萬(wàn)科房地產(chǎn)成本構(gòu)成.ppt

房地產(chǎn)成本構(gòu)成 引子我們常常聽(tīng)到這樣一句話 萬(wàn)科的成本就是周邊樓盤(pán)的售價(jià) 究竟有多少最后能被客戶認(rèn)同 又有多少成本需要我們自己買(mǎi)單 引子 也聽(tīng)到過(guò)有人這樣說(shuō) 成本增加多少就在售價(jià)中提高多少 我們還有多少底氣敢說(shuō)這句話 宏觀調(diào)控形勢(shì)下 引子 可我們卻從未聽(tīng)到過(guò)這樣的話 我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì) 目的 1 普及成本知識(shí)2 了解房地產(chǎn)成本基本組成3 增強(qiáng)成本意識(shí) 題綱 一 前言二 成本八大類三 光明城市成本簡(jiǎn)介四 成本科目基本組成五 光明與賽納麗舍六 天津萬(wàn)科與順馳 一 前言 開(kāi)標(biāo)前 測(cè)算 預(yù)算 主體招標(biāo)交房前 動(dòng)態(tài)成本 變更簽證 材料招標(biāo) 詢價(jià)結(jié)算完 工程及材料結(jié)算 分析 結(jié)算成本其它 成本軟件 數(shù)據(jù)庫(kù)等 30 50 10 10 成本工作三大塊 事前 事中 事后 二 成本八大類 每類可分為二 四級(jí)科目共約500行子目約2000組數(shù)字 二 成本八大類 三 光明城市成本簡(jiǎn)介 三 光明城市成本簡(jiǎn)介 三 光明城市成本簡(jiǎn)介 三 光明城市成本簡(jiǎn)介 四 成本科目基本組成 成本部與財(cái)務(wù)部的分工 成本有哪八大類 四 成本科目基本組成 二級(jí)科目 四 五個(gè) 一 土地獲得價(jià)款1 政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2 合作款項(xiàng)3 紅線外市政設(shè)施4 拆遷補(bǔ)償費(fèi)二 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)3 三通一平費(fèi)4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 四 成本科目基本組成 三 主體建筑工程費(fèi)1 基礎(chǔ)工程2 結(jié)構(gòu)及粗裝修3 門(mén)窗工程4 公共部位裝修5 室內(nèi)裝修四 主體安裝工程費(fèi)1 室內(nèi)水曖氣電2 設(shè)備及安裝費(fèi)3 弱電工程 四 成本科目基本組成 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1 室外給排水系統(tǒng)4 室外高低壓線路2 室外采暖系統(tǒng)5 室外智能化系統(tǒng)3 室外燃?xì)庀到y(tǒng)6 其它六 園林環(huán)境費(fèi)2 綠化建設(shè)費(fèi)5 圍墻建造費(fèi)3 建筑小品6 室外照明4 道路廣場(chǎng)建造費(fèi)7 室外零星工程 四 成本科目基本組成 七 配套設(shè)施費(fèi)1 游泳池5 地下室2 會(huì)所6 行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3 幼兒園7 市政用房4 學(xué)校八 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1 工程管理費(fèi)3 營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)2 資本化利息4 物業(yè)完善費(fèi)5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 四 成本科目基本組成 一 土地獲得價(jià)款1 政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用 土地出讓金 契稅4 3 紅線外市政設(shè)施 大市政配套費(fèi)105元 M2 河西市政配套費(fèi)110元 M2 三級(jí) 四級(jí)科目 光明比寶山費(fèi)用高在哪里 高多少 光明比金色費(fèi)用高在哪里 高多少 四 成本科目基本組成 二 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 下設(shè)五 十個(gè)子目商品房測(cè)繪 初勘 詳勘 施工驗(yàn)線 竣工測(cè)量 日照分析等 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 下設(shè)五 十個(gè)子目交通分析 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 室外自來(lái)水管道設(shè)計(jì) 小區(qū)配電工程設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì)等2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 下設(shè)二十個(gè)子目政府綜合報(bào)建 人防異地建設(shè) 白蟻防治 圖紙審查 新墻體材料保證金 散裝水泥保證金 工程招標(biāo)管理費(fèi) 項(xiàng)目環(huán)境影響測(cè)評(píng) 消防檢測(cè) 房屋交易手續(xù) 商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證 房屋面積測(cè)量等等 四 成本科目基本組成 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 增容費(fèi) 下設(shè)五 十個(gè)子目供電貼費(fèi) 水增容費(fèi) 住宅 商業(yè) 煤氣增容費(fèi) 三通一平費(fèi) 下設(shè)三個(gè)子目臨時(shí)道路 臨時(shí)用電 臨時(shí)用水 四 成本科目基本組成 三 主體建筑工程費(fèi)1 基礎(chǔ)工程費(fèi) 土方 護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿 深攪樁止水 鉆孔灌注樁支護(hù) 木樁等 工程樁 樁基檢測(cè) 降水2 結(jié)構(gòu)與粗裝修3 門(mén)窗工程 單元門(mén) 入戶門(mén) 防火門(mén) 防火卷簾門(mén) 窗 陽(yáng)臺(tái)門(mén) 四 成本科目基本組成 三 主體建筑工程費(fèi)4 公共部位裝修 大堂精裝修 架空層 地下室大堂 電梯廳精裝修 單元入口 樓梯間 外墻 涂料 面磚 頁(yè)巖磚 花崗巖 鋁合金花鉓等5 室內(nèi)裝修四 主體安裝工程費(fèi) 室內(nèi)水暖氣電施工費(fèi)用 PVC管 電纜 配電箱戶內(nèi)箱 開(kāi)關(guān)插座等 設(shè)備及安裝費(fèi)電梯 通風(fēng) 消防系統(tǒng) 弱電系統(tǒng)防盜 對(duì)講系統(tǒng) 三表遠(yuǎn)傳 有線電視 電話 多媒體箱 四 成本科目基本組成 五 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)室外給排水系統(tǒng) 室外給水 雨污水 室外消防室外燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng) 調(diào)壓站室外電器及高低壓設(shè)備 高低壓配電設(shè)備及安裝 室外強(qiáng)電管道及敷設(shè) 室外弱電管道埋設(shè)室外智能化系統(tǒng) 停車(chē)管理系統(tǒng) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外防越 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂(lè)廣播系統(tǒng) 人工湖電子提示系統(tǒng) 四 成本科目基本組成 六 園林環(huán)境費(fèi)1 綠化建設(shè)費(fèi)2 建筑小品3 道路廣場(chǎng)建造費(fèi)4 圍墻建造費(fèi)5 室外照明6 室外零星設(shè)施七 配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費(fèi) 室內(nèi)精裝修 鋁合金門(mén)窗 外墻裝修 花崗巖 涂料 面磚等 四 成本科目基本組成 七 配套設(shè)施費(fèi)幼兒園 光明無(wú)學(xué)校 光明無(wú)地下室 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費(fèi) 人防設(shè)備費(fèi) 車(chē)擋及仃車(chē)位行政管理及社區(qū)服務(wù) 基礎(chǔ)費(fèi)用 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費(fèi) 室內(nèi)精裝修市政公用房 基礎(chǔ)費(fèi)用 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費(fèi) 室內(nèi)精裝修八 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 行政費(fèi)用 施工獎(jiǎng)金 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 安全監(jiān)督費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程細(xì)部檢查費(fèi) 四 成本科目基本組成 八 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)資本化利息營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 接待廳及銷(xiāo)售辦公室裝修費(fèi) 樣板間費(fèi)用 示范景觀帶費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 光明的建筑工程費(fèi)為何比金色便宜 五 光明與賽納麗舍成本對(duì)比 光明與賽納麗舍經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 光明與賽納麗舍單價(jià)對(duì)比 六 天津萬(wàn)科項(xiàng)目與順馳成本對(duì)比 一 順馳項(xiàng)目簡(jiǎn)介指標(biāo) 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 單位 元 M2 順馳土地費(fèi)用 加權(quán)平均 結(jié)論 順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢(shì) 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 萬(wàn)科土地費(fèi)用 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 順馳前期費(fèi)用 單位 元 M2 加權(quán)平均 前期成本有差異 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 萬(wàn)科前期費(fèi)用 1 1 順馳設(shè)計(jì)費(fèi)用 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 1 2 設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)比 單位 元 M2 順馳住宅設(shè)計(jì)費(fèi)約在30 40元之間 萬(wàn)科的設(shè)計(jì)費(fèi)約合70元 M2 分析原因 1 多請(qǐng)國(guó)外設(shè)計(jì)公司 2 重復(fù) 修改設(shè)計(jì) 無(wú)效設(shè)計(jì)成本較高 3 需設(shè)計(jì)項(xiàng)目過(guò)多常規(guī) 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì)其它 人防設(shè)計(jì) 照明設(shè)計(jì) 樣板房裝修 配飾設(shè)計(jì) 水環(huán)境設(shè)計(jì) 人工濕地設(shè)計(jì)等等 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 2 1 人防費(fèi)用 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 2 2 人防費(fèi)用對(duì)比 單位 元 M2 順馳人防費(fèi)用 1 區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目人防費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用 2 建地下車(chē)庫(kù)項(xiàng)目較多 導(dǎo)致人防費(fèi)較高 結(jié)論 天津市項(xiàng)目的人防費(fèi)用交納存在可協(xié)調(diào)空間 天津萬(wàn)科可在此方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)力度 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 3 1 小配套費(fèi)用 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 3 2 小配套費(fèi)用對(duì)比 單位 元 M2 順馳小配套費(fèi)用 區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目小配套費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用 近兩年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均已規(guī)范交納此費(fèi)用 未減免 結(jié)論 隨著政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范 天津市內(nèi)項(xiàng)目的小配套交納將嚴(yán)格執(zhí)行 在此項(xiàng)無(wú)協(xié)調(diào)空間 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 順馳主體成本 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 單位 元 M2 簡(jiǎn)單算術(shù)平均 結(jié)論 萬(wàn)科建安成本較高 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 萬(wàn)科主體成本 順馳區(qū)內(nèi)配套成本 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 單位 元 M2 簡(jiǎn)單算術(shù)平均 區(qū)內(nèi)配套成本差異很大 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 萬(wàn)科區(qū)內(nèi)配套成本 1 1供熱 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 1 2 供熱費(fèi)用對(duì)比 單位 元 M2 順馳供熱費(fèi)用 1 源頭費(fèi) 萬(wàn)科以往項(xiàng)目交費(fèi)77 82元不等 而順馳在此次分析的14個(gè)項(xiàng)目中 有九個(gè)項(xiàng)目未交納 或含在地價(jià)款中 其余交費(fèi)額度在45 80元之間 在此收費(fèi)項(xiàng)目上 明顯有成本優(yōu)勢(shì) 2 區(qū)內(nèi)費(fèi)用 萬(wàn)科以往項(xiàng)目成本在25 60元之間 而順馳此項(xiàng)成本平均只有22元 M2 也具有成本優(yōu)勢(shì) 3 沒(méi)有單獨(dú)的熱力入口裝置 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 2 1 氣源基金 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 2 2 氣源基金對(duì)比 單位 元 M2 此項(xiàng)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為20元 M2 萬(wàn)科以往項(xiàng)目從未協(xié)調(diào)下浮過(guò) 而順馳在此收費(fèi)項(xiàng)目上 僅支出了10元 M2 有成本優(yōu)勢(shì) 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 3 1 智能化 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 3 2 萬(wàn)科智能化 單位 元 M2 加權(quán)平均 成本相當(dāng) 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 順馳環(huán)境成本 單位 元 M2 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 萬(wàn)科環(huán)境成本 單位 元 M2 加權(quán)平均 環(huán)境成本差異很大 各項(xiàng)成本對(duì)比土地成本前期成本主體成本區(qū)內(nèi)配套環(huán)境成本 順馳銷(xiāo)售費(fèi)用單位成本 單位 元 M2 銷(xiāo)售成本對(duì)比 單位 元 M2 按加權(quán)平均計(jì)算 順馳的銷(xiāo)售費(fèi)用每平米僅為83元 而天津萬(wàn)科銷(xiāo)售成本一般為售價(jià)的2 5 3 在此科目上 順馳公司有一定的優(yōu)勢(shì) 順馳開(kāi)發(fā)單位成本 單位 元 M2 萬(wàn)科開(kāi)發(fā)成本 單位 元 M2 簡(jiǎn)單算術(shù)平均 開(kāi)發(fā)成本差異約500元 順馳總成本 單位 元 M2 平均毛利21 三 主要差異對(duì)比 單位 元 M2 總結(jié) 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 根據(jù)項(xiàng)目定位合理選擇設(shè)計(jì)師檔次 國(guó)內(nèi)普通設(shè)計(jì)師 國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)師 港臺(tái)設(shè)計(jì)師和國(guó)際著名設(shè)計(jì)師 2 人防費(fèi) 供熱費(fèi) 氣源基金等交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均有下調(diào)空間 萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)此方面的協(xié)調(diào)力度 此費(fèi)用降低不會(huì)影響產(chǎn)品的品質(zhì) 3 主體 環(huán)境與順馳成本差異較為突出 主要由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升 需研究產(chǎn)品品質(zhì)增加對(duì)售價(jià)的影響比例 成本的價(jià)值理論 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資一般符合價(jià)值性能比的關(guān)系 價(jià)值 功能 成本 保持房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)有以下五種方式 第一種 價(jià)值 功能 成本 第二種 價(jià)值 功能 成本 第三種 價(jià)值 功能 成本 第四種 價(jià)值 功能 成本第五種 價(jià)值 功能 成本 成本的金科玉律 成本一定消耗資源 不消耗資源的成本不存在成本一定在過(guò)程中發(fā)生成本低并不意味著低成本 利潤(rùn)的最大化 一定是成本的最小化成本管理是360度的管理 成本核算只占成本管理的百分之一微利時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)一定是成本的競(jìng)爭(zhēng) 成本的金科玉律 70 90 的成本由設(shè)計(jì)階段確定 成本控制的重心應(yīng)盡量前移采購(gòu)成本的控制