抵押報告模板.doc

房地產(chǎn)抵押估價報告書 委估項目 ：某某所有的XX區(qū)XX路X號X號樓X單元XX戶房地產(chǎn)抵押價值評估委托人 ：某某估價機構(gòu) ：XXXXXXXXXX公司估價人員 ：估價作業(yè)日期：XX年X月XX日估價報告編號：XXXXXXXX 目 錄一、致委托方函 2二、估價師聲明 3三、估價的假設和限制條件 4四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 5五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 6 （一）估價對象分析 6 （二）市場背景分析 7 （三）最高最佳使用分析 7 （四）變現(xiàn)能力分析 7 （五）估價方法的選用 7 （六）估價測算過程 7 （七）估價結(jié)果確定 9六、附件 10致委托方函XXX 先生（女士）：XXXXXXX公司所接受您的委托，對您所有的XX區(qū)海岸XX路X號X號樓X單元XX戶的住宅用房地產(chǎn)，采用市場比較法進行評估測算得出結(jié)果作為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度的價值參考。評估基準日為XX年X月XX號，評估過程中我們遵循了獨立、客觀、公正的原則和國家及行業(yè)規(guī)定的公認評估原則，對委估房地產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查與核實，履行了評估的相關(guān)程序。經(jīng)過客觀公正的評估，得出以下結(jié)果：本委估房地產(chǎn)在估價基準日的抵押總價值為￥130.00萬元（大寫人民幣：壹佰叁拾萬元整）。房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號估價對象地址建筑面積（m2）抵押總價值（萬元）抵押單價（元/ m2）合計注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師： XXXXX公司 XX年二X月十五XX日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，參加查勘人員為丁剛、趙建民。6.沒有人對本評估報告提供了重要專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設和限制條件1、本評估報告中委估項目的評估結(jié)果是估價時點公允的市場價值，即在評估基準日預期能夠成交的可能價格，并未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響。2、本評估報告有效期為一年，若超過評估有效日期，按評估原則應重新評估。對超期應用此結(jié)果而造成的損失不負任何責任。3、本評估報告所依據(jù)的有關(guān)評估對象的法律文件均為委估方提供，我們未向有關(guān)部門核實，故其真實性由委估方負責。4、本評估報告確定的房地產(chǎn)價值，只為委托方確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，未經(jīng)本公司同意，不可用作其他用途。5、本評估報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本機構(gòu)同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上或其他方面之用。6、本報告評估的房地產(chǎn)價值僅供報告使用者做價值參考，最終數(shù)額由使用者根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定。7、本報告的評估值是在委估項目無任何他項權(quán)利下計算出來的，提請報告使用方注意。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告估價機構(gòu)法定代表人住所營業(yè)執(zhí)照注冊號資質(zhì)等級資質(zhì)編號房地產(chǎn)權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)證號房地坐落建筑面積建成年代估價基準日估價報告有效期自基準日起一年以內(nèi)估價目的為本委估房地產(chǎn)確定抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值。價值定義在估價時點委估房地產(chǎn)在特定估價目的條件下形成的正常、客觀、合理價格。估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 502911999）；4、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）；5、青島市各類結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定標準；6、青島市各類結(jié)構(gòu)房屋質(zhì)量等級評定標準；7、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；8、青島市近期房地產(chǎn)市場行情信息；9、委托方提供的有關(guān)材料；10、評估人員現(xiàn)場勘查時收集的資料及現(xiàn)場勘估記錄。估價原則1合法原則； 2. 最高最佳使用原則； 3. 替代原則；4. 估價時點原則。估價方法市場比較法估價結(jié)果評估總價（萬元）評估總價（大寫）評估單價（元/m2）評估單價（大寫）向估價報告使用者提示（1）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)市場價值可能產(chǎn)生的影響：（2）在確認市場價值期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點包括人民幣存貸款利率調(diào)整，宏觀經(jīng)濟運行狀況，房地產(chǎn)市場變化，房地產(chǎn)政策變化，政治、社會變化，稅費政策變化及產(chǎn)權(quán)人還款能力等。（3）本次評估僅為確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。提醒相關(guān)方使用報告時應全面分析。（4）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)市場價值進行再評估。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、 估價對象分析：估價對象的權(quán)屬狀況房地產(chǎn)權(quán)利人某某房地產(chǎn)權(quán)證號Xxxxx房地坐落房屋結(jié)構(gòu)房屋共有情況建筑面積92.11套內(nèi)建筑面積-建成年代2013房屋規(guī)劃用途土地使用權(quán)取得方式土地規(guī)劃用途房屋總層數(shù)房屋所在層數(shù)土地使用權(quán)終止日期地號-估價對象的實物狀況房地坐落小區(qū)名稱XX小區(qū)小區(qū)規(guī)模中等小區(qū)內(nèi)環(huán)境（綠化，健身設施）較好物業(yè)管理停車位小區(qū)內(nèi)多層/高層多層樓面外觀十成新單層戶數(shù)一層4戶電梯0部房屋戶型兩室二廳層高2.8米采光、通風條件通透明亮朝向南北戶型合理度合理實際用途住宅內(nèi)裝修房間地面地面磚地面墻面乳膠漆屋頂乳膠漆臥室地面地面磚地面墻面乳膠漆屋頂 乳膠漆餐廳地面地面磚地面墻面墻磚房頂PVC衛(wèi)生間地面地面磚地面墻面面墻磚屋頂PVC門入戶防盜門 窗鋁合金陽臺封閉裝修檔次精裝配套水，電，氣，供熱，網(wǎng)絡設施齊全估價對象的區(qū)域狀況1小區(qū)四至東臨西至南臨北至2周邊環(huán)境該區(qū)域周邊人員密集，環(huán)境清新、整潔，區(qū)域房產(chǎn)市場活躍，成交量較大。3公共交通有413.215等多條公交線路。4周邊公共設施及部門多家超市、銀行、幼兒園、中小學、醫(yī)院等，總體區(qū)域生活環(huán)境較好二、 市場背景分析近幾年來，青島市總體經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好，在良好的經(jīng)濟運行條件下，房地產(chǎn)投資增長速度較快，房地產(chǎn)銷售量價齊升，商品房市場穩(wěn)定。近年來是“十二五”的關(guān)鍵年，保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長是重中之重，房地產(chǎn)市場將在持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策影響下，向更加平穩(wěn)更加理性方向發(fā)展。今后在一個較長的時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場總體將保持相對平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，住宅類投資政策將更加傾向于保障性住房的供給，因而今后幾年內(nèi)，市場上將有大量的經(jīng)濟適用房、限價商品房的上市，對于平穩(wěn)住宅市場價格將起到重要性的作用。就商業(yè)地產(chǎn)而言，伴隨全國各地住宅限購令的推出，越來越多的地產(chǎn)投資者將投資領域轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)，這必將一定程度上拉動商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲。就工業(yè)地產(chǎn)而言，伴隨城市總體規(guī)劃的推進與落實，各地工業(yè)規(guī)模聚集地不斷出現(xiàn)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚性不斷增強，因而各地工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設一直處于一種穩(wěn)定投入的狀態(tài)。綜上所述，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍將呈現(xiàn)一種平穩(wěn)上揚的態(tài)勢。三、最高最佳使用分析由于該評估房屋規(guī)劃用途為住宅，其地理位置、生活便利度、基礎設施狀況、交通便利度等都決定了評估對象最高最佳使用用途為住宅用房。四、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。委估對象為住宅用房，通用性、獨立使用性較強，轉(zhuǎn)讓性較強。相對來講，變現(xiàn)能力較好；但由于拍賣或者變賣快速變現(xiàn)時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值存在較大差異（一般為15%-30.00%），變現(xiàn)需要一定的時間以及拍賣、變賣費用（一般拍賣成交價的5%為傭金，變賣費用包含廣告費用、代理費用等、）較高、轉(zhuǎn)讓稅費受房地產(chǎn)稅收政策影響較大?？傮w上分析委估對象變現(xiàn)能力較強，變現(xiàn)時會對房產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。五、估價方法選用采用市場比較法測算估價對象價值。六、估價測算過程根據(jù)評估目的，我們選擇了三個與估價對象在區(qū)域位置、結(jié)構(gòu)用途、估價時點、交易情況相似或相近的交易房地產(chǎn)作為可比實例，并據(jù)此編制估價對象比較因素說明表：估價對象比較因素說明表項 目待估房產(chǎn)實例一實例二實例三位 置XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)交易價格待估137501422014091交易情況正常正常正常正常交易時點2017年2月2016年12月2016年12月2017年1月區(qū)域因素商業(yè)繁華程度好好好好交通便捷程度好好好好周邊環(huán)境優(yōu)劣度好好好好公共設施完備度好好好好距市中心距離1公里1公里1公里1公里個別因素建筑面積（）92.11929292.11成新度十成新十成新十成新十成新建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混 鋼混平面布局兩室二廳兩室二廳兩室二廳兩室二廳裝修程度精裝精裝精裝精裝所在樓層1612228建成年代2013年2013年2013年2013年小區(qū)設施及綠化較好較好較好較好朝向南北南北南北南北（一）進行交易情況修正，因所有交易情況均為正常情況下交易，故無需進行交易情況修正，其修正系數(shù)為100/100。（二）進行交易日期修正。因交易實例日期為近期內(nèi)的，據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，在此期間房地產(chǎn)價格波動較少，故交易日期修正系數(shù)為100/100。（三）對區(qū)域因素、個別因素進行修正并編制估價對象比較因素修正系數(shù)表： 估價因素比較修正系數(shù)表項 目待估房產(chǎn)實例一實例二實例三位 置XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)交易價格待估137501422014091交易情況100100/100100/100100/100交易時點100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100100/100100/100100/100交通便捷程度100100/100100/100100/100周邊環(huán)境優(yōu)劣度100100/100100/100100/100公共設施完備度100100/100100/100100/100距市中心距離100100/100100/100100/100個別因素房屋面積100100/100100/100100/100成新度100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100100/100100/100100/100平面布局100100/100100/100100/100裝修程度100100/99100/10099/100所在樓層100100/9999/100100/98建成年代100100/100100/100100/100小區(qū)設施及綠化100100/100100/100100/100朝向100100/100100/100100/100比準價格（元/平方米）140291407814235算數(shù)平均價格（元/平方米）￥14114評估總價14114元/平方米92.