網(wǎng)5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息；NWk評估師考試網(wǎng)6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%；NWk評估師考試網(wǎng)7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；NWk評估師考試網(wǎng)8.每年按365天計算：NWk評估師考試網(wǎng)9.本項目不考慮所得稅因素。NWk評估師考試網(wǎng)根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】解一：NWk評估師考試網(wǎng)1.12樓面積 30002=6000(平方米) NWk評估師考試網(wǎng)2.35層面積 19003=5700(平方米) NWk評估師考試網(wǎng)3.6層及6層以上面積2500060005700=13300(平方米) NWk評估師考試網(wǎng)4.年總收入(元)NWk評估師考試網(wǎng) 60002000+57002365(110%)+133002.5365(1-10%)NWk評估師考試網(wǎng) =12000000十3744900+10922625 NWk評估師考試網(wǎng) =26667525NWk評估師考試網(wǎng)5.年總費用(元)NWk評估師考試網(wǎng)26667525(5%+17.5%)+2500030001.10.1%+2500030001%NWk評估師考試網(wǎng)6000193.13+82500+750000=6832693.13NWk評估師考試網(wǎng)6.年利潤總額26667525-6832693.13=19834831.87(元) NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)0.1576地價+648631.61+3758526.61+814937.53NWk評估師考0.1576地價+5222095.75NWk評估師考試網(wǎng)12.地價NWk評估師考試網(wǎng)地價=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25NWk評估師考試網(wǎng)地價-0.1576地價-5222095.75NWk評估師考試網(wǎng)地價+0.25地價+0.1576地價=118961590.3(元)NWk評估師考試網(wǎng)地價=118961590.3/（10.250.1576）84513775.43（元）NWk評估師考試網(wǎng)解二：NWk評估師考試網(wǎng)1.12樓面積 30002=6000=0.6（萬平方米） NWk評估師考試網(wǎng)2.35層面積 19003=5700(平方米)=0.57(萬平方米) NWk評估師考試網(wǎng)3.6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米) NWk評估師考試網(wǎng)4.年總收入(萬元)NWk評估師考試網(wǎng) 0.62000+0.5723650.9+1.332.53650.9NWk評估師考試=2666.75NWk評估師考試網(wǎng)5.年總費用NWk評估師考試網(wǎng)2666.75(5%+17.5%)+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27(萬元) NWk評估師考試網(wǎng)6.年利潤 2666.75-683.27=1983.48(萬元) 2.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元平方米，預計月租金為7元平方米。以前每年度的房租損失費為年租金總收入的4，預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。NWk評估師考試網(wǎng)要求：NWk評估師考試網(wǎng)（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。NWk評估師考試網(wǎng)（2）求該房地產(chǎn)的年出租費用。NWk評估師考試網(wǎng)（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。NWk評估師考試網(wǎng)（4）計算該房地產(chǎn)的評估值。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】解：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入177萬元NWk評估師考試網(wǎng)（2）求該房地產(chǎn)的年出租費用NWk評估師考試網(wǎng)年房租損失費750.35萬元NWk評估師考試網(wǎng)年房產(chǎn)稅7120.84萬元NWk評估師考試網(wǎng)管理費、修繕費760.42萬元NWk評估師考試網(wǎng)房屋財產(chǎn)保險費0.3萬元NWk評估師考試網(wǎng)年出租費用合計0.350.840.420.31.91萬元NWk評估師考試網(wǎng)（3）求該房地產(chǎn)的年純收益NWk評估師考試網(wǎng)71.915.09萬元NWk評估師考試網(wǎng)（4）計算該房地產(chǎn)的評估值NWk評估師考試網(wǎng)5.091-(1+12%)-10/12%NWk評估師考試網(wǎng)5.095.650228.759518萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，這些宗地都和街道垂直，而且成長方形。深度分別為30米，60米，90米，120米和150米，寬度分別為5米，5米，10米，10米，15米。路線價為4000元，設(shè)標準深度為120米，試運用“四三二一”法則，計算各宗土地的價值。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】路線價為4000元，可以理解為4000元/（單位寬度1米）.（標準深度100米）NWk評估師考試網(wǎng)宗地總價=標準深度下每單位寬度的路線價累計深度百分率臨街寬度NWk評估師考試網(wǎng)A:30/120=25%,累計深度百分率是0.4NWk評估師考試網(wǎng)B:60/120=50%,累計深度百分率是0.7NWk評估師考試網(wǎng)C:90/120=75%,累計深度百分率是0.9NWk評估師考試網(wǎng)D:120/120=100%,累計深度百分率是1NWk評估師考試網(wǎng)E:150/120=125%,累計深度百分率是1.09NWk評估師考試網(wǎng)A=4000 0.4 5=8000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)B=4000 0.7 5=14000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)C=4000 0.9 10=36000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)D=4000 1.0 10=40000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)E=4000（ 1.0+0.09 ） 15=65400（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.1評估對象情況NWk評估師考試網(wǎng)待評估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，適用資本化率為6，評估基準日為2006年6月30日。NWk評估師考試網(wǎng)2參照物的情況及其說明NWk評估師考試網(wǎng)（1）現(xiàn)收集A、B、C、D四個房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表：NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師NWk評NWk評NWk評單價日期交易情況容積率區(qū)位狀況實物狀況剩余年限評估對象2006.6.3003.40040A25002005.6.30-1%3.25%-2%38B28002005.6.302%3.604%40C26002005.6.30-3%3.42%039D27002004.6.305%3.2-3%2%38NWk評估師考試網(wǎng)（2）表中數(shù)據(jù)說明NWk評估師考試網(wǎng)表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價格偏高，“”表示案例交易價格偏低，區(qū)位狀況及實物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評估對象，“一”表示交易案例條件比被評估對象差。NWk評估師考試網(wǎng)3其他相關(guān)數(shù)據(jù)NWk評估師考試網(wǎng)(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價格每年遞增5；NWk評估師考試網(wǎng)(2)容積率修正系數(shù)取值，當容積率為3時，容積率修正系數(shù)為l00。容積率每增加01，容積率修正系數(shù)增加l。NWk評估師考試網(wǎng)要求：NWk評估師考試網(wǎng)根據(jù)上述資料運用市場法評估該房地產(chǎn)的價值。NWk評估師考試網(wǎng)注：l以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價格的算術(shù)平均值作為待估對象單位建筑面積的最終價格。NWk評估師考試網(wǎng)2土地年限修正系數(shù)計算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計算結(jié)果保留兩位小數(shù)。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】1運用以下市場法公式進行評估： NWk評估師考試網(wǎng) (1)計算交易日期修